（2017）浙02民终540号
裁判日期: 2017-04-18
公开日期: 2017-06-27
案件名称
宁波市北仑金石小额贷款股份有限公司、宁波贝联置业有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省宁波市中级人民法院
所属地区
浙江省宁波市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
宁波市北仑金石小额贷款股份有限公司,宁波贝联置业有限公司,镇海石化海达发展有限责任公司,宁波市北仑新碶贝斯特大酒店
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条，第一百七十五条
全文
浙江省宁波市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）浙02民终540号上诉人（原审原告）：宁波市北仑金石小额贷款股份有限公司。住所地：宁波市北仑区新碶中河路**号。法定代表人：刘跃，该公司董事长。委托诉讼代理人：薛志才，浙江时光律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：宁波贝联置业有限公司。住所地：宁波市北仑区新碶牡丹小区**幢***室。法定代表人：李国兆，该公司董事长。原审第三人：镇海石化海达发展有限责任公司。住所地：宁波市镇海区五里牌（经济开发区A区）。法定代表人：董勇，该公司董事长。委托诉讼代理人：孟长春，浙江素豪律师事务所律师。原审第三人：宁波市北仑新碶贝斯特大酒店。住所地：宁波市北仑区新碶街道东河路***号。投资人：陈福娟。委托诉讼代理人：陆汉明，浙江和义观达（宁波经济技术开发区）律师事务所律师。委托诉讼代理人：许春香，浙江和义观达（宁波经济技术开发区）律师事务所律师。上诉人宁波市北仑金石小额贷款股份有限公司（以下简称金石公司）因与被上诉人宁波贝联置业有限公司（以下简称贝联公司）、原审第三人镇海石化海达发展有限责任公司（以下简称海达公司）、原审第三人宁波市北仑新碶贝斯特大酒店（以下简称贝斯特大酒店）商品房销售合同纠纷一案，不服宁波市北仑区人民法院于2016年12月9日作出的（2016）浙0206民初4392号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月9日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。金石公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人在一审中提出的全部诉讼请求。事实与理由：一、一审判决认定的法律关系性质不当。1.一审认定的法律关系性质与当事人的合意不符。2.一审认定的法律关系性质与事实不符。3.一审认定涉案商品房买卖价格明显低于当时的市场价格，没有证据。4.一审认定的法律关系性质与最高法院的指导性案例精神不符。5.一审认为贝联公司的法定代表人在原案件庭审中陈述在《商品房买卖合同》签订后仍在支付利息，印证2400万元根本未转为购房款的内容，与事实不一；二、一审判决否定合同真实有效没有法律依据；三、一审认定事实错误。被上诉人贝联公司在二审中未发表答辩意见。原审第三人海达公司在二审中答辩称：一、关于上诉人所述的海达公司与被上诉人之间的租赁合同关系，不是本案的审理范围，本案是商品房销售合同纠纷。二、被上诉人与上诉人之间签订的《商品房买卖合同》和借款合同，关于《商品房买卖合同》无效的理由有三点：1.涉案商品房并未取得预售许可证，至今日还未取得。出卖人未取得预售许可证明的，那么签订的合同应当无效。2.上诉人与被上诉人之间的借款、贷款合同还在继续履行，在一审审理期间，被上诉人曾三、四次向上诉人支付利息，根据一审的调查令，海达公司到宁波金融办查询了上诉人向金融办申报的情况，帐目还是属于贷款帐目。一审庭审中，上诉人曾出具了会计师事务所的补充证明，认为不符合客观事实，存在作假情况。3.《商品房买卖合同》根本就没有履行，双方之间的借款合同还在履行，而且是延长了。双方之间签订的预售合同实际上是为了借款提供的担保。《商品房买卖合同》中存在多数不符合正常买卖、不符合客观事实的情形。上诉人与被上诉人之间的《商品房买卖合同》根本就不存在或者根本没有履行。《商品房买卖合同》是否存在，还要根据合同内容来确认，本案并没有支付对价，而且为借款合同提供担保是很明显的。补充协议第二条至第五条对中有关房屋价款、支付方式及期限、合同解除、设定抵押等条款均属于选择性条款，是未定的。双方签订的《商品房买卖合同》并不是真正的将房屋所有权转移到上诉人名下。原审第三人贝斯特大酒店在二审中答辩称：1.关于上诉人的第一点上诉理由不成立，《商品房买卖合同》不成立，而是借款的担保。原审判决驳回上诉人的诉讼请求是正确的。2.关于本案认定事实部分，对租赁合同在本案中予以认定是错误的，两原审第三人之间的租赁合同关系与本案没有任何关联，不属于本案的审理范围。原审原告金石公司向一审法院提起诉讼，请求判令：1.原审被告贝联公司立即将原审原告购买的仑房预许字（2010）第009号商品房预售许可证项下的“摩根国际”第1幢101室1301.69平方米、201室2395.15平方米、301室2746.06平方米房屋交付原告，并协助原审原告办妥产权过户登记手续；2.原审被告按原审原告实际已付购房款2400万元的日万分之二支付逾期违约金4800000元（现暂计算至2015年9月30日，此后的违约金按合同约定计算至实际交付房屋时止）；3.原审被告承担原审原告已支付的律师费448000元等损失。一审法院认定事实：从2012年1月起开始原告金石公司与被告贝联公司有借贷款往来。2012年10月10日，原告金石公司和被告贝联公司签订编号为YS0037929的《商品房买卖合同》，合同约定：原告金石公司向被告贝联公司购买被告开发的摩根国际（贝联大厦）第1幢101室、201室、301室的商业用房，房屋建筑面积分别为1301.69平方米、2395.15平方米、2746.06平方米，总计建筑面积6442.90平方米；房屋单价为每平方米3725.03元，合计总价为2400万元；付款时间及方式为2013年3月15日一次性付清；交房时间为2012年10月31日。同时约定，被告贝联公司逾期超过90日交房，原告金石公司又同意接受房屋的，被告贝联公司应按原告金石公司已付房款的日万分之二支付违约金。同日，原、被告又订立《摩根国际补充协议》，就原告金石公司与被告贝联公司已签订编号为YS0037929的《商品房买卖合同》和编号为JS120126、JS120128、JS-G-00138保证贷款合同中的未尽事宜约定：鉴于被告贝联公司作为贷款人和担保人已与原告金石公司签订了保证贷款合同，为顺利实现贷款的按期归还，被告贝联公司同意原告金石公司按照每平方米3725.03元购买“摩根国际”第1幢101室、201室、301室的商业用房，房屋总价为2400万元；JS120126、JS120128、JS-G-00138保证贷款合同约定的贷款还款期限为2013年3月15日，若被告贝联公司逾期偿还上述贷款或逾期履行连带保证责任，则被告同意将上述贷款自动转为房款，并视原告金石公司于2013年3月15日一次性向被告贝联公司支付“摩根国际”商品房款2400万元；若被告贝联公司按期偿还上述贷款或按期履行连带保证责任，原告金石公司同意解除编号为YS0037929的《商品房买卖合同》；若被告贝联公司因商品房出售需要能够提前一次性向原告金石公司偿还贷款2400万元，原告金石公司同意解除编号为YS0037929的《商品房买卖合同》。合同签订后，该合同申请了网上备案，现已注销备案。2012年10月17日，原告金石公司、被告贝联公司及被告的法定代表人李国兆签订JS-G-00138保证贷款合同，被告法定代表人李国兆向原告借款1000万元，保证贷款时间为2012年10月17日至2013年3月14日，被告贝联公司对借款承担连带保证责任。2012年10月18日，原告金石公司和被告贝联公司签订JS120126保证贷款合同，被告贝联公司向原告借款1000万元，保证贷款时间为2012年10月18日至2013年3月14日，被告提供房产预售保证担保。2012年10月22日，原告金石公司、被告贝联公司及被告的股东宁波联谊投资有限公司签订JS120128保证贷款合同，宁波联谊投资有限公司向原告借款400万元，贷款时间为2012年10月22日至2013年3月14日，被告贝联公司对借款承担连带保证责任。2013年6月23日，被告贝联公司与第三人海达公司、贝斯特大酒店签订《房屋租赁合同》，约定被告贝联公司将其开发的摩根国际第1幢101室、201室、301室的商业用房及该幢房屋的401、501室出租给第三人海达公司，租赁期为20年，从2013年7月1日至2033年6月30日止，租金为2800万元。第三人贝斯特大酒店作为被告贝联公司履约担保人签字盖章予以确认。2014年1月28日，第三人海达公司与第三人贝斯特大酒店和被告贝联公司签订《房屋转租合同》，将上述租赁房屋转租给贝斯特大酒店，租赁期限为一年，从2014年2月1日起至2015年1月31日止，租金为720万元，被告贝联公司为第三人贝斯特大酒店的租金、违约金等承担连带保证责任。2014年2月1日，被告贝联公司向第三人海达公司交付租赁物，后第三人海达公司又交付第三人贝斯特大酒店，第三人贝斯特大酒店对房屋进行了装修。另查明：2013年5月20日、6月20日、7月3日、8月2日和8月30日，被告贝联公司以支付利息的名义向原告金石公司分别支付50万元、50万元、65万元、80万元和50万元。2010年10月15日，宁波市北仑区住房和城乡建设局向被告发放《商品房预售许可证》，同时注明A座餐饮部分2个产权证，由贝联公司自留，待项目竣工，酒店开始经营之日起10年内不得对外租售。一审法院认为：本案的争议焦点是原、被告签订的《商品房买卖合同》所涉的民事法律关系的性质问题。先从《商品房买卖合同》及《摩根国际补充协议》本身内容予以分析。合同约定交房时间为2012年10月31日，而付款时间是2013年3月15日（即保证贷款合同约定的还款日），付款时间晚于交房时间近五个月，同时被告尚需对逾期交房承担违约责任，该约定明显有违商品房交易规则。补充协议又约定为保障贷款按期归还，被告同意原告以每平方米3725.03元的价格购房涉案商品房，该价格明显低于当时的市场价格，有悖于正常的商品房买卖关系。另，原、被告在《摩根国际补充协议》中约定：若被告按期偿还贷款或按期履行其应尽的连带保证责任，则原告同意与被告解除《商品房买卖合同》；若被告因商品房出售需要能够提前一次性向原告偿还贷款2400万元，则原告同意与被告解除《商品房买卖合同》。从上述合同约定的内容看，原、被告双方签订《商品房买卖合同》的目的是被告以其所售商品房为其所借或承担连带责任的2400万元贷款提供担保，并非房屋买卖法律关系。二从被告出具的《借款申请书》的内容予以分析。被告于2012年10月18日向原告出具《借款申请书》，该申请书“保证人全称”一栏中记载房产预售保证担保，而被告当时开发可以预售的商品房仅有涉案商品房项目，且原、被告并未办理其他预售房产用以担保的手续，该事实可以印证《商品房买卖合同》即系被告为借款向原告提供担保所办理的手续。三从合同履行的过程予以分析。《商品房买卖合同》约定若被告逾期偿还上述贷款或逾期履行连带保证责任，则被告同意将上述贷款自动转为房款，并视原告于2013年3月15日一次性向被告支付“摩根国际”商品房款2400万元。现被告提供的原告向宁波市人民政府金融工作办公室上报的贷款信息以及原告提供的2015年度原告的审计报告均可以反映被告、李国兆及宁波联谊投资有限公司至今尚欠原告贷款总计2400万元，表明原告所述已于2013年3月15日将上述贷款转为购房款的事实不成立。另，被告法定代表人在原审案件庭审中陈述在《商品房买卖合同》签订后仍在支付利息，也印证了2400万元根本未转为购房款。原告认为企业内部会计科目的划分与界定不应作为认定外部法律关系性质的依据的意见缺乏事实和法律依据，该院难以采信。综上，该院认定原、被告签订的《商品房买卖合同》实系被告为借款提供的担保，双方之间并不存在商品房买卖关系。原告主张的法律关系与该院查明的法律关系不一致，经该院释明后原告仍坚持按商品房买卖关系主张原诉请，但该诉请缺乏事实和法律依据，该院难以支持。被告贝联公司经该院合法传唤，逾期无正当理由拒不到庭，依法缺席判决。第三人贝斯特大酒店经该院合法传唤，逾期无正当理由拒不到庭，不影响案件的审理。据此，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百五十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第三十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条之规定，作出如下判决：驳回原告宁波市北仑金石小额贷款股份有限公司的诉讼请求。本案受理费188040元，由原告宁波市北仑金石小额贷款股份有限公司负担。在二审审理期间，上诉人金石公司与被上诉人贝联公司、原审第三人海达公司、原审第三人贝斯特大酒店均未向本院提交新的证据。二审经审理查明的事实与原判认定的事实一致，本院予以确认。本院认为：本案二审的主要争议焦点是上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》的法律性质问题。首先，从《商品房买卖合同》及《摩根国际补充协议》本身的内容来看，合同约定交房时间为2012年10月31日，而付款时间是2013年3月15日（即保证贷款合同约定的还款日），付款时间晚于交房时间近五个月，同时贝联公司尚需对逾期交房承担违约责任，该约定明显有违商品房交易规则。其次，上述补充协议又约定为保障贷款按期归还，贝联公司同意上诉人以每平方米3725.03元的价格购房涉案商品房，该价格明显低于当时的市场价格，有悖于正常的商品房买卖关系。再次，从上诉人与被上诉人在《摩根国际补充协议》中的约定内容来看，上诉人与被上诉人签订《商品房买卖合同》的目的是被上诉人以其所售商品房为其所借或承担连带责任的2400万元贷款提供担保，并非房屋买卖法律关系。最后，从合同履行的过程来看，上诉人与被上诉人并未于2013年3月15日将上述贷款转为购房款。据此，原审法院认定上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》实系被上诉人为借款提供的担保，双方之间并不存在商品房买卖关系，并无不当。综上，上诉人金石公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费188040元，由上诉人宁波市北仑金石小额贷款股份有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 马金平审 判 员 赵保法代理审判员 郑 辉二〇一七年四月十八日书 记 员 潘芬芬 搜索“”