（2016）沪0118民初13094号

裁判日期: 2017-04-18

公开日期: 2017-09-19

案件名称

郑军与莊杰房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

上海市青浦区人民法院

所属地区

上海市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

郑军,莊杰

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十六条，第五十八条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二条，第五条第一款，第九条第一款

全文

上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0118民初13094号原告：郑军，男，1973年12月2日出生，汉族，户籍所在地上海市长宁区。委托诉讼代理人：赵凤英，上海耶林律师事务所律师。被告：莊杰，男，1981年10月26日出生，汉族，户籍所在地上海市静安区。委托诉讼代理人：薛勇，上海市中山律师事务所律师。原告郑军与被告莊杰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月17日立案受理后，依法适用简易程序。本案于2016年12月26日公开开庭进行了审理，原告郑军的委托诉讼代理人赵凤英、被告莊杰及其委托诉讼代理人薛勇到庭参加诉讼。经原告申请，本院依法委托上海联合工程监理造价咨询有限公司对原告装修费用进行审价。本案现已审理终结。原告郑军向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的商铺租赁合同；2、被告返还原告房屋租金人民币78,000元；3、被告返还原告保证金26,000元；4、被告赔偿原告损失55,485.50元(装修款40,555.50元，物品损失14,930.50元，停业损失按每天500元的标准计算至实际支付之日止)。审理中，原告变更第一项诉讼请求为：确认原、被告签订的商铺租赁合同无效，变更第四项诉讼请求为：被告赔偿原告损失33,561.50元(装修费17,631元、审价费1,000元、物品损失14,930.50元、停业损失按每天500元的标准自2016年5月1日起计算至实际支付之日止)。事实与理由：2015年12月25日，原、被告签订《商铺租赁合同》，约定原告向被告承租坐落于上海市青浦区沪青平公路XXX号徐泾镇家乐福永业商业广场商圈的商铺一间，租期三年，自2016年2月29日起至2019年3月1日；租金标准为每月13,000元，付6押2。被告承诺为原告统一办理餐饮营业执照，保证原告的正常经营。合同签订当天，被告交付原告商铺。原告对房屋进行了装修。装修结束后，原告于2016年3月1日开始正式营业。但次日物业告知原告系争商铺不能营业。被告承诺帮助原告办理营业执照，自2016年5月13日起租，并于2016年4月26日出具书面字据，承诺如果停业，三天后被告赔偿原告每天500元。于是原告开始营业，但至2016年6月30日，被告仍未办好营业执照，原告只得停业。之后被告承诺会妥善处理。但至今无果。现该商铺面临拆违，被告不肯退还租金和押金。被告莊杰辩称，同意第一项诉请，不同意原告的其他诉请。被告的上家租赁徐泾镇永业广场的土地后未经合法审批手续建造了系争商铺，被告从上家处租赁了商铺，故本案商铺租赁合同是无效的，但是原告实际使用了商铺，且商铺至庭审时还是由原告在控制，没有还给被告，故原告的应付租金已经超过了78,000元，加上押金也不够。但是被告也不要求原告补交租金。原告没有提供真实的装修费用凭证，对其装修损失不予认可。原告停业不是被告造成的，原告自己停止营业，然后就向青浦区市场监督局举报其他租户没有营业执照，导致青浦区市场监管局于2016年7月26日发告知书要求相关商户停业，于是其他租户起诉被告，故被告不愿意退还押金。被告自2015年9月起承租商铺，原、被告签订合同当天就交付原告系争商铺，原告于2016年1、2月份进行装修，于2016年3月1日开始经营。本院经审理认定事实如下：2015年12月21日，原、被告签订商铺租赁合同1份，约定原告向被告租赁坐落于青浦区沪青平公路XXX号永业商业广场“吞食天地”美食街XXX号商铺一间(面积约15平方米)，租期3年；免租装修期20天；租金每月13,000元，付6押2；原告支付水、电费等；被告同意帮助原告办理餐饮经营证照，保证原告正常经营。合同另约定了其他事项。合同签订当天，被告将系争商铺交付原告。原告于2015年12月7日、2015年12月21日、2016年2月1日分三次付清首期六个月租金78,000元和押金26,000元。原告于2016年春节前装修完毕，于2016年3月1日开始营业，店名“耍大排”。后原、被告双方约定自2016年5月13日起租。2016年4月26日，被告书面承诺：从正式营业开始，如果停业，三天后甲方(即被告)赔乙方(即原告)每天500元整。2016年5月9日，被告注册了上海昀樵餐饮管理有限公司(系一人有限责任公司，注册地：上海市青浦区徐泾镇沪青平公路XXX弄XXX号，现已注销)。2016年6月16日，原告告知被告，原告准备转让店铺，但对方要求出具营业执照，于是被告将昀樵公司的营业执照照片发送给原告。2016年7月14日，原告委托被告平价转让店铺。2016年7月26日，上海市青浦区市场监督管理局向原告发出告知书，称原告未取得营业执照和食品经营许可证从事食品经营，违反食品安全法规定，且经营场所涉嫌违章搭建，不能办理营业执照和食品经营许可证，责令原告立即停止经营并前往上海市青浦区西虹桥市场监督管理所接受询问调查。2016年12月29日，原告将已腾空的系争商铺返还被告。2017年3月9日，上海联合工程监理造价咨询有限公司出具审价报告书：“吞食天地”装修工程金额计17,631元，残值计10,285元。为此原告预付审价费1,000元。上述当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。审理中，原告称，当初原告租赁商铺时，整个广场有14个商铺，号称是美食街，原告不知道商铺没有产证，被告给原告看的其与上家签订的商铺租赁合同也没有反映违章搭建的情况，双方约定被告帮助原告办理营业执照，被告还承诺赔偿原告停业损失每天500元。被告交付的商铺是毛坯房，被告委托他人装修，又购买了收银机等经营设备和经营用的食材。但因商铺系违章建筑，无法办出营业执照，故原告无法合法经营。于是原告就停业，然后告知被告将转让店铺。2016年6月30日，原告将商铺内能搬走的物品都搬走了。后来市场监督管理局发文责令停业，不是原告举报的。2016年8月，原、被告协商好，被告返还4个月租金，原告腾空商铺返还给被告，等被告找到新租户后再返还押金。但被告一直没有返还。对此原告提供装修凭证一组和购买收银机等设备的订单打印件一组，以证明装修款40,555.50元，物品损失14,930.50元。原告对审价报告无异议，故依据审价报告主张装修费13,761元。被告对上述证据不予认可。关于被告承诺每天500元的停业损失，是指在原告正常经营之后因被告原因造成的停业损失，但原告没有正常经营，原告停业也不是因为被告原因，原告自认于2016年6月30日已搬离系争商铺，故原告停业不是因为市场监督管理局责令停业，不同意赔偿停业损失。原告自己也知道做食品生意需要营业执照和卫生许可证，也知道系争商铺无产证或规划许可，故合同无效不能完全归责于被告。因合同无效产生的损失只能是添附在商铺上无法移动的损失。故依据审价报告，原告损失仅为装修残值10,285元，被告愿意承担7,000元。本院认为：原告和被告之间针对未经合法审批手续建造的商铺签订房屋租赁合同，违反法律法规禁止性规定，应为无效。故原告第一项诉讼请求，本院予以支持。根据法律规定，合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原、被告双方对合同无效均有过错，应按过错分别承担损失，本院根据实际情况，确认原、被告应分别承担次责和主责。原告已实际腾退房屋，故本院不再处理。关于原告要求退还已付房租和押金的诉讼请求，根据法律规定，合同无效的，出租人仍可要求承租人按双方约定的租金标准支付房屋占有使用费。故被告主张根据双方约定的租金标准计算原告实际占用使用房屋期间，原告已付租金和押金加起来也不足以付清全部房屋使用费的抗辩意见于法有据，本院予以采信，故对原告要求退还租金78,000元和押金26,000元的诉讼请求，本院不予支持。关于原告主张的装修损失，双方对审价单位作出的审价报告均无异议，本院予以采纳。但原告认为应按装修价17,631元计算，由被告全额承担，而被告认为应按残值10,285元计算，被告承担其中的70%。根据相关法律规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人不同意利用的，可由承租人拆除；已形成附合的装饰装修物，出租人不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。故本院酌情确认被告应赔偿原告现值损失8,000元。关于原告预付的审价费1,000元，本院酌情确认由原告负担300元，被告负担700元。原告主张的物品损失，因上述物品可由原告搬离另行利用，故本院不予支持。原告主张的停业损失，因原告于2016年6月停业系其自主行为，非因外力影响，故对停业损失，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条规定，判决如下：一、原告郑军与被告莊杰于2015年12月21日签订的《商铺租赁合同》无效；二、被告莊杰应于本判决生效之日起十日内赔偿原告郑军装修损失8,000元；三、被告莊杰应于本判决生效之日起十日内赔偿原告郑军审价费700元。四、驳回原告郑军其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3,051.20元，减半收取计1,525.60元，由原告负担1,475.60元，被告负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员　　陈菊芳二〇一七年四月十八日书记员　　周　诗附：相关法律条文附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 更多数据：搜索“”来源：