（2017）沪02民终2942号
裁判日期: 2017-04-18
公开日期: 2017-05-02
案件名称
杭州易达行商务咨询有限公司与上海泰琪房地产有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
上海市第二中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
杭州易达行商务咨询有限公司,上海泰琪房地产有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2017）沪02民终2942号上诉人(原审被告)：杭州易达行商务咨询有限公司，住所地浙江省杭州市。法定代表人：周佩恒，总经理。委托诉讼代理人：赵德义，上海市长江律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁蓓珺，上海市长江律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：上海泰琪房地产有限公司，住所地上海市。法定代表人：MICHAELMURRAYPIERCE，董事长。委托诉讼代理人：姜海立，上海市广海律师事务所律师。委托诉讼代理人：张友友，上海市广海律师事务所律师。上诉人杭州易达行商务咨询有限公司(以下简称“易达行公司”)因与被上诉人上海泰琪房地产有限公司(以下简称“泰琪公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市黄浦区人民法院(2016)沪0101民初15987号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人易达行公司提出上诉请求：撤销一审判决，改判驳回一审诉请。事实和理由：泰琪公司在出租时未明确告己方消防通道部位，且将该部位一并列入租金计付面积出租给己方，以致己方将消防通道部位也作为营业面积予以装修，泰琪公司对此亦不指出，致使整个二楼租赁部位存在消防安全等问题进而影响其他租赁楼层的安全。因此，由于泰琪公司未如实告知租赁情况，扩大实际应租赁面积，以致该房屋产生诸多消防隐患问题，使合同无法正常履行，系泰琪公司违约在先，一审法院认为消防安全问题与泰琪公司无关缺乏事实依据，显属不当。被上诉人泰琪公司辩称：同意一审判决，请求予以维持。泰琪公司向一审法院起诉请求判令：(1)易达行公司支付2015年5月1日至2015年8月23日期间租金人民币495,881.13元(以下币种均为人民币)，并就上述欠租支付逾期付租违约金(暂计至2016年4月30日之逾期付租违约金为163,542.88元，要求计至易达行公司实际付款日止)；(2)易达行公司就提前退租支付解约违约金660,090元。对于易达行公司所付保证金，鉴于易达行公司存在违约情节，要求予以没收。一审法院认定事实如下：泰琪公司系上海市徐家汇路XXX号房屋权利人。2013年11月27日，泰琪公司(出租方，甲方)、易达行公司(承租方，乙方)签订《租赁合同》一份，约定：(1)甲方将名下位于上海市徐家汇路XXX号广发大厦3E室房屋出租予乙方作为办公使用，房屋建筑面积为667.74平方米(合同1-1、2-1)；(2)租期自2014年2月1日起至2016年1月31日止，甲方于2013年12月1日前向乙方交付房屋(合同3-1)；(3)房屋每平方米建筑面积日租金为6.50元，房屋月租金为132,018元，租金按月支付，乙方应于每月5日前支付租金，如逾期付租，则每逾期1日，乙方须按日租金3%支付违约金(合同4-1、2、3)；(4)乙方于甲方交付房屋同时支付房屋租赁保证金396,054元(合3个月之租金)，租赁关系终止时，该租赁保证金除用以抵充合同项下乙方应予承担费用外，剩余部分由甲方无息归还乙方(合同5-1)；(5)月物业管理费为22,703元，按月支付，其他费用如单元内用电、通讯等费用均按实结算(合同5-3)；(6)乙方应于合同租期届满后当日返还房屋，未经甲方同意逾期返还房屋，则每逾期1日，每平方米建筑面积须按13元向甲方支付房屋占用期间之使用费(合同7-1)；(7)甲方交付房屋不符合合同约定，致使不能实现租赁目的，或甲方交付房屋存在缺陷，危及乙方安全，乙方可书面通知解除合同(合同9-2-2)；(8)乙方逾期不支付租金累计超过1个月，甲方可书面通知解除合同(合同9-2-6)；(9)就上述(7)、(8)情形，违反合同一方应向另一方按月租金双倍支付违约金，给对方造成损失的，如所付违约金不足以抵付损失，还应赔偿造成损失与违约金之间差额部分(合同9-2)；(10)租赁期间，非本合同规定之情形，乙方中途擅自退租，乙方应按提前退租天数之租金双倍向甲方支付违约金(合同10-6)。合同附《补充条款》约定：(1)乙方于合同签订后3个工作日内支付2014年2月1日至2014年2月28日期间首期租金132,018元及首期物业管理费22,703元，并支付相当于3个月租金之租赁保证金396,054元及相当于3个月物业管理费之物业管理保证金68,109元(补充条款4)；(2)租赁期内，上述两项保证金由甲方保留，如乙方未违反合同-9、合同-10之规定且无合同规定之例外情况，并付清所有应付款项，甲方在合同终止后2周内将保证金全额无息退还乙方(补充条款4)；(3)甲方在如期收讫乙方根据补充条款4应付之相关费用后，将于2013年12月1日将房屋交付乙方(补充条款6)；(4)如乙方要求提前退租，甲方可不予同意，并要求乙方继续履行合同且按约追究违约责任；甲方亦可同意退租，但甲方有权没收乙方所付租赁保证金，并可要求乙方支付相当于未履行租期之租金(补充条款15)；(5)甲方交付乙方房屋之交房状态详见物业交房清单(补充条款9)；(6)乙方退租时，须在合同终止或者到期当日将房屋恢复至上述(5)标准之完好整洁交房状态，方可办理退房手续；如乙方不予恢复，甲方将代乙方予以恢复，恢复工程费用由乙方全额承担；因恢复工作导致乙方不能按时将房屋交还甲方，乙方须就继续占用该房屋期间按合同7-1之约定承担该占用期间使用费(补充条款18)。合同另附附件二对物业交房标准、楼宇设施作出明确约定。租赁期间，泰琪公司、易达行公司履行各自合同义务，易达行公司缴纳租赁保证金396,054元及物业保证金68,109元，且易达行公司实际支付截至2015年4月30日止之租金。2015年8月19日，易达行公司致泰琪公司《通知函》，称因房屋消防问题及泰琪公司管理问题，导致易达行公司无法实现租赁目的，且易达行公司之前已于2015年6月9日向泰琪公司发出书面解约通知以解除双方所签租赁合同，现要求泰琪公司在收讫此份函件3日内与易达行公司协商场地恢复等相关事宜。2015年8月27日，泰琪公司通过公证方式收回系争房屋，上海市卢湾公证处就此收房事宜于2015年9月10日出具《公证书》，其中对收房时房屋状况予以公证拍照并刻录光盘。一审另查明：2001年6月5日，上海市消防局向泰琪公司出具《消防验收意见书》，明确位于上海市徐家汇路XXX号之广东发展银行大厦裙房所涉建筑工程基本符合国家消防规范，消防验收合格。2015年3月21日，案外人上海恒久工程技术咨询服务有限公司(以下简称“恒久咨询公司”)基于易达行公司委托并经现场勘查后出具《消防安全评估报告》，评估意见为：(1)大厦2层综合办公室疏散门之净宽度均不符合规范要求；(2)大厦2层东北区域有2个疏散楼梯，但实际仅有1个安全出口，且直通疏散走道之房间疏散门至最近安全出口之直线安全疏散距离不符合规范要求。一审中，易达行公司提供2014年9月23日《安全保卫建议》复印件及2014年10月16日《会议纪要》复印件。《安全保卫建议》要求易达行公司：(1)设置专业安检设备、安排专人对进出人员开展安检、违禁物品一律不得带入受理区域；(2)实行实名登记制度；(3)完善人防力量；(4)加强技防设施。《会议纪要》称泰琪公司对易达行公司报批之安保方案不予认可并拒绝配合实施。泰琪公司对上述两份材料形式真实性均不予认可。综上，现泰琪公司称易达行公司欠付自2015年5月1日起之租金，而基于泰琪公司于2015年8月20日所收讫易达行公司《通知函》中称3日内协商完成恢复房屋原状一节，泰琪公司认为泰琪公司、易达行公司所签租赁合同实际于2015年8月24日予以解除。同时，泰琪公司称租赁合同系因易达行公司擅自退租而解除。就此，泰琪公司现起诉来院，要求易达行公司支付拖欠之租金、偿付逾期付租违约金及解约违约金。另外，对于易达行公司所付保证金，鉴于易达行公司存在违约行为，故要求予以没收。一审法院认为，泰琪公司、易达行公司所签《租赁合同》系双方据各自真实意思表示依法签订，具有法律效力，泰琪公司、易达行公司作为签约方均应恪守合同约定义务。易达行公司于承租期间擅自退租，导致合同提前解除，易达行公司对于合同解除负有违约责任。对于合同解除时间，泰琪公司实际于2015年8月27日公证收房，现泰琪公司认为合同解除时间为2015年8月24日，鉴于泰琪公司该意见并未增加易达行公司应予承担之合同义务，且易达行公司在该日期前已实际撤场，故一审法院对泰琪公司该意见依法予以采纳，就此，一审法院对泰琪公司诉请之2015年5月1日至2015年8月23日期间租金依法予以支持。对于泰琪公司诉请之逾期付租违约金，根据合同约定，日违约金应为日租金3%即130.21元，且租金按月支付，最迟支付日期为每月5日，故针对欠付之4期租金，易达行公司按约应自当月6日起计付截至实际付租日止之违约金，但该项违约金总额应以易达行公司欠付租金本金数额为限。对于易达行公司所付保证金，易达行公司提供由泰琪公司加盖印章之收据以证明付款情节，据此，一审法院依法认定易达行公司已按约向泰琪公司全额支付合同约定之2项保证金。对于易达行公司所付租赁保证金，合同约定在易达行公司擅自退租情形下，泰琪公司可不予归还租赁保证金。对于易达行公司所付物业保证金，泰琪公司要求予以没收缺乏合同依据，在易达行公司清结合同项下所有应付款项同时，泰琪公司应予归还易达行公司物业保证金。对于泰琪公司诉请之解约违约金，因租赁合同系因易达行公司擅自退租而提前解除，故易达行公司对于合同解除应予承担违约责任。合同约定易达行公司在此情形下应予承担之违约金系提前退租天数之租金双倍，现泰琪公司诉请之解约违约金数额系5个月租金数额，泰琪公司实际已将合同约定之违约金数额予以下调。审理中，易达行公司称违约金存在约定过高情形。一审法院综合考虑合同所作约定、泰琪公司可予没收之租赁保证金、泰琪公司因易达行公司退租可能遭受之3个月合理空置损失、违约金之惩罚性质等多种因素，对泰琪公司诉请之解约违约金数额再予合理酌减后予以支持。至于易达行公司辩称曾于2015年6月8日发出书面解约通知并导致合同解除一节，鉴于该解约通知系由案外人上海申慧因私出入境服务有限公司所发，故一审法院对易达行公司上述辩称意见依法不予采纳。对于易达行公司辩称泰琪公司提供房屋存在消防安全隐患、泰琪公司不予整改导致合同提前解除一节，鉴于整幢大楼消防已经验收合格，而内部格局消防配备则须根据各租户具体经营内容予以实施、调整，故具体消防整改应由易达行公司具体实施，泰琪公司则应尽配合整改之义务。况且，易达行公司作为证据所提供《安全保卫建议》及《会议纪要》，虽泰琪公司对此不予认可，但从易达行公司自行提供之上述证据中亦显示相关整改措施均应由承租方完成，而泰琪公司作为出租方则应尽配合义务。现易达行公司认为泰琪公司未予内部消防整改而构成根本违约显然缺乏事实及合同依据，一审法院对易达行公司该项辩称意见依法不予采纳。一审法院判决：一、杭州易达行商务咨询有限公司于判决生效之日起十日内支付上海泰琪房地产有限公司2015年5月1日至2015年8月23日期间租金495,881.13元；二、杭州易达行商务咨询有限公司于判决生效之日起十日内就上述第一项欠租支付上海泰琪房地产有限公司逾期付租违约金(共欠付4笔租金，违约金起计日分别为2015年5月6日、同年6月6日、同年7月6日及同年8月6日，均计至实际付租日，每日以130.21元计；另违约金总额以495,881.13元为限)；三、杭州易达行商务咨询有限公司于判决生效之日起十日内支付上海泰琪房地产有限公司解约违约金264,036元；四、上海泰琪房地产有限公司不予归还杭州易达行商务咨询有限公司租赁保证金396,054元；五、上海泰琪房地产有限公司于杭州易达行商务咨询有限公司就上述第一、二、三项履行完毕同时归还杭州易达行商务咨询有限公司物业保证金68,109元。本院认为，一审查明的事实无误，本院予以确认。根据双方租赁合同约定，租赁部位、租赁面积、租金金额明确，易达行公司认为泰琪公司未如实告知租赁情况、扩大实际租赁面积的上诉意见，缺乏事实依据，本院不予支持。至于易达行公司上诉所称房屋消防安全隐患一节，一审法院对此已充分阐述，理由确实充分，本院认同。需要指出的是，根据本案在案证据，未有消防监管部门关于系争房屋存在消防安全隐患需整改的书面意见。易达行公司关于此节的上诉意见，亦缺乏事实依据，本院不予支持。根据查明的事实，可以认定易达行公司提前退租违约。一审法院据此判定易达行公司应承担的违约责任，符合合同约定，本院认同。综上所述，一审认定事实清楚，判决并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15,915.34元，由上诉人杭州易达行商务咨询有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 彭 辰审 判 员 姚 跃代理审判员 陈家旭二〇一七年四月十八日书 记 员 张末然附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……