（2017）湘10民终481号

裁判日期: 2017-04-18

公开日期: 2017-05-03

案件名称

刘芳绪与郴州乾通房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书

法院

湖南省郴州市中级人民法院

所属地区

湖南省郴州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

刘芳绪,郴州乾通房地产开发有限公司

案由

商品房销售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

湖南省郴州市中级人民法院民事判决书（2017）湘10民终481号上诉人（原审原告）：刘芳绪。委托诉讼代理人：尹海松，湖南楚瑞律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：郴州乾通房地产开发有限公司。法定代表人：邝丽琴，系该公司董事长。委托诉讼代理人：唐升家，湖南民浩律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓召飞，湖南民浩律师事务所律师。上诉人刘芳绪因与被上诉人郴州乾通房地产开发有限公司（以下简称乾通公司）商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省郴州市北湖区人民法院（2016）湘1002民初451号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月7日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人刘芳绪的委托诉讼代理人尹海松，被上诉人乾通公司的委托诉讼代理人邓召飞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。刘芳绪上诉请求：撤销原判，依法改判，本案一、二审诉讼费由乾通公司负担。事实与理由：一、双方合同附件四有关商品房验收合格的约定，属于免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的无效的格式条款，且未尽提醒注意义务或作出解释说明。该约定将取得《建筑工程消防验收意见书》或备案凭证作为商品房验收合格的依据之一，也违反法律强制性规定。《消防验收合格证》才是合法证明文件；二、乾通公司违反法律强制性规定，构成根本违约。在2014年12月30日前，乾通公司月馨园项目1-3栋没有取得《规划合格证》、《环保验收合格证》、《住宅质量保证书》、《消防验收合格证》等八项凭证，2015年4月10日还被规划部门处罚，不可能在合同约定的期限内交房；三、涉案房屋的交付，应当以乾通公司取得《工程竣工验收备案证》的时间为准，并按已交房款日万分之二向上诉人支付违约金；四、因乾通公司没有按约定交付房屋，上诉人无须交纳物业��理费。乾通公司答辩请求：驳回上诉，维持原判。事实与理由：一、原判认定乾通公司2014年12月30日具备交房条件是正确的。双方合同中约定商品房验收合格指“由设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该单位工程质量出具《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》及取得《建筑工程消防验收意见书》或备案凭证、《电梯安全检验合格证》”，该约定完全合法有效。乾通公司已经按照上述约定如期履行了交房义务。项目竣工后进行的验收备案、规划核实、房屋面积测绘等验收工作，既不是合同约定的交房条件，也不是法定的交房条件。二、乾通公司按照约定通知上诉人收房，不应承担逾期交房违约责任；三、物业服务合同与本案并非同一法律关系，原判不予处理是正确的。刘芳绪向一审法院起诉请求：1、乾通公司继续履行双方签订的《商品房买卖合同》，并支付逾期交房违约金40,549.53元（按每日105.05元自2014年12月31日起暂计算至2016年1月20日为386天，并继续计算到实际交房之日止）；2、确认刘芳绪在乾通公司交房条件达成并实际交房前不承担任何物业管理费用；3、诉讼费用由乾通公司承担。一审法院认定：2013年7月20日，刘芳绪作为买受人，乾通公司作为出卖人，签订《商品房买卖合同》，购买乾通公司开发的乾景月馨园第2、3#栋804号房，合同约定建筑面积126.68㎡，总房款为525,253元，刘芳绪按约定支付了相应购房款。该《商品房买卖合同》的第九条中约定“出卖人应当在2014年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第3种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……3、该商品房经验收合格。见附件四补充协议��……”。第十条中约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：自《商品房买卖合同》约定交房日期之日起，视为买受人同意该商品房已符合交付条件，并已实际交付买受人；同时买受人应向出卖人选聘的物业管理公司缴交物业管理费及相关费用。除本合同第九条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第（1）种方式处理:1、按逾期时间，��别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第五条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。”双方同时签订了《补充协议》作为合同附件四。《补充协议》第四条约定为：“双方同意本合同第九条补充如下:1、“该商品房经验收合格”是指，由设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该单位工程质量验收出具《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》及取得《建筑工程消防验收意见书》或备案凭证、《电梯安全检验合格证》。……”第五条约定为：“1、逾期交楼超过180日后，买受人要求继续履行协议的，上述逾期交房违约金支付比例最高不超过房屋总价的2%。2、如商品房在合同约定交房日期前具备交付使用条件，出卖人提前书面通知买受人办理收楼手续，双方同意以出卖人书面通知的收楼日为交房日期：若因买受人自身原因未按出卖人通知的日期办理该房屋的验收交接手续，则视为买受人同意该商品房符合交付条件，并已实际交付买受人。……”2014年12月19日乾通公司会同设计单位、施工单位、监理单位组织实施对乾景·月馨园项目（一期）2#、3#栋进行竣工验收，经验收合格后分别出具了《单位（子单位）工程质量竣工验收记录��。2014年12月，涉案楼盘电梯检验合格并交付使用。2014年12月10日，乾通公司通知收房，刘芳绪认为涉案房屋未达到法定交房条件而拒绝收房。部分购房户向郴州市规划局、郴州市建设工程质量安全监督管理站书面询问乾景·月馨园项目有关情况，得知截止2014年12月31日乾景·月馨园项目尚未规划核实，暂未竣工验收备案。2014年12月30日，郴州市公安消防支队经网上备案系统受理乾景·月馨园项目一期2#-6#及地下室建设工程工程竣工验收消防备案，该工程未被确定为抽查对象。郴州市公安消防支队于2015年2月11日出具《建设工程消防验收意见书》（郴公消验字〔2015〕第0015号），对乾景·月馨园1#栋进行消防验收，内容为综合评定消防复验合格。郴州市规划局于2015年4月10日向乾通公司下达《责令整改通知书》（郴规责改监字〔2015〕10号），在规划批准1#、2#、3#栋标准层的架��部分增设楼板并围合，将4#、5#、6#栋标准层的空中花园封闭，责令乾通公司收到通知书后，在三十日内严格按通知要求进行整改。郴州市规划局于2015年7月16日至2015年7月22日在门户网站发布《关于郴州乾通房地产开发有限公司‘乾景·月馨园1#-6#栋’项目规划核实前公示》。截止一审法院判决前，涉案楼盘已经有百余业主入住，小区配套公用设施基本完善，上海深和平物业管理有限公司郴州分公司进驻具体负责物业服务工作。一审法院另认定：1、采信2014年12月30日加盖乾通公司公司财务专用章《证明》。该《证明》载明：买卖双方房屋交接过程中，乾通公司未能出示乾景·月馨园1-3号栋商品房以下所列证件：一、《工程竣工验收备案证》暂无；二、《规划验收合格证》暂无；三、《房屋面积测绘表》暂无；四、《环保验收合格证》暂无；五、《质监验收合格证》暂无；六、《郴州市房地产开发项目分期综合验收证》暂无；七、《消防验收合格证》暂无；八、《住宅质量保证书》有开发商、物业公司盖章的住宅质量保证书，无质检单位公章和该保证书应附的《住宅工程质量分户验收表》。同时说明：出卖人提供：《工程竣工验收记录表》、《电梯监督检测报告》、《电梯合格证》、《消防检测报告》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《住宅工程质量分户验收表》。2、根据两份《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》，建设单位、监理单位、施工单位、设计单位签署验收意见并加盖公章的时间能相互印证，确认乾景·月馨圆（一期）2#、3#栋的竣工时间为2014年12月份。3、乾通公司于2014年12月30日向郴州市公安消防支队进行的建设工程竣工验收消防备案受理凭证备案的范围为：“乾景·月馨圆��期2#-6#栋及地下室建设工程”，但未被确定为抽查对象。故，涉案商品房取得消防验收合格的时间为2014年12月30日。4、乾通公司并未提交涉案楼盘经规划部门核实的书面文件证据。据此，涉案工程截止一审开庭审理时并未经过规划核实。一审法院认为：双方签订的《补充协议》是对《房屋买卖合同》有关条款的解释和说明，并无导致格式条款无效的情形，并未违反法律的禁止性规定。故，对刘芳绪以格式条款来主张《补充协议》无效不予支持。本案属房屋买卖合同纠纷。系双方自愿签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》符合相关法律规定，对双方均具有法律约束力。1、何时具备交房条件的问题。双方在《商品房买卖合同》及《补充协议》第四条约定：“该商品房经验收合格”是指，由设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该单位工程质量验收出具《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》及取得《建筑工程消防验收意见书》或备案凭证、《电梯安全检验合格证》。《合同法》第五十二条规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第十四条规定：“合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。”故，只有违反的是效力性强制性规定的合同才无效，如果违反的是管理性强制性规定的合同效力按有效处理。《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条规定“县级以上地方人民政府城乡规划主管部门按照国务院规定对建设工程是否符合规划条件予以核实。未经核实或经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收。”该条是国家对地方政府核实建��工程是否符合规划条件的行政管理性法律规定，是授权政府权限的规范性条款。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”本案乾通公司已经会同建设单位、监理单位、施工单位、设计单位对涉案商品房进行了竣工验收，证明涉案工程已经竣工验收，符合交付的法定条件之一。《中华人民共和国消防法》第十三条规定：“按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工，依照下列规定进行消防验收、备案：(一)本法第十一条规定的建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收;(二)其他建设工程，建设单位在验收后应当报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构应当进行抽查。”未通过规划验收的房屋交付行为违反了法律的行政管理性强制��规定而不是效力性强制性规定，未通过消防验收的房屋交付行为违反了法律的效力性强制性规定。故，刘芳绪以乾通公司未取得建设工程规划合格证为理由，拒绝房屋的交付，不符合合同的约定和法律的规定。本案涉案工程竣工验收消防备案的时间为2014年12月30日，故，乾通公司具备交房条件的时间为2014年12月30日。2、乾通公司是否应承担逾期交房的违约责任。按照合同约定，乾通公司应于2014年12月30日前交房，其于2014年12月10日通知收房并未违反合同约定，不应承担逾期交房的违约责任。对于物业管理费的交纳问题，涉案住宅小区已由上海深和平物业管理有限公司郴州分公司进驻具体负责物业服务工作，由此所产生的物业费纠纷应在物业服务合同双方之间处理，上海深和平物业管理有限公司郴州分公司并非本案当事人，且物业服务合同与本案商品房买卖合同并非同一法律关系，故本案对物业费的交纳问题不作出处理。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第四十一条、第四十四条、第五十二条、第五十三条、第一百零七条，《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《中华人民共和国消防法》第十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第二百五十三条之规定，一审法院判决：“驳回原告刘芳绪的诉讼请求。案件受理费814元，由原告刘芳绪负担。”本案二审审理中，双方当事人均没有提交新的证据。本院二审查明的案件事实与一审判决认定的案件事实一致。本院认为，本案为商品房销售合同纠纷，焦点在于《商品房买卖合同》所约定的2014年12月30日乾通公司是否已经具备交房条件。双方约定2014年12月30日前应当符合的交房条件是“商品房经验收合格”，出卖人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；该合同附件四补充协议进一步明确约定，“商品房经验收合格”指由设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该单位工程质量验收出具《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》及取得《建筑工程消防验收意见书》或备案凭证、《电梯安全检验合格证》。上述约定是双方真实意思表示，虽系乾通公司所提交的格式条款，但明显不涉及责任问题，不能依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条的规定宣布上述条款无效。至2014年12月30日，乾通公司已经按照合同的约定提交了相关文件，应当认定此时具备了合同约定的交房条件。虽然至2014年12月30日乾通公司尚不能提交规划核实、验收备案等文件，有违《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国建筑法》等法律规定，但行政违法并未导致违反合同义务。除一审法院所分析的以外，乾通公司所交付的房屋在质量、规划等方面均未发现违约问题，客观上也不会导致上诉人不能收房、无法使用的后果。此外，上诉人所提物业合同问题，不是本案的审理范围。综上所述，刘芳绪主张乾通公司逾期交房并要求给付逾期交房违约金的理由不能成立，对其上诉请求本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费814元，由上诉人刘芳绪负担。本判决为终审判决。审判长　　刘　军审判员　　林海波审判员　　朱国均二〇一七年四月十八日法官助理　　黄　慧书记员　　李荷花附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定��式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。来源：百度“”