（2017）苏0583民初2055号
裁判日期: 2017-04-18
公开日期: 2017-06-20
案件名称
昆山永辉房产投资顾问有限公司与赵大龙、黎莉居间合同纠纷一审民事判决书
法院
昆山市人民法院
所属地区
昆山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
昆山永辉房产投资顾问有限公司,赵大龙,黎莉,吴本好
案由
居间合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百一十三条第一款，第一百一十四条第一款，第四百二十六条第一款
全文
江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书(2017)苏0583民初2055号原告：昆山永辉房产投资顾问有限公司，住所地江苏省昆山市花桥镇绿地大道231弄9号楼512室，统一社会信用代码9132058305346030XH。法定代表人：吴乾坤，该公司总经理。委托代理人：陈龙锋，男，系原告公司员工。委托代理人：孔令梅，江苏六典律师事务所律师。被告：赵大龙，男，1965年1月21日生，汉族，住江西省南昌市西湖区。委托代理人：周鲁，上海市树声（昆山）律师事务所律师。委托代理人：顿曼蓉，上海市树声（昆山）律师事务所律师。被告：黎莉，女，1970年1月20日生，汉族，住江西省南昌市西湖区。委托代理人：赵大龙，男，系被告黎莉丈夫。第三人：吴本好，男,1979年9月1日生，汉族，住安徽省六安市裕安区。原告昆山永辉房产投资顾问有限公司（以下简称“永辉公司”）与被告赵大龙、黎莉、第三人吴本好居间合同纠纷一案，本院于2017年1月22日立案后，依法适用简易程序，由代理审判员孙学谦独任审理，于2017年3月1日、3月16日公开开庭进行了审理。原告永辉公司委托代理人陈龙锋、孔令梅、被告赵大龙（同时作为黎莉的委托代理人）及其委托代理人顿曼蓉到庭参加诉讼。第三人吴本好到庭参加了2017年3月16日的庭审。本案现已审理终结。原告永辉公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告赵大龙、黎莉支付原告居间费用58000元；2.本案诉讼费由被告赵大龙、黎莉承担。事实与理由：原告于2016年4月4日与被告赵大龙、黎莉、第三人吴本好签订房地产买卖居间协议，被告是卖方，原告为居间方，房屋坐落于：昆山市花桥镇XX大道XX弄XX号，三方在协议第七条约定：如果卖方未能履行上述条款，则应返还定金，同时向买受方支付违约金（相当于本协议约定定金的总额）。并同意向居间方支付居间费用为总房款2900000元的2%。第三人吴本好支付了定金和首付款后，被告却反悔不肯将房屋卖给吴本好。故吴本好起诉了两被告，并取得了昆山法院出具的（2016）苏0583民初10705号民事调解书。原告多次联系被告支付居间费58000元，但被告一直拒不给付。为维护原告合法权益，特诉至法院。被告赵大龙、黎莉共同辩称：被告不存在任何违约行为，赵大龙与吴本好在（2016）苏0583民初10705号中进行调解，是基于双方的合意，并非是因为赵大龙存在违约行为，而实际上却因为原告及因吴本好的行为导致合同无法履行。1、原告并不具备相应的网签资质，无法以其名义办理相应的网签手续。2、原告不仅没有尽到审慎的义务，而且为了收取中介费多次欺骗被告，原告明知吴本好不具备购房条件，不能进行贷款，导致吴本好延期支付定金给赵大龙并且冒充赵大龙与案外人巩曼曼签订网签合同，后要求赵大龙办理贷款手续时，称巩曼曼是吴本好的老婆，但其在提供贷款手续时却显示巩曼曼是未婚。3、在（2016）苏0583民初10705号中吴本好提起诉讼，并非是要求继续履行合同，若是吴本好执意要求购买房屋定会提起继续履行之诉。该点足以说明吴本好早已没有继续履行合同的意愿。其次，赵大龙也针对吴本好提起的诉讼向法院提起了反诉，这点也证明赵大龙在该事件中没有存在违约行为，但为了尽快解决纠纷与吴本好进行了调解。第三人吴本好发表意见称：我作为买房人，被告作为卖房人没有按照约定的合同来进行，被告通过书面的短信告知无法继续履行合同，经过和被告的多次沟通，后来被告同意赔付给我造成的损失，也是按照合同的约定进行赔付，总计加上定金250000元，后来只赔了200000元，还差50000元通过法律诉讼的方式进行调解。然后被告再赔付10000元，本人也因为工作忙不想继续诉讼下去，所以就接受了调解。被告不能卖房的事实也是很清楚的，通过口头和书面方式都发给我了。本院经审理认定事实如下：位于昆山市花桥镇绿地国际家园XX大道XX弄XX号房屋（房屋所有权证号：昆房权证花桥字第××号）系被告赵大龙、黎莉夫妻二人共同共有。2016年4月8日，第三人吴本好（乙方）与被告赵大龙、黎莉（甲方）在原告永辉公司（丙方）的居间下签订《房地产买卖居间协议》一份，约定吴本好向赵大龙、黎莉购买上述房屋，房屋总价款为2900000元。付款方式约定为：乙方向丙方支付意向金50000元；协议签署后3日内，乙方向甲方补足定金至200000元；双方签订本协议50日内，双方须签订《房地产买卖合同》，当日乙方向甲方支付首付款1300000元（含已付定金200000元）；双方签订本买卖合同7日内乙方向银行申请贷款,并交齐所有贷款材料。乙方贷款金额1550000元，在乙方取得以乙方为权利人的该房屋房屋所有权证、国有土地使用权证后三日内，乙方应通知贷款银行，并在与银行约定的办理抵押登记手续当日，申请办理抵押登记手续，且乙方同意贷款银行取得以贷款银行为抵押权人的他项权证后将乙方所贷款项支付给甲方。乙方的贷款申请未获通过或通过的贷款额度不足，则乙方应在甲、乙双方共同赴昆山市房地产交易中心办理产权过户之前将其补足；乙方贷款申请获银行审批通过后35日内，甲、乙双方共同赴昆山市房地产交易中心办理产权过户手续（送件）；乙方取得两证，甲方拿到银行剩余贷款7日内，甲方向乙方办理交房手续，交接完成后，乙方将尾款50000元直接支付给甲方。乙方支付所有因本次交易所产生的费用（包括税费、评估费、中介费等一切费用）。违约责任约定为：如果甲、乙双方任有一方未能履行上述条款，则违约方应向另一方支付相当于本协议约定定金总额的违约金，并同意向丙方支付居间费用为总房款的2%。上述协议签订当日，第三人吴本好支付原告购房定金50000元，原告于2016年4月8日将该笔50000元定金转付被告赵大龙。2016年5月12日，吴本好通过其妻子巩曼曼的账户向赵大龙支付150000元定金，但被告赵大龙于2016年5月14日将该款退回。5月14日当日，吴本好又通过巩曼曼的账户再次向赵大龙支付150000元，但当日又被赵大龙退回。另查明：原告称其不具备网签资质，当时是由昆山舒舍房地产投资管理有限公司（以下简称“舒舍公司”）做网签工作，是原告公司内部的工作安排，而且也是经过了被告和吴本好的书面同意，为此，原告提交网签声明书一份，主要内容为：卖方赵大龙将坐落在昆山市花桥镇XX大道XX弄XX号房屋出售给买方巩曼曼，经双方协商同意，买卖双方自愿委托舒舍（经纪公司）于2016年4月8日进行存量房买卖网上签约手续，并进行《存量房买卖合同》备案。落款处卖方声明人为赵大龙签字，日期为2016年4月8日；买方声明人为吴本好签字，日期为2016年4月4日。对此，被告认可赵大龙签字为本人所签，但其签字时声明书上内容为空白，而且买方签字为吴本好，声明书内容却写的巩曼曼，明显矛盾，所以声明书的内容是后补的，若原告真的具备网签资质，为何要冒充赵大龙的签字与巩曼曼签订网签合同并在赵大龙不知情的情况下进行网签。被告为此提交其从昆山市房产交易中心调取的《存量房买卖合同》（合同编号：S20160408213）及网签声明书各一份。合同上买方为巩曼曼，经纪机构为昆山舒舍房地产投资管理有限公司；网签声明书上除办理网上签约手续的日期变更为4月25日、买方声明人签字为巩曼曼之外，其余与原告提交的声明书相一致。被告据此认为原告存在欺诈及造价行为致使交易存在风险，使合同无法正常履行。原告则认为被告委托其出售涉案房屋，原告并没有损害被告的利益，被告所述仅仅是其因房屋涨价而违约，并且不想承担中介费，不存在导致合同无法继续履行，使整个交易存在巨大风险的情形。第三人吴本好则陈述：巩曼曼是其老婆，想在房产证上也加上她的名字，所以就以她的名义做了网签。被告曾配合第三人吴本好办理过银行贷款审批手续，签署贷款合同时也是第三人与巩曼曼、赵大龙一起去的。原告称当时曾明确告知赵大龙第三人吴本好与巩曼曼是夫妻关系。被告赵大龙则称当时原告说他们是夫妻，由于吴本好的信用记录不够，要以她妻子巩曼曼的名义申请贷款，所以才在申贷材料上签了字。再查明：原告称直至办理房贷手续包括银行签字都是顺利的，但第三人贷款审批通过，原告通知被告去房产交易中心办理过户手续的时候，被告就拒绝过户。第三人吴本好到庭陈述：“2016年4月4日合同签订，当日支付定金5万元。之后，4月13日中介通知我说被告赵大龙已经回到上海，要求我们去中介办理按揭手续，5月12日收到中介短信通知说产证已经拿到，让我付剩余定金。我在5月12日当日支付剩余定金15万元。5月13日短信书面告知被告赵大龙，但是电话不接、短信不回。5月14日的时候15万元的定金款被退回来了。退回原因是（原因不详，电话联系不上）。从5月15日到6月3日之间一直联系不到被告赵大龙，通过中介也联系不到。5月20日我发了书面快递要求被告赵大龙到中介处接受首付款，但快递被拒收退回，同时也发函给中介要求中介通知被告赵大龙来接受首付款。后来一直联系不到，到5月27日我就委托律师发函给被告赵大龙,6月4日被告赵大龙出现。6月5日被告赵大龙发短信给我，同意要求调解。我要求被告赵大龙继续履行合同，但是被告赵大龙这边卖房有困难，当时被告赵大龙也提出过要我们加价。被告赵大龙提出的加价幅度太高，我们没有接受。后来的调解方案是退5万元定金，加20万元的赔偿。然后被告赵大龙赔了20万元，5万元定金没给。后来我就起诉了。通过调解被告赵大龙给我了1万元。”第三人吴本好向本院提交其与赵大龙的短信记录，短信显示：2016年5月23日，吴本好发出“赵大龙先生你好，请你安排时间来中介公司接收房子首付款或者提供收款银行账户，履行合同”；6月4日，吴本好发出“赵总，方便时回电”；赵大龙回复“好的，开车”；6月4日，吴本好发出“赵总，我的家人不同意加价，如不能履行合同，需按合同约定理赔20万，并返还5万本金，共计25万。请知晓”；6月5日，赵大龙回复“本好，睡前没看短信，晚回了！这几天的沟通，我一直表明房子卖有困难，希望你能谅解，本金还你，再给你赔15万，解除协议！俗话说，退一步海阔天空，为五万元真要打一场官司，我相信你我都是不愿看到的。发点善心，成交吧，我今天先把15万汇给你，你给我一个账号！了一桩事，各自轻松！”当日，赵大龙发出“已汇五万，看是否收到！”吴本好回复“收到”；赵大龙发出“再汇5万解除购房协议理赔款！收到请确认！”吴本好回复“这是不可能的”；6月6日，赵大龙发出“抱歉，是我发信息引起误会，今天上午想办法给汇10万！”“已汇出10万，收到请确认！”吴本好回复“好的，我下午去银行确认一下”“已收到理赔金合计20万元”“还有本金五万未收到，请确认何时付。另其他费用银行按揭贷款费（具体金额你和中介确认），以及律师诉讼费用等”。被告赵大龙认可前述短信的内容，但认为吴本好逾期支付定金，违约在先，其只是出于想尽快解决这件事，即使吴本好违约在先也愿意谅解。但被告未能举证证明其确曾向吴本好催告过支付定金的事实。2016年6月5日，被告赵大龙支付第三人吴本好两笔50000元共计100000元；2016年6月6日，被告赵大龙支付第三人吴本好100000元。2016年7月12日，吴本好向本院另案起诉赵大龙、黎莉，要求赵大龙、黎莉双倍返还其定金250000元（400000元减去150000元）。后经本院组织双方进行调解，并于2016年8月22日作出(2016)苏0583民初10705号民事调解书，确认：1.吴本好与赵大龙、黎莉于2016年4月8日签订的房地产买卖居间协议解除；2.赵大龙、黎莉再支付吴本好10000元。再查明：原告主张其在涉案房屋买卖交易中提供如下中介服务：市场房源开发、寻找客户、了解客户预算、匹配房源、约看房、保管定金、办理银行贷款。已经带第三人看了两年的房子了，成交很不容易。签订居间协议，第三人付的5万元也是原告人员亲自开车到江西送给赵大龙的。涉案房屋在原告处委托了好几年，原告带了20多组人去看房，赵大龙与第三人发生纠纷原告还参与诉讼。庭审中，原告与第三人确认：合同正常履行完毕的情况下，中介费由第三人支付，中介费比例是合同总金额的2%即58000元。现因原告主张被告赵大龙、黎莉违约应按合同约定支付其房款总额2%的居间费用58000元，被告赵大龙、黎莉拒绝支付，为此，引起纠纷。以上事实有房地产买卖居间协议、房屋所有权证、网签声明书、存量房买卖合同、短信记录、(2016)苏0583民初10705号民事调解书等证据以及当事人的陈述予以证实。本院认为，本案的争议焦点为：一、涉案房地产买卖居间协议是否因被告赵大龙、黎莉违约而无法继续履行；二、被告赵大龙、黎莉是否应按合同约定支付原告房款总额2%的居间费用58000元。关于争议焦点一，原告及第三人吴本好认为以涨价为由拒绝继续出售涉案房屋，构成违约；被告赵大龙、黎莉则表示第三人吴本好逾期支付定金，违约在先。对此，本院认为，吴本好提交的其与被告赵大龙的短信往来中，赵大龙明确表示：“房子卖有困难，希望你能谅解，本金还你，再给你赔15万，解除协议”。嗣后赵大龙按其发送给吴本好的短信内容，支付吴本好包括已付定金50000元在内共计200000元。且赵大龙在每支付一笔款项时均短信告知吴本好让其进行确认。本院据此能够认定被告赵大龙以其行为明确表明不再继续履行合同，构成违约。原、被告签订的房地产买卖居间协议已通过(2016)苏0583民初10705号民事调解书确认解除。被告虽辩称第三人吴本好存在逾期支付定金的违约行为，但未能举证证明其确曾向其进行过催告，且至第三人吴本好另案起诉前，被告从未提起吴本好逾期付款的抗辩。故被告的该项抗辩缺乏事实依据，本院对此不予采信。关于争议焦点二，原告及吴本好认为被告赵大龙、黎莉以涨价为由拒绝继续出售涉案房屋，构成违约，被告赵大龙、黎莉应按合同约定支付其房款总额2%的中介费58000元；被告赵大龙、黎莉则否认其存在违约，并认为原告不具有网签资质，无法以其名义办理相应的网签手续，且其未能尽到作为中介应该履行的审慎义务，多次欺骗赵大龙使交易无法进行，且双方最终并未签订正式的房屋买卖合同也并未完成产权过户，故其不应支付中介费用。对此，本院认为，本案中，原告已促成吴本好与赵大龙于2016年4月8日签订了《房地产买卖居间协议》，完成了其作为居间方促成买卖合同订立的基本义务。协议约定，在买卖双方存在违约的情况下，居间费用应当由违约方承担。被告拒绝继续履行协议，构成违约，理应按约由其支付原告居间费用。考虑到居间服务除促成双方订立合同外，还包括有后续的办理房款交接手续、产权过户手续、房屋交付手续等诸多流程。因被告赵大龙、黎莉违约导致涉案房地产买卖居间协议无法继续履行，原告也未就上述后续流程提供居间服务。另外，原告委托舒舍公司为买卖双方办理网签备案手续过程中，确实存在提交备案登记机关的网签声明书与买卖双方签订的网签声明书的不当情形，存在一定过错。因此，本院综合上述情况依法酌情认定居间费用为29000元（58000元*50%），该款应由违约方即被告赵大龙、黎莉承担。被告虽辩称原告不具有网签资质无法履行作为中介应当履行的相应义务，但原告委托具备网签资质的舒舍公司办理网签手续，并未造成对买卖双方权利的限制，并无不当，故本院对此不予采信。被告辩称的原告曾多次欺骗赵大龙，因其未能举证证明，本院亦不予采信。为此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第四百二十六条之规定，判决如下：被告赵大龙、黎莉支付原告昆山永辉房产投资顾问有限公司居间费用29000元，于本判决生效后十日内支付完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1250元，减半收取625元，由原告永辉公司承担335元，由被告赵大龙、黎莉承担290元。此款原告已经预交，本院不再退还，被告赵大龙、黎莉承担部分由其在履行判决付款义务时一并支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。代理审判员 孙学谦二〇一七年四月十八日书 记 员 徐ＸＸ附：1、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第四百二十六条居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。 来源：百度“”