（2016）陕0304民初1413号

裁判日期: 2017-04-18

公开日期: 2018-02-27

案件名称

王金虎与宝鸡市老实人商贸有限责任公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

宝鸡市陈仓区人民法院

所属地区

宝鸡市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

王金虎,宝鸡市老实人商贸有限责任公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第四十条

全文

宝鸡市陈仓区人民法院民事判决书(2016)陕0304民初1413号原告：王金虎，男。委托代理人：杜效良，宝鸡市陈仓区司法局148法律服务所法律工作者。被告：宝鸡市老实人商贸有限责任公司，住所地：宝鸡市陈仓区虢镇中街。法定代表人：张长弓，任执行董事。委托代理人：刘胜利，陕西宝吉律师事务所律师。委托代理人：孙立宏，男，该公司副经理。原告王金虎与被告宝鸡市老实人商贸有限责任公司（以下简称：老实人商贸公司）房屋租赁合同纠纷一案本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王金虎及其委托代理人杜效良、被告老实人商贸公司委托代理人刘胜利、孙立宏均已到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王金虎向本院提起诉讼请求：1、判令被告向我交纳2016年7月1日至2017年6月30日期间的房屋租赁费122496.89元；2、诉讼费由被告承担。事实与理由：2012年12月29日，陕西省宝鸡市中级人民法院（2011）宝市中法执民字第005-2号执行裁定书裁定：“被执行人宝鸡市陈仓区楼外楼商场位于宝鸡市陈仓区虢镇中街房产证号：宝县房字第10081**号；丘（地）号：044-22-2的一层由东向西508m2房屋所有权归申请执行人王金虎所有（房屋四址以房屋管理部门最终测绘为准）。申请执行人王金虎持该执行裁定书到房屋管理部门办理相关房屋所有权变更过户手续。”我据此裁定在宝鸡市住房和城市建设局办理相关房屋所有权变更登记手续。2015年12月3日我取得了宝鸡市住房和城市建设局颁发的宝鸡市房权证陈仓区字第001598**号房产证。我依法取得了宝县房字第10081**号；丘（地）号：004-22-2的一层由东向西508㎡房屋的所有权。我取得该宗房产权后得知，被告老实人商贸公司承租该房屋一、二层开办超市，租赁合同约定：房屋有效租赁期限为2006年3月1日至2017年6月30日，每年租金58万元（月租金22.83元/㎡），每年一次性交清全年租金，缴纳时间为每年7月1-10日前。该宗房产一楼东侧登记在我名下面积432.89㎡房屋在被告租赁房屋范围内，我为此通知被告缴纳已登记在我名下、面积432.89㎡的房屋租金，但被告借故推诿，故我向法院提起诉讼。被告老实人商贸公司辩称，1、原告非我公司承租房屋的合法所有人，面积为2191.2㎡的房屋所有权证书由宝鸡市陈仓区楼外楼商场合法持有，该房屋的所有权证至今未撤销或变更，从名称看，该房屋和原告持有房产证所指的房屋为两个房产；2、我公司和原告不存在任何法律关系。被告和宝鸡市楼外楼商场从2006年开始签订了几次租赁合同，期限延长至2031年6月30日；3、我公司租赁的楼外楼商场总面积为2900㎡，包括一楼院落和仓库。截止目前，年租金递增为58万元（2007年7月1日至2017年6月30日，每年租金为58万元；2017年7月1日至2024年6月30日，每年租金为68万元；2024年7月1日至2031年6月30日，每年租金为75万元）；4、房屋产权的变更不当然产生租赁主体的变更，本案中原告仅取得我公司租赁房屋的部分产权；5、原告请求租金无依据，我公司和宝鸡市陈仓区楼外楼商场协商的租金价格不适用原告，原告主张我公司租赁房屋面积不确定。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2006年1月12日，被告老实人商贸公司（乙方）与宝鸡市陈仓区楼外楼商场（甲方）签订租赁合同，合同约定：甲方将其所有、位于陈仓区虢镇中街营业用房一座，一、二楼及附属仓库、操作间及全部现有相应设施、设备租赁给乙方，租赁物用途为设立购物广场，乙方不得擅自变更用途，租赁期限为8年2个月即2006年3月1日至2014年4月30日止，房屋租金前两年（含两年）每年租金为人民币66万元整（含现有设施设备），两年期满后，其租金逐年递增3%，乙方每年一次性交清全年租金，交纳时间为每年第一个月的1-10日前。甲方同意自2006年3月1日至4月30日为乙方开业筹备期，该期内甲方不收取租金，租金起计日为2006年5月1日。未尽事宜，双方协商签订补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。本合同发生争议时，应由双方协商，协商不成的，应向人民法院起诉。该合同还对双方的权利义务进行了其他的约定。2008年3月29日，被告老实人商贸公司（乙方）与宝鸡市陈仓区楼外楼商场（甲方）签订补充协议，协议约定：根据市场变化情况，从根本上保证双方经营利益，在2006年元月12日《租赁合同》的基础上，甲乙双方经过友好协商，达成补充协议如下：将原合同租赁期限调整为11年，即2006年7月1日至2017年6月30日止。房屋租金自2007年7月1日起，调整为人民币58万元整，不再递增。原合同如与本补充协议有冲突的条款，以本补充协议为准。2011年9月6日，被告老实人商贸公司（乙方）与宝鸡市陈仓区楼外楼商场（甲方）签订协议书，协议书约定：根据市场状况和双方企业实际，为保障双方企业健ＸＸ存和发展，实现互惠双赢，根据《中华人民共和国合同法》，经过友好协商，达成如下协议：甲乙双方商定，自2017年7月1日至2031年6月30日，乙方继续租赁甲方楼外楼商场（包括附属院落和附属一楼办公室、附属二楼库房等设施）进行经营，租赁期14年。租赁费分两段计算：1、2017年7月1日至2024年6月30日，每年租金为68万元；2、2024年7月1日至2031年6月30日，每年租金为75万元。以上两段总计租赁费人民币1001万元整。自2012年1月1日起至2017年6月30日，乙方除正常缴纳租赁费外，每年度向甲方提供借款人民币50万元，共六期300万元。以上借款逐笔按年息15%计算利息，2017年6月30日停止计息，本息合计后均从2017年7月1日至2031年6月30日的租赁费中按期平均扣除，具体扣除金额待实际发生后由甲乙双方根据以上原则在2017年7月1日前计算确定。2012年1月1日至2017年6月30日，乙方每年向甲方支付2万元作为附属楼一层办公室和附属院落使用费。自2012年1月1日起，乙方按季度向甲方缴纳租赁费，缴纳日期为每季度开始十五日内。原双方《租赁合同》、《补充协议》中相关条款在本协议执行期内继续有效，但遇有冲突条款的，以本协议为准。双方还在协议书中约定了其他内容。租赁过程中，被告已向宝鸡市陈仓区楼外楼商场缴纳了租赁费。2012年12月29日，宝鸡市中级人民法院作出(2011)宝市中法执民字第005-2号裁定书，裁定：被执行人宝鸡市陈仓区楼外楼商场位于宝鸡市虢镇中街房产证号：宝县房字第10081**；丘号：004-22-2的一层由东向西508㎡房屋所有权归申请执行人王金虎所有。申请执行人王金虎持该执行裁定书到房屋管理部门办理相关房屋所有权变更过户手续。该裁定于2013年3月5日送达给宝鸡市陈仓区楼外楼商场。因宝鸡市陈仓区楼外楼商场拒绝签收《办理房屋权属变更及注销登记通知》，宝鸡市住房和城市建设局于2013年12月6日在宝鸡日报刊登公告，告知宝鸡市陈仓区楼外楼商场：其单位房权证宝县房字第10081**号《房屋所有权证》记载的房屋产权部分已经被依法转移，请其单位持原《房屋所有权证》到宝鸡市房地产交易权属登记管理处陈仓登记管理科办理房屋登记权属变更及注销手续。公告期为30日，逾期宝鸡市住房和城市管理局将依照《房屋登记办法》第41条的规定，注销房权证宝县房字第10081**号《房屋所有权证》。2014年3月20日，宝鸡市陈仓区虢镇西大街天外天综合楼1层2号房屋（宝鸡市房产权证陈仓区字第0010XX02、0010XX**号，建筑面积507.63㎡）系原告王金虎、赵勇铭共同共有。2015年12月3日，原告王金虎取得了宝鸡市住房和城市建设局颁发的宝鸡市房产权证陈仓区字第001598**号房屋所有权证书，对陈仓区虢镇西大街天外天综合楼1层2号（丘号：01004-22-2）507.63㎡房屋单独享有所有权。2016年5月24日，原告以被告租赁房屋中432.89㎡的房屋登记在其名下，被告应向原告交纳该部分房屋租金为由向本院提起诉讼。另查：2016年5月5日，宝鸡市房地产交易权属登记管理处出具房产信息查询证明一份，载明：经信息系统查询，宝鸡市房权证陈仓区字第001598**号的坐落：陈仓区虢镇西大街天外天综合楼（丘地号01004-22-2）与房权证宝县房字第10081**号的坐落：虢镇中街（丘地号01004-22-2）为同一坐落。上述事实有经合议庭评议采信的以下证据：被告老实人商贸公司与宝鸡市陈仓区楼外楼商场分别于2006年1月12日、2008年3月29日、2011年9月6日签订的租赁合同、补充协议、协议书，宝鸡市中级人民法院作出(2011)宝市中法执民字第005-2号裁定书、2013年12月6日宝鸡日报刊登宝鸡市住房和城市建设局公告、2016年5月5日宝鸡市房地产交易权属登记管理处房产信息查询证明、宝鸡市陈仓区楼外楼商场2016年8月3日证言、双方当事人当庭陈述等在卷佐证。本院认为，被告老实人商贸公司与宝鸡市陈仓区楼外楼商场分别于2006年1月12日、2008年3月29日、2011年9月6日签订的租赁合同、补充协议、协议书，约定由被告租赁宝鸡市陈仓区楼外楼商场所有、位于陈仓区虢镇中街的一、二楼房屋及附属仓库、操作间及全部现有相应设施、设备。双方在合同履行过程中，被告租赁物中的一部分房屋（房屋面积：507.63㎡）使用权发生转移，归原告王金虎所有，故原告以被告实际使用在其名下的432.89㎡房屋为由，参照被告与宝鸡市陈仓区楼外楼商场之间的租赁费计算标准，主张由被告向其支付2016年7月1日至2017年6月30日期间的房屋租赁费。经合议庭评议认为，本案双方争议的焦点问题是：一、房屋租赁面积如何确定？二、房屋租赁费如何计算？焦点一，原告主张被告租用其房屋面积为432.89㎡，被告对此提出异议。经庭审查明，原告向法庭出示的宝鸡市房权证陈仓区字第001598**号房产证的面积为508㎡主张的被告租赁其房屋面积为432.89㎡，原告所主张的面积432.89㎡既未经双方当事人丈量确认，又不是有关房屋管理部门对该面积依法进行确认登记，仅是原告单方丈量的面积，该数据经合议庭评议认为不能作为原告向被告主张房租费的面积依据；焦点二，原告主张按照被告与宝鸡市陈仓区楼外楼商场之间的租赁费标准（月租金22.83元/㎡）来计算其与被告间的房屋租赁费。经合议庭评议，认为：原告通过司法程序确实取得了涉案房屋的所有权，但原告请求比照被告与宝鸡市陈仓区楼外楼商场签订的租赁合同租赁费标准，由被告向其交纳租赁费，对原告的该诉辩意见经合议庭评议认为，一、房屋租赁费价格系当事人根据市场行情协商确定，并非单纯执行政府定价；二、租赁房屋既涉及房屋本身又涉及该房屋的附属设施，原告虽取得了涉案房屋的所有权，但对涉案房屋附属的水、电供应等事项如何确保被告在租赁期间正常生产经营，原告并未提供相关证据加以证明，而被告与宝鸡市陈仓区楼外楼商场签订的租赁合同中对被告租赁期间正常的水电供应及被告附带安置宝鸡市陈仓区楼外楼职工均有约定。故，原告以被告与宝鸡市陈仓区楼外楼商场签订的租赁合同为依据，要求参照该租赁合同计算租赁费的主张其诉讼理由欠妥。审理中本院征求原、被告双方当事人是否对本案所涉房屋租赁费进行司法鉴定，但原、被告双方均不同意进行司法技术鉴定。结合上述两点论述，本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。原告对其主张租赁费的面积、价格（单价）等负有举证责任。本案原告提出的被告占有的房屋面积和价格均无相关证据支持其诉讼理由及诉讼请求，应当对此承担举证不能的法律后果。另外，原告向本院提交的通知书、签名单、受理案件通知书（其他案件），经合议庭评议认为，签名单因无被告公司人员签名，不能证明通知书已经送达、被告对本案所涉房屋产权变更知情，故本院对该证据在本案所涉的证明目的不予采信;本院受理案件通知书（其他案件）被告对真实性无异议，但证明目的有异议，受理案件通知书仅系办理案件的其一环节，而原告无其他相关证据证明其之前诉讼主张、事实与理由与本案的关联性，由此不能直接得出原告已告知被告房屋所有权转移的结论，故本院对该证据的证明目的不予采纳。综上，为了维护社会主义市场经济秩序，保护当事人的合法权益，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第四十条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告王金虎的诉讼请求。案件受理费2750元,由原告王金虎负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省宝鸡市中级人民法院。审　判　长　　惠磊磊人民陪审员　　杜绪军人民陪审员　　毛亚卫二〇一七年四月十八日书　记　员　　石叶叶关注公众号“”