（2016）陕0112民初11442号
裁判日期: 2017-04-18
公开日期: 2018-09-17
案件名称
原告陕西某某房地产开发有限公司与被告陈某某商品房预售合同纠纷一案一审民事判决书
法院
西安市未央区人民法院
所属地区
西安市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陕西某某房地产开发有限公司,陈某某
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十三条
全文
西安市未央区人民法院民 事 判 决 书（2016）陕0112民初11442号原告陕西某某房地产开发有限公司法定代表人ＸＸ林，董事兼总经理。委托代理人杨兰，陕西某某律师事务所律师。委托代理人刘杨，陕西某某律师事务所律师。被告陈某某原告陕西某某房地产开发有限公司（以下简称某某公司）与被告陈某某商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告某某公司的委托代理人杨兰、刘杨到庭参加诉讼，被告陈某某经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告某某公司诉称，原、被告签订了《商品房买卖合同（预售）》（合同登记号：YXXXXXXXX），由被告以商业贷款方式购买原告开发的位于西安市经开区凤城七路某某某某第10幢2单元8层20802号房屋，房屋总价款为人民币1208469元，其中首付378469元，商业贷款830000元。后被告成功在中国银行西安解放路支行办理商业贷款手续，原告为该贷款的连带还款保证人。被告自2016年3月22日开始逾期还款，中国银行西安解放路支行要求原告承担逾期还款的担保责任，并已于2016年6月30日从原告公司账户中划扣逾期还款费用17595.72元。根据双方签订的《商品房买卖合同（预售）》附件四4.5的约定，原告于2016年7月10日向被告送达书面还款催告函，被告未在约定时间内支付，并逾期偿还银行借款至今。2016年9月19日，原告依据《商品房买卖合同（预售）》之约定，向被告发出解除合同通知书，单方解除了《商品房买卖合同（预售）》（合同登记号：YXXXXXXXX），该通知已于2016年9月23日邮寄送达被告。由于被告未能按期偿还银行贷款，导致中国银行西安解放路支行于2016年10月31日再次从原告公司账户中划扣逾期还款费用17817.22元，目前共划扣逾期还款费用人民币35412.94元。现原告诉至法院，请求判令：1、确认原告与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同登记号：YXXXXXXXX）已经依法解除；2、被告协助原告办理《商品房买卖合同（预售）》（合同登记号：YXXXXXXXX）备案注销登记手续，被告承担办理上述手续产生的所有费用；3、被告赔偿原告代付款人民币35412.94元，代付款利息人民币261.51元（暂计至2016年10月31日，实际应计算至代付款支付完毕之日止），违约金人民币60423.45元，律师费人民币36227元，上述费用从被告首付购房款中直接扣除；4、本案诉讼费用及其他合理费用由被告承担。被告陈某某未到庭答辩，亦未提交书面答辩意见。经审理查明，原告某某公司（出卖人）与被告陈某某（买受人）签订了《西安市商品房买卖合同（预售）》及附件，约定由被告陈某某购买原告某某公司开发的位于西安市未央区凤城七路某某某某10幢2单元8层20802号商品房（以下简称涉案房屋）一套。该房屋建筑面积为155.58平方米，其中套内建筑面积135.28平方米。合同约定房屋总价款为1208469元；付款方式为商业贷款，其中首付款378469元，商业贷款83万元，并由原告某某公司提供阶段性连带责任保证担保；原告某某公司应于2014年12月31日前，将涉案房屋交付给被告陈某某使用。该合同附件四4.5约定：“如买受人选择按揭贷款购买该房屋，出卖人按照银行有关规定为买受人的连带还款保证人。担保期内，如果买受人未按期向贷款银行偿还任何贷款本息或未履行借款合同其它义务，导致出卖人根据贷款银行的要求承担保证责任或履行还款承诺，代买受人偿还银行借款的，买受人同意在接到出卖人要求还款通知之日起15日内向出卖人支付全部代付款，并自出卖人代其还款之日起，按代付金额的日万分之五向出卖人支付违约金。逾期不支付的，出卖人有权解除本合同。买受人同意在收到出卖人要求其退房的书面通知后5日内无条件将所住房屋交付出卖人，出卖人在买受人已付房款中扣除违约金（总房款的5%）、代付银行的逾期利息、罚息、赔偿金、追偿费用等出卖人的损失费用后无息退还买受人，已付房款不足以支付上述费用的，由买受人向出卖人另行支付。”2015年11月10日，被告陈某某与贷款人中国银行股份有限公司西安解放路支行（以下简称中行西安解放路支行）、保证人原告某某公司签订了《个人一手住房贷款合同》（编号：2015年解支零借字334号），该合同约定由被告陈某某向中行西安解放路支行贷款人民币83万元，贷款期限为360个月；贷款归还方式为按月等额本息还款。该合同附件一特别签订条款约定借款人以某某某某第10幢2单元8层20802号房屋作为抵押物。同时查明，中行西安解放路支行（甲方）与原告某某公司（乙方）签订中国银行股份有限公司陕西省分行个人房屋贷款合作协议》（编号：2015年中银解按揭协议第03号），该协议第一条约定：“甲乙双方就个人房屋贷款事宜开展合作。双方合作房屋项目名称为“某某某某”；地址位于西安市未央区凤城七路以北、凤城八路以南、明光路以东。符合甲方贷款条件的购房借款人购买一方销售的上述房产，可向甲方申请个人房屋贷款，贷款手续按甲方规定办理。上述合作房屋项目是乙方拥有合法开发经营权或所有权的、依法可以向社会公众销售或预售，其商品房预售许可证号为市房预售字第号，市房预售字第2014020号。”；第六条约定：“乙方同意按下述第4.1款为购房借款人提供全额不可撤销连带责任保证。4.1约定自《借款合同》生效之日起，至甲方取得购房借款人以《国有土地使用权证》、《房屋所有权证》或《房地产权证》所办抵押的《抵押登记证明》或《他项权利证》止，开发商提供不可撤销的阶段性连带责任保证担保，担保期限自贷款发放之日起至办妥他项权利（预抵押）并交由中行西安解放路支行保管之日止。”《个人一手住房贷款合同》（2015年版）附件二第四条开发商保证的第2项约定：“……若保证人提供阶段性连带责任保证的，则自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再承担新的保证义务和责任，但对于在该日之前已到期的本合同项下债务，以及该日之前发生保证人或/及借款人违约而引起的本合同项下的债务，保证人仍应承担相应的违约责任或/及保证责任。第3项约定，如果借款人在任何支持还款日或提前还款日未按约定向贷款人进行清偿，贷款人有权要求保证人履行保证责任。”原告某某公司已向被告陈某某交付涉案房屋，但被告陈某某一直未收房。另查明，2016年6月30日、2016年10月31日，中行西安解放路支行以被告陈某某未按时偿还借款本息为由，已两次扣划了原告某某公司保证金17595.72元、17817.22元；清偿了被告陈某某的逾期未还借款本息。2016年7月8日，原告某某公司通过EMS向被告陈某某发出《要求支付代付款、违约金的催告函》，2016年7月10日，被告陈某某签收。2016年9月19日，原告某某公司通过EMS向被告陈某某发出《解除合同通知书》，2016年9月23日，被告陈某某签收。以上事实，有商品房买卖合同（预售）及补充协议、个人一手住房贷款合同、中国银行股份有限公司陕西省分行个人房屋贷款合作协议、个人一手住房贷款合同、还款凭证、EMS邮单、委托代理合同、西安银行进账单、当事人陈述等在卷佐证。本院认为，原告某某地产公司与被告陈某某签订的《商品房买卖合同（预售）》及补充协议，系双方当事人真实意思表示，不违反国家法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定享有权利并履行义务。原告某某公司、被告陈某某与中国银行西安解放路支行签订的《个人一手住房贷款合同》及附件，系各方当事人真实意思表示，亦不违反国家法律、行政法规强制性规定，合法有效，各方当事人均应按照合同约定享有权利并履行义务。原告某某公司已按照合同约定向被告陈某某交付商品房，但被告陈某某至今未收房。被告陈某某应当按时支付购房款并按时偿还银行贷款，但自2016年3月起，被告陈某某未按时偿还中行西安解放路支行的按揭贷款，原告某某公司因此承担了保证责任，向中行西安解放路支行清偿了贷款本息35412.94元。原告某某公司代被告陈某某履行了还款义务后，即依据《商品房买卖合同》附件四4.5之约定向被告陈某某发出了《要求支付代付款、违约金的催告函》、《解除合同通知书》，但被告陈某某至今未向原告某某公司偿还该款项。现原告某某公司主张其与被告陈某某签订的《商品房买卖合同（预售）》及其附件依法解除，被告陈某某应协助其前往西安市住房保障和房屋管理局办理商品房买卖合同登记备案注销手续，予以支持；主张被告陈某某向其偿还代付款35412.94元；向其支付违约金（总房款5%）60423.45元，予以支持。原告某某公司主张被告陈某某应向其支付35412.94元的利息，因其已主张被告陈某某向其支付违约金（按照总房款5%计算），足以弥补其损失，故对该主张本院不予支持。原告某某公司主张被告陈某某向其支付律师费36227元并承担办理合同登记备案注销手续产生的所有费用，于法无据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十三条之规定，判决如下：一、解除原告陕西某某房地产开发有限公司与被告陈某某签订的合同登记号为YXXXXXXXX《商品房买卖合同（预售）》及其附件。二、被告陈某某于本判决生效之日起十五日内协助原告陕西某某房地产开发有限公司前往西安市住房保障和房屋管理局办理合同登记号为YXXXXXXXX《商品房买卖合同（预售）》及其附件登记备案注销手续。二、被告陈某某于本判决生效之日起十五日内向原告陕西某某房地产开发有限公司偿还代付款35412.94元。三、被告陈某某于本判决生效之日起十五日内向原告陕西某某房地产开发有限公司支付违约金60423.45元。四、驳回原告陕西某某房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15676元（原告已预交），由原告某某发地产开发有限公司负担4323元，由被告陈某某负担11353元，被告陈某某负担部分于上述判决给付之日一并支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。（此页无正文）审 判 长 方 圆代理审判员 李 想人民陪审员 王赁柱二〇一七年四月十八日书 记 员 李 新 更多数据：搜索“”来源：