（2017）渝0119民初1484号
裁判日期: 2017-04-18
公开日期: 2017-05-26
案件名称
重庆金易物业服务有限公司与李永红物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
重庆市南川区人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
重庆金易物业服务有限公司,李永红
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百一十四条第一款；《物业管理条例（2007年修正）》：第四十一条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条，第一百六十二条
全文
重庆市南川区人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0119民初1484号原告：重庆金易物业服务有限公司，住所地重庆市渝北区双凤桥街道义学路2号金易都会1幢7-商1，统一社会信用代码915001126689223126。法定代表人：周简，该公司总经理。委托代理人：张莉，重庆春意律师事务所律师。被告：李永红，男，1977年11月13日出生，汉族，居民，住重庆市南川区。原告重庆金易物业服务有限公司（以下简称金易物业公司）与被告李永红物业服务合同纠纷一案，本院于2017年3月1日受理后，依法由审判员骆云伟独任审判，适用小额诉讼程序于2017年3月29日公开开庭进行了审理。原告金易物业公司的委托代理人张莉到庭参加了诉讼、被告李永红经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。原告金易物业公司诉称，2008年2月19日原告与重庆金易房地产开发（集团）有限公司签订了《前期物业服务合同》，由原告负责管理XX小区。被告系该小区XX号房屋的业主，从2015年8月至2015年12月期间一直未按时向原告缴纳物管费，截止2015年12月止，被告共欠原告物管费476.8元、公摊费40元。经原告多次催收未果。现请求判令被告支付物管和公摊费516.8元，并从2015年8月起至付款之日止按未按期缴纳物业管理费总额的3‰向原告支付违约金。被告李永红未答辩。经审理查明，2008年2月19日，南川区XX小区的建设单位重庆金易房地产开发（集团）有限公司（甲方）与原告重庆金易物业管理有限公司（乙方，2011年变更登记为重庆金易物业服务有限公司）签订了《XX前期物业服务合同》，由原告对XX小区进行前期物业管理服务。合同第六条第一款约定物业服务费用标准为：（1）电梯住宅（3F及以上）0.80元/建筑平方米∙月（含电梯费），（2）非电梯住宅及2F及以下电梯住宅0.50元/建筑平方米∙月，（3）商业门面1.00元/建筑平方米∙月；第八条第三款约定“业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，物业使用人不按照约定交纳的，业主负连带交纳责任。业主与物业使用人之间的缴费约定，业主应当自约定之日起通知乙方”；第四款约定“物业服务费应当按月交纳，业主或物业使用人应在每月前十日内履行交纳义务”；第二十六条约定“本合同期限为叁年，自2008年2月20日起至2011年2月20日止，如因建设周期延长，则本合同期限从一期工程交房之日起自动顺延。如合同期未满，业主委员会与选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，则本合同终止业主委员会选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时止”；第三十三条约定“甲方、业主或物业使用人违反本合同约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日3‰的标准向乙方支付违约金”。合同签订后，原告金易物业公司为该小区提供物业服务。2011年2月20日合同到期后，由于XX小区未选聘新的物业管理企业，原告继续为该小区提供物业服务，直到2015年12月31日。在物业服务期间，原告提出要求提高物业服务费的收费标准，因该小区未成立业主大会和选举产生业主委员会，该小区所在地的南川区南城街道金佛社区居民委员会于2013年8月起就该小区物业服务费调整标准向小区业主征求意见。2013年10月16日，南川区南城街道金佛社区居民委员会、重庆金易物业服务有限公司作出《关于XX上调物业服务费的公告》（该公告上的业主代表签名处有一个业主的签名），该公告载明XX物业服务及相关费用从2013年11月1日起按以下标准执行：多层住宅为0.75元/建筑平方米∙月，高层建筑为1.15元/建筑平方米∙月（含电梯费），门市为1.8元/建筑平方米∙月，公共能耗为10元/户∙月。该公告在小区进行了张贴。随后原告从2013年11月起物业费按照调整后的标准收取,公共能耗按8元/户∙月收取。部分业主亦按照该标准交纳物业费。被告李永红系该小区XX号房屋的业主，房屋建筑面积为127.15平方米。被告未交纳从2015年8月起至2015年12月期间的物业费用。上述事实，有原告提交的《前期物业服务合同》、备案证明、资质证书、工商登记变更通知书、调查结果统计表、《关于XX上调物业服务费的公告》、房屋登记信息以及原告的陈述证明在案，这些证据的真实性、合法性、关联性已经庭审质证和本院审查，其证明力足以认定。本院认为，重庆金易房地产开发（集团）有限公司与原告金易物业公司签订的《前期物业服务合同》未违反法律、行政法规的强制性规定，依法应当合法有效，对本案原、被告双方均具有约束力。物业服务合同期限届满后，由于该小区未选聘新的物业服务企业，原告自愿继续提供物业服务，因此该物业服务合同自动延续到2015年12月31日即原告退出该小区之日。原告金易物业公司为该小区提供物业管理服务后，依法享有收取物业费用的权利。对于2013年11月起执行的物业费收费标准，该物业费收费标准系该小区所在地的金佛社区居民委员会在该小区未成立业主大会并选举产生业主委员会的情况下征求该小区业主意见的基础上形成的，并在该小区进行公告告知，小区部分业主也按照调整后的收费标准向原告交纳了相关物业费用，同时小区业主在知晓收费标准调整一事后，直到原告退出该小区物业服务前，并未依法主张权利请求撤销，因此被告应当按照调整后的收费标准交纳物业费用。按照物业费调整前后的收费标准，被告李永红每月应交纳物业费103.36元（127.15平方米×0.75元＋公共能耗8元），因此被告从2015年8月1日至2015年12月31日期间的物业费合计为516.8元（103.36元×5个月）。因此对原告请求被告支付物业费516.8元的诉讼请求，本院予以支持。对于原告主张的违约金问题，被告未按时交纳物业费，已构成违约，虽然被告未提出答辩，视为对自己权利的放弃，但由于合同约定“每日3‰的标准向乙方支付违约金”的标准过高，本院酌情确定50元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、《物业管理条例》第四十一条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告李永红在本判决生效之日起十日内向原告重庆金易物业服务有限公司支付从2015年8月1日至2015年12月31日期间的物业服务费用516.8元及违约金50元。二、驳回原告重庆金易物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元（原告已交纳），由被告李永红负担。本判决为终审判决。当事人应自觉履行判决的全部义务，一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员 骆云伟二〇一七年四月十八日书记员 王 娟 来自