（2017）渝0105民初3099号
裁判日期: 2017-04-18
公开日期: 2017-05-22
案件名称
重庆敬业物业管理有限公司与黄忠庆重庆鼎顺空调设备有限公司物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
重庆市江北区人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
重庆敬业物业管理有限公司,黄忠庆,重庆鼎顺空调设备有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《物业管理条例（2007年修正）》：第四十二条第一款；《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十二条
全文
重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0105民初3099号原告：重庆敬业物业管理有限公司，住所地重庆市江北区建东一村29号，统一社会信用代码915001057474851738。法定代表人：刘业敬，总经理。委托代理人：张祖怀，男，该公司工作人员。被告：黄忠庆，男，1969年9月25日出生，汉族，住重庆市渝中区。被告：重庆鼎顺空调设备有限公司，住所地重庆市江北区建新东路54号三楼，统一社会信用代码915001057365544445。法定代表人：袁文川，经理。委托代理人：黄忠庆，男，该公司工作人��。原告重庆敬业物业管理有限公司（下称敬业公司）与被告黄忠庆、重庆鼎顺空调设备有限公司（以下简称鼎顺公司）物业服务合同纠纷一案，依法决定适用小额诉讼程序，由代理审判员肖明明独任审判，于2017年4月1日公开开庭进行了审理。原告敬业公司的委托代理人张祖怀、被告黄忠庆（亦为鼎顺公司委托代理人），到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告敬业公司向本院提出诉讼请求，要求判令：1.被告支付2015年1月至2016年11月期间的物业服务费3689.2元；2.支付从2015年1月1日起至2016年11月30日期间、以3689.2元为基数、按照每日千分之三标准计算的违约金。事实和理由：2003年6月30日，被告接收重庆市江北区建东一村X号敬业大厦X-X房后，原告依照前期物业服务合同和“渝价（2003）355号文”的规定，按月以住宅建筑面积0.9元/平方米（含电梯费）��准计算收取物业管理服务费；如住宅改为办公用房的，物业费按同类住宅收费标准的200%收取。原告一直履行原合同约定，为敬业大厦全体业主提供相关物业管理服务，得到绝大多数业主的认可和支持。自业主接房至今已十多年，市场物价逐年上涨，人工费、维修费成本逐年增加，而原告物业管理服务费从未进行调整。但被告从2015年1月起，以各种理由拒绝交纳物业管理服务费。原告为顾全小区业主整体利益，多次书面和口头告知，并上门沟通，但被告仍然拒绝交费。被告黄忠庆辩称，小区没有成立业主委员会，原告也未与业主委员会签订合同，所以原告没有收费资格。涉案房屋是我个人所有，与鼎顺公司没有任何关系，即使要承担物业费，也应由我个人承担，鼎顺公司不应承担责任。鼎顺公司已经帮我交纳了2014年1月至2016年12月期间的按照0.9元/平方��的标准计算的物业费，是原告自行要按照1.8元/平方米标准计费并在发票上备注了交费期间，我对此不予认可并向原告提出了异议。涉讼房屋是我作为住宅使用，并没有改变为办公用房；鼎顺公司是由我朋友开设的，只是在该房屋临时存放些闲置的办公家具，并由我代收些信件，作为回报鼎顺公司替我支付了部分物业费。2014年1月之前的物业费用我是交纳完的，是以现金方式按照0.9元标准支付的。另外，因为前期物业服务合同和物价局文件已因原告与业委会间的合同而终止，原告主张的违约金不能成立。被告鼎顺公司的答辩意见与黄忠庆一致。经审理查明，原告是三级资质的物业服务企业，被告是重庆市江北区建东一村X号X-X号房屋（建筑面积89.08平方米）的业主。2003年5月11日，重庆敬业房地产开发有限公司与原告签订《前期物业管理��务合同》，约定由原告为重庆市江北区建东一村27号“敬业大厦”（系高层商住楼）提供物业管理服务。该合同约定的委托管理事项包括：房屋建筑共同部位的维修、养护和管理，包括楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅等；公用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括共用的上下水管道、落水管、共用照明天线、电梯、楼内消防设施设备等；市政公用设备和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、停车场等；公用绿地、花木、建筑物等的养护和管理；附属配套建筑和设施的维修、养护和管理；公共环境卫生，包括公共场所、房屋公用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运等；交通与车辆停放秩序的管理；维持公共秩序，加强安全监控、巡视及24小时门岗执勤，此款约定的事项不含业主、非业主使用��的人身、财产保险和财产保管责任；管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料；组织业主开展社区文化娱乐活动；负责向业主和物业使用人收取物业管理服务费和特约服务费；业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备的维修、养护，在当事人提出委托时，应接受委托并合理收费；对业主和物业使用人违反业主公约的行为，针对具体行为并根据情节轻重，采取批评、规劝、警告、制止、纠正、赔偿等措施；其他委托事项。该合同约定住宅的物业管理服务费按每平方米0.9元/月收取；业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，按规定每天按应交费用的3‰交纳违约金。另该合同约定委托服务期限自2003年5月30日起至业主委员会成立，与选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，该合同自然终止。2003年6月26日，重庆市物价局作出《重庆市物价局关于江北区敬业大厦高层住宅物业管理服务收费标准的通知》（渝价[2003]355号文件）同意原告按高层住宅0.9元/平方米·月（其中电梯费0.3元/平方米·月）、写字间2.5元/平方米·月的标准对敬业大厦业主收取公共服务费，同时确定“成立业主委员会后，由物管公司与业主委员会共同协商收费标准，本文件则自行废止”。2009年3月1日，重庆敬业大厦业主委员会与原告签订《敬业大厦物业服务协议》，约定：“由于敬业大厦物业服务合同个别条款未达成一致，为维护已交物业管理服务费业主的利益及物业管理公司的合法权益，保证公共设施设备和物管工作的正常运行，双方同意按敬业大厦前期物业服务合同执行。收费标准：1.公共服务费（建筑面积）（1）住宅0.9元/月·平方米（包含电梯费），（2）写字楼2.5元/月·平方米；2.住宅改为办公��房的物业管理服务收费按同类住宅收费标准的200%收取，住宅改为经营用房的物业管理服务收费按同类住宅收费标准的300%收取。待正式物业服务收费协议签订后，此协议自动终止。”2014年10月21日和2015年1月16日，鼎顺公司分别向原告支付2566.4元和320.8元，原告向该公司出具两张发票，并在发票上分别备注物业费“2013年7月-2014年10月”和“2014年11月-12月”。以上事实，有《前期物业管理服务合同》、《敬业大厦物业服务协议》、物价局文件、发票、营业执照及当事人的陈述等证据佐证，并经庭审质证，足以认定。本院认为，原告与重庆敬业房地产开发有限公司签订的《前期物业管理服务合同》已依法成立并生效，对小区业主具有约束力。敬业大厦业委会与原告签订的《敬业大厦物业服务协议》约定仍执行前期物业服务合同的内容���收费标准，此协议应系双方真实意思表示之合意，且不违反法律行政法规强制性规定，合法有效。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。综上，原告与被告之间成立物业服务合同关系，在合同正常履行期间内，双方均应按照合同约定享受权利并履行义务。根据《物业管理条例》的规定以及本案物业服务合同的约定，业主负有按时交纳物业服务费用的义务。涉讼房屋的登记权利人为被告黄忠庆，故其应为该房屋的业主，负有交纳物业服务费用的义务。被告鼎顺公司既非涉讼房屋的业主，又无证据显示其为该物业的使用人；仅凭鼎顺公司代业主黄忠庆支付过物业服务费用的事实，不能当然证明其负有交纳物业服务费的约定或法定义务。故原告对鼎顺公司的诉讼请求不能成立，本院不予支持。关于欠付物业服务费的计算标准和期间问题。涉讼房屋的用途为住宅，根据合同约定，其物业服务费标准为0.9元/月·平方米。原告举示的鼎顺公司代付物业服务费的发票，其证明力并不足以证明该房屋的用途由住宅改为了办公用房；故原告主张按照1.8元/月·平方米标准计算收取涉讼房屋物业服务费，缺乏事实根据和法律依据。关于欠交费用的具体期间，被告黄忠庆主张鼎顺公司代其支付的两笔费用是按照0.9元/月·平方米标准交纳的2014年1月至2016年12月期间的物业服务费；原告主张该两笔费用是按照1.8元/月·平方米标准交纳的2013年7月至2014年12月期间的费用。本院认为，当债权人与债务人就债务人的某项履行给付所清偿的内容和对象有争议时，应以债务人的意思表示作为判断的基���，即由债务人指定其清偿行为所针对的内容。因此，应认定黄忠庆向原告支付的两笔费用为交纳2014年1月至2016年12月期间的物业服务费，其具体金额（2566.4元+320.8元=2887.2元）亦符合按照合同约定的住宅费用标准计算的费用总额（0.9元/月·平方米(89.08平方米(36个月=2886.19）。综上所述，原告主张被告支付2015年1月至2016年11月期间的物业服务费的请求不能成立，进而其要求被告支付逾期付款违约金的请求亦不能成立，本院均不予支持。综上，依据《物业管理条例》第四十二条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：驳回原告重庆敬业物业管理有限公司的全部诉讼请求。本案案件受理费50元，减半收取25元，由原告重���敬业物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。代理审判员 肖明明二〇一七年四月十八日书 记 员 蒋 红 更多数据：