（2017）豫0102民初195号

裁判日期: 2017-04-18

公开日期: 2017-11-13

案件名称

代伟锋与河南怡昌置业有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

郑州市中原区人民法院

所属地区

郑州市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

代伟锋,河南怡昌置业有限公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百五十五条；《中华人民共和国物权法》：第七十六条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条

全文

河南省郑州市中原区人民法院民 事 判 决 书（2017）豫0102民初195号原告：代伟锋，男，1976年3月7日出生，汉族，住河南省太康县。委托诉讼代理人:董富强，河南力天律师事务所律师。委托诉讼代理人:常慧梅，河南力天律师事务所实习律师。被告：河南怡昌置业有限公司，住所地郑州市中原区。法定代表人：耿红梅,系该公司执行董事。委托诉讼代理人：李祥文,河南仟问律师事务所律师。委托诉讼代理人：王大宫,河南仟问律师事务所律师。原告代伟锋与被告河南怡昌置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人董富强、常慧梅，被告委托诉讼代理人王大宫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告未按双方签订的《商品房购房合同》约定交付房屋的违约行为限期整改，根据合同第八条第5项、第九条第1项（1）（2）、第10条第2项、第11条、第13条第2项、第14条第1.2.3.4项之约定承担赔偿责任；2.判令被告支付交房的违约金8600元，暂定至2016年9月8日（应计算至整改完之日），并实际交付以及承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2013年9月28日，原告购买被告开发建设的位于郑州市中原区西三环汝河路北和昌湾景国际商品房一套。合同约定，被告应当在2016年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定交付商品房。但因开发商原因，造成合同规定之日房屋及各相关公共配套设施未达到合同约定及相关法律法规规定，造成业主无法正常居住使用该商品房。诉讼中，原告将其诉讼请求明确如下：针对第一项诉讼请求：1.判令被告交付的供水设施达到供水方式为市政管网直接供给，供水设施设备取得城市公共供水企业出具的验收合格证明文件的交付条件，雨污水设施达到排水方式为接入市政管网并取得市政管理部门出具的室外排水设施验收合格证明的使用条件；2.判令被告交付的供配电设施达到合同约定的运行方式为市政电力直接供给，电力配套设施工程取得电力企业验收合格证明文件的交付条件；3.判令被告交付的供暖设施达到工程验收合格运行方式为市政管网集中供暖，使用市政管网集中供暖，供热系统设计安装需经城市集中供热企业审核验收，出具验收合格证明文件后纳入城市集中供热，并与供热企业签订集中供热并网协议的供热条件，放弃第一项诉讼请求的其他部分。针对第二项诉讼请求：支付迟延交房违约金，支付标准为以859945元为基数每日按万分之一计算至符合交付条件之日止，自2016年6月1日（合同约定2016年5月31日将符合合同约定条件的房屋交付给原告而被告未能按照约定于2016年6月1日交付房屋）暂计至2016年9月8日。被告辩称，1.截至2016年7月22日涉案商品房已达到《商品房买卖合同》约定的交付标准；被告随后以多种方式通知被答辩人办理房屋交付手续，原告违反合同约定故意拒收房屋未办理涉案房屋交付手续；2.就涉案商品房所在楼盘自来水供给设施验收时间晚于《商品房买卖合同》约定交房截止时间问题，被告已与绝大部分业主签订补偿协议，并按照协议约定向业主支付了违约金。原告拒绝办理房屋交接手续并提出高额违约金的请求缺乏事实及法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认定如下事实：2013年9月28日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，约定原告以859945元的价格购买被告开发的位于中原区西××、××北××房屋××套，被告应于2016年5月31日将符合合同约定（即商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料,取得建设行政主管部门竣工备案表；配套的基础设施和公共设施按照合同第十四条约定内容已完成；前期物业管理已经落实）的房屋交付给原告。被告承诺与商品房正常使用直接关系的下列设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1.供水设施：2016年5月31日达到使用条件；供水方式为市政管网直接供给，供水设施设备应取得城市公共供水企业出具的验收合格证明文件。雨污设施：2016年5月31日达到使用条件；排水方式为接入市政管网，并取得城市管理部门出具的室外排水设施验收合格证明文件。2.供配电设施：2016年5月31日达到使用条件；运行方式为市政电力直接供给，电力配套设施工程取得电力企业验收合格证明文件……4.供暖设施：2016年11月16日达到工程验收合格；运行方式为市政管网集中供暖。使用市政管网集中供暖的，供热系统的设计与安装须经城市集中供热企业审核验收，出具验收合格证明文件后纳入城市集中供热，并与供热企业签订集中供热并网协议。合同中对逾期交房违约责任约定为自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付房款万分之一的违约金。2016年7月21日，涉案小区供水设施达到了合同约定条件。2016年5月30日，涉案小区商品房天燃气工程施工验收合格。2016年5月30日，被告与郑州市热力总公司就涉案小区签订《集中供热协议》，2016年11月14日，郑州市热力总公司并网验收处对涉案小区发出供热指令。2016年5月30日，被告与国网河南省电力公司郑州供电公司针对涉案小区签订《高压公用电合同》，双方约定用电性质为商业用电及居民生活合表；用电计量方式为高供高计。诉讼中，双方均认可被告已为涉案房屋安装入户电表。2016年7月25日，被告向业主发出《通知》，通知未收房业主办理交房手续，2016年8月7日，原、被告办理了房屋交付手续。诉讼中，被告提交了涉案商品房所在工程的《建设工程规划许可证》、《建设工程消防验收意见书》、《建设工程施工图设计文件审查合格书》、《工程竣工验收意见表》、《竣工验收备案表》（房屋主体）、《竣工验收备案表》（地下车库）及涉案商品房所在3号楼《电梯使用标志》。被告提交的涉案商品房《客户受电工程竣工检验意见单》显示：供电公司对涉案小区高压设备型式试验报告、低压设备3C认证书等内容的现场检验意见为“竣工验收合格”；被告提交的《和昌湾景国际开闭所工程竣工验收备案表》显示同意备案。本院认为，原、被告签订的《房屋买卖合同》合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。原告所购涉案小区商品房自来水供给设施已经验收合格，达到了合同约定条件，故对原告要求被告就供水配套进行整改的诉讼请求，不予支持。关于被告提供的涉案商品房的供配电设施是否符合合同约定，本院认为《客户受电工程竣工检验意见单》和《和昌湾景国际开闭所工程竣工验收备案表》能够证明被告电力配套设施工程已经验收合格。原、被告争议的是涉案小区所采用的居民生活合表及高供高计方式是否符合“市政电力直接供给”的约定，诉讼中，双方对“市政电力直接供给”发生争议，虽均认可涉案小区系市政电力供给，且可正常取电用电，但对是否为“直接”供给产生争议。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条规定：“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。”所谓直接，指不经过中间事物，径直承继、接续；与“间接”相对。首先，本案所涉小区中，开发商虽与各单独业主签订了《商品房买卖合同》，但该合同均涉及房屋的专有部分及全体业主的共有部分，系典型的建筑物区分所有权，小区供电虽经各业主《商品房买卖合同》予以固定，但不能理解为仅系对各业主专有部分的供电，亦包括小区全部物业共有部分的供电，故即使在采用非“居民生活合表”供电方式的小区亦有专门针对共有部分供电的电表计量。从整个小区的供电方式来看，“居民生活合表”及高供高计的供电方式不违反“市政电力直接供给”的约定，已经实现了市政电力对小区的直接供给。其次，从买卖合同法律关系中卖方义务分析，被告对各业主专有部分已经安装了入户电表，能够实现对各专有部分的电费计量，同我国未实现一户一表改造的旧有小区有本质区别，故被告所提供的供电方式并未违反双方合同约定。针对供电及电费计量方式的选择，本案原告所欲达到的系供电公司对其专有部分直接计费，此种计费方式较本案小区所采用的“居民生活合表”方式，确实权属清晰，便于定分止争，方便群众，但计费方式的改变除涉及全体业主外，亦涉及供用电合同的另一方主体即电力公司，属涉及各业主专有部分及共有和共同管理权的重大事项，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，应当由业主共同决定。故若原告欲改变电费计量方式，应当按照法律规定通过业主大会或业主委员会协商后，同电力公司协议变更供用电合同内容，以实现其诉求。对此，被告完成了电力配套设施工程验收合格、保障原告正常用电的义务，未违反双方合同约定，但其选择的“居民生活合表”计费方式与有关“一户一表、抄表到户”的用电方式尚有一些差距，确给涉案小区业主交费带来了不便，给涉案小区业主将来选择计费方式的变更增加了负担，本院酌定由被告向原告由此形成的负担予以经济补偿1000元。另，依据被告提供的证据，可以认定涉案商品房于2016年7月21日具备合同约定的交付条件，后被告2016年7月25日通知交房，超过合同约定的交付期限55天，已属违约，应当按合同约定之标准向原告支付违约金计4729.70元；符合合同约定的交付条件后，原告拒绝接收房屋无事实依据，对原告关于2016年7月25日之后的逾期交房违约金主张，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百五十五条，《中华人民共和国物权法》第七十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告河南怡昌置业有限公司自本判决生效之日起十日内向原告代伟锋支付违约金4729.70元及补偿款1000元，共计5729.70元；二、驳回原告代伟锋其他或过高的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告河南怡昌置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审　判　长　　乔婉婷人民陪审员　　刘　红人民陪审员　　尹维汉二〇一七年四月十八日书　记　员　　关　双 关注公众号“”