（2017）川0191民初1759号
裁判日期: 2017-04-18
公开日期: 2017-10-09
案件名称
贾天权与成都高投建设开发有限公司、成都高投科技园物业服务有限公司物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
成都高新技术产业开发区人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
贾天权,成都高投建设开发有限公司,成都高投科技园物业服务有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第五十二条
全文
成都高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2017）川0191民初1759号原告：贾天权，男，1976年4月29日出生，汉族，住成都市高新区。被告：成都高投建设开发有限公司，住所地成都高新区天府一街1008号。法定代表人：任正，该公司董事长。被告：成都高投科技园物业服务有限公司，住所地成都高新西区创业中心。法定代表人：任正，该公司董事长。以上两被告的共同委托诉讼代理人：李彦瑶，国浩律师（成都）事务所律师。以上两被告的共同委托诉讼代理人：刘畅，国浩律师（成都）事务所律师。原告贾天权与被告成都高投建设开发有限公司（以下简称高投建设公司）、成都高投科技园物业服务有限公司（以下简称高投物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2017年2月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告贾天权及被告高投建设公司、高投物业公司的共同委托诉讼代理人李彦瑶、刘畅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告贾天权向本院提出诉讼请求：1.判令被告高投物业公司与原告贾天权于2014年6月18日签订的《阳光地带3号地块物业服务协议》中约定的物业管理费变更为每月2元／㎡；2.判令被告高投物业公司与原告贾天权于2015年9月18日签订的《阳光地带3号地块商铺物业服务协议》中约定的物业管理费变更为每月2元／㎡；3.确认被告高投物业公司与原告贾天权签订的《阳光地带3号地块物业服务协议》及《阳光地带3号地块商铺物业服务协议》及被告高投建设公司与被告高投物业公司签订的《成都高新西区阳光地带3号地块物业委托管理合同》为无效合同；4.本案诉讼费用由被告高投建设公司、高投物业公司全部承担。事实及理由：原告贾天权与被告高投物业公司分别于2014年6月18日及2015年9月18日签订的《阳光地带3号地块物业服务协议》及《阳光地带3号地块商铺物业服务协议》各一份，两份合同均约定高投物业公司为贾天权使用的商业用房提供物业服务，物业服务费收费标准均为4元/月·㎡。后原告贾天权发现，该收费标准与被告高投建设公司及被告高投物业公司于2014年10月23日签订的《阳光地带3号物业委托服务合同》中约定的收费标准不一致，造成在同一商业小区内出现多种收费标准，两被告的行为损害了原告贾天权的权益。各方当事人因此事发生分歧，故原告贾天权提出上述诉讼请求。被告高投建设公司答辩称，被告高投建设公司与被告高投物业公司签订的《阳光地带3号地块物业委托服务合同》没有违背法律法规的禁止性规定，应属有效的合同，合同当中约定的物业费收取标准合理，不存在显失公平的情况，没有损害原告贾天权的任何权益。故请求人民法院驳回原告贾天权的全部诉讼请求。被告高投物业公司答辩称，1.被告高投建设公司与被告高投物业公司签订的物业服务协议与原告贾天权无关且合法有效；2.作为阳光地带的业主方有权自行签订物业服务合同，被告高投物业公司与原告贾天权签订的阳光地带3号地块物业服务协议是真实意思表示；3.原告贾天权与被告高投物业公司的物业服务合同纠纷经成都市中级人民法院审理并作出终审判决，对收费标准进行了确认，原告贾天权再行起诉属重复起诉。综上请求人民法院驳回原告贾天权全部诉讼请求。本院经审理查明事实如下：2014年6月12日，原告贾天权与被告高投物业公司签订《阳光地带3地块号物业服务协议》（以下简称物业服务协议），约定被告高投物业公司为原告贾天权租赁的位于成都高新区天润路199号阳光地带3号地块商铺提供物业服务，服务期限自2014年1月1日起至2014年12月31日止，物业服务费按照建筑面积计算，单价为4元/月·㎡标准收取。2015年9月18日，原告贾天权与被告高投物业公司签订《阳光地带3号地块商铺物业服务协议》（以下简称商铺物业服务协议），约定被告高投物业公司为原告贾天权位于成都市高新区阳光地带3号地块3A18/3A19/3A20号商铺提供物业服务，服务期限自2015年1月1日起至2015年3月31日止，物业服务费按建筑面积计算，单价为4元/月·㎡标准收取。原告贾天权已通过银行转账方式向被告高投物业公司支付了2014年全年的物业服务费13443.84元及2015年1至3月的物业服务费3547.68元。另查明，2014年10月23日，被告高投建设公司与被告高投物业公司签订《阳光地带3号物业委托服务合同》（以下简称委托服务合同），约定被告高投物业公司为被告高投建设公司提供物业服务，服务期限自2014年1月1日起至2014年12月31日止，物业服务费计费依据为《物业管理条例》及2014年9月5日第四期被告高投建设公司《经理办公会会议纪要》，已出租面积物业服务费计算标准由承租方按酒店1元/月·㎡，餐饮5元/月·㎡，其他商业4元/月·㎡，空置房物业服务费由被告高投建设公司向被告高投物业公司按2元/月·㎡支付。案外人丁贵与被告高投建设公司签订《阳光地带3号的款商铺租赁合同》，约定其在承租商业用房内从事餐饮行业。案外人丁贵与被告高投物业公司签订《阳光地带3号地块商铺物业服务协议》，约定物业服务费计算标准按5元/月·㎡计算。案外人刘军林与被告高投物业公司签订《阳光地带3号地块商铺物业服务协议》，约定物业服务费计算标准按4元/月·㎡计算。再查明，2016年7月5日，被告高投物业公司以原告贾天权未按时足额交纳物业费为由向本院提起诉讼，要求原告贾天权按照合同约定的4元/月·㎡的标准支付拖欠的物业服务费。本院经审理后作出（2016）川0191民初8896号民事判决，支持了被告高投物业公司要求原告贾天权支付物业服务费的诉讼请求。后原告贾天权不服一审判决，上诉至四川省成都市中级人民法院，四川省成都市中级人民法院于2016年11月16日作出驳回上诉，维持原判的终审判决。本院认定以上事实，有各方当事人身份信息证明、《物业服务协议》《商铺物业服务协议》《委托服务合同》《经理办公会会议纪要》、（2016）川01民终9580号民事判决书、银行流水明细单以及各方当事人当庭陈述在案佐证，本院予以确认。本院认为，本案争议的焦点有三个，现分别评议如下：一、原告贾天权是否构成重复起诉。被告高投物业公司认为其与原告贾天权的物业服务合同纠纷已由生效法律文书确定，因此，原告贾天权关于本案的诉讼构成重复起诉。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十七条规定：“当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉，同时符合下列条件的，构成重复起诉：（一）后诉与前诉的当事人相同；（二）后诉与前诉的诉讼标的相同；（三）后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果。……”本案与被告高投物业公司主张原告贾天权支付物业费的案件当事人、诉讼标的及诉讼请求均有不同，故根据上述条款，原告贾天权关于本案的诉讼主张不构成重复起诉。二、关于案涉合同的效力。因被告高投物业公司对阳光地带3号地块内的商业按照酒店1元/月·㎡、餐饮5元/月·㎡、其他商业4元/月·㎡、空置房2元/月·㎡的标准签订相应物业协议并收取物业服务费，原告贾天权认为物业服务费的收费标准不统一，损害了其自身利益，故主张其与被告高投物业公司签订的《阳光地带3号地块物业服务协议》及《阳光地带3号地块商铺物业服务协议》及被告高投建设公司与被告高投物业公司签订的《阳光地带3号地块物业委托服务合同》三份合同无效。本院认为：首先，上述合同的签订均为各方当事人真实的意思表示，各方当事人均应当按照合同履行。其次，物业服务的收费标准不属于行政事业性收费，故物业使用人与物业服务企业按照双方合意确定物业费的收费标准不违反法律、行政法规的强制性规定。第三，案涉商业地块存在酒店、餐饮、空置等不同业态或房屋状态，被告高投物业公司在为不同业态或房屋状态提供物业服务时，所投入的人力、物力等成本均不尽相同，故被告高投物业公司按照不同业态或房屋状态确定物业服务费标准，与物业使用人签订相应物业服务合同，不仅未损害相关当事人的利益，而且符合公平、诚实信用的市场交易原则。第四，案涉三份合同均无《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形。综上，本院对原告贾天权主张上述三份合同无效的诉讼请求不予支持。三、关于物业费收费标准的调整。原告贾天权主张其与被告高投物业公司签订的《阳光地带3号地块物业服务协议》及《阳光地带3号地块商铺物业服务协议》中约定的物业管理费变更为每月2元/月·㎡。对此，本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”前文已论述，上述两合同均合法有效，应当对合同签订双方具有约束力，原告贾天权要求变更合同条款，既缺少事实及法律依据，又违反诚信原则，故本院对贾天权的该项诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、五十二条之规定，判决如下：驳回原告贾天权的全部诉讼请求。案件受理费减半收取25元，由原告贾天权负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员 孙泽海二〇一七年四月十八日书记员 刘 烨速录书记员刘丽 来源：