（2017）京03民终4946号
裁判日期: 2017-04-18
公开日期: 2017-07-31
案件名称
王博、李桂琴与袁正芳、李宝忠等房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
北京市第三中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
李桂琴,王博,刘淑敏,任帅,袁正芳
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2017）京03民终4946号上诉人（原审原告）：李桂琴，女，1962年11月20日出生。上诉人（原审原告）：王博，男，1964年8月20日出生。二上诉人之共同委托诉讼代理人：刘春龙，北京市盛延律师事务所律师。二上诉人之共同委托诉讼代理人：李丽娜，北京市盛延律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘淑敏，女，1962年6月8日出生。被上诉人（原审被告，兼刘淑敏之委托诉讼代理人）：李宝忠，男，1960年1月30日出生。上述二被上诉人之共同委托诉讼代理人：杨鹏，男，1981年12月15日出生。被上诉人（原审被告）：任帅，男，1978年1月2日出生。被上诉人（原审被告）：袁正芳，女，1974年5月10日出生。上述二被上诉人共同委托诉讼代理人：张立广，北京市国凯律师事务所律师。上诉人李桂琴、王博因与被上诉人刘淑敏、李宝忠、任帅、袁正芳房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2016）京0112民初14825号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月6日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人李桂琴、王博及二人共同委托诉讼代理人刘春龙，被上诉人李宝忠及其与刘淑敏之共同委托代理人杨鹏，被上诉人任帅、袁正芳之共同委托诉讼代理人张立广到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李桂琴、王博上诉请求：撤销原审判决，发回重审或改判支持我方原审诉讼请求。事实和理由：1.王博、李桂琴与刘淑敏签订的《买卖房屋契约》在先，李宝忠、刘淑敏与任帅、袁正芳签订的《房屋买卖协议》在后，因此应先审查《买卖房屋契约》的效力。刘淑敏与李宝忠并非落垡村村民，其无资格受让王博、李桂琴的房屋，因此《买卖房屋契约》无效，刘淑敏与李宝忠未取得涉案房屋所有权，进而其无权出售涉案房屋，故原审认定《房屋买卖协议》有效属认定事实错误。2.任帅在落垡村还有另一块宅基地，根据一户一宅原则，其无权再购买涉案房屋。3.李宝忠、刘淑敏与任帅、袁正芳签订的《房屋买卖协议》是虚假的，并非双方真实意思表示，任帅、袁正芳仅支付了部分房款，也并未在诉争院落内居住，签订协议是以合法形式掩盖非法目的，合同应属无效。刘淑敏、李宝忠、任帅、袁正芳辩称，同意一审判决，不同意李桂琴、王博的上诉请求。李桂琴、王博向一审法院起诉请求：1.确认2009年4月16日我方与刘淑敏签订的房屋买卖协议无效，确认刘淑敏、李宝忠与任帅、袁正芳签订的房屋买卖协议无效；2.诉讼费由刘淑敏、李宝忠、任帅、袁正芳承担。一审法院认定事实：王博、李桂琴均系北京市通州区潞城镇卜落垡村农民，二人在北京市通州区潞城镇卜落垡村原有一处房屋及院落。2009年4月16日，王博、李桂琴与刘淑敏签订《买卖房屋契约》，约定：卜落垡村村民王博自愿将其所有的房屋及其宅院卖与家住本市朝阳区××313号的刘淑敏所有并永久产权及使用权。该房产包括北正房四间及整个宅院、门窗户对齐全，院墙门楼相随，全部树木相随。该宅院西邻张某某、东邻仵某某、南邻道、北邻集体土地。房屋总价为人民币65，000元。契约一式两份，买卖双方各持一份。王博、李桂琴、刘淑敏及监证人、中人、代笔人分别在该契约上签字、按手印。契约签订后，王博、李桂琴交付了房屋，刘淑敏依约支付了房款。2015年6月10日，李宝忠、刘淑敏与任帅、袁正芳签订《房屋买卖协议》，约定：刘淑敏将通州区卜落垡村房屋（该房屋西邻张某某、东临仵某某，南邻街道，北邻集体土地）卖与通州区卜落垡村村民任帅（身份证：×××）所有；房屋包括北正房四间及整个院落。经买卖双方协议一致同意房屋作价人民币450，000元。该买卖协议一式两份，买卖双方各执一份，该买卖协议自买卖双方签字、手印次日生效。李宝忠、刘淑敏、任帅、袁正芳及见证人分别在协议上签字、按手印。协议签订后，任帅、袁正芳支付了部分房款，李宝忠、刘淑敏继续居住在诉争院落内。另查，王博、李桂琴系夫妻关系，均是北京市通州区潞城镇卜落垡村农民。李宝忠、刘淑敏系夫妻关系，刘淑敏是北京市朝阳区黑庄户乡农民。任帅、袁正芳系夫妻关系，任帅、袁正芳是北京市通州区潞城镇卜落垡村农民。一审法院认为：当事人的合法权益受法律保护。根据本案查明的事实，刘淑敏从李桂香、王博处购买涉诉房屋后，又出售给任帅、袁正芳，刘淑敏、李宝忠与任帅、袁正芳签订的《房屋买卖协议》是各方真实意思的表示，且最后一次买房人任帅、袁正芳均系北京市通州区潞城镇卜落垡村农民，系该村集体经济组织成员，具备拥有潞城镇卜落垡村的宅基地使用权条件。刘淑敏、李宝忠与任帅、袁正芳签订的《房屋买卖协议》，应认定为有效。故李桂香、王博要求确认其与刘淑敏签订的房屋买卖契约以及刘淑敏、李宝忠与任帅、袁正芳签订的房屋买卖协议均无效的诉讼请求，缺乏依据，法院不予支持。判决：驳回李桂琴、王博的诉讼请求。一审案件受理费650元，由李桂琴负担（已交纳）。本院二审期间，双方均未提交新证据。对于一审查明的事实，李桂琴、王博表示刘淑敏和任帅之间没有真实的买卖关系；任帅、袁正芳表示其已经支付了全部房款，而非原审查明的部分房款，其中5万元是签订合同时现金支付，剩余40万元是于2016年12月19日转账支付，并已于一审审理中提交了转账凭证，李宝忠、刘淑敏对此事实予以认可，李桂琴、王博亦对此上述转帐凭证的真实性不持异议。二审审理中，法庭向李宝忠、刘淑敏及任帅、袁正芳等详细询问了《房屋买卖协议》的签订经过、履行情况等。李宝忠称即当年自己下岗后没有工作，购买了涉诉房屋用于养鸽子；2015年自己正式退休有了退休金，加之并非本村人，在此没有熟人，留着房子没有用就想卖掉。当时问过村里好多人，但没有人想购买；任帅家是做豆腐的，任帅的房屋与涉案房屋在同一条街上，距离不远，因自己在玉桥北里小区打扫卫生，经常将捡到的废旧木柴，而任帅送做豆腐需要木柴，自己即经常将捡拾到的木柴送给任帅，双方由此熟识起来；自己提出想把房子卖了然后租着住，即询问任帅是否想买房，任帅同意购房，自己提出少于45万元不卖，任帅也答应了；双方于2015年6月10日在任帅家中签订了买卖房屋的协议，当时还有其他人在场见证，但见证人是任帅找来的，自己不认识；当时任帅交了5万元现金，提出其余房款一时凑不上，过段时间支付，后来任帅将剩余40万元房款转账付清了；任帅说房子租给别人也是租，了解自己这个人不会糟蹋房子，还会规整房子，就同意将房子出租给自己，租金每月500元；当时自己还提出家中原有的楼房面积小，装不下太多东西，以后涉案房屋里空调家具等物品都留给任帅；任帅让自己每月交一次租金，说没有准儿以后租金还会随着市场价格上涨；当时自己跟任帅说正房快要塌了，担心住起来会有危险，任帅就说让自己建厢房；因为重建正房的花费比建厢房还大，且还需要审批，所以自己也是为了自身安全着想就建了厢房，并且跟任帅说好了，以后厢房给任帅，当时房子卖了45万元，只花几万元建厢房，比较划算。任帅、袁正芳表示，袁正芳名下有一处宅基地，但任帅有一个弟弟，任帅兄弟俩名下没有宅基地，当时购买涉诉房屋是为今后分给任帅的弟弟，当时去别的村找过，但没有人卖房；购买涉诉房屋花了很多钱，没有钱翻建了，就先租给了李宝忠，之所以没有签订租赁合同是为了随时能够涨租金和收回房子；因为涉案房屋比较老，正房住着确实有危险，李宝忠提出建厢房自己就同意了，但建完产权要归自己一方。对于争议事实，关于任帅、袁正芳支付房款的情况，依据买卖双方的陈述以及银行转账凭证，可以证实任帅、袁正芳已向刘淑敏、李宝忠支付了全部购房款共计450000元，原审对此查明有误，本院予以更正。关于刘淑敏、李宝忠与任帅、袁正芳之间是否存在真实买卖关系的争议，王博、李桂琴虽坚称该双方之间不存在真实有效的买卖关系，该双方所签署的《房屋买卖协议》系在王博、李桂琴已要求确认《买卖房屋契约》无效的情况下，由该双方串通事后补签，以合法形式掩盖非法目的，其主要依据为2015年6月后其向李宝忠要求回赎涉案房屋，李宝忠表示拒绝且未提及已将房屋出售一事，且李宝忠、刘淑敏至今居住于此，并在院内加建了厢房等。但从本案现有证据来看，李宝忠、刘淑敏与任帅、袁正芳签订有书面《房屋买卖协议》，原审法院向在上述协议中签名的两位见证人核实了协议签订的相关情况，任帅一方亦已实际支付了相关购房款款项；二审过程中经法庭询问，李宝忠、刘淑敏及任帅、袁正芳就出售涉案房产的原因、双方洽商及签署合同、支付款项的经过，以及为何在出售涉案房屋后李宝忠仍居住在该房屋内并加建厢房等情况作了详细陈述，其双方陈述基本相符，亦并无明显违背常理之处。故结合一、二审现有证据，本院尚无法作出王博、李桂琴所主张待证事实具有高度可能性的确信，更无法确信该事实存在的可能性已能够排除合理怀疑，故无法认定该事实存在，从而对于一审判决所认定该李宝忠、刘淑敏与任帅、袁正芳之间存在买卖关系的事实予以确认。对于一审查明的其他事实，双方均无异议，本院予以确认。以上事实，有当事人陈述、《房屋买卖协议》、《买卖房屋契约》、北京市土地登记审批表、证人证言、户口本等证据材料在案佐证。本院认为，本案的法律争议在于针对涉案房屋两份房屋买卖合同法律效力。依据本案查明的事实，刘淑敏从李桂琴、王博处购买涉诉房屋后，又出售给任帅、袁正芳，先后两份买卖合同均系各方真实意思表示，且最后购房人任帅、袁正芳均系涉诉房屋所在集体经济组织成员，具备取得该集体宅基地使用权资格，故李桂琴、王博要求确认其与刘淑敏签订的《买卖房屋契约》以及刘淑敏、李宝忠与任帅、袁正芳签订的《房屋买卖协议》均无效的上诉请求，本院不予支持。综上所述，李桂琴、王博的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决关于任帅、袁正芳交付房款数额的认定有误，本院予以改正，但判决结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1300元，由王博负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 林存义审判员 赵 霞审判员 贾 旭二〇一七年四月十八日书记员 黄 蕾书记员 陆九阳 来自