（2016）京0113民初16082号
裁判日期: 2017-04-18
公开日期: 2017-09-27
案件名称
北京市均豪物业管理股份有限公司与王予津物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市顺义区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
北京市均豪物业管理股份有限公司,王予津
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第一百零九条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条
全文
北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0113民初16082号原告北京市均豪物业管理股份有限公司，住所地北京市平谷区夏各庄镇公司院内，统一社会信用代码X。法定代表人于庆新，董事长。委托代理人罗格根图雅，北京宏健仁和律师事务所律师。被告王予津，女，1966年10月16日出生，北京海关职员，住北京市顺义区。委托代理人杨春生，男，1963年2月14日出生，北京市朝阳区X庄*号楼*号居民，住北京市顺义区。原告北京市均豪物业管理股份有限公司（以下简称均豪物业公司）与被告王予津物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告均豪物业公司之委托代理人罗格根图雅、被告王予津之委托代理人杨春生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告均豪物业公司诉称：我公司在2008年1月1日与北京天洋志普房地产开发有限公司（以下简称天洋公司）签订《前期物业服务合同》，合同约定X小区住宅物业费为2.30元/月/建筑平方米，业主/使用人逾期不交纳物业费的，从逾期之日起按每天应交物业费的千分之三交纳违约金，直至交清为止。王予津系X小区X号楼X单元X室的业主，其房屋建筑面积为168.1平方米。我公司严格按照《前期物业服务合同》的约定提供物业服务，王予津拒不交纳诉讼请求期间的物业费，我公司多次催收无果，王予津的这种违约行为已严重侵害了我公司的合法权益。我公司认为，王予津长期拒绝交纳物业费的行为构成了违约，请求人民法院支持我公司的诉讼请求。我公司的诉讼请求为：1.判令王予津支付我公司自2009年4月21日至2015年12月20日的物业服务费30930.4元，拖欠物业服务费的违约金500元；2.判令本案诉讼费由王予津承担。被告王予津辩称：房本登记的是我的名字，房屋面积没有问题，楼号没有问题，我对拖欠物业费的年度没有异议，欠费数额没有问题。违约金我方不同意支付。我不交物业费的原因是：一、该房屋自2008年便出现了漏雨问题，根据物业服务合同约定，在开发商保修期内，物业服务企业应协助业主以书面的形式通知开发商，我曾多次向均豪物业公司报修，而均豪物业公司的答复是正在和天洋公司协商解决，但是多年来因为漏雨问题一直未得到解决导致我家的瓷砖大面积脱落。二、2013年11月20日顺义法院民事判决书（2012）顺民初字第12601号，证实2012年12月28日法院组织天洋公司及均豪物业公司对X小区进行勘验并拍摄照片25张，认定均豪物业公司违反物业服务合同的约定，其提供的物业服务存在不足，最终判定均豪物业公司于判决生效之日起三十日内维修X小区消防系统、安防系统及中水系统的全部设备、设施至可正常使用状态。均豪物业公司无视法院的判决，致使天洋公司两次申请法院强制执行，均豪物业公司这种无视法律法规，违规运营的行为使小区长期处于无序管理的状态，恶性事件频发。2015年4月11日夜，窃贼沿外墙爬窗进入住在四层的我家进行盗窃，盗窃现金千余元，给我家人造成了精神上极大的伤害。三、根据物业服务合同约定，均豪物业公司有对房屋共用部位进行日常维修、养护和管理的责任。我家漏雨位置是北厨房窗外上沿接缝处从上窗楣缝隙向屋内渗水，此处属于物业公司日常维修、养护和管理的房屋共用部位，均豪物业公司应当按照物业服务合同的约定承担维修责任并承担因拖延维修给我家造成的经济损失。四、现有天洋公司《关于解除〈前期物业服务合同〉的通知》，以及均豪物业公司的回复函，证明均豪物业公司以书面形式同意解除双方签订的前期物业合同，终止日期为2012年12月31日。我所居住的小区于2013年5月31日成立业主委员会，均豪物业公司提供的证明及情况说明显示现在涉诉小区的物业公司为北京市均豪物业管理股份有限公司居用分公司而非均豪物业公司。且均豪物业公司未对物业服务标准、人员配备以及新的物业服务收费标准进行公示。五、均豪物业公司的诉讼请求已经超过诉讼时效。经审理查明：王予津系顺义区X小区X号楼X单元X号房屋业主，该房屋建筑面积为168.1平方米。该小区开发商天洋公司通过招标方式选聘北京市均豪物业管理有限责任公司为该小区提供前期物业服务，并于2007年12月19日与北京市均豪物业管理有限责任公司签订《X小区（X家园）前期物业服务合同》。该合同部分内容如下：由北京市均豪物业管理有限责任公司为该小区提供前期物业服务；物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为多层及高层住宅2.30元/平方米/月，业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交管理费的千分之三交纳滞纳金；前期物业服务期限为三年，自2008年1月1日至2010年12月31日，合同期满后，未出现第七章“合同的解除和终止”情形的，本合同应按整年度进行延续，直至新物业服务企业接管为止；本合同期满，尚未成立业主大会，或虽成立业主大会但尚未与北京市均豪物业管理有限责任公司或其他物业服务企业签定新的物业服务合同的，本合同按整年度延续。2011年10月28日，北京市均豪物业管理有限责任公司经北京市工商行政管理局核准更名为均豪物业公司。庭审中，王予津提交三张照片和一份情况说明，证明其房屋漏雨问题严重，北京市均豪物业管理股份有限公司居用分公司向其出具了房屋存在漏雨情况的说明一份，并指出从情况说明中可以看到提供物业服务的公司并非均豪物业公司，均豪物业公司提供的名称变更通知不能证明其《前期物业服务合同》的延续性。均豪物业公司对真实性予以认可，但表示北京市均豪物业管理股份有限公司居用分公司是均豪物业公司的下设附属机构，其民事责任由均豪物业公司承担，以北京市均豪物业管理股份有限公司居用分公司出具的相关证明材料并不影响均豪物业公司签订《前期物业服务合同》和参加诉讼的主体资格。王予津为证明均豪物业公司与天洋公司已经解除《前期物业服务合同》，向法院提交了《关于解除〈前期物业服务合同〉的事宜通知》和关于天洋公司致函的回复函，内容为：双方于2007年12月19日签订了《X小区（X家园）前期物业服务合同》等三份物业服务合同，因均豪物业公司的违约行为致使天洋公司已决定通过在法院提起诉讼的方式，要求解除与均豪物业公司所签订的三份物业服务合同，但无论诉讼结果怎样，天洋公司都在此通知，双方所签订的三份物业服务合同于2012年12月31日终止履行，届时我方将不再续约。请均豪物业公司做好交接准备工作。落款日期为2012年9月19日。2012年9月20日，均豪物业公司进行了回复，同意到期终止三份物业服务。均豪物业公司对证据的真实性予以认可，对证明目的不予认可，主张双方在往来函件后并没有实际解除合同，并且均豪物业公司一直提供服务至今，故合同继续有效。上述事实，有本院庭审笔录、《X小区（X家园）前期物业服务合同》、照片、均豪物业公司与天洋公司关于解除合同的往来函件等证据在案佐证。本院认为：天洋公司与北京市均豪物业管理有限责任公司签订的《X小区（X家园）前期物业服务合同》不违反法律相关规定，该合同对小区全体业主具有约束力，双方均应依约履行。北京市均豪物业管理有限责任公司经核准变更名称为均豪物业公司，依据法律规定，均豪物业公司承继北京市均豪物业管理有限责任公司的权利义务。王予津抗辩称天洋公司与均豪物业公司在往来函件中表示要于2012年12月31日解除《前期物业服务合同》，虽然天洋公司与均豪物业公司均作出了解除合同的意思表示，但天洋公司未选聘新的物业公司，并且均豪物业公司在2012年12月31日之后一直为X小区提供物业服务，且王予津并未提供证据证明X小区由其他物业公司提供物业服务，故本院对王予津的抗辩意见不予采信。针对王予津在庭审中所述的诉讼时效问题，因物业服务是一个持续不断的过程，王予津没有提交证据证明均豪物业公司怠于行使其追要的权利，故本院对王予津的抗辩意见不予采信。因为房屋漏水问题系房屋质量问题，不属于物业服务的范围，亦不能成为王予津拒绝交纳物业费的原因。王予津所述的其他答辩意见于法无据，本院不予采信。均豪物业公司对涉诉X小区提供物业服务，王予津作为该小区的业主，也是均豪物业公司提供物业服务的受益人，应该向均豪物业公司支付与其服务标准相适应的物业服务费。根据庭审中王予津所述可知，均豪物业公司在提供诉请期间物业服务过程中，存在一定瑕疵，其服务质量应进一步提高。就均豪物业公司已经提供的服务，本院根据其服务质量依法酌减王予津应当交纳的物业服务费数额，均豪物业公司诉讼请求过高部分，本院不予支持。鉴于均豪物业公司提供的物业服务存在一定瑕疵，王予津并非恶意拖欠物业服务费用，故对均豪物业公司主张拖欠物业服务费违约金的诉讼请求，本院不予支持。需要指出的是，针对本案诉讼过程中所反映出的相关物业服务问题，本院建议均豪物业公司应加大服务意识，增强公共区域及设备的维护力度，更多赢得业主对物业服务的理解与支持。同时，小区业主也应及时按约交纳相关物业服务费用，否则长期拖欠物业费的行为不仅不能真正提高物业服务质量，也会造成物业公司难以收回运营成本，造成物业服务质量进一步降低的恶性循环。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：一、被告王予津于本判决生效之日起七日内给付原告北京市均豪物业管理股份有限公司二○○九年四月二十一日至二○一五年十二月二十日期间的物业服务费二万九千三百八十三元八角八分；二、驳回原告北京市均豪物业管理股份有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费五百八十六元，由被告王予津负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 杨 娇人民陪审员 马淑贤人民陪审员 曹桂岭二〇一七年四月十八日书 记 员 张亚飞 来源：