（2017）苏01民终789号
裁判日期: 2017-04-18
公开日期: 2017-05-27
案件名称
杨时冬、徐才静与秦岭房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省南京市中级人民法院
所属地区
江苏省南京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
杨时冬,徐才静,秦岭
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第九十三条第一款，第九十六条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏01民终789号上诉人（原审原告）：杨时冬，男，1973年1月9日生，汉族，住南京市浦口区。被上诉人（原审被告）：秦岭，男，1978年11月26日生，汉族，住南京市浦口区。委托诉讼代理人：王玉林，南京市浦口区珠江法律服务所法律工作者。原审原告：徐才静，女，1974年12月5日生，汉族，住南京市浦口区。委托诉讼代理人：杨时冬（系徐才静丈夫），自然情况同上诉人。上诉人杨时冬因与被上诉人秦岭、原审原告徐才静房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市浦口区人民法院（2015）浦江民初字第1510号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杨时冬上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判支持杨时冬解除双方间《南京市存量房买卖合同》的诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费由秦岭承担。事实和理由：一、杨时冬、徐才静与秦岭于2015年11月5日签订《南京市存量房买卖合同》，并于当天办理了房屋交易登记手续。合同约定秦岭应于当天付清房款，逾期支付房款超过3天且所欠应付款超过2万元的，杨时冬有权解除合同。直至一审立案，秦岭仍未支付房屋尾款，杨时冬有权解除合同。二、一审法院认定双方间的合同已实际履行，杨时冬与徐才静对涉案车库享有的物权转换为秦岭的债务，明显错误。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第五条的规定，买卖不动产物权的协议被认定无效、被撤销、被解除，或者预告登记的权利人放弃债权的，应当认定为物权法第二十条第二款所称的“债权消灭”。如秦岭按照约定履行合同，双方签订合同后的权利义务为债权债务关系，而秦岭违反合同约定，杨时冬有权解除合同，双方已无所谓的债权债务基础。三、办理过户手续前，秦岭交付5万元定金后，杨时冬将持有的两把车库钥匙中的一把交给秦岭让其自行看房，并非已将车库钥匙交付秦岭。秦岭辩称：双方基于信任签订了涉案合同，秦岭仅知道涉案车库具体价格，对具体合同条款并不清楚，在房产局办理完过户手续后，杨时冬并未向秦岭提供发票和涉案合同，故秦岭没有支付剩余房款。本案一审判决作出后，秦岭已经将剩余款项全部支付给了杨时冬。请求本院驳回上诉，维持原判。杨时冬、徐才静向一审法院起诉请求：解除杨时冬、徐才静与秦岭签订的《南京市存量房买卖合同》，秦岭返还房屋，并承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2015年11月5日，杨时冬、徐才静与秦岭签订《南京市存量房买卖合同》（即涉案合同）一份，约定，杨时冬、徐才静将其共有的位于浦口区江浦街道珠泉路10号某幢-109室车库（面积为21.24平方米，产权证号：宁房权证浦转字经5628**号，即涉案车库）出售给秦岭，转让价款为140184元。双方同时约定：秦岭应于11月5日前现金付清房价尾款，逾期支付房价款超过3天，且所欠应付到期房价款超过20000元的，杨时冬、徐才静有权解除本合同。2015年10月22日，秦岭给付杨时冬、徐才静购房款50000元，尚欠90184元未支付。涉案车库已过户至秦岭名下，杨时冬、徐才静已将车库钥匙交付给秦岭。一审法院认为,杨时冬、徐才静与秦岭签订的《南京市存量房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，合法有效，一审法院予以确认。双方均应按合同约定履行各自的权利与义务。秦岭已支付给杨时冬、徐才静购房款50000元，尚欠90184元未支付，杨时冬、徐才静已将车库钥匙交付给秦岭，车库已转移至秦岭占有，且该车库已过户至秦岭名下，所有权已经转移。杨时冬、徐才静已实际履行涉案合同约定的义务，其对涉案车库享有的物权转换成对秦岭享有债权，故杨时冬、徐才静以秦岭未按约定支付尾款为由要求解除涉案合同并返还涉案车库的诉讼请求，一审法院不予支持。综上，一审法院依据《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，判决驳回杨时冬、徐才静的全部诉讼请求。本案一审受理费80元、财产保全费1520元，合计1600元，由杨时冬、徐才静负担。杨时冬、徐才静与秦岭对一审法院查明的事实均无异议，本院依法予以确认。二审期间，秦岭提交交通银行客户回单复印件一份，用于证明其在一审判决后，已将剩余款项90184元支付给杨时冬、徐才静。杨时冬、徐才静质证认为，其确于一审判决作出后收到上述款项，但因秦岭对涉案车库进行了改造，其报警后纠纷未妥善处理故暂未退还，其将在秦岭返还涉案车库时退还该款项。杨时冬、徐才静与秦岭一致确认，其就涉案车库签订的《南京市存量房买卖合同》中约定的“乙方应于11月5日前付请房价尾款”是指乙方应于2015年11月5日前付清房价尾款。本院另查明，秦岭于2015年11月16日签收杨时冬、徐才静的起诉状副本。以上事实，有银行客户回单、本院谈话笔录在案为凭。本院认为，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，根据双方约定，杨时冬、徐才静以140184元的价格将涉案车库转让给秦岭，秦岭应于2015年11月5日之前付清房价尾款，如秦岭逾期支付房价款超过3天且所欠应付到期房价款超过2万元的，杨时冬、徐才静有权解除合同。而秦岭直至2016年10月本案一审判决作出前仍欠付杨时冬、徐才静涉案车库转让款90184元，杨时冬、徐才静享有的解除权已成就，其依据约定要求解除合同的诉讼请求应予支持。杨时冬、徐才静因约定的解除条件成就而要求解除涉案合同的，应当通知秦岭，涉案合同自通知到达秦岭时解除。杨时冬、徐才静实际于2015年11月13日向一审法院起诉要求解除合同，并在起诉状中写明要求解除涉案合同，秦岭于2015年11月16日签收起诉状副本，因此，涉案合同应自2015年11月16日解除。虽秦岭已于本案一审判决作出后自行将剩余款项支付给杨时冬、徐才静，但该行为并不能对抗杨时冬、徐才静依法行使解除权解除涉案合同。综上所述，杨时冬的上诉请求成立，本院予以支持。一审判决认定事实清楚，适用法律不当，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销南京市浦口区人民法院（2015）浦江民初字第1510号民事判决；二、杨时冬、徐才静与秦岭于2015年11月5日签订《南京市存量房买卖合同》自2015年11月16日解除。本案一审案件受理费80元、财产保全费1520元，二审案件受理费80元，由被上诉人秦岭负担。本判决为终审判决。审 判 长 周 晔审 判 员 张旭东代理审判员 王 路二〇一七年四月十八日书 记 员 孙雪松 百度搜索“”