（2017）桂0881民初398号
裁判日期: 2017-04-18
公开日期: 2017-08-21
案件名称
钟柏友与蔡勇、郭锦辉恢复原状纠纷一审民事判决书
法院
桂平市人民法院
所属地区
桂平市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
钟柏友,蔡勇,郭锦辉
案由
恢复原状纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十一条，第二百一十六条，第二百一十七条；《中华人民共和国物权法》：第三十九条，第四十条，第一百一十七条，第一百二十条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
广西壮族自治区桂平市人民法院民 事 判 决 书（2017）桂0881民初398号原告：钟柏友，男，1960年3月6日出生，汉族，住桂平市。委托诉讼代理人：谢林格，广西东方意远律师事务所律师。被告：蔡勇，男，1981年8月10日出生，汉族，住桂平市。被告：郭锦辉，男，1987年1月26日出生，汉族，住桂平市。上述两被告的共同委托诉讼代理人：徐春秀，桂平市城区法律服务所法律工作者。原告钟柏友与被告蔡勇、郭锦辉恢复原状纠纷一案，本院于2017年1月19日立案后，依法适用简易程序审理，于2016年3月7日公开开庭进行了审理。原告钟柏友及其委托诉讼代理人谢林格，被告蔡勇、郭锦辉的共同委托诉讼代理人徐春秀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告钟柏友向本院提出诉讼请求：1.请求判令两被告拆除其悬挂于桂平市西山镇新岗村1队的房屋2-3楼的大型户外广告牌，恢复原状；2.本案诉讼费用由两被告负担。事实与理由：2015年12月30日，原告与两被告签订《房屋租赁合同》约定:原告将其位于桂平市西山镇新岗村l队的自建房屋1-3楼出租给两被告，租赁期自2016年1月1日至2023年12月31日，共计八年;此外还约定了其他合同权利和义务。合同签订后，两被告在未经原告同意的情况下，擅自在房屋2-3楼的外墙悬挂大型户外广告牌并对外出租，原告知情后多次要求两被告拆除广告牌并恢复原状，但两被告均不予理睬。两被告的行为已经违反了以下法律法规的相关规定以及合同之约定:第一，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十三条“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。”之规定，两被告在租赁房屋外墙增设大型户外广告牌没有经过原告的同意，原告依法有权要求两被告拆除广告牌恢复原状。第二，根据《城市市容和环境卫生管理条例》第十一条第二款“大型户外广告的设置必须征得城市人民政府市容环境卫生行政主管部门同意后，按照有关规定办理审批手续。”之规定，大型户外广告牌的设置必须征得城市人民政府市容环境卫生行政主管部门同意并办理审批手续后方可悬挂，本案两被告在尚未办理审批手续的情况下擅自悬挂大型户外广告牌的行为属于违法行为，另根据原告与两被告签订的《房屋租赁合同》第三条房屋维护及维修，第(一)款之约定“承租人保证遵守国家的法律法规规定以及房屋所在小区的物业管理规约”现两被告悬挂大型户外广告牌的行为已经违反了《城市市容和环境卫生管理条例》的规定，同时也构成了违约，原告依法有权要求两被告拆除广告牌恢复原状。第三，根据原告与两被告签订的《房屋租赁合同》第五条第(一)款之约定“除甲乙双方另有约定以外，乙方需事先征得甲方书面同意，方可转租给他人，并就受转租人的行为向甲方承担责任。”两被告在未征得原告书面同意的情况下将悬挂的大型户外广告牌转租他人使用并收取租金的行为已经构成违约，原告依法有权要求两被告拆除广告牌恢复原状。第四，原告仅仅是将房屋的内部使用权出租给两被告使用，出租范围并不包含房屋外墙的使用权，因此，两被告擅自使用原告房屋2-3楼外墙的行为已经超出了合同约定的租赁范围，损害了原告的合法权益，原告依法有权要求两被告拆除广告牌恢复原状。综上所述，两被告未经原告同意擅自在租赁房屋外墙悬挂大型户外广告牌的行为已经违反了法律法规以及《房屋租赁合同》之约定，侵害了原告的合法权益，原告特依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定向贵院提起诉讼，请贵院判如所请。被告蔡勇、郭锦辉辩称，原、被告于2015年12月30日，签订《房屋租赁合同》被告已依约履行承租义务，按时付清租金，且在窗户外增设广告牌，亦经过原告同意，现原告诉请求拆除户外广告牌，恢复原状，与事实不符，更不符合合同法的规定。第一、被告在承租的房屋2-3楼外墙悬挂户外广告，事先己征得原告的同意。被告从事经营“桂平市跑腿快车电子商务服务中心业务”，经营范围为:销售及网上销售；通讯器材、电子产品、家用电器、智能家居生活用品、百货、服饰、五金产品，电子商品服务。因属于网络电子商务，要使生意红火，必须要做好相关电子商务产品的广告。尽管该租赁合同，双方对所租赁的房屋进行改善或增设他物约定不明，但被告在增设该户外广告前，己征得原告同意，原告明确表态，只要属于被告经营业务所需的广告，则完全同意，在建户外广告时，原告没有干预过。当时，被告曾一次性交2000元补偿费用给原告之妻子，其妻收取费用后与原告商讨，则反悔返回费用给被告，原告怎么能反悔呢？因此，原告起诉称被告在租赁房屋外墙增设大型户外广告牌没有经过其同意，纯属胡扯。第二、被告没有转租他人，更没有收取他人租金的事实。因被告属于经营电子商务，若不打其他产品的广告，怎么能经营好电子商务呢?被告对有关产品进行广告，是经营业务所需，是为使生意红火所需，并没有对外收取租金和广告费。原告以为被告打其他产品的广告，就是对外承揽广告业务，收取他人租金，完全是理解错误。第三、被告设置的户外广告，曾征得行政主管部门的默认，设备先进、美观、大方的该户外广告，不仅给市容市貌增添光彩，还有利于繁荣桂平经济，打造宜商环境。因此，不属于违法行为，况且在行政机关未作出认定前，被被告有权认定属于违法吗?第四、原告起诉称，被告使用原告房屋2-3楼外墙的行为超出合同的租赁范围，损害其合法权益，并称所租赁仅是房屋的内部使用权，不包含外墙的使用权。这分明是曲解法律。房屋使用权难道分房屋内外使用权吗?本案应当是当时双方对户外广告设置问题约定不明，但事后己约定明确，己征得原告同意。原告怎么能如此随便不讲诚信呢?怎么能如此随便违约呢?被告所设置的户外广告牌，耗资12多万元，如果拆除所造成的损失，应由原告负担。第五:原告于2017年l月16日故意停水停电，因一楼铺面是电动开门的，致使被告无法到所租赁的房屋开展经营业务，损失较大。原告的行为才属于侵权违约行为，若不妥善处理好，被告保留起诉的权利。综上，原告的起诉无理，被告请求法院驳回其诉请。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年12月30日，原告与两被告签订《房屋租赁合同》约定:原告将其位于桂平市西山镇新岗村l队的自建房屋1-3楼出租给两被告，租赁期自2016年1月1日至2023年12月31日，共计八年，每年的租金已约定，但未约定该房屋临街面的2-3楼外墙使用权由谁行使，被告能否安装广告牌。合同签订后，两被告在当年10月份在房屋2-3楼的外墙悬挂大型户外广告牌。至此原、被告双方因谁有权在房屋2-3楼的外墙悬挂大型户外广告牌问题发生纠纷。本院认为，原、被告因房屋租赁，而发生租赁房屋外墙使用权问题，如合同有约定，应按约定处理，没有约定的，由双方协商补充约定，不能补充协商约定的，应按当地交易习惯处理。原告将其整栋房屋的1-3层租赁给被告，被告依法应当对承租的房屋享有占有、使用、收益的权利，被告是用益物权人依法享有用益物权利，原告不得干涉被告行使权利。因此，原、被告之间的房屋租赁关系合法有效，被告作作为承租人有权对承租房屋享有用益物权，该用益物权包括对承租房屋的外墙的使用权；原告请求被告拆除承租房屋的2-3楼的户外广告牌，要求恢复原状，证据不足，理由不充分，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十一条、第二百一十六条、第二百一十七条，《中华人民共和国物权法》第三十九条、第四十条、第一百一十七条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：驳回原告钟柏友的诉讼请求。本案受理费50元（立案时已按简易程序减半收取，原告已预交）由原告钟柏友负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数加五提出副本，上诉于贵港市中级人民法院。同时应在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费100元，款汇至户名为贵港市中级人民法院—诉讼费；开户行：中国农业银行贵港分行营业部；账号：45×××93。逾期不交也未提出司法救助申请的，则按自动撤回上诉处理。审 判 员 黄瑞阳二〇一七年四月十八日代书记员 陈丽虹 来自