（2017）苏02民终614号

裁判日期: 2017-04-18

公开日期: 2017-10-30

案件名称

无锡复地房地产开发有限公司与沈彬商品房销售合同纠纷二审民事判决书

法院

江苏省无锡市中级人民法院

所属地区

江苏省无锡市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

无锡复地房地产开发有限公司,沈彬

案由

商品房销售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

江苏省无锡市中级人民法院民事判决书（2017）苏02民终614号上诉人（原审原告）：无锡复地房地产开发有限公司，住所地无锡市惠山区政和大道。法定代表人：王基平，该公司董事长。委托诉讼代理人：姜辉、董长珍，江苏法舟律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：沈彬，男，1983年5月9日生，汉族，住无锡市惠山区。委托诉讼代理人：黄慧、胡涌海，江苏盈捷律师事务所律师。上诉人无锡复地房地产开发有限公司（以下简称复地公司）因与被上诉人沈彬商品房销售合同纠纷一案，不服无锡市滨湖区人民法院（2016）苏0211民初3080号民事判决，向本院提起上诉，本院于2017年2月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。复地公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持其一审诉请。事实和理由：1、双方之间并非简单的换房，而是退房后重新买一套房，沈彬应当按照补充条款约定“共同办理完毕买卖合同注销手续”；2、其早就要求沈彬办理备案合同注销手续，但因沈彬不配合导致长时间未能注销成功；3、其不存在怠于履行注销义务的情况，不应承担相应的不利后果。被上诉人沈彬辩称：未办理备案合同注销手续的原因在于复地公司人员变动频繁、积极性不够，资料准备不全。一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。复地公司向一审法院起诉请求：判令沈彬赔偿其损失1841144.79元。事实和理由：2010年12月1日，其与沈彬就购买无锡市惠山区复地新城41-104号房屋签订了买卖合同。合同签订后，由于沈彬提出换房要求，其同意先退房再换房。换房后，沈彬一直以各种理由拒不配合其进行41-104号房屋的合同备案注销手续，导致该房屋不能重新进入市场销售。该房屋被迫长期空置，且遭遇房价明显下跌，其损失巨大。一审法院认定事实：2010年12月1日，复地公司与沈彬签订《商品房买卖合同》（合同编号LW-B026），约定：由沈彬向复地公司购买位于无锡市惠山区东西景观大道复地新城第41幢1单元104号房屋（以下简称104号房）；该房屋为多层住宅，地上3层，地下1层；房屋建筑面积323.57平方米，总价款275万元；交付日期为2012年3月30日前；同时该合同附件四《补充条款》第12条第2款约定，买卖合同解除，如需要复地公司向沈彬退还所交购房款，复地公司应在双方按前述约定共同办理完毕买卖合同注销手续（如需要）、该商品的腾退手续（如需要）后30日内，扣除复地公司代沈彬偿还的贷款本息（如有）和罚息（如有）、沈彬应支付的违约金（如有）、以及其他相应扣除的合理费用（如有）（如印花税、律师费及手续费等）后将剩余房款、买卖合同约定的复地公司应付的利息（如有）或违约金（如有）支付给沈彬。沈彬需同时退还复地公司已开出的包括但不限于发票、收据等收款凭证（如有）。同日，该合同通过无锡市商品房买卖合同网上备案系统备案，合同备案号为201012010337。合同签订后，沈彬首付110万元，另165万元通过银行贷款支付。2011年12月31日，复地公司与沈彬签订《换房协议书》，双方约定将沈彬原先购买的104号房更换为102号房。若有其他异议，双方自行协商解决。2012年3月2日，复地公司向沈彬的贷款银行退还了165万元。2012年3月21日，本案所涉房屋通过竣工综合验收备案。2012年4月12日，沈彬向复地公司提交《申请》一份，内容为：本人沈彬购买复地新城41-104室，因涉及规划变更，导致变电房与院墙较近，申请换房，请予以批准。2012年4月20日，复地公司与沈彬又签订《商品房买卖合同》（合同编号LW-B026），约定：由沈彬向复地公司购买位于无锡市惠山区东西景观大道复地新城第6幢1单元102号房屋（下称102号房）；该房屋为多层住宅，地上3层，地下1层；房屋建筑面积323.52平方米，总价款2700001元；交付日期为2012年4月30日前；付款方式为分期付款：合同签订之日付款1100000元，2012年4月30日前付款250001元，2012年11月9日前付款700000元，余款650000元于2013年3月31日前付清。该合同通过无锡市商品房买卖合同网上备案系统备案，合同备案号为201204200035。2012年4月29日，沈彬向复地公司支付购房款25万元。次日，复地公司将沈彬在104号房中的首付款110万元再次入账并开具三张地税发票，面值为33万、27万和50万，注明销售楼牌号为6-102，性质为预收购房款。同时，该组发票的备注栏中均载明原发票已被红冲作废。2012年12月6日、2012年12月24日、2013年4月25日、2013年4月26日、2013年7月1日，沈彬分别向复地公司付款600000元、100000元、200000元、100000元、350001元。2014年10月16日，沈彬的父亲沈坚中至复地公司就复地公司未如期交付102号房进行交涉，复地公司对交涉过程进行了录音。在该段录音中，双方的主要对话有：1.复地公司：“如果是因为换房，那么就是另外一回事了。这两套房没法分割，因为第一套没有注销。没有注销当然有我们工作人员不够积极的原因，但主要是你儿子忙，对吧？”沈坚中：“没关系，你可以再投诉我”；2.复地公司：“你可能是觉得我们公司的退房流程是走了，但问题是法律上面，它没有注销成功。”沈坚中：“这不是我要谈的事”；3.复地公司：“你当时跟大朱总商量的时候，有没有书面的东西？”沈坚中：“如有书面的，你们也可以提啊”；4.沈坚中：“我当时第一套房子注销后，我准备用贷款继续还第二套的，你们不允许。我倒腾出几十万出来分期付款，也还是问银行借的。”复地公司：“当时这些疑虑怎么跟大朱总说的，他跟你关系好。吴总跟你关系应该也不错”；5.复地公司：“我就奇怪为什么那时候你们没有谈好这个细节？”沈坚中：“我当时催他，我就说这个房子不要放在我们名下，赶快处理掉。”复地公司：“但是要处理，肯定要你儿子亲自到产监处的，这是国家政府规定的。你写委托书代办也没有用的，我们也不想这样。如果能早点注销的话，哎。这不当初你儿子也比较忙，只有双休，在外地，一拖拖了几年。”沈坚中：“我不后来也催你们了，我说我儿子现在调到无锡来了，我说他现在不是只有双休了”；6.复地公司：“之前起诉也要有几张单子要你儿子签字的，因为不想麻烦你出庭，就是全部由我们出面，法院到时可以不用你们去的。”沈坚中：“当时你们法院有协议，要嘴上说说啊。这个起诉的钱由我们来，怎么弄，到时败诉了还不是要我们来。”2014年10月23日，复地公司收到沈彬发来的律师函，主要内容为：102号房约定的交付时间为2012年4月30日，但复地公司于2014年10月11日才向其发出收房通知。此行为违反了合同约定，应承担逾期交房的违约金1003600元。复地公司收函后立即联系沈彬，期待友好协商，否则将通过司法程序维权。2014年10月31日，复地公司向沈彬回函，称：102号房在2012年3月21日已通过竣工备案，早已具备交房条件。未能交付给沈彬的原因系因沈彬未配合办理104号房的注销手续，导致104号房已付房款不能结转至102号房的购房款。由于沈彬长达两年多未履行办理104号房的注销手续义务，导致该房屋不能进入市场销售，其遭受近百万元损失。因此，不同意支付违约金，并要求沈彬赔偿损失。2014年12月24日，沈彬向无锡市惠山区人民法院（以下简称惠山法院）提出诉讼请求，要求复地公司支付逾期交房违约金。在该案的审理过程中，惠山法院主持协调双方进行104号房的备案注销。复地公司和沈彬于2015年5月和7月两次一同前往房管部门办理相关的登记备案注销手续，但由于复地公司提前准备的手续不完备，均未能办理成功。2015年5月4日，复地公司向惠山法院提出诉讼请求，要求沈彬立即配合其注销104号房的登记备案手续并赔偿其损失342163.48元。2015年7月2日，沈彬撤回对复地公司的起诉，于同日又重新起诉，请求未发生变化。2015年10月23日，104号房的网上登记备案得以注销。2015年11月6日，复地公司与案外人徐进、刘菲签订《商品房买卖合同》（合同编号LW-YR001），约定由徐进、刘菲以1658730元的价格购买复地新城271号房屋（建筑面积323.35平方米）。2016年4月19日，由于惠山法院主动提出对沈彬的回避，无锡市中级人民法院指定由无锡市滨湖区人民法院审理双方之间的两起案件纠纷。本案一审中，复地公司称，由于沈彬与其公司一些领导关系较好，所以其才同意换房。而且自换房协议签订之后至2014年10月16日，该期间所有的有关注销手续的问题，双方都是基于信任通过口头方式联系的。其确实存在工作人员变动而导致工作交接过程中的失误，但是一同办理104号房的登记备案手续也是沈彬应当履行的义务。另查明：104号房后经无锡市公安局户政管理处重新编号为271号，102号房重新编号为169号。上述事实，有《商品房买卖合同》、地税发票、录音资料、《律师函》、《回复函》、《换房协议》及当事人陈述等证据在案佐证。一审法院认为：沈彬与复地公司签订的第一份《商品房买卖合同》系双方自愿订立，且内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，故该合同合法有效，双方当事人均应按照合同的相关约定履行。在该合同的履行过程中，双方对合同内容进行了协商变更，即由原来104号房变更为102号房。复地公司与沈彬之间就购买一套别墅式房屋而建立的买卖主体和合意均未发生变化，故双方之间的换房行为系属于合同内容变更，而并非合同解除。至于登记备案合同的重新签订，一方面系房屋产权管理部门对房屋买卖合同登记备案的特定要求，另一方面也是对变更内容进行了书面确认。前后两份合同中除房屋编号和付款方式以外，其余均未发生显著变化，连合同编号都一样。因此，双方之间订立的《商品房买卖合同》中有关解除的条款并不适用本案。房屋买卖不仅涉及债的发生还涉及到物权的变更，因此在房屋买卖过程中不可避免的涉及到买卖双方至房屋产权管理部门办理相关的登记或备案手续。由于复地公司与沈彬仅就变更房屋标的达了一致意见，未对具体的撤销登记备案进行约定。因此，复地公司认为办理104号房的登记备案注销手续系沈彬也应主动履行的义务的意见应有法律依据。根据该商品房销售合同的性质、目的和交易习惯，在注销104号房的登记备案手续的履行上，复地公司作为交易优势方和该注销行为后果的受益人，应当承担相应的主导义务，而沈彬应当承担协助义务。自2011年12月31日，双方达成换房协议开始，104号房的登记备案注销手续就是重新变更所有权人登记的前提。作为专业的房地产开发公司不可能不知晓进行备案注销的现实意义和法律后果。然而直至双方讼争至法院，才见复地公司正式向沈彬发出了通知。况且，即便如其所称沈彬一直不予配合，完全可以通过诉讼的方式早日解决，何至于还要在法院的主持协调下进行注销。因此，复地公司怠于履行其主导义务造成的后果应由其自行承担。复地公司未能够证明沈彬拒绝履行协助义务以及造成的相应后果，故对复地要求沈彬赔偿损失1841144.79元的主张不予支持。据此，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：驳回复地公司的诉讼请求。一审案件受理费6432元减半收取3216元，由复地公司负担。二审中，双方当事人均未提交新证据，本院对一审查明事实予以确认。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，复地公司以沈彬拒绝协助办理备案合同注销手续，造成房屋价格下跌为由，要求沈彬赔偿损失1841144.79元。首先，104号房的备案合同注销手续，需合同双方共同办理，复地公司主张未能注销的原因全部归结于沈彬，但其提供的证据不足以证明其主张；其次，沈彬换房的时间为2012年4月，复地公司出卖诉争房屋的时间为2015年11月，相应时间段的无锡房价虽有波动但总体平稳，复地公司以低于原价100多万元的价格出卖诉争房屋，未能说明合理理由，其要求沈彬承担相应的差价损失，缺乏依据。综上，复地公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6432元，由上诉人复地公司负担。本判决为终审判决。审判长　　刘晓伟审判员　　杜伟建审判员　　孙　宏二〇一七年四月十八日书记员　　杨　志关注公众号“”