（2017）粤0605民初98号

裁判日期: 2017-04-18

公开日期: 2017-09-11

案件名称

佛山世联房地产顾问有限公司与佛山市南海区万科金域蓝湾房地产有限公司商品房委托代理销售合同纠纷一审民事判决书

法院

佛山市南海区人民法院

所属地区

佛山市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

佛山世联房地产顾问有限公司,佛山市南海区万科金域蓝湾房地产有限公司

案由

商品房委托代理销售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第五条，第六条，第八条第一款，第四十五条第一款，第六十条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国民法通则》：第九十二条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条

全文

广东省佛山市南海区人民法院民事判决书（2017）粤0605民初98号原告：佛山世联房地产顾问有限公司，住所地：广东省佛山市禅城区。法定代表人：李荣，总经理。委托诉讼代理人：李湘梅，广东济方律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱奕君，广东济方律师事务所实习律师，代理期限至2017年2月23日止。委托诉讼代理人：傅蓉，广东济方律师事务所律师助理，代理期限自2017年2月23日起。被告：佛山市南海区万科金域蓝湾房地产有限公司，住所地：广东省佛山市南海区桂城街道南海大道北。法定代表人：李升阳，总经理。委托诉讼代理人：黄德伟，被告的母公司佛山市万科置业有限公司的员工。委托诉讼代理人：肖章，被告的母公司佛山市万科置业有限公司的员工。原告佛山世联房地产顾问有限公司与被告佛山市南海区万科金域蓝湾房地产有限公司商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2017年1月3日立案后，依法适用简易程序，并于同年2月23日、3月27日、4月18日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理��李湘梅、傅蓉、被告的委托诉讼代理人黄德伟均到庭参加了三次庭审，被告的委托诉讼代理人肖章到庭参加了第一、二次庭审。诉讼中当事人向本院申请庭外和解，和解期间依法不计入审理期限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付代理费733194.45元；2.被告向原告支付至付清全部款项之日止的逾期付款利息（其中305472元代理费的逾期付款利息暂计至2016年12月12日为13265.25元，另外427722.45元代理费的逾期付款利息自起诉之日开始计算）；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告签订了《【金域蓝湾南区】项目销售代理协议》（以下简称“代理协议一”），约定被告委托原告作为金域蓝湾南区项目的策划销售代理商，代理期限为2011年1月1日至2011年12月31日，双方在代理协议一中对代理服务内容、权责、代理费结算��式及时间、违约责任等进行了约定。后双方于2012年签订了《【金域蓝湾】项目销售代理协议》（以下简称“代理协议二”），被告委托原告销售代理的范围扩大至整个金域蓝湾项目，代理期限为2012年1月1日至2012年12月31日。此后，原、被告又续签了两次新合同，将代理期限延长至2015年12月31日。代理期间，原告依约履行了全部的合同义务，但被告却未依约履行付款义务。根据被告确认的《万科金域蓝湾2015年11月结算表（2014-2015年成交）》、《金域蓝湾2015年11月结算单元明细》，以及被告在电子邮件中确认的车位销售奖金，原告向被告开具了金额为305472元的发票，被告签收后至今未向原告支付相应的代理费。此外，被告对原告提交的《万科金域蓝湾（2011-2015）未结算明细汇总》迟迟不予核对确认，严重阻碍了该笔427722.45元代理费的结算及支付进程。截至起诉之日止，被告尚欠原告代理费746459.7元，其拖欠代理费的行为严重违约并给原告造成了经济损失，被告应按银行同期贷款利率向原告支付拖欠代理费的利息直至实际付清欠款之日止。综上，原告为维护自身合法权益，故起诉。被告辩称，对原告主张的代理费305472元部分无异议，对原告主张的代理费427722.45元部分有异议，其中：被告已向原告支付该部分代理费61673.8元，应予扣减；代理费14870.3元非原告代理，而是由案外人代理，该部分代理费已经支付完毕；万科员工购房涉及的代理费9136.66元依约被告无需支付予原告。原、被告围绕其诉讼请求提交了证据，本院依法组织双方进行证据交换和质证，对被告无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，原告证据万科金域蓝湾（2011-2015）未结算明细汇总、被告证据万科金域蓝湾（2011-2015）未结算明细汇总��是原、被告自行制作的对账材料，本院将综合案件的审理进行认定；被告证据合同付款单（金额为269802元）及对应发票发票、万科金域蓝湾已向汇诚公司付款部分（金额14870.3元）显示被告向案外人付款情况，本院对其真实性不作认定。综合本院采信的证据及当事人陈述，本院确认以下事实：2011年5月10日，原、被告签订代理协议一，约定被告委托原告销售代理佛山市【金域蓝湾南区】项目2011年销售单位，代理期限为2011年1月1日至2011年12月31日，在合同期限内，原告为项目市场策划和销售代理的代理商，被告以销售佣金方式向原告支付代理费用；项目代理佣金=月度佣金+年度满意度达标佣金；月度佣金结算时间为每月最后一天，原告需向被告详列结算账目，详列被告须支付的佣金，结算金额以认购方签署并鉴证完毕之《商品房买卖合同》金额��算佣金，经双方核对确认原告提交结算账目单及合法完税发票后10天内支付月度佣金；年度满意度达标佣金结算时间为合同终止期之日，原告需向被告详列结算账目及被告需支付的佣金，结算金额以认购方签署并鉴证完毕之《商品房买卖合同》金额计算，经双方核对确认原告提交结算账目单及合法完税发票后10天内支付该代理佣金；万科员工购房不计入合同代理佣金结算范围，被告不用支付代理佣金。2012年5月9日，原、被告签订代理协议二，约定被告委托原告销售代理佛山市【金域蓝湾】项目2012年销售单位，代理期限为2012年1月1日至2012年12月31日，代理费用计付方式与代理协议一一致，但月度佣金的提取比例从0.55%调整为0.5%。2013年6月7日，原、被告签订《金域蓝湾项目销售代理协议》（以下简称“代理协议三”），约定被告委托原告销��代理佛山市【金域蓝湾】项目2013年销售单位，代理期限为2013年1月1日至2013年12月31日，在合同期限内，原告为项目市场策划和销售代理的代理商，被告以销售佣金方式向原告支付代理费用；项目代理佣金按月度佣金进行结算；月度佣金结算时间为每月最后一天，原告需向被告详列结算账目，详列被告须支付的佣金，结算金额以认购方签署并鉴证完毕之《商品房买卖合同》金额计算佣金，经双方核对确认原告提交结算账目单及合法完税发票后10天内支付月度佣金；万科员工购房不计入合同代理佣金结算范围，被告不用支付代理佣金。2014年4月24日，原、被告签订原、被告签订《金域蓝湾项目销售代理协议》（以下简称“代理协议四”），约定被告委托原告销售代理佛山市【金域蓝湾】项目2014年销售单位，代理期限为2014年1月1日至2014年12月31日，在合同期限内��原告为项目市场策划和销售代理的代理商，被告以销售佣金方式向原告支付代理费用；项目代理佣金=月度基本佣金+季度奖励佣金；月度佣金结算周期为2个月，结算时间为双数月份之最后一天，原告需向被告详列结算账目，详列被告须支付的佣金，结算金额以认购方签署并于房产交易中心备案、抵押登记完毕且被告收齐所有房款之《商品房买卖合同》金额计算佣金，季度奖励佣金以被告书面确定的销售签约目标金额计算佣金；经双方核对确认原告提交结算账目单及合法完税发票后10天内支付月度佣金；万科员工购房不计入合同代理佣金结算范围，被告不用支付代理佣金。2015年2月13日，原、被告签订《【金域蓝湾】项目销售代理协议》（以下简称“代理协议五”），约定被告委托原告销售代理佛山市【金域蓝湾】项目2015年销售单位，代理期限为2015年1��1日至2015年12月31日，在合同期限内，原告为项目市场策划和销售代理的代理商，被告以销售佣金方式向原告支付代理费用；项目代理佣金按月度基本佣金进行结算；月度基本佣金结算周期为2个月，结算时间为双数月份之最后一天，原告需向被告详列结算账目，详列被告须支付的佣金，结算金额以认购方签署并于房产交易中心备案、抵押登记完毕且被告收齐所有房款之《商品房买卖合同》金额计算佣金；月度任务达标佣金以被告书面确定的销售签约目标金额计算佣金，月度满意度达标佣金以当月签约金额（当月签约并于次月10日前补齐签约备案及按揭所需资料的房源方可计算签约金额）计算佣金；经双方核对确认原告提交结算账目单及合法完税发票后10天内支付月度佣金；万科员工购房不计入合同代理佣金结算范围，被告不用支付代理佣金。2015年11月17日��被告签收原告开具的金额为4400元（1200+3200）的代理服务费发票。同年12月3日，被告签收原告开具的金额为301072元的代理费发票。2016年11月23日，原告向被告发送金额为427722.45元的代理费结算对账资料；被告于同年12月3日回复：“已核并修改是否可以结算待公司通知。”同年12月30日，原告提起本案诉讼。庭审中，关于原告主张的代理费427722.45元部分，原告确认应扣除以下项目：一，原告已收的代理费61673.8元；二，万科员工购房部分对应的代理费9136.66元；三，并非由原告代理销售的2901号房代理费12670.3元。本院认为，原、被告签订的代理协议一、代理协议二、代理协议三、代理协议四、代理协议五均是双方真实意思表示，没有违反法律的强制性规定，合法有效。原告主张被告应支付代理费305472元，被告对该金额��有异议，本院予以支持。原告诉请被告应支付代理费427722.45元中，应扣除原告已收的代理费61673.8元、万科员工购房部分对应的代理费9136.66元、并非由原告代理销售的2901号房代理费12670.3元。至于1745号地下车位和1758号地下车位的代理费共2200元，现根据原、被告举证可知，该两个车位认购、销售材料的移送人均是原告的员工，在无其他相反证据佐证的情况下，应推定该两个车位由原告代理销售，故被告应支付销售该两个车位的代理费予原告。被告辩称原告主张该两个车位的代理费超过诉讼时效，经查双方在原告起诉之前并未就该两个车位的代理费进行对账结算，故被告的该项主张没有事实和法律依据，本院不予采纳。综上，对原告诉请的代理费427722.45元部分，本院核定被告应支付予原告的代理费金额为344241.69元（427722.45-61673.8-9136.66-12670.3），原告诉请超出上述核定的，本院不予支持。原告诉请被告支付代理费4400元从2015年11月18日起、代理费301072元从2015年12月14日起计算的利息，经查，被告签署4400元代理费发票的时间为2015年11月17日，签署301072元代理费发票的时间为2015年12月3日，被告拖欠原告代理费对原告造成损失并体现为利息，因此，根据诚实信用及公平原则，本院判令被告应以拖欠的代理费4400元为本金从2015年11月27日起，以拖欠的代理费301072元为本金从2015年12月14日起，各至实际清偿之日止，按中国人民银行同期贷款利率计付利息予原告，原告诉请超出上述核定的，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第六条规定，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则；第四十五条第二款的规定，当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件��成就。根据双方签订的代理协议的约定，被告在收到原告支付代理费的对账材料之后，应及时进行对账，并在对账无误后10天内支付代理费予原告。现双方就原告诉请的代理费427722.45元部分已在2016年12月3日进行了对账，而合同约定的开具发票仅是原告收款过程中应履行的附随义务，被告不能以此对抗原告向其主张支付代理费的权利，故被告依约应在对账之后10日内支付代理费予原告。综上，本院综合各方的履约情况及原告的诉请，判令被告应以拖欠的代理费344241.69元为本金，从原告起诉之日（2016年12月30日）起，至实际清偿之日止，按中国人民同期贷款利率计付利息予原告，原告诉请超出上述核定的，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第四十五条第二款、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民法通��》第九十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：被告佛山市南海区万科金域蓝湾房地产有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付代理费305472元予原告佛山世联房地产顾问有限公司，并应以代理费4400元为本金从2015年11月27日起，以代理费301072元为本金从2015年12月14日起，各至实际清偿之日止，按中国人民银行同期贷款利率计付利息予原告。被告佛山市南海区万科金域蓝湾房地产有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付代理费344241.69元予原告佛山世联房地产顾问有限公司，并应以该款为本金，从2016年12月30日起至实际清偿之日止，按中国人民银行同期贷款利率计付利息予原告。驳回原告佛山世联房地产顾问有限公司的起诉诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取5632.3元（原告已预交），由原告负担948.01元，由被告负担4684.29元并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员　　谢晓东二〇一七年四月十八日书记员　　许晓璇微信公众号“”