（2017）粤04民终256号
裁判日期: 2017-04-18
公开日期: 2017-05-08
案件名称
林丽贞、刘刚勇房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省珠海市中级人民法院
所属地区
广东省珠海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
林丽贞,刘刚勇,林丽贞,刘刚勇
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤04民终256号上诉人（原审被告）林丽贞，女，1976年5月9日出生，汉族，户籍所在地：福建省南靖县，现住广东省珠海市拱北.委托诉讼代理人：陈小博，广东华杨律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈小姗，广东华杨律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘刚勇，男，1986年3月15日出生，汉族，住重庆市荣昌县委托诉讼代理人：李友双，广东莱恩律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄妙娜，广东莱恩律师事务所实习律师。上诉人林丽贞因与被上诉人刘刚勇房屋买卖合同纠纷一案，不服珠海市香洲区人民法院（2016）粤0402民初6550号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。林丽贞上诉请求：撤销原判第一、二项，驳回刘刚勇的诉讼请求。事实和理由：一、刘刚勇屡次违约，是导致双方无法继续交易的根本原因，刘刚勇应承担违约责任。由于林丽贞的家庭在澳门申请公屋，澳门相关部门会在2016年9月1日后对林丽贞名下房产进行排查，所以林丽贞急于将涉案房屋出售。出售时，林丽贞尚欠银行贷款22万元，欠赵国辉（融资公司）借款和利息19万元。此外，林丽贞于2012年12月19日办理了全权出售房屋委托书的公证手续给赵国辉，房产证原件在融资公司。2016年6月12日，融资公司工作人员带着房产证原件与林丽贞一起到中介公司与刘刚勇商谈售房，双方约定涉案房产须于同年9月1日前过户完毕，刘刚勇须于合同签订之日起一个月内代为清偿借款和利息19万元给融资公司，还要代偿涉案房产的银行贷款。当天，林丽贞与刘刚勇、中介公司签订买卖合同，但林丽贞未注意到合同条款与双方商谈内容不一致，使林丽贞在交易过程中处于被动地位。合同签订后，双方本应于2016年6月18日前办理银行按揭手续，但由于刘刚勇未及时准备材料及款项，拖延办理时间。经林丽贞多次催促，直到2016年6月22日刘刚勇才通知林丽贞于次日办理银行按揭手续，在刘刚勇逾期办理银行按揭手续的情况下，林丽贞本可解除合同，追究其违约责任，但林丽贞同意继续履约。2016年6月23日，双方前往东亚银行办理按揭手续，为此，林丽贞带齐了证件资料，融资公司的人员也带房产证原件去办。当天，林丽贞按银行要求提交了文件填写了资料，还按银行要求办理了紫荆IC卡用于收取按揭款。一审中，刘刚勇为了达到隐瞒过错的目的，提交了证据——授权书、声明，欲证明林丽贞未按合同约定在2016年6月18日前配合办理相关银行手续，将违约责任推卸给林丽贞。林丽贞按约办理了银行按揭手续后，刘刚勇既未按约定代为清偿融资公司的借款和利息，也未代为清偿涉案房产的银行贷款。自2016年6月23日至7月21日，刘刚勇及中介公司均未就相关事宜与林丽贞联系，在此期间，刘刚勇未通过银行按揭审批，没有按银行要求办理按揭所需的手续。至2016年7月22日，中介公司才称刘刚勇“这两天就会把那个钱拿出来”，但中介公司说“卖家去还楼大概要40天，买家申请按揭也要十几天，保守一点也要两个月”，至此，涉案房屋已不可能在2016年9月10日之前过户，林丽贞真实意愿是9月1日之前过户。中介公司说，刘刚勇这段时间尝试通过银行贷款方式筹集资金用于代偿林丽贞欠款及首期款，因此刘刚勇根本不具备银行按揭手续的条件，也没有一次性付款的能力。刘刚勇明知林丽贞欠融资公司的钱急于清偿，也知道林丽贞须于2016年9月1日前将涉案房产过户完毕，但刘刚勇一直拖延时间，达到林丽贞主动放弃继续交易，追究林丽贞违约责任的目的。所以刘刚勇所提诉讼请求不是继续履行合同而是高额违约金。二、一审法院判定的违约金过高，林丽贞请求调低。合同约定交易总价为161.8万元，定金2万元。合同履行过程中，刘刚勇仅支出了2万元定金，便再未付任何款项。2016年8月8日，刘刚勇提起诉讼之时，未发生导致合同无法履行的事由，但却未主张继续履行合同，而是要求违约金，刘刚勇无意继续履行合同。刘刚勇仅仅损失了定金2万元，一审法院却判定林丽贞支付10万元违约金，明显超出了刘刚勇的损失，应当调低。刘刚勇二审答辩称：一、一审判决认定的事实清楚，适用法律正确。从刘刚勇与林丽贞、中介公司签订的《房地产买卖合同》可以看出，“买卖双方最迟须在2016年9月10日前办理上述房产的过户手续，并取得产权登记部门受理回执单”，林丽贞在签订合同时未提及过所谓的融资公司及必须在2016年9月1日办理完过户手续，合同签订后，林丽贞也从未对上述合同条款有过异议。林丽贞所称“没有注意到合同条款与双方商谈的不一致”，林丽贞的说法明显是不真实的，这恰恰证明林丽贞在利益面前极其不讲诚信。林丽贞从未向刘刚勇提及过所谓的“融资公司”，也未告知过刘刚勇其需向所谓的“融资公司”还款，更未向刘刚勇告知其与案外人赵国辉存在民间借贷关系。林丽贞所称“但由于刘刚勇未能及时准备相关材料以及款项，拖延办理时间”，这明显在歪曲事实。事实证明，合同签订后，刘刚勇严格按合同的约定时间将资料准备齐全，通过中介公司多次通知林丽贞协助刘刚勇办理银行按揭，林丽贞却以各种理由推拖。甚至在银行工作人员到林丽贞家里进行评估拍照时，也被拒之门外，致使涉案房屋的评估工作无法完成。再则，2016年7月22日，中介公司再次通知林丽贞协助刘刚勇到银行办理相关手续，而林丽贞却明确表示不卖涉案房屋。由此可见，构成根本违约的是林丽贞，而非刘刚勇。二、一审法院所判定的违约金不存在过高的情形。由于林丽贞的违约行为导致刘刚勇造受重大经济损失。林丽贞迟延履行期间房价上涨20%，刘刚勇若购买同地段相同的房屋则需多花费20%的房价款，及林丽贞为购买涉案房屋所花费的评估费及办理按揭费用。一审法院依据事实，判决林丽贞向刘刚勇返还定金2万元，并支付违约金10万元是尊重事实的结果，并不存在违约金过高的情形，更不存在违法的情形。刘刚勇向一审法院起诉请求：一、判令林丽贞返还定金2万元；二、判令林丽贞立即支付违约金20万元。一审法院认定事实：林丽贞是珠海市拱北夏湾路280号（春泽名园）9栋402房的登记权属人，于2009年8月17日向中国建设银行股份有限公司珠海市分行贷款，至2016年8月15日上述按揭贷款尚未注销。2016年6月12日，以林丽贞为卖方、刘刚勇为买方与经纪方珠海市合融房地产投资公司（以下简称合融公司）签订《房地产买卖合同》，约定卖方将上述涉案房产出售给买方，房产建筑面积为87.94平方米，总成交价为161.8万元；定金2万元，在签署本合同时买方直接或通过经纪方向卖方支付。第5.2条约定，买方拟向银行申请贷款130万元用于支付房款（具体金额以银行批准为准），流程如下：买卖双方须于2016年6月18日前携带银行贷款所需要的资料（以银行要求准）到银行办理完相关申请及签字手续，相关按揭费用由买方承担，如果双方没有按照银行要求提供齐全资料或签完按揭手续，视为未办理；买方按揭银行审批通过后，按照银行规定出具（同意贷款通知书）给卖方，买方须在银行审批通过后三个工作日内将除定金及按揭贷款之外的首期款29.8万元支付给卖方，卖方当日为买方办理过户手续，并取得受理回执，否则卖方须当日退回所收房款（注：当日该房不具备过户条件时，买方有权延期付款）；自银行出具《同意贷款通知书》之日起，如果卖方需要办理银行还款或双方因港澳台及外籍人士需办理买卖合同公证时，办理时限按银行或公证部门规定的时间，买方支付首期款日期顺延至上述手续办理完毕之日；买卖双方最迟须在2016年9月10日前办理上述房产的过户手续，并取得产权登记部门受理回执单，如因未配合或拖延办理上述手续，造成违约赔偿或解约，责任由违约方承担。第11.1条约定，卖方单方解除合同或逾期三个工作日未按约前来收款、未按时解除该房交易限制或者未按约定办理相关手续造成解约，卖方应退还买方所交全部款项，并双倍返还定金和支付20万元违约金；第11.4条约定，在本合同履行或交易过程中，当银行、税务、产权登记等部门要求买卖双方或一方办理相关手续或补充资料时，被要求的当事人应当及时办理或补充，否则给对方造成的损失或引起的合同解除责任由违约方承担。落款处，买卖双方签名，经纪方由谢娟娟签名并加盖公章。同日，刘刚勇依约向林丽贞转账支付定金2万元，林丽贞在上述合同落款下方的《收据》上签名确认收款。刘刚勇提交合融公司工作人员与林丽贞在合融公司经营场所对话的录音资料。2016年7月22日录音资料中，林丽贞称：“走程序的话银行贷款最多也就是十天的一句话，一个多月没给我，没消没息的人家会怎么想。你中间没有人打过电话给我说提醒我要做什么还是什么。一个多月，就是从，应该是从14号去申请还是15号去申请，去银行。”合融公司称：“小帅是说签完合同那时候有跟您说过，说过就是说银行这边提前，申请提前还款，就是要等刘先生他们这边手上钱准备好了，然后你们再去申请还款，到时候等刘先生这边钱弄好了，到时候再帮您把那边的款钱还上去，是这样的么……因为您银行有贷款么，银行有贷款正常的去申请提前还贷到还款都要一个多月啦。”林丽贞称：“那我去问了，建行还款从申请到还款7天……我现在银行贷款我都无所谓啦，我跟你讲，现在都不卖了。”合融公司称：“现在其实，林姐你说，现在程序都已经办下来了，然后刘先生这边已确实也是昨天都联系了，就是说让他跟您这边联系，因为确实小帅之前没有跟您沟通过，他没有您的电话，之前都是那个小彭跟您老公沟通的。”接着说：“昨天刘先生也就联系小帅，就叫小帅跟您这边沟通一下，他这边就是这两天就会把那个钱拿出来，让您去先把您这边银行的欠款先还了。”合融公司还说：“刘先生他银行这边，目前评估费、律师费、银行办单的按揭费已经全部都支付，这里差不多就一万多块，光银行的这些手续费。”林丽贞说：“责任也不全在我，你一个多月没消没息的，贷个款去哪里都讲不过去，我跟你讲，银行贷款程序我也问过，大部分都是10天，就跟你讲的，给你半个月时间。”合融公司回应：“那您的意见就是说因为一个来月的时间，没有人联系过您，就是因为这个原因所以说您……”等等。2016年7月25日录音资料中，合融公司问：“林姐您和家人商量的怎么样？”林丽贞答：“就说不卖啊。”合融公司问：“那您这边跟家里人商量确定是不卖了，对吧。那您这边，打算怎么处理呢？”林丽贞称：“我都跟你讲了，当时签合同，也是说两万赔四万，是不是？那您做生意不可能说双方都赚，那你带人家去看看房人家不要呢，你不能说生意没成功还要收我这三万五，那个中介费啊。”合融公司说：“站在刘先生的立场上……他现在一切都准备就绪了，您这边又说不卖了，那他肯定是有损失的，所以说现在很多东西怎么弄啊？”林丽贞：“那就是说我付他4万块喽”。2016年8月1日，刘刚勇委托广东莱恩律师事务所向林丽贞邮寄一份《律师函》，认为林丽贞的行为已构成违约，要求林丽贞立即协助刘刚勇办理房屋产权过户的相关手续，否则林丽贞承担违约金20万元。同日，林丽贞收到上述《律师函》。刘刚勇举证用于办理银行按揭手续、有刘刚勇签名的空白《授权书（东亚中国分支机构专用）》和《声明》，但未注明时间。刘刚勇举证的合融公司工作人员发给林丽贞的短信载明，通知林丽贞办理提前还贷款手续，以及告知林丽贞违约需承担的违约责任，但短信亦未注明具体的日期。庭审中，刘刚勇明确表示解除房屋买卖合同，不继续履行合同。一审法院认为，刘刚勇、林丽贞与合融公司签订的《房地产买卖合同》中，刘刚勇、林丽贞之间形成的房屋买卖合同是双方真实意思表示，内容上不违反法律和行政法规强制性规定，合法有效，双方应恪守履行。刘刚勇举证的不动产权登记显示，双方签署《房地产买卖合同》时，涉案房产上有银行按揭贷款尚未还清，刘刚勇办理银行同意贷款通知书以及林丽贞向刘刚勇转让涉案房产前需先还清银行贷款。从林丽贞和合融公司工作人员的通话录音可知，双方签约时约定由刘刚勇准备款项代为清偿房产的银行贷款，而向银行申请还款、还清款项至少需要7天。显然，双方根据合同第5.2条约定在2016年6月18日前去办理银行按揭贷款手续存在履行障碍，但是双方都应当遵循诚实信用原则尽快准备款项还清贷款、及时配合办理银行按揭贷款手续。根据合融公司工作人员在录音资料中所述，刘刚勇直至2016年7月21日才联系合融公司工作人员，要求偿还贷款、办理银行按揭贷款手续。从2016年6月12日至2016年7月21日的40天内，由于刘刚勇迟迟未准备好款项致使合同未能及时履行，刘刚勇的履约行为存在瑕疵。但是，刘刚勇的行为并未构成根本违约，刘刚勇和林丽贞之间的房屋买卖合同仍可以继续履行，林丽贞未举证证明双方不能在合同约定的2016年9月10日前办理涉案房的过户手续。故林丽贞拒绝履行合同的行为构成根本违约，应承担违约责任。根据第11.1条约定，卖方单方解除合同或逾期三个工作日未按约前来收款、未按时解除该房交易限制或者未按约定办理相关手续造成解约，卖方应退还买方所交全部款项，并双倍返还定金和支付200000元违约金。由于林丽贞违约，刘刚勇亦同意解除与林丽贞之间的房屋买卖合同，故刘刚勇请求林丽贞返还定金20000元，一审法院予以支持。刘刚勇选择主张林丽贞支付违约金20万元，鉴于双方在履约过程中的过错和林丽贞违约给刘刚勇造成的损失，一审法院酌定支持林丽贞向刘刚勇支付违约金10万元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，一审判决：一、林丽贞于判决发生法律效力之日起十日内向刘刚勇返还定金2万元；二、林丽贞于判决发生法律效力之日起十日内向刘刚勇支付违约金10万元。一审案件受理费2300元，刘刚勇负担900元，林丽贞负担1400元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：林丽贞主张涉案买卖合同未能顺利履行的原因是刘刚勇未依约办理银行按揭手续，致使涉案房产无法在2016年9月10日过户，而刘刚勇则称是林丽贞“没有理由地不想卖房了”。本院认为，本案二审争议的焦点是涉案合同未能顺利履行的原因以及哪方当事人对此负有责任。合同约定2016年6月18日前，双方应到银行办理银行按揭手续，而刘刚勇直到2016年7月21日才联系合融公司要求还贷及办理按揭手续，违反了合同约定的义务，因此刘刚勇对合同未顺利履行负有责任。2016年7月25日在合融公司的谈话录音中，林丽贞已明确告知刘刚勇不卖房，应当认定为林丽贞解除合同的通知到达刘刚勇。可见，本案合同无法顺利履行的责任应由刘刚勇承担，刘刚勇请求林丽贞承担违约责任的诉讼请求应予以驳回。一审法院认定林丽贞违约，并判决林丽贞承担违约责任，认定事实不清，适用法律错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销珠海市香洲区人民法院（2016）粤0402民初6550号民事判决；二、驳回刘刚勇的诉讼请求。一审案件受理费2300元，由刘刚勇负担；二审案件受理费2700元，由刘刚勇负担。本判决为终审判决。审判长 李烈斌审判员 廖世娟审判员 朱 玮二〇一七年四月十八日书记员 许婷婷 更多数据：