（2017）京03民终5191号

裁判日期: 2017-04-18

公开日期: 2017-06-26

案件名称

北京铸家房地产经纪有限公司与汤荣利租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

北京市第三中级人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

北京铸家房地产经纪有限公司,汤荣利

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

北京市第三中级人民法院民事判决书（2017）京03民终5191��上诉人（原审原告）：北京铸家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区南沙滩7号楼1栋1层105号。法定代表人：张艺千，总经理。委托诉讼代理人：李新宇，男，1980年3月9日出生，北京铸家房地产经纪有限公司职员，住单位宿舍。被上诉人（原审被告）：汤荣利，女，1968年8月2日出生，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：赵志学（汤荣利之夫），1968年7月7日出生，住北京市朝阳区。上诉人北京铸家房地产经纪有限公司（以下简称铸家公司）因与被上诉人汤荣利租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2017）京0105民初8752号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月13日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人铸家公司之委托诉讼代理人李新宇，被上诉人汤荣利及其委托诉讼代��人赵志学均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。铸家公司上诉请求：1.请求撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.上诉费由汤荣利承担。事实和理由：铸家公司有新证据证明，双方订立的《北京市房屋出租委托代理合同》系因汤荣利原因无法继续履行。铸家公司取得涉案房屋出租代理权后，于2016年11月3日与租户李德彬订立《北京市房屋租赁合同（经纪机构代理成交版）》，租金支付至2017年1月31日。租户李德彬入住涉案房屋后，2016年12月，因涉案房屋的登记所有权人利汶华、田泉主张涉案房屋为其所有，并没有委托他人代为出租，与租户李德彬发生争执，并影响租户李德彬的正常生活。铸家公司作为代理出租房也出面说明，但涉案房屋的登记所有权人利汶华、田泉对委托汤荣利出租涉案房屋一事不予认可，汤荣利以不在北京为由未曾出面协调。无奈之下，租户李德彬于2016年12月27日搬离涉案房屋。铸家公司认为，涉案房屋登记的所有权人现场阻止租户正常居住，应由汤荣利向铸家公司承担违约责任后，铸家公司再向租户李德彬退还房屋租金等费用。因未能与租户李德彬协商一致，租户李德彬将铸家公司诉至法院，经调解，北京市朝阳区人民法院作出（2017）京0105民初3696号民事调解书确认：“因房屋登记所有权人主张铸家公司无权出租，李德彬于2016年12月27日办理涉案房屋，铸家公司退还李德彬房屋押金及租金”。因该调解书系原审判决后取得，故铸家公司在上诉期间作为新证据向合议庭提交，以证明涉案房屋登记的所有权人利汶华、田泉主张未委托他人代为出租房屋，而阻止租户实际使用房屋，致使铸家公司与汤荣利之间订立的合同无法继续履行。综上，铸家公司与汤荣利之间订立的《北京市房屋出租委托代理合同》系因汤荣利原因无法继续履行，应予以解除并由汤荣利承担违约责任及返还相关租金、押金。汤荣利同意一审判决，请求维持一审判决。铸家公司向一审法院起诉请求：1、要求解除与汤荣利的合同。2、要求汤荣利返还押金7000元和租金21000元。3、要求汤荣利支付违约金7000元。事实和理由：铸家公司、汤荣利2016年9月29日签订《北京市房屋出租委托代理合同》，合同约定汤荣利将位于北京市朝阳区南沙滩×××号房屋（以下简称涉案房屋）出租给铸家公司，租赁期限自2016年9月29日至2017年3月31日止。租金7000元每月，铸家公司支付1个月押金及3个月房租共计2.8万元。合同签订时，汤荣利携带房产证原件、业主公证书。2016年9月30日，铸家公司发现公证书委托人不是汤荣利，10月2日，铸家公司通知汤荣利由于手续不全要求解除合同，但汤荣利一直以��在北京为由推脱。2016年11月17日，房屋业主来到涉案房屋要求收回房屋，业主说没有委托过其他人出租。故起诉请求判如所请。汤荣利辩称：因为业主欠汤荣利的钱，业主夫妻双方已经在2015年6月6日给汤荣利授权了，委托汤荣利出租，出售房屋，直到还清汤荣利的钱。业主给汤荣利提供了夫妻双方的户口本，结婚证，身份证。后来汤荣利就把房屋租给了铸家公司。汤荣利认为委托手续是全的，汤荣利与铸家公司签订合同时出示过贷款续签确认书。签合同当时汤荣利就给铸家公司出示过，我们现在可以把产权人给汤荣利写的贷款续签确认书原件给铸家公司当庭出示一下，在确认书最后写清了委托汤荣利出租，出售房屋。汤荣利不同意解除合同。一审法院认定事实：2016年9月29日，汤荣利代理利汶桦作为甲方与铸家公司作为乙方签订《北京市房屋出��委托代理合同》，约定委托人利汶桦将涉案房屋委托铸家公司进行出租，期限自2016年10月1日至2017年3月31日。租金标准为每月7000元。合同约定甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1、迟延交付房屋达七日的；2、交付的房屋严重不符合合同约定或影响承租人安全、健康的；3、不承担约定的维修义务致使乙方无法出租房屋的；4、因甲方或其亲属、邻里的行为，影响乙方对外出租或影响承租人居住的，出租代理期间甲方或乙方需提前终止合同的，应提前30日通知对方，并按月租金200%支付违约金。铸家公司向法院提交证据一、铸家公司代理人与汤荣利的短信记录，证明之前铸家公司就想与汤荣利解除合同；证据二、公证书和声明照片，证明汤荣利没有代理权限；证据三、双方租赁合同，证明汤荣利违约。汤荣利对证据一真实性不认可，称铸家公司之前没有与汤荣利协商过解除合同，对证据二、三真实性认可。汤荣利向法院提交证据一、续签贷款确认书以及房东夫妇的身份证、结婚证复印件，证明汤荣利有权限出租该房屋，在贷款续签确认书中，借款方田泉、利汶桦与出借方汤利荣约定涉案房屋全权委托汤利荣出售出租；证据二、房产证复印件，涉案房屋登记在利汶桦名下，证明出租房屋的情况；证据三、他项权利证，汤荣利对涉案房屋享有抵押权，金额为250万元，证明房主欠汤荣利钱，把房屋抵押给汤荣利。铸家公司对证据一真实性无法确认，证明目的不认可，对证明二、三真实性认可。另查，在法院作出的（2016）京0105执异246号执行裁定书中查明如下事实：2015年6月6日，汤荣利和利汶桦、田泉签订《贷款续签确认书》，约定：1、利息截止到2015年6月6日前已经结清（清算）；2、本��250万续签为2015年6月6日至2015年7月5日止，一个月后归还本金，即还款日期为2015年7月5日，利息为2%,服务费1%；3、逾期需支付违约金全额250万的万分之五每天；4、抵押物为北京市朝阳南沙滩×××房产；5、截止到2015年6月6日双方确认剩余利息总计为369060元，并全权委托汤荣利出售出租该房产，作为抵偿此债务。汤荣利和利汶桦均认可2015年6月6日《贷款续签协议》的真实性。一审法院认为：本案争议的焦点在于汤荣利委托铸家公司出租涉案房屋时是否具有委托权限。铸家公司称汤荣利在签订合同时手续不全，汤荣利对此不予认可。根据汤荣利在本案中提交的汤荣利与涉案房屋产权人签订的《贷款续签确认书》的约定，汤荣利有权出租涉案房屋。且在法院生效裁定书中涉案房屋产权人利汶桦认可该协议的真实性，故法院认为本案中铸家公司、汤荣利双方��订的《北京市房屋出租委托代理合同》是双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。此外铸家公司称因汤荣利的行为导致双方合同无法继续履行，汤荣利对此不予认可，铸家公司对此未举证证明。铸家公司以此为由要求解除合同没有事实和法律依据，故铸家公司要求解除合同及基于合同解除为前提的其他诉讼请求法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，一审法院判决：驳回北京铸家房地产经纪有限公司的全部诉讼请求。本院庭审中，铸家公司提交铸家公司与李德彬的起诉书、北京市房屋租赁合同及民事调解书。证明汤荣利违约，在租赁期间，房屋产权人把租户清走了。汤荣利不认可铸家公司的新证据，认为调解书上没有汤荣利的名字，与汤荣利没有关系。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为：铸家公司称汤荣利违约，故要求解除合同，但根据铸家公司现提交的证据，并不能证明汤荣利有违约行为。根据庭审查明事实显示，汤荣利按照其与涉案房屋产权人签订的《贷款续签确认书》的约定有权出租涉案房屋，在法院生效裁定书中涉案房屋产权人利汶桦亦认可该协议的真实性，故铸家公司称汤荣利没有权利出租房屋，本院不予采信。就铸家公司称房屋产权人清除租户影响其出租的主张，铸家公司出示的系列证据只表明其与租户之间的合意，并不能反映系产权人影响其出租，故铸家公司以此为由解除合同，本院亦不予支持。一审判决驳回铸家公司基于解除合同为前提的其他诉求亦正确，本院予以维持。综上所述，铸家公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费676元，由北京铸家房地产经纪有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审　判　长　　邓青菁审　判　员　　宫　淼代理审判员　　赵　纳二〇一七年四月十八日法官　助理　　胡震霄书　记　员　　祖志贤关注微信公众号“”