（2017）湘3127民初78号

裁判日期: 2017-04-18

公开日期: 2017-11-14

案件名称

朱波诉孙寒冰、胡伟房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

永顺县人民法院

所属地区

永顺县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

朱波,孙寒冰,胡伟

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第二百三十一条

全文

湖南省永顺县人民法院民 事 判 决 书（2017）湘3127民初78号原告朱波，男，1978年11月13日出生，汉族，住长沙市芙蓉区。委托代理人李军，湖南三页律师事务所律师。被告孙寒冰，男，1956年10月18日出生，土家族，住永顺县。被告胡伟，女，1956年4月5日出生，土家族，住永顺县，系被告孙寒冰的妻子。两被告共同委托代理人孙长钰，女，1984年2月2日出生，土家族，住永顺县，系被告孙寒冰、胡伟的女儿。原告朱波诉被告孙寒冰、胡伟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月18日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告朱波、被告孙寒冰、胡伟及两被告共同委托代理人孙长钰均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告朱波提出诉讼请求：1、依法解除原告和二被告签订的酒店租赁合同；2、判令二被告负连带责任共同退还原告押金50000元；3、判令二被告赔偿因房屋漏水给原告造成的经济损失6000元；4、本案诉讼费由二被告承担。事实及理由：2015年8月15日，原告朱波和二被告孙寒冰、胡伟签订酒店租赁合同，合同约定：甲方胡伟、孙寒冰将位于永顺县芙蓉镇商合街自建自营的芙蓉快捷酒店出租给乙方朱波作经营旅馆业用，租赁期限自2015年1月1日起至2025年12月31日止，租期为十年，租金70000元/年，乙方还需向甲方缴纳押金人民币50000元。合同期内，甲方对该酒店房屋主体负责修缮、维修义务。上述合同签订后，原告朱波按合同约定给二被告交纳了2016年度租金70000元和押金50000元。原告朱波经营芙蓉快捷酒店期间，从2016年5月份开始，天下大雨，快捷酒店302和402两间客房房顶漏水，302和303两间客房公用走廊顶部浸水，原告通知了二被告，并要求被告进行防渗漏维修，二被告请人对房顶进行了简单防渗处理后，房屋漏水及浸水情况仍然没有得到丝毫改变。天一下大雨，上述客房漏水和浸水情况仍然十分严重，导致从2016年5月至8月持续3个月时间，上述漏水和浸水客房无法入住旅客，给原告朱波造成了6000元直接经济损失。原告朱波为此找到找二被告要求解决因漏水导致客人无法入住给原告造成的经济损失，但二被告一直以没时间为由推脱回避。2016年12月1日，二被告和原告经沟通协商，均同意终止酒店租赁合同，并对宾馆室内物品进行了清点交接，被告孙寒冰在物品交接清单上签了名字，原告朱波要求二被告签订酒店租赁终止合同和退还押金50000元及赔偿房屋漏水造成的经济损失，二被告却置之不理，不愿退还押金和赔偿损失。根据《合同法》第112条、216条、220条、《合同法解释二》第22条、《民法通则》第92条等相关规定，二被告应当将押金无条件退还给原告，对原告租赁期间因漏水造成的损失也应当由二被告给予赔付，故原告提起诉讼，请依法判处。被告孙寒冰、胡伟共同答辩称：一、原、被告签订的酒店租赁合同的租赁期限是自2016年1月1日起至2025年12月31日止；二、2016年5月的一天，原告酒店的员工ＸＸ给孙寒冰打电话，称302房顶漏水，孙寒冰当天赶至芙蓉镇处理问题，发现是由于下水道堵塞导致302与过道之间墙面渗水，原告诉状所称漏水情况夸大其词，与事实不符。根据双方签订的合同约定，答辩人仅对房屋主体负修缮、维修义务。房屋主体结构的法律定义是指在房屋建筑中，由若干构件连接而成的能承受作用平面或空间体系，主体结构要具备足够的强度、刚度、稳定性，用以承受建筑物上的各种负载。按合同约定，下水道堵塞引起的漏水问题应由原告承担，但孙寒冰老实厚道，见下水道堵塞自己能够疏通，就自己动手维修，墙面渗水问题即刻解决，原告所称仍在漏水和渗水，导致302、402客房无法入住旅客，与事实不符，事实上，原告一直正常经营至2016年11月30日；三、2016年11月初，原告致电孙寒冰，称因自身管理不当，经营不善，导致酒店生意冷清，想要终止合同，孙寒冰称可以提前终止合同，但应按合同约定向答辩人支付年租金百分之二十的违约金即14000元，且50000元押金不予退还。经双方协商，达成口头约定：原告同意答辩人扣除50000元押金，并放弃答辩人赠送的1个月免租期，于12月1日将酒店退还答辩人，答辩人则同意免除原告14000元合同违约金。在此基础上，2016年12月1日，孙寒冰与原告对宾馆室内物品进行了清点交接，但在孙寒冰在物品交接清单上签字后，原告突然变卦，要求答辩人退还50000元押金，否则不与答辩人签订酒店租赁终止合同。对于原告的突然变卦和无理要求，答辩人孙寒冰明确表示拒绝，并告知如果不肯签订终止合同，希望原告继续履行合同，经营酒店。另一答辩人胡伟一直是不同意提前终止合同的。原告在诉状中故意隐瞒事实，没有将答辩人同意终止合同的前提条件完整交代，实在有违诚实信用的基本原则，严重歪曲法律事实。原、被告签订的《酒店租赁合同》中明确约定了原告有权单方解除合同的情形，本案并不属于约定的情形，故原告要求单方解除合同无合同依据，且不符合《合同法》规定的可以单方解除合同的情形。因此，原告单方解除租赁合同既无约定事由，也无法定解除事由；四、《合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。故答辩人请求法院判令原告继续履行合同，并依法驳回原告所有诉讼请求，维护答辩人的合法权益。本院经审理认定事实如下：2015年8月15日，原告朱波（乙方）与被告孙寒冰、胡伟（甲方）签订一份《酒店租赁合同》，合同约定：甲方将位于永顺县芙蓉镇商合街自建自营的芙蓉快捷酒店（建筑面积约600平方，客房15间）整体（除一楼大厅右边套房及五楼一间简易房外）出租给乙方，作为乙方经营旅馆业（快捷酒店等）使用，租赁期限自2016年1月1日起至2025年12月31日止，甲方给予乙方一个月免租期，即2015年12月1日起至2015年12月31日止，免租期内由乙方自费对该酒店场地进行装修；租金每年70000元，第一年除支付租金70000元外，乙方还需向甲方缴纳押金50000元，押金在合同期满后由甲方退还乙方，押金在甲方保管期间不计利息；合同期内，甲方对酒店房屋主体负修缮、维修义务，如房屋主体发生结构性的质量问题并影响乙方正常经营的，在乙方以电话、短信方式告知甲方后，甲方须在15日内进行维修，如甲方因故不能维修的，可由乙方现行维修，并妥善保管相关费用凭证，经甲方确认后由甲方在30日内支付给乙方，乙方负责除房屋主体之外设备、设施的修缮、维修义务，由此产生的费用由乙方承担。合同第八条还约定：“1、甲方有以下情形之一的，构成违约事实，乙方有权单方解除本合同，甲方应退还未使用期限租金，并向乙方承担年度租金金额的百分之二十的违约金和因违约行为给乙方造成的实际经济损失：1）出租期内，甲方因自身债务等原因或酒店场地权属纠纷导致该酒店建筑物被查封、扣押、冻结，使乙方无法进行正常的经营活动，并因此造成乙方经营困难的；2）出租期内，甲方擅自提前终止合同履行的；3）出租期内，甲方未经乙方书面同意，将该全部或部分土地及地上建筑物抵押、转让、出售、赠与的。6、由于乙方自身的原因，造成无法继续经营的，甲方不予退还押金。”第十条约定：“1、因不可抗力因素等导致本合同无法履行的，本合同自动解除，甲方应退还乙方未使用期限租金，双方互不承担违约责任；2、经双方友好协商一致同意提前终止合同的，双方互不承担违约责任。”合同签订后，被告孙寒冰、胡伟按照合同约定交付了酒店，原告朱波支付了第一年的租金70000元和押金50000元。2016年5月，原告朱波的酒店员工电话告知被告孙寒冰酒店302、402两间客房屋顶漏水和墙面渗水，被告孙寒冰自行对屋顶漏水位置进行了修缮。2016年11月中旬，原告朱波提出要解除合同，被告孙寒冰表示合同签订的租赁期限是十年，如果原告要提前解除合同就要按合同约定扣钱。2016年12月1日，原告朱波与被告孙寒冰在对酒店物品进行交接时，被告孙寒冰在原告朱波所持的《酒店租赁合同》附件原件上签名确认“宾馆交结完成，物品完整无损”，然后双方就退还押金问题发生争议，没有签订终止合同。本院认为，原告朱波与被告孙寒冰、胡伟签订的《酒店租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，合同双方应按照合同约定行使合同权利，履行合同义务，不得擅自变更和解除合同。合同中明确约定了原告朱波可以单方解除合同的几种情形，不论总共15间客房其中的两间客房漏水是否属于房屋主体结构的质量问题导致的，均不属于合同约定的原告朱波有权单方解除合同的事由，也不属于《中华人民共和国合同法》的二百三十一条规定“因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同”的情形。另外，原告在与被告协商解除合同的过程中，虽然对租赁的物品进行了清点交接，但因双方对押金问题发生争议，没有就解除合同达成一致意见，亦不属于当事人协商一致解除合同的情形。故本院对原告要求提前解除合同并要求被告退还50000元押金的诉请不予支持。对原告要求被告赔偿其因房屋漏水造成的经济损失6000元的诉请，因原告没有提交证据证明其计算损失的依据，故本院对原告的该项诉请不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百三十一条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告朱波的全部诉讼请求。案件受理费1200元，减半收取计600元，由原告朱波承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院。审判员　　黎霞二〇一七年四月十八日书记员　　黄龙附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百三十一条因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金;因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 更多数据：