（2016）豫0311民初4818号
裁判日期: 2017-04-18
公开日期: 2017-09-07
案件名称
范丽平与师东霞、师东平房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
洛阳市洛龙区人民法院
所属地区
洛阳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
范丽平,师东霞,师东平,洛阳银磊房地产经纪有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
河南省洛阳市洛龙区人民法院民 事 判 决 书（2016）豫0311民初4818号原告（反诉被告）：范丽平，女，汉族，1982年10月20日出生，住洛阳市洛龙区。委托诉讼代理人：翟文选，河南南云律师事务所律师，特别授权。被告（反诉原告）：师东霞，女，汉族，1972年1月10日出生，住洛阳市洛龙区。被告（本诉被告）：师东平，女，汉族，1970年5月7日出生，住洛阳市涧西区。二被告共同委托诉讼代理人：原宗保，河南一得律师事务所律师，特别授权。二被告共同委托诉讼代理人：刘灵珊，河南一得律师事务所实习律师，一般代理。第三人：洛阳银磊房地产经纪有限公司，住所地：洛阳市洛龙区展览路湖滨苑15号楼底层8号商铺，统一社会信用代码：9141030307783250XP。法定代表人：李彦利，系该公司总经理。原告（反诉被告）范丽平诉被告师东霞（反诉原告）、师东平（本诉被告）、第三人洛阳银磊房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。被告师东霞向本院提起反诉，本院依法将本诉与反诉合并审理。原告的委托诉讼代理人翟文选，被告师东霞、师东平的共同委托诉讼代理人原宗保、刘灵珊，第三人洛阳银磊房地产经纪有限公司的法定代表人李彦利到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告（反诉被告）范丽平向本院提出诉讼请求：1、判令被告双倍返还原告定金10000元；2、被告支付原告违约金77000元；3、被告支付原告支出的律师费6000元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2016年8月24日，第三人作为中介，原、被告及第三人共同签订《房屋买卖合同》，合同约定原告以770000元购买被告位于洛龙区××街××单元××号房屋，原告于当日交付定金5000元由第三人代为保管，并约定其他相关事项。合同签订后，被告反悔拒绝将房屋出售，故原告诉至法院。被告（反诉原告）师东霞辩称，其不存在违约情形，该《房屋买卖合同》因原告不按约定方式付款，违反合同约定，致使房屋买卖合同不能履行。2016年8月24日，原、被告及第三人签订《房屋买卖合同》，合同约定签订合同当日原告交付定金5000元，并于2016年9月10日前交付500000元作为首付款，剩余款项通过商业贷款方式支付。故原告的付款义务在先，因其付款义务未履行，违约在先，被告拒绝交付房屋并不违反合同约定和法律规定。双方签订《房屋买卖合同》后，原告范丽平却违反合同约定，转变按揭贷款方式向公积金中心申请公积金贷款，该贷款周期长、程序复杂，被告不同意，故原告便再三拖延，直至起诉前并未支付首付款也未按约定准备商业贷款材料，逾期已超30天之久，被告有权要求解除房屋买卖合同。综上，应依法驳回原告诉讼请求。被告师东平辩称，其系师东霞姐姐，受师东霞委托，代为办理师东霞名下洛龙区龙祥街3单元1201房屋买卖交易事宜。合同签订后，原告便要求改变贷款方式，卖方师东霞不同意。9月10日，其与师东霞、范丽平及房屋中介到出售房屋中，要求范丽平支付首付款500000元，次日卖方师东霞配合范丽平办理银行贷款面签，但因当时范丽平拒绝按照合同约定办理商业贷款，双方协商未果，范丽平便不予支付首付款。10月4日、10月8日师东平应师东霞要求多次与范丽平沟通合同履行事宜，范丽平一直拒绝履行。综上，师东平仅仅受房屋所有人师东霞委托，代为与范丽平签订房屋买卖合同，并不是该房屋的所有人，请求驳回原告对其诉讼请求。第三人洛阳银磊房地产经纪有限公司述称，原、被告的陈述均有与事实不符的地方，合同确实是按照商业贷款签订的，签订后买家想更改付款方式，便请求公司和卖家协商变成公积金付款。被告称还是和其妹妹沟通一下，随后三方见面一次，被告明确表示不同意公积金贷款，原告同意商业贷款，但是已经超过2016年9月10日，后来在原告同意履行合同的时候，被告不同意履行合同。后又经协商，被告明确表示不再将房子卖给原告，如果要买，一次性支付房款，如果原告坚持贷款，按照800000元的房价出售。调解时，被告表示过可以将定金退还给原告，原告也表示可以协商，协商不成按照合同执行。被告（反诉原告）师东霞向本院提出反诉请求，1、判令其不予退还范丽平5000元购房定金；2、范丽平支付违约金77000元；3、范丽平支付师东霞支出的律师费10000元；4、本诉、反诉全部费用由范丽平承担。事实和理由：2016年8月24日，第三人作为中介，原、被告及第三人共同签订《房屋买卖合同》，合同约定原告以770000元购买被告位于洛龙区××街××单元××号房屋，合同第四条约定：买卖双方协商一致选择按揭方式履行本合同。但合同签订后，范丽平不能按照合同约定履行，故其依法提起反诉。原告（反诉被告）范丽平辩称，合同无法履行是由于被告不同意按照合同约定将房屋出售给原告，其要求原告支付房屋价款800000元，被告所提反诉，没有事实与法律依据，请求依法驳回其反诉请求。被告师东平辩称，同意反诉请求及反诉理由。第三人洛阳银磊房地产经纪有限公司对该反诉没有意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人对证据的真实性均无异议，仅对证明方向有异议。根据当事人陈述和经审查认定的证据，本院认定事实如下：2016年8月24日，第三人作为中介，师东平代师东霞与范丽平及洛阳银磊房地产经纪有限公司共同签订《房屋买卖合同》，合同约定范丽平以770000元购买师东霞位于洛龙区××街××单元××号房屋，合同第四条约定：买卖双方协商一致选择按揭方式履行本合同。1、买方于2016年8月24日交付定金人民币伍仟元整予经纪方代为保管，经买卖双方协商，经纪方将此款于面签当日冲抵费用；2、买方于2016年9月10日前交付人民币五十万元整予卖方作为首付款。3、买方委托经纪方向银行申请个人二手房商业按揭贷款，预计贷款额为贰拾柒万元整支付卖方第二部分房款，贷款金额具体以银行或者公积金中心审批为准，……第七条约定：1、卖方如违反合同约定或其他由于卖方的原因而无法将该房屋出售予买方的，应向买方支付该房屋成交价的10%作为违约金，并且必须退回买方已缴纳的所有款项。卖方逾期交付该房屋，或者未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，每日按该房屋成交价的万分之五向买方支付违约金；逾期30天，买方有权不再购买该房屋，卖方应退回全部已收款项并向买方支付该房屋成交价的10%作违约金。2、买方不能按合同约定买入该房屋，或者因违约而无法买入该房屋的，应向卖方支付该房屋成交价的10%作违约金。买方逾期支付任何一起款项或逾期提供贷款所需资料，或者未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，每日按该房屋成交价的万分之五向买方支付违约金；逾期30天，卖方有权不再出售该房屋，买方应向卖方支付该房屋成交价的10%作违约金。第八条约定：由于一方违约，另外两方为追究违约责任而产生的律师费等相关费用由违约方一方承担……。《房屋买卖（居间）合同》在备注中注明该5000元为订金。同日，师东平出具收条一份，内容为“今收到范丽平交来洛龙区龙翔街16号7幢3-1201房屋订金人民币伍仟元整”。2016年9月10日，范丽平、师东平及洛阳银磊房地产经纪有限公司的业务员因合同变更问题进行协商，当日三方未能达成一致意见。次日师东平给洛阳银磊房地产经纪有限公司的业务员打电话称不同意变更。三方又于2016年10月再次协商，但仍未达成一致意见。后范丽平诉至法院，与河南南云律师事务所签订委托代理合同一份，并支付律师费6000元；师东霞向本院提出反诉，与河南一得律师事务所签订委托代理合同，支付代理费10000元。本院认为：原、被告及第三人于2016年8月24日签订的《房屋买卖（居间）合同》系当事人的真实意思表示，且不违反法律的禁止性规定，合法有效，当事人均应按照合同的约定履行义务。当事人协商一致的，可以变更合同。2016年9月10日，范丽平、师东平及洛阳银磊房地产经纪有限公司的业务员因合同变更问题进行协商，当日三方未能达成一致意见。次日师东平给洛阳银磊房地产经纪有限公司的业务员打电话称不同意变更。后范丽平同意履行合同，但师东霞以逾期付款为由表示不同意。本院认为，《房屋买卖（居间）合同》约定支付首付款500000元的日期为2016年9月10日前，但至该日三方协商变更合同，因未能达成一致，后在范丽平同意按照合同约定履行时，师东霞却不同意，其行为已经构成违约，师东平作为师东霞的代理人，以其名义实施法律行为，师东霞应其代理行为承担民事责任，故师东霞应依法承担违约责任；另范丽平虽然同意履行合同，但2016年10月三方再次进行沟通时，范丽平未提供其向师东平付款的意思表示的证据，其也存在违约，应承担相应的违约责任。关于范丽平的本诉请求，其要求双倍返还定金的诉讼请求，本院认为，《房屋买卖（居间）合同》关于5000元定金的约定不明，在师东平出具的收条中约定为订金，故本院采纳该5000元为订金，因师东平、师东霞违约，应将该订金返还；关于双方各自主张的违约金及律师费，介于双方均存在违约情况，该费用双方各自承担，均不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）师东霞于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）范丽平订金5000元；二、驳回原告（反诉被告）范丽平的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）师东霞的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费2125元，减半收取1063元，由师东霞承担1006元，范丽平承担57元；反诉受理费1050元，由范丽平承担879元，师东霞承担171元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提交副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。代理审判员 李 培二〇一七年四月十八日书 记 员 焦靖杰 来源：