（2016）粤1973民初13244号

裁判日期: 2017-04-18

公开日期: 2018-05-29

案件名称

孙庆华与于惠玲房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

东莞市第三人民法院

所属地区

东莞市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

孙庆华,于惠玲

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六条，第六十条第一款，第九十四条，第九十七条，第一百零七条，第一百一十四条第一款，第一百一十六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十二条，第一百四十四条

全文

广东省东莞市第三人民法院民事判决书（2016）粤1973民初13244号原告（反诉被告）：孙庆华，女，1976年9月8日出生，汉族，住江西省赣州市赣县，委托诉讼代理人：廖善亚，广东恒港律师事务所律师。委托诉讼代理人：殷卫东，男，1970年12月25日出生，汉族，住江西省赣州市赣县，系原告孙庆华的配偶。被告（反诉原告）：于惠玲，女，1974年2月19日出生，香港居民，委托诉讼代理人：赵洪珍，广东鹏吉律师事务所律师。本诉第三人：东莞市XX房地产中介有限公司，住所地：广东省东莞市凤岗镇X村X街X花园一期2栋商铺133。法定代表人：王彦州。本诉第三人：东莞市XX地产按揭服务有限公司，住所地：广东省东莞市常平镇还珠沥村常平大道2号（万业金融大厦）十五楼B1501单元。法定代表人：陈国健。本诉第三人：XX银行股份有限公司深圳分行，住所地：广东省深圳市福田区。负责人：林利群。原告孙庆华（反诉被告）与被告于惠玲（反诉原告）、本诉第三人东莞市XX房地产中介有限公司（以下简称XX公司）、本诉第三人东莞市润XX地产按揭服务有限公司（以下简称XX按揭公司）、本诉第三人XX银行股份有限公司深圳分行（以下简称XX银行）房屋买卖合同纠纷一案，本院作出（2015）东三法民一初字第992号一审民事判决书，被告于惠玲提出上诉，东莞市中级人民法院裁定撤销原判决，发回本院重审。本院于2016年10月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告孙庆华的委托诉讼代理人廖善亚、殷卫东，被告于惠玲及其委托诉讼代理人赵洪珍到庭参加了诉讼，第三人XX公司、XX按揭公司、XX银行经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告履行双方签订的NO.XX号《房地产买卖合同》办理房屋过户手续；2.本案诉讼费用由被告承担。在诉讼过程中，变更诉讼请求：1.解除原告与被告于2015年4月29日签订的《房地产买卖合同》；2.被告向原告返还定金120000元；3.被告向原告支付违约金1211502元（房价增值损失1072777元、中介佣金损失18700元、按揭担保费25225元、租金损失42000元、律师费50000元、房屋评估费2800元）；4.被告承担本案全部诉讼费。事实和理由：原、被告2015年4月29日在东莞市XX房地产中介有限公司签订了NO.XX号《房地产买卖合同》，双方约定被告以125万元的价格将其所有的位于东莞市凤岗镇X村X街的X花园一期3栋2单元3006房转让给原告，签约当天原告依照约定交纳了定金10万元并交纳了相关费用，双方当天进行了房屋交接。2015年6月25日被告书面通知原告要求解除双方签订的《房地产买卖合同》，原告不同意，被告不再配合办理涉案房屋的过户手续遂产生纠纷。原告故诉至法院，被告提出上诉，在上诉审理期间，被告将案涉房屋恶意转移登记，导致原来的一审判决无法履行，后东莞市中级人民法院发回本院重审。被告对原告的起诉辩称，1．认可解除合同，解除时间2015年6月23日；2.定金款项被告认为是10万元，定金不应当返还；3.被告不同意承担违约金，理由：签订合同后，被告已办理了公证及提前还款手续及配合原告办理按揭手续，2015年5月6日-2015年6月6日被告己申请提前还款，并通知中介公司，中介公司通知了原告，原告没有在约定的时间还款赎楼，另担保公司说原告的首期款没有监管，原告的同贷书没有下来，被告后有去银行听银行说原告的手续不到位，导致同贷书没下来，导致后续合同履行不了，故原告存在违约。对原告要求违约金的数额和中介费、担保费，首先合同没有约定，亦没有履行，不可能产生费用，且有些是重复要求。被告向本院提出反诉请求：1.确认原告与被告签订的《房屋买卖合同》已解除；2.没收原告交付的定金120000元；3.原告向被告支付违约金125000元；4.诉讼费由原告承担。庭审过程中，被告变更其第二项诉请为没收原告交付的定金100000元。事实和理由：被告与原告于2015年4月29日在东莞市XX房地产中介有限公司签订了《房地产买卖合同》，双方约定合同总价款为125万元，合同还约定了付款方式，办理手续的约定，交付物业时间（双方确定为2015年9月10日）及违约责任。其中付款方式为：定金12万元，买方须在2015年4月29日支付10万元，定金余款2万元，买方须在2015年5月5日前支付；首期楼款（含定金）35万元，所售物业已办理抵押登记，需涂销抵押后付款，赎契出资方为买方。楼价余款90万元由原告按揭付款，由原告采取快速担保贷款办理；同时合同还对办理手续进行约定：1.公证手续，买卖双方在签订本合同后10个工作日内，办理书面委托公证经纪方或相关按揭公司，办理该物业转名之一切手续；2.申请提前还款手续（有物业抵押适用）：由被告在签订本合同后10个工作日内，向抵押银行办理提前还贷款手续，由原告提前还款赎楼；违约责任为：买方或卖方逾期超过10个工作日，守约方应当书面通知违约方，并给合理宽限期；若违约方仍怠于履行义务的，守约方可以解除合同并要求违约方支付等额于总楼价的10%违约金。合同签订后，原告于当日支付10万元定金，定金余款2万元于2015年5月11日支付。被告于合同签订后于2015年5月6日向XX银行递交提前还贷申请表，便于原告赎楼，同时于2015年5月11日申请办理公证书，但原告并未在被告提出申请后十个工作日内进行赎楼，被告也多次催促原告，直到被告提出解除合同时，原告也未进行赎楼。上述事实，原告并未按合同约定时间支付定金和赎楼，且在逾期后经催告合理期限内只履行了支付定金余款，但赎楼至今也未履行，已构成违约，导致双方无法再履行。被告于2015年6月23日通知原告解除合同。原告针对被告的反诉辩称，1．定金12万元，而不是10万元，有10万元的定金收条，和2万元的转账。2．对于违约的事实，原告已按合同约定支付了定金，也向中介支付了代理费，在6月份支付按揭担保费，签订合同后原告积极履行合同义务，被告在合同履行过程中要求加价，在原告不同意的情况下，其在2015年6月23日要求解除合同，原告当时是不同意的，并在随后向本院起诉要求继续履行合同，被告违约事实清楚。第三人XX公司、XX按揭公司、XX银行在法定期限内未向本院提交任何证据，也未提交任何陈述。本院经审理查明事实如下：位于东莞市凤岗镇××花园××单元3006的房屋（以下简称案涉房屋），原产权人登记为于惠玲，房产证号为粤房地权证莞字第××号。案涉房屋原抵押于XX银行深圳分行，抵押金额为610000元，抵押期间为2010年3月9日至2040年3月9日，房地产他项权证号为2300131444。于惠玲自认其购买案涉房屋时处于单身状态，主张案涉房屋为其个人财产。2015年4月29日，于惠玲作为卖方、孙庆华作为买方、XX公司作为经纪方，三方共同签订了一份编号为NOXX的《房地产买卖合同》及附件，主要约定：一、卖方将案涉房屋转让给买方，转让价款为1250000元，为本次交易而按目前规定、标准及交易需要向有关部门、担保公司等支付其他税、费（包括但不限于公证费）由买方承担；二、定金120000元，买方须在2015年4月29日支付给卖方100000元，余款20000元买方须在2015年5月5日前支付卖方；三、首期楼款（含定金）350000元，需涂销抵押后付款，赎契出资方为买方；楼价余款900000元，按揭付款，采用快速担保贷款的，则由担保公司向银行提供担保，并由银行提前放款至卖方账户内（放款时间以银行及担保公司规定为准），到账则视为卖方已收取；四、买卖双方应于签订本合同后10个工作日内，书面委托经纪方或相关按揭公司办理该物业转名之一切手续；卖方或卖方之委托人应在签订本合同后10个工作日内，向抵押银行办理提前还贷手续，并在经纪方或银行通知还贷之日起10个工作日内还清贷款（另有约定除外）；买方按揭付款的，应于本合同签订后10个工作日到银行办理按揭贷款申请，签订《购房抵押贷款合同》，并提交贷款所需全部资料及支付所需费用；五、案涉房屋的交付时间为2015年9月10日；六、因买方或卖方违反本合同规定，或拒不配合提供交易所需资料，或者提供虚假资料，或无正当理由逾期办理交易、按揭等相关手续，以及无正当理由逾期交付房产、逾期支付房款等义务的，逾期超过十个工作日，守约方应书面通知违约方并给予合理宽限期；若违约方仍怠于履行义务的，则：1、守约方有权解除合同并要求违约方承担支付等额于总楼价10%的违约金；2、守约方同意继续履行的，守约方有权要求违约方每日按楼价余款的千分之一支付违约金；等等。上述《房地产买卖合同》及附件签订后，于惠玲于2015年4月29日当天收到了孙庆华交付的定金100000元，于2015年5月11日收到剩余的定金20000元，并出具了两份《收据》。孙庆华于2015年4月29日当天向XX公司支付了代理费5000元。2015年5月11日，孙庆华、于惠玲到东莞市东部公证处办理了委托公证代办案涉房屋的交易手续，受托人为润通公司的工作人员，公证费用260元、280元由孙庆华支付。同日，孙庆华向润通公司支付了担保费、二手办证费等费用共25225元，委托润通公司作为案涉房屋的交易提供担保。2015年6月23日，于惠玲向XX公司发出一份书面通知，内容为“本人要求解除大运城邦3栋2单元3006房之转让合同”。XX公司收到后，组织双方进行协调，但协调不成。2015年6月26日，于惠玲向润通公司发出一份通知，内容为“本人通知代理东莞市瑞盈按揭服务有限公司暂停代理买卖大运城邦3栋2单元3006房一切手续”，润通公司接到通知后中止了担保业务。双方产生案涉纠纷。在本案原一审判决上诉至东莞市中级人民法院的审理阶段，被告将案涉房屋以2100000元的价格转让给了案外人王艳并办理了过户手续。于惠玲提供《XX银行个人贷款提前还款申请审批表》，显示于惠玲于2015年5月6日向XX银行深圳分行申请提前还贷，期望提前还款处理日为2015年6月6日。于惠玲主张已于申请提前还贷当日电话通知了XX公司及孙庆华，但未能就已通知一事进行举证；孙庆华否认收到该通知，对该《XX银行个人贷款提前还款申请审批表》表示不清楚。此外，于惠玲也未能举证XX银行深圳分行已通知可提前还贷的事实及具体日期。在本案发回重审的一审阶段，本院依于惠玲申请，向中国银行股份有限公司东莞常平支行调查取证，该支行回复：孙庆华的贷款申请在2015年6月15日提交，于6月20日进行审批，最终未批准贷款的原因是业主反价不卖，通知担保公司撤单，担保公司不再为该笔贷款出具担保函，故该笔贷款未获批准。孙庆华对该复函无异议，于惠玲主张该复函与其网上审批的时间不一致，该回复不真实。孙庆华提供房地产价值评估报告书及发票，主张差价损失；提供《委托代理合同》及发票，主张律师费损失50000元。于惠玲提供其父亲的病历资料，主张签合同时已告知因父亲病重急用钱。孙庆华主张合同于2016年8月18日因孙庆华变更诉讼请求时解除。于惠玲主张合同于2015年6月23日解除，理由：于惠玲在申请了提前还款后，应由孙庆华、中介公司、担保公司于10日内赎楼，但孙庆华没有在约定的时间内赎楼；是孙庆华的同贷书没有批下来，导致担保公司没有办理担保赎楼手续。本院认为，第三人XX公司、XX按揭公司、XX银行经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，也未提供任何证据和陈述，应自行承担由此产生的不利后果。案涉的《房地产买卖合同》及附件，系孙庆华、于惠玲、XX公司的真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，合法有效，各方应依约履行。孙庆华已依约支付了定金120000元及申请银行按揭贷款，孙庆华、于惠玲也依约办理了委托公证手续，依约委托了润通公司为案涉房屋的交易提供了快速担保贷款服务。于惠玲于2015年6月23日向XX公司发出通知要求解除案涉合同，后双方经协商未果，于惠玲于2015年6月26日向XX按揭公司发出通知解除案涉合同。于惠玲的解除理由：于惠玲在申请了提前还款后，应由孙庆华、中介公司、担保公司于10日内赎楼，但孙庆华没有在约定的时间内赎楼；是孙庆华的同贷书没有批下来，导致担保公司没有办理担保赎楼手续。对此本院分析如下：于惠玲主张已将申请提前还贷一事于申请当日电话通知了XX公司及孙庆华，但未能就已通知一事进行举证，孙庆华也否认收到该通知，于惠玲应自行承担举证不利的后果，故对于惠玲的此主张，本院不予采信。即使XX银行深圳分行确定的提前还贷的日期如《XX银行个人贷款提前还款申请审批表》中注明的2015年6月6日，则按案涉合同附件的约定，孙庆华存入赎楼款的最后日期为10个工作日内即2015年6月19日（含19日）前，距离于惠玲提出解除合同的日期2015年6月23日仅为4日，而按案涉合同的约定，于惠玲还应给予孙庆华合理的宽限期，但于惠玲未能就已告知孙庆华逾期未赎楼并给予宽限期一事进行举证。综上，于惠玲的此理由不能成立。于惠玲解除合同的理由不成立，于惠玲已构成违约。由于案涉房屋已转移登记至案外人王艳名下，孙庆华要求解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，孙庆华作为守约方，在其合同目的不能实现的情况下主张解除合同，是孙庆华权益的处分，本院予以支持。关于孙庆华主张的违约金。根据《中华人民共和国合同法》第六条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，于惠玲将案涉房屋高价出卖给案外人王艳，导致孙庆华的合同目的不能实现，孙庆华主张由出卖人赔偿损失的，应予支持。被告因“一房二卖”所获取的差价利益可视为原告的实际损失。根据于惠玲与案外人王艳的合同，本院认定房价增值的差价损失为850000元（2100000元-1250000元）。孙庆华主张的超出部分，没有事实依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条的规定，孙庆华主张的房价增值的差价损失属于违约金，则孙庆华主张返还已支付的定金120000元，符合法律规定，本院予以支持。孙庆华已支付的中介服务费18700元、按揭担保费25225元、律师费50000元，均因于惠玲的违约行为产生，是原告的损失，本院予以支持。孙庆华主张的租金损失，没有事实依据，本院不予支持；主张的房屋评估费，因属于单方委托，且本院并未采纳，对该损失本院不予支持。故于惠玲共应支付孙庆华违约金943925元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼法证据若干规定》第二条的规定，判决如下：一、解除原告孙庆华、被告于惠玲及第三人东莞市XX房地产中介有限公司于2015年4月29日签订的买卖位于东莞市凤岗镇X村X街X花园一期3栋2单元3006的房屋（原产权人登记为于惠玲，房产证号为粤房地权证莞字第××号）的《房地产买卖合同》（编号为NOXX）；二、被告于惠玲应于本判决发生法律效力之日起七日内返还原告孙庆华定金120000元；三、被告于惠玲应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告孙庆华支付违约金943925元；四、驳回原告孙庆华的其他诉讼请求；五、驳回被告于惠玲的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费17887.55元，由原告孙庆华负担3594.55元，被告于惠玲负担14293元，原告孙庆华已预交；反诉受理费2487.5元，由被告于惠玲负担，被告于惠玲已预交。如如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审　判　长　　陈　芹人民陪审员　　林海文人民陪审员　　李敏仪二〇一七年四月十八日书　记　员　　刘梦楠冯小明法规法规附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。搜索“”