（2017）浙10民终229号
裁判日期: 2017-04-18
公开日期: 2017-06-27
案件名称
郑慧琴、中国人民解放军海军宁波房地产管理处租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省台州市中级人民法院
所属地区
浙江省台州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
郑慧琴,中国人民解放军海军宁波房地产管理处
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
浙江省台州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）浙10民终229号上诉人（原审被告、反诉原告）：郑慧琴，女，1961年7月2日出生，汉族，住台州市路桥区。委托诉讼代理人：陈伟，浙江海贸律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：中国人民解放军海军宁波房地产管理处，住所地：宁波市江北区人民路***号。代表人：高建华。委托诉讼代理人：闫龙华，浙江新派律师事务所律师。委托诉讼代理人：柯丽燕，浙江新平律师事务所律师。上诉人郑慧琴因与被上诉人中国人民解放军海军宁波房地产管理处（以下简称海军宁波房管处）租赁合同纠纷一案，不服台州市椒江区人民法院（2016）浙1002民初3838号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月13日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人郑慧琴的委托诉讼代理人陈伟、被上诉人海军宁波房管处的委托诉讼代理人闫龙华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郑慧琴上诉请求：一、一审判决认定事实错误，程序违法，适用法律错误，请求二审法院撤销一审判决，发回重审或者依法改判。二、全部诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、根据《最高人民法院研究室关于人民法院是否受理涉及军队房地产腾退、拆迁安置纠纷案件的答复》，本案涉及军队房地产的腾退，不属于人民法院的受案范围，一审法院应当驳回被上诉人的起诉。二、双方签订的军队房地产合同应当无效。1、被上诉人不具备出租资格与条件。根据《军队空余房地产租赁管理规定》第九条的规定，被上诉人没有提供后勤部许可出租的许可证，也没有提供本单位属于军区级所属单位，所以不具备出租的资格与条件。再根据《关于进一步加强军队空余房地产租赁管理工作的通知》第二条、第三条的规定，被上诉人均不具备相应的资格与条件。虽然被上诉人提供了一份92919部队房地产管理处的出租许可证，但这份许可证单位的名称与被上诉人名称不一样，并没有相关的证据证明两个单位属于同一单位。且该许可证的有效期限为2013年12月30日。2、被上诉人没有提供充足的证据证明租赁合同约定的房地产与场地属于其被上诉人所有。3、被上诉人对出租的租赁物没有取得房产证以及建设规划许可证，上诉人与被上诉人签订的租赁合同无效。三、被上诉人应当赔偿上诉人因无效合同受到的全部损失。由于本合同系无效合同，那根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，被上诉人明知租赁物没有产权证书以及产权不明还与上诉人签订租赁合同，导致上诉人对租赁的房屋进行加固和花巨款建造新的建筑物，被上诉人应当承担全部的过错责任并赔偿上诉人因此受到的损失。四、上诉人新建的建筑物、构筑物无偿归被上诉人所有违反公平的原则。1、由于双方的租赁合同时间很长，在早十年之前上诉人将部分的合同权利转租给了第三人，被上诉人也是心知肚明的，并一直与上诉人续签合同。在本合同履行过程中，第三人为消除安全隐患，在两年之前花了巨款对房屋进行了重新的建造和构建。如果被上诉人和上诉人在建造的过程中就告知新建造的房屋无偿将其所有，上诉人以及第三人均不会自己冒这么大风险和花巨资新建房屋和构筑物。2、由于双方之间的合同是无效合同，被上诉人因合同取得财产应当返还给上诉人或第三人。五、程序违法。1、本案因涉及到第三人的转租行为，第三人在本案的处理过程中与他有利害关系，上诉人向法院提交要求追加第三人的申请以及提交了相关证据，法院没有追加第三人。2、在反诉过程中，上诉人提交了损失的鉴定申请，法院没有启动鉴定程序，程序违法。六、要求上诉人按照年租金42680元计算的标准向上诉人支付不合理。因双方之间的合同属于无效合同，被上诉人又不能明确权属，不应当对租赁物享有利益。海军宁波房管处辩称，一、本案合同主体系平等民事主体，所以由人民法院受理符合法律规定。二、关于合同效力。上诉人在一审反诉中也没有要求确认合同效力，且本案房地产租赁合同是平等主体基于自愿协商达成的，不违反法律法规强制性规定，应为有效。上诉人依据的军队房地产租赁管理规定，系总后勤部规章。租赁合同有效，也并不要求出租方一定是所有权人，只要对房屋享有权益即可，而被上诉人对讼争房屋享有管理使用的权利。即使租赁合同部分效力存在争议，也不影响场地租赁协议的效力。三、上诉人擅自建造房屋，已归属被上诉人所有，上诉人要求赔偿损失缺乏依据，且与合同效力无关。何况本案的租赁期限已满，也并不必然导致损失的产生。上诉人并未提供证据证明对承租房屋进行修理，也未约定新建房屋使用期限，故上诉人要求赔偿损失缺乏依据。四、本案租赁合同系双方平等自愿签订的，且双方签订合同多年，条款内容基本一致，包括不得擅自新建添建各种建筑物，确实需要，需经被上诉人书面同意。上诉人擅自建房的行为本身就是违约行为，也是侵权行为。五、根据最高院相关司法解释规定，可以通知次承租参加诉讼，而非应当，由人民法院根据具体情况进行确定。申请鉴定可以在举证期限届满提出，根据本案情况，无需准许鉴定，一审法院未启动鉴定程序是符合民事诉讼法的规定。海军宁波房管处向一审法院起诉请求：被告立即腾退所承租的房屋及场地并赔偿原告租金损失（从2016年1月1日起按每天116.93元计算至实际腾退日）。郑慧琴向一审法院反诉请求：请求判令原告赔偿给被告损失100000元。审理中，被告郑慧琴明确要求赔偿的损失为修理房屋造成的损失以及新建房屋没有达到约定的使用期限所造成的损失。一审法院认定事实：原告宁波海军房管处与中国人民解放军92919部队后勤部房管处系同一单位。中国人民解放军92919部队所属的空闲营区由原告宁波海军房管处实行以租代管方式进行管护。原告宁波海军房管处根据总后（1986）后营字90号文件接收了坐落于台州市××下××街道××村的军事设施用地。2014年12月30日，原、被告签订军队房地产租赁合同，约定，由被告郑慧琴承租上述地块中建筑面积744平方米的房屋和面积1087平方米的场地，租赁期限为2015年1月1日至2015年12月31日，租金总额为42680元。对于上述场地及房屋，原、被告此前已存在多年的租赁关系，并签订了多份租赁合同，合同约定的内容基本上与上述约定一致。被告郑慧琴在房屋及场地租赁期间，未经审批新建了房屋。2015年12月31日即前述租赁合同约定的期限届满后，原、被告未续签租赁合同，被告郑慧琴继续使用场地及房屋。一审法院认为，原告宁波海军房管处与被告郑慧琴签订的租赁合同是平等主体之间的合同，属于民事纠纷，可予受理。原告宁波海军房管处将享有使用权的场地及其上房屋出租给被告郑慧琴使用，即使房屋未取得相关的建设工程规划许可，在租赁合同约定的租期已届满、双方未能达成续租协议的情况下，原告宁波海军房管处要求被告郑慧琴腾退房屋及场地合理，予以支持。由于被告郑慧琴未能证实其在原承租房屋基础上重建房屋或者扩建房屋的行为已征得原告宁波海军房管处的同意，由此产生的费用应由被告郑慧琴自行承担。被告郑慧琴认为，其在承租期间对房屋进行修理、新建的房屋未达到约定的使用期限，要求原告宁波海军房管处进行赔偿。对此，被告郑慧琴既未证实对承租的房屋进行过修理，也未证实双方对被告郑慧琴新建房屋约定了使用期限，故被告郑慧琴的反诉请求缺乏依据，不予支持。原告宁波海军房管处不同意追加次承租人为被告，次承租人也非本案必须共同进行诉讼的当事人，故对被告郑慧琴要求追加次承租人为本案当事人的申请，不予准许。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百三十五条和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）郑慧琴于本判决生效后十日内腾退所承租的坐落于台州市××下××街道××村××房屋及场地；二、被告（反诉原告）郑慧琴于本判决生效后十日内支付给原告（反诉被告）中国人民解放军海军宁波房地产管理处自2016年1月1日起至房屋、场地实际腾退之日止按年租金42680元计算的租金损失；三、驳回被告（反诉原告）郑慧琴的反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费186元（原告中国人民解放军海军宁波房地产管理处已预交）、反诉案件受理费1150元（已减半，被告郑慧琴已预交），合计1336元，由被告（反诉原告）郑慧琴负担。本院经审理认定的事实与原审法院认定的事实一致，对原审法院认定的事实本院予以确认。本院认为，《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条规定，凡不符合民事诉讼法、行政诉讼法有关起诉条件的属于历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷，因行政指令而调整划拨、机构撤并分合等引起的房地产纠纷，因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作的范围，当事人为此而提起的诉讼，人民法院应依法不予受理或驳回起诉，可告知其找有关部门申请解决。《最高人民法院研究室关于人民法院是否受理涉及军队房地产腾退、拆迁安置纠纷案件的答复》明确，根据最高人民法院1992年11月25日下发的《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》的精神，因涉及军队房地产腾退、拆迁安置而引起的纠纷，不属于人民法院主管工作的范围，当事人为此而提起诉讼的，人民法院应当依法不予受理或驳回起诉，并可告知其向有关部门申请解决。因此，根据上述规定，在涉及军队房地产腾退、拆迁安置纠纷时，只有因历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷，因行政指令而调整划拨、机构撤并分合等引起的房地产纠纷，因单位内部建房、分房等等原因引起的腾退纠纷，方不属于人民法院管辖范围，军地双方因普通民事租赁合同而发生的房地产腾退纠纷，不属于最高人民法院上述规定适用范围，人民法院应予受理。据此，一审法院对本案予以受理并进行实体判决在程序上并无不当。根据被上诉人一审提供的地籍档案，可以证明被上诉人对涉案的房地产具有相应的使用权利，涉案房地产是否经过军队相应部门的批准或许可，对外并不影响双方当事人之间合同的效力。而军队房地产租赁合同中对涉案房地产的坐落号与地籍档案中的坐落号一致，在此情况下，上诉人主张出租的租赁物因无房产证以及建设规划许可证而无效的主张，本院不予支持。双方签订的军队房地产租赁合同第八条第（三）项约定，不得对所承租的房屋进行影响使用安全的改造、装修或者增扩固定设施。在不影响使用安全的前提下，确需进行改造、装修或者增扩固定设施的，必须征得甲方（即被上诉人）的同意，费用自理。由于上诉人并未提供证据证明其对原租赁物进行的重建或扩建行为已经征得了被上诉人的许可或同意，故上诉人主张该部分的损失无合同依据，且讼争的合同亦约定上述部分的权属归被上诉人所有，租赁期满后或者解除合同时，无偿移交被上诉人。由于被上诉人不同意追加次承租人为当事人，且次承租人也非本案必要的共同诉讼当事人，故一审并未准许上诉人要求追加次承租人为当事人的请求并无不当。据此，一审根据双方的约定所作的判决得当。综上所述，上诉人郑慧琴的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币1336元，由上诉人郑慧琴负担。本判决为终审判决。审 判 长 邬卫国审 判 员 汤坚强代理审判员 陶镜玄二〇一七年四月十八日代书 记员 严 凌 关注公众号“”