（2017）苏0691民初347号
裁判日期: 2017-04-18
公开日期: 2018-09-07
案件名称
347那娜与南通通商置业有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
南通经济技术开发区人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
那娜,南通通商置业有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条
全文
江苏省南通经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0691民初347号原告：那娜。委托诉讼代理人：顾东阳，江苏圣典（南通）律师事务所律师。被告：南通通商置业有限公司，住所地南通市开发区中央路68-A号。法定代表人：杨国生，董事长。委托诉讼代理人：张亮亮，该公司职工。原告那娜与被告南通通商置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年2月28日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人、被告的委托诉讼代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告为原告办理开发区华富国际大厦1号楼1717、1718、1719、2201、2202号房屋所有权转移登记在原告名下的相关手续；2、被告按照约定向原告支付违约金170571元；3、诉讼费用由被告承担。庭审中，原告变更第一项诉讼请求为要求被告于2017年9月22日前为原告办理开发区华富国际大厦1号楼1717、1718、1719、2201、2202号房屋所有权转移登记在原告名下的相关手续；变更第二项诉讼请求为要求被告以总房款为基数按照中国人民银行逾期罚息即每日万分之二点一的标准向原告支付从2015年3月18日起至实际办理产权登记之日止的违约金。事实和理由：2014年10月21日，原、被告签订了五份商品房买卖合同，约定原告向被告购买开发区华富国际大厦1号楼1717、1718、1719、2201、2202号房屋，总计合同价款721232元。原告向被告支付了全部购房款，被告也向原告交付了上述房屋，由原告占有使用至今。但由于被告的原因，原告未能在合同约定的期限取得产权证书。2015年6月3日，原、被告双方又签订一份房产证办理违约处理协议书，对逾期办证的违约责任作出变更约定。时至今日，被告仍然未能办理相关手续，被告理应按照约定承担违约责任。为此，原告诉至法院，望判如所请。被告辩称：1、被告确实应当为原告办理房产证，但房屋抵押给银行，款项未还清，暂时无法办理产权登记。2、原告已经占有使用案涉房屋，原告的实际损失没有这么多，约定的违约金过高，请求法院调整。原告围绕诉讼请求依法提交了商品房买卖合同、销售不动产统一发票、物业费收据、房产证办理违约处理协议。本院组织双方进行了质证。双方对原告提供的证据均无异议，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据,本院认定事实如下:2014年10月11日和2014年10月21日，原告（××）与被告（××）签订商品房买卖合同五份，约定原告向被告购买华富国际大厦1号楼1717室、1718室、1719室、2201室、2202室，房款分别为97440元、117656元、154462元、174344元、177330元，合同约定××应当在商品房交付使用后150日内，将办理权属登记需由××提供的资料报产权登记机关备案。如因××的责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3、××不退房，并同意给予××30天宽限期，如逾宽限期，则××按已付款的千分之五向××一次性支付违约金。2014年10月17日，原告付清五套房屋的购房款及物业费、装修垃圾清运费、公共能耗预收费用，被告就上述五套房屋开具了相应金额的销售不动产统一发票，南通金龙物业管理有限公司开具了物业费收据。同日，被告将案涉五套房屋交付原告。2015年6月3日，原告（乙方）与被告（甲方）签订房产证办理违约处理协议，约定：1、甲方向乙方承诺：在2015年10月30日止前办理乙方已购甲方房子的房产证。如未能办出，则按以下方式计算违约金：2、甲方如在2015年10月30日止，仍不能发放给业主已购房的房产证，甲方需要按已购房屋价格的10%计算违约金并支付给乙方。3、违约金支付方式：甲方将1#或2#楼剩余房屋参照原成交价格，用于支付违约金给乙方。……6、甲方如在约定之日（2015年10月30日）不能办妥房产证，甲方仍必须为乙方继续办理全部房产证（包括原购及偿付违约金的房屋），且从2015年11月1日起，另按每日全部购房款的万分之三计算和支付（每三个月结算一次）违约金以现金支付给乙方直到甲方为乙方办理好房产证为止。直至原告起诉，被告未能为原告办理房产证，亦未支付违约金。另查明，2013年10月，案涉华富国际大厦1-3号楼办理了抵押登记，抵押人为被告，抵押权人为南通农村商业银行，抵押金额为5000万元，目前尚未注销抵押登记。2015年11月23日，南通市中级人民法院对案涉华富国际大厦1-3号楼进行了预查封；2016年6月21日，南通市中级人民法院对案涉华富国际大厦1-3号楼进行了轮候查封。目前，法院查封均未解封。本院认为，原、被告双方签订的商品房买卖合同是双方当事人真实意思表示，不违反法律法规规定，应属合法有效。原告已经按约缴纳了购房款，被告应当按照合同约定将办理权属登记需由××提供的资料报产权登记机关备案。现因被告未能偿还银行贷款，且被法院整体查封，导致被告目前无法提供相应资料以便原告办理产权登记，故被告应当承担因无法按期办理产权证而产生的违约责任。关于原告要求被告办理案涉房屋产权登记手续的请求，由于被告针对包括案涉房屋在内的华富国际大厦1号楼办理了抵押登记，而目前抵押权仍然存在，客观上案涉房屋暂时无法办理产权登记手续，且何时可以办理产权登记的期限尚不确定，故原告要求被告于2017年9月22日前为原告办理开发区华富国际大厦1号楼1717、1718、1719、2201、2202号房屋所有权转移登记在原告名下的相关手续的请求，本院暂不予支持。待符合办理产权登记条件时，原告可另行主张，被告亦应当在条件具备时向产权登记机关备案，并主动通知原告办理产权登记手续。关于原告要求被告支付违约金的请求，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问的解释》第十八条的规定，原告主张按照已付购房款总额，参照中国人民银行逾期贷款利息每日万分之二点一计算，不超过法律规定，本院予以支持。对于计算期限，商品房买卖合同中约定被告应当在交付使用后150日内提供资料，如未能提供的原告同意给付被告30天宽限期，本案中被告于2014年10月17日交房，故违约金的计算期限应从2015年4月18日起计算至被告向产权登记机关提供了齐备的应由××提供的资料之日止。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问的解释》第十六条、第十八条之规定，判决如下：一、被告南通通商置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内以721232元为基数从2015年4月18日起按照每日万分之二点一向原告那娜支付违约金至被告南通通商置业有限公司向产权登记机关提供了齐备的应由××提供的资料之日止；二、驳回原告那娜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12718元，减半收取6359元，由原告那娜负担359元，被告南通通商置业有限公司负担6000元[被告应承担的诉讼费,由被告于本判决生效后十日内汇入本院诉讼费专用账户（户名：南通市经济技术开发区财政局；账号：51×××82；开户行：中国银行南通开发区支行）]。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费12718元（户名：南通市财政局，开户行：中国银行南通市西被闸支行，账号：47×××82）。审判员 曹维维二〇一七年四月十八日书记员 陈雅雯附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。第十八条由于××的原因，××在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，××应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 更多数据：搜索“”来源：