（2017）鄂0103民初432号
裁判日期: 2017-04-18
公开日期: 2017-04-26
案件名称
武汉交发物业管理有限责任公司与罗玲物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
武汉市江汉区人民法院
所属地区
武汉市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
武汉交发物业管理有限责任公司,罗玲
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第一百三十五条；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款；《物业管理条例（2007年修正）》：第七条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十二条
全文
湖北省武汉市江汉区人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂0103民初432号原告（反诉被告）：武汉交发物业管理有限责任公司，住所地武汉市江岸区三眼桥四村260号海虹锦都2栋1层4室。法定代表人：张再兰，执行董事。委托诉讼代理人：张伟，湖北维力律师事务所律师。代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：毕莲，湖北维力律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告（反诉原告）：罗玲，女，1967年12月29日出生，汉族，住武汉市江汉区。委托诉讼代理人：蔡春，湖北元申律师事务所律师。代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：邓力，湖北元申律师事务所律师。代理权限为特别授权。原告（反诉被告）武汉交发物业管理有限责任公司（以下简称交发物业公司）与被告（反诉原告）罗玲物业服务合同纠纷一案，本院于2017年1月9日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。交发物业公司的委托诉讼代理人张伟、罗玲的委托代理人蔡春、邓力到庭参加诉讼。本案现已审理终结。交发物业公司向本院提出诉讼请求：1、罗玲向交发物业公司支付停车费1800元；2、罗玲向交发物业公司支付律师费800元；3、罗玲承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：交发物业公司系武汉市江汉区海虹景小区的物业服务企业，为小区提供物业服务。罗玲系该小区业主，也是业主委员会委员，不仅不交纳物业服务费用，而且还在小区制造矛盾。截至2016年12月，罗玲一直拖欠停车费，交发物业公司多次催收未果。为此，交发物业公司诉至法院，请求判如所请。罗玲辩称，1、交发物业公司主张车库物业费的请求已经超过了诉讼时效；2、未缴纳车库物业费的原因是交发物业公司未提供车辆管理物业服务，导致本人的车库长期无法使用，双方多次交涉，但一直未予解决；3、交发物业公司主张律师费，无合同和法律依据。罗玲向本院提出反诉请求：1、交发物业公司向罗玲返还2016年度物业管理费2628元（其中住宅物业费2075元，车库物业费553元）；2、交发物业公司向罗玲支付违约金100元；3、交发物业公司承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：武汉市海虹景小区业主大会业主委员会（以下简称业委会）与交发物业公司签订的《海虹景物业服务合同》于2015年12月31日已到期。业委会分别于2015年11月1日、11月16日向交发物业公司发函，告知物业服务合同终止后不再与其签订物业服务合同。合同到期后，交发物业公司不仅拒绝退出并移交提供物业服务的相关资料，而且妨碍业主大会选聘新的物业公司。其仍占用该小区且收取了罗玲在内的部分业主的物业管理费用（包括车库），该费用应全额退还。此外，在2010年至2014年间，交发物业公司未能按合同约定对小区车库门前的车辆进行有效的管理，导致罗玲的车库因车辆堵塞而长期不能正常使用，应按合同第二十七条的约定向罗玲支付违约金。交发物业公司针对反诉辩称，业委会未按照法定程序召开业主大会，擅自作出决议更换物业服务公司，也未按照法定程序选定其他物业服务企业，按照合同约定，交发物业公司继续收取物业服务费合法有效。罗玲在本公司起诉后才缴纳相关物业服务费和停车费，因此，本公司才放弃了部分诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了以下证据：业委会与交发物业公司签订的《海虹景物业服务合同》，欠费清单、入伙通知书、联系函、社区证明、海虹景小区业主委员会换届候选人公示、会议记录、情况说明、发票及当事人陈述等证据材料。以上证据均经庭审质证属实，本院予以认定。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年12月28日，业委会与交发物业公司签订了《海虹景物业服务合同》，合同约定：交发物业公司为海虹景小区提供物业服务，合同期限自2010年1月1日至2012年12月31日。服务内容包括：1、物业共用部位的管理和维护；2、物业共用设施设备的运行、维护和管理；……5、车辆停放管理。物业服务应达到如下质量标准：1、物业共用部位的维护和管理……；5、车辆停放管理（1）交通标志明显；（2）对进出车辆进行管理和疏导，引导车辆有序通行、停放，保持出入口环境整洁、有序、道路畅通。物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：高层住宅1.30元/平方米/月，商业物业2元/平方米/月，车库物业1.56元/平方米/月。合同还约定，交发物业公司管理服务达不到本合同的服务内容和质量标准，应按月物业服务费总额千分之零点五的标准向业委会、业主支付违约金；业主未能按时足额交纳物业服务费，须向交发物业公司缴清欠款总额，同时交发物业公司有权向业主按欠费总额每日千分之五的标准收取违约金。2012年12月31日，业委会与交发物业公司续签了《海虹景物业服务合同》，合同约定：交发物业公司为海虹景小区提供物业服务，合同期限为叁年，自2013年1月1日至2015年12月31日。服务内容包括：（一）物业管理区域内共用部位及共用设施设备的管理和维护；（二）公共绿化的维护；（三）公共区域环境卫生的维护；（四）公共区域的秩序维护和安全协防。物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：高层住宅1.30元/平方米/月，商业物业2元/平方米/月，车库物业1.56元/平方米/月，业主按半年交纳物业服务费，每次交费的时间为每个缴费周期的第一个月的10日前。业主违反本合同约定，经交发物业公司书面催缴，未能按时足额缴纳物业服务费，应当按日加收滞纳物业费等费用万分之五的滞纳金的标准向交发物业公司支付违约金。合同第二十条约定，合同期限届满，业主大会因故没有作出选聘或者续聘决定，交发物业公司有权选择同意或不同意按照本合同约定继续提供服务。交发物业公司同意继续提供服务，本合同自动延续至业主大会作出选聘或者续聘决定为止。交发物业公司不同意继续提供服务，本合同期满即自行终止。另查明，罗玲系海虹景小区10栋3单元1001室业主,该房屋建筑面积为133.03平方米，车库的面积为29.59平方米。截止2016年12月31日，罗玲尚欠2010年10月至2013年12月的车库物业费共计1800元（29.59*1.56*39=1800元）。再查明，2014年11月30日，业委会召开会议讨论业委会委员候选人事宜，会议决定将罗玲欠缴车库物业费及欠缴原因与业委会委员候选人一起进行公示，并发布公告。2015年11月3日，业委会向交发物业公司发出《联系函》，载明“贵司与海虹景小区签订的《物业服务合同》于2015年12月31日到期，物业服务合同即将终止，为了提高小区服务水平，业委会决定选聘物业公司。为利于小区管理，保护业主合法收益，请贵司在2015年11月15日前向业委会提交以下资料：一、本小区内公共区域收益的账目明细及支出单据；二、本小区维修金账户余额，并向小区业委会提供相应对账单；三、提供本小区35部电梯历年所有电梯检测报告。”。该联系函于同日送达给武汉市江汉区唐家墩街新村社区居民委员会。同年11月17日，业委会又给原告交发物业公司发出《联系函》，载明“海虹景业委会于2015年11月1日发函告知，贵司签收后对我方来函置之不理。海虹景小区业委会现正式通知贵司，自2016年1月1日起，不再与贵司签定物业管理委托合同，解除双方的委托关系”。还查明，《物业服务合同》于2015年12月31日到期后，双方未续签合同。武汉市江汉区唐家墩街新村社区居民委员会证实，原告交发物业公司自2005年海虹景小区交付使用之日起，一直承担该小区的物业服务工作至今。2016年12月30日，罗玲向交发物业公司缴纳2016年1月至12月的物业管理费2075元。2017年1月6日，罗玲向交发物业公司缴纳2016年1月至12月的车库物业管理费553元。交发物业公司均向罗玲出具了相应发票。关于交发物业公司的本诉请求。本院认为，业委会与交发物业公司签订的《海虹景物业服务合同》，系当事人真实意思的表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，该合同对该小区全体业主均有约束力。交发物业公司于2017年1月9日向本院起诉，要求罗玲支付2010年10月至2013年12月的车库物业费，罗玲认为已超过诉讼时效。本院认为，2014年11月30日，业委会开会决定将罗玲欠费情况及原因与其他事项一起公示，诉讼时效中断。交发物业公司未向本院提供在此之后向罗玲催缴物业费的证据，因此，交发物业公司向罗玲主张车库服务费的请求已超过两年的诉讼时效。原告交发物业公司要求被告罗玲承担律师费，未提供其实际支出的相关证据，应承担举证不能的法律后果。关于罗玲的反诉请求。本院认为，依照合同第二十条约定，合同期限届满，业主大会因故没有作出选聘或者续聘决定，交发物业公司有权选择同意或不同意按照本合同约定继续提供服务。交发物业公司同意继续提供服务，本合同自动延续至业主大会作出选聘或者续聘决定为止。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。本案中，双方合同期限届满后，罗玲未提供业主大会作出选聘或续聘决定的证据。业委会向交发物业公司发函，要求交发物业公司提交相关资料，并未要求交发物业公司退出物业服务区域、移交物业服务用房，且新村社区居委会证实交发物业公司至今仍在为该小区提供物业服务。因此，双方签订的《海虹景物业服务合同》自动延续。交发物业公司为该小区提供了物业服务，罗玲作为小区业主，应依约缴纳物业服务费。罗玲要求交发物业公司返还已缴纳的2016年度的物业管理费，没有法律依据。关于罗玲主张因交发物业公司对车辆未进行有效管理，致其车库长期不能正常使用而要求支付违约金的反诉请求。本院认为，罗玲车库门口常有车辆临时停放，致罗玲的车辆进出不便。交发物业公司应当针对车辆逐渐增多的形势，采取相应措施，提高物业区域内的车辆管理水平，使车辆停放有序，不妨碍出行。但交发物业公司对小区内的车辆尽到了基本的管理、疏导义务，引导车辆通行，保持物业区域内的道路畅通。因此，交发物业公司不构成违约，不应承担违约责任。综上所述，交发物业公司要求罗玲支付车库物业费及律师费的诉讼请求，没有法律依据，本院不予以支持。罗玲要求交发物业公司返还物业服务费及支付违约金的反诉请求，于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《物业管理条例》第七条第五项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下:驳回原告（反诉被告）武汉交发物业管理有限责任公司的诉讼请求；驳回被告（反诉原告）罗玲的反诉请求。减半收取的案件受理费25元，由武汉交发物业管理有限责任公司负担（已付）；减半收取的反诉费25元，由罗玲负担（已付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员 余文庆二〇一七年四月十八日书记员 施圣杰 来源：