（2017）皖13民终660号
裁判日期: 2017-04-18
公开日期: 2017-05-02
案件名称
孙保国、于锦房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
安徽省宿州市中级人民法院
所属地区
安徽省宿州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
孙保国,于锦
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
安徽省宿州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）皖13民终660号上诉人（原审被告）：孙保国，男，1990年10月9日出生，汉族，住安徽省泗县。委托诉讼代理人：郭明杰，安徽郑良付律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：于锦，男,1969年4月2日出生，汉族，住安徽省泗县。委托诉讼代理人：李昌林，泗县墩集镇法律服务所法律工作者。上诉人孙保国因与被上诉人于锦房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省泗县人民法院（2016）皖1324民初4696号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。孙保国上诉请求：撤销一审判决，改判驳回于锦的诉讼请求；一、二审案件受理费由于锦负担。事实和理由：一审以孙保国在履行合同过程中拖欠的52000元房租已转化成普通债务为由，判决孙保国偿还，缺乏事实和法律依据。因于锦转让给孙保国的歌吧经营期限为5年，每年转让费为200000元，同时双方约定于锦转让的设备计100000元，2013年12月3日前付清，该100000元设备转让费是按照5年的经营期限得来的。但孙保国经营至2015年10月1日时，因于锦转让的房产没有经过泗县百货公司（以下简称百货公司）同意，也没有支付租金，且其经营许可证于2014年3月20日届满，致于锦与百货公司间的租赁合同解除，于锦已构成违约。按照转让协议约定，至2015年10月1日，孙保国应支付房租及设备转让款计500000元，孙保国已支付448000元，下欠52000元，因于锦没有保证孙保国5年经营期限，致孙保国无法继续经营，孙保国不应支付该52000元。于锦辩称，孙保国称于锦转让歌吧时未经百货公司同意，不予认可。百货公司与于锦的租赁期限至2018年10月届满，于锦的承包费已交至2015年10月份。现双方因孙保国拖欠的52000元租金产生纠纷，一审判决其偿还正确。请求驳回孙保国的上诉请求，维持原判。于锦向一审法院起诉请求：判令终止双方签订的转让协议；孙保国偿还租金252000元；诉讼费由孙保国负担。一审法院认定事实：2006年11月2日，泗县百货公司与于锦经营的泗县快乐老家音乐茶饮有限公司签订一份招商经营协议，百货公司将位于泗县虹都大厦五楼977平方米的营业房出租给于锦经营，使用时间自2007年1月1日至2012年12月31日止。房屋经营到期后，百货公司虽没有与于锦续签合同，但是该房屋一直由于锦经营使用，视为不定期租赁。直至2013年10月1日，百货公司又与于锦签订了租期为5年的租赁合同。2013年7月31日，于锦（甲方）与孙保国（乙方）签订一份歌吧转让协议，将其从百货公司租赁的营业场所转租给孙保国经营，双方约定租赁期限为5年，每年租金为200000元，合同签订后付200000元，以后每年10月1日交付下一年转让费200000元。同时约定转让的歌吧包括所有执照、机器、桌椅、空调、风扇及一切设施，共计100000元，乙方5年内如中途退出经营，所有工作设施及材料归甲方所有。合同签订后，孙保国经营该歌吧并付了部分租金，尚欠2015年10月1日之前的租金52000元未付，2015年7月2日孙保国给于锦出具一张欠房租52000元的欠条，并同意于2015年7月12日付清，但是到期后一直未付。2015年10月29日，百货公司向一审法院提起诉讼，要求解除与于锦之间的房屋租赁合同，并要求于锦支付拖欠的租金，该案经查明于锦在租赁的第3年时就没有使用房屋，百货公司也没有收取于锦2015年10月1日之后的房租，双方经调解达成协议，解除了于锦与百货公司签订的房屋租赁协议。此后该房屋被锁上大门，孙保国因此也不再继续经营。一审法院认为，于锦与孙保国之间签订的房屋转租合同因为没有得到房屋所有权人百货公司的同意，该转租协议无效，无效合同自始没有法律约束力，因此于锦要求终止转租协议，无需判决终止。孙保国在合同履行过程中欠于锦的房租52000元已经双方以欠条的方式转化为普通债权债务，应当支付给于锦；于锦同时要求孙保国支付第3年200000元的租金，因没有其他证据证明孙保国还应当支付其租金200000元，且第3年的租金百货公司没有向其收取，百货公司的租赁合同也已经解除，于锦无权对第3年的房屋取得收益，于锦的该诉讼请求没有法律依据，不予支持。孙保国抗辩理由中关于200000元租金部分予以采信，52000元欠款应当支付给于锦。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条，《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、孙保国于判决生效后五日内支付于锦52000元；二、驳回于锦的其他诉讼请求。案件受理费2570元，由于锦负担2000元，孙保国负担570元，暂由于锦垫付，待孙保国付款时一并付还于锦。二审中，当事人没有提交新的证据。对一审查明的基本事实，本院予以确认。本院认为，于锦将承租的房屋转租给孙保国，双方亦签订了租赁协议，约定了具体的权利义务，双方应按约履行。在合同履行期间，孙保国向于锦出具欠条，明确在2015年7月2日拖欠于锦租金52000元，并承诺于2015年7月12日付清，双方间的债权债务明确。在双方约定的付款期限届满后，孙保国并未按约偿付上述款项，于锦诉讼请求孙保国支付该款于法有据，一审判决孙保国向于锦偿还该款正确。虽孙保国称其与于锦存在转让合同关系，但因于锦未履行与百货公司间的合同致其合同也无法履行，于锦存在违约行为，其不应支付该款，因孙保国在本案中未提起反诉，且于锦并不认可其违约，故，孙保国在本案中以此为由抗辩不应支付上述租金，本案不予支持。至于孙保国提出该52000元还包括设备款的使用问题，因其在欠条中明确载明拖欠的是租金而未记载包括设备转让款，故其以租期未满，不应支付该款的理由，本院亦不予支持。综上，孙保国的上诉请求不能成立，本院不予采纳；但一审认定于锦未经百货公司同意转租涉案房屋无效，没有法律依据，鉴于双方对该问题没有提出上诉，本案不予审查。因一审判决孙保国向于锦支付52000元适当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1100元，由孙保国负担。本判决为终审判决。审判长 周亚丽审判员 丁 伟审判员 赵 路二〇一七年四月十八日书记员 张 猛附：本案适用的法律规定1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。2、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条原审判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一项规定予以维持。 百度搜索“”