（2016）苏06民终3409号

裁判日期: 2017-04-18

公开日期: 2017-05-27

案件名称

南通中南新世界中心开发有限公司与南通久八娱乐投资管理有限公司、顾佳房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

江苏省南通市中级人民法院

所属地区

江苏省南通市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

南通中南新世界中心开发有限公司,南通久八娱乐投资管理有限公司,顾佳

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

江苏省南通市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏06民终3409号上诉人（原审原告、反诉被告）：南通中南新世界中心开发有限公司，住所地南通市。法定代表人：陈锦石，该公司董事长。委托诉讼代理人：范希理，女，该公司职员。上诉人（原审被告、反诉原告）：南通久八娱乐投资管理有限公司，住所地南通市崇川区。法定代表人：顾佳，总经理。委托诉讼代理人：瞿亮子，男，该公司员工。上诉人（原审被告）：顾佳，女，1988年12月8日生，汉族，住南通市崇川区。委托诉讼代理人：瞿亮子（系顾佳丈夫），住南通市通州区。上诉人南通中南新世界中心开发有限公司（以下简称中南公司）因与上诉人南通久八娱乐投资管理有限公司（以下简称久八公司）、顾佳房屋租赁合同纠纷一案，不服南通市崇川区人民法院（2016）苏0602民初507号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。久八公司、顾佳上诉请求：撤销一审法院判决，依法改判或发回重审。事实与理由：上诉人有证据证明因中南公司的原因在2013年9月至2015年1月期间陆续封路长达一年多时间，导致无法经营，封路期间租金损失应由中南公司承担。房屋漏水应认定为主体结构问题，给上诉人造成的经营损失应由中南公司赔偿，请求法院鉴定主体结构的质量问题。一审判决上诉人承担违约金过高，且判决违约金到实际给付之日，对上诉人不公；一审未对上诉人反诉部分封路损失赔偿在判决中认定，而是从租金中予以扣除程序违法。中南公司上诉请求：撤销一审法院判决，依法改判。事实与理由：中南公司在庭审中自认封路三次，每次大概两三周时间，封路只是封闭道路一部分，不影响店铺经营，虽然中南公司自认封路三次，但法院不应当扩大损失范围，直接扣除三个月租金予以赔偿损失。一审认定每日千分之二逾期付款违约金过高进行调整不当。一审法院没有支持中南公司的合同解除的违约金435992元不当。中南公司向一审法院起诉请求：久八公司支付尚欠租金人民币1523024元并支付逾期付款违约金（按合同约定，每逾期一日，按日千分之二计算），逾期违约金具体计算期限：其中第四期租金152820元，自2014年12月1日起计算至实际付款之日；其中第五期租金685102元，自2015年6月2日起计算至实际付款之日；其中第六期租金685102元，自2015年12月1日起计算至实际付款之日。久八公司支付合同解除违约金435992元。久八公司承担未将房屋按时按合同约定返还的违约金871984元。顾佳与久八公司承担连带责任。久八公司向一审法院反诉请求：中南公司赔偿封路一年的租金损失1121075元以及装修、设备、人员投入损失682542元，房屋质量问题造成109、110、111号店面直接装修损失400000元，按租金总额的10%支付违约金435992元。一审法院认定事实：2012年7月，中南公司（甲方）与久八公司（乙方）签订房屋租赁合同一份。合同约定乙方承租甲方南通中南世纪城29号楼101-111、113-123、211室商铺共23间，租赁期限四年零六个月，自2012年6月1日至2016年11月30日。租金总额人民币4359917元，租金每年分两次提前支付给甲方，每次支付年度租金的50%。乙方于合同签订当日向甲方支付第一笔租金人民币498255元（该笔租金系2013年6月1日至2013年11月30日期间的租金，双方约定有一年的免租期），第二笔租金人民币498255元于2013年11月30日前付清，第三笔租金人民币622820元于2014年6月1日前付清，第四笔租金人民币622820元于2014年11月30日付清，第五笔租金人民币685102元于2015年6月1日付清，第六笔租金人民币685102元于2015年11月30日付清，第七笔租金人民币747564元于2016年6月1日付清。乙方逾期支付的，每逾期一日，按所欠租金的千分之二支付滞纳金，逾期达一个月（含一个月）以上的，甲方有权解除合同，乙方应向甲方支付合同约定租金总额10%的违约金。租赁期间，除房屋主体质量不合格外，其他正常维护、维修事项（含门前公共设施的维护及更换）均由乙方负责并承担费用。合同期满或其他原因终止后，乙方应立即将房屋恢复原状并以清洁状态将房屋返还给甲方，若逾期超过七天未能如前述状态将房屋归还给甲方，乙方支付合同约定租金总额的20%的违约金给甲方。乙方确认合同所示地址及身份信息均为准确的资料，甲方依据合同乙方地址发送的任何针对乙方的信函通知等，均直接产生法律效力，甲方以快递或挂号信等方式发送的信函通知等，不论由本人或他人签收时或拒绝签收时或无人签收时均视为已送达乙方，对乙方直接产生法律效力。久八公司第四笔租金中尚有152820元未给付，第五、第六笔租金均未给付。2016年4月7日，中南公司按合同地址向久八公司寄送解约函一份，载明因久八公司2014年11月30日起拒付租金，依据合同约定函告解除合同。该邮件于2016年4月14日退回。久八公司系一人有限责任公司，股东为顾佳。诉讼中，久八公司提供了照片等证据，以证明中南公司封路导致商铺停业，部分商铺因房屋质量问题漏水等。中南公司认为在租赁期间封路三次，分别为2013年9月、2013年10月、2015年1月，每次大概两三周时间，封路只封闭道路一部分，不影响店铺经营，对漏水未予认可。一审法院认为，中南公司和久八公司签订的租赁合同不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。久八公司应按约支付租金等各项费用。久八公司未按约给付租金，违反了合同约定。中南公司发出解约函要求解除租赁合同符合双方约定，解约函已按合同约定地址寄送，应视为解约通知已到达久八公司，租赁合同应认定解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行，故租金应计算至合同解除之日。久八公司尚未支付的租金为1347942.38元[152820+685102+685102÷6×4+685102÷6÷30×14（2016年4月份的租金计算至14日）]。合同解除后，根据约定，久八公司需支付租金总额10%的违约金，久八公司未及时返还房屋，需承担租金总额20%的违约金。违约金应当以实际损失为基础，合同解除后的实际损失主要为房屋闲置期间的租金损失，房屋未返还的实际损失主要为房屋使用费损失。租金总额的20%，按合同约定租金测算，已基本涵盖从合同解除到合同约定的租期结束这段期间，如存在闲置损失，可通过该部分违约金得以弥补，故对租金总额10%的违约金一审法院不再支持。对于久八公司主张的封路损失，封路必然会对商铺的使用经营造成影响，但久八公司未能就封路期限提供证据，一审法院按中南公司自认情况酌情认定封路期限为2013年9月、2013年10月、2015年1月，对于该三个月租金损失中南公司应予赔偿，从久八公司尚未支付的租金中扣除。故久八公司应给付的租金为1078054.05元（1347942.38-498255÷6×2-622820÷6），对于逾期付款违约金，合同约定的日千分之二的滞纳金明显过高，一审法院根据公平及诚信原则，一审法院酌情调整为中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30%的1.3倍。对于久八公司主张封路造成的装修、设备、人员投入损失682542元，久八公司未有证据提供，一审法院难以支持。对于久八公司主张的房屋质量问题损失，久八公司未证明系房屋主体质量引起，亦未就损失数额举证，一审法院难以认定。对于久八公司主张的违约金，合同中未有关于中南公司支付违约金的明确约定，一审法院不予支持。久八公司系一人有限责任公司，顾佳系股东，被告未举证证明久八公司财产独立于顾佳自己的财产，顾佳依法应当对公司债务承担连带责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十六条、《中华人民共和国公司法》第六十三条的规定，判决：一、南通久八娱乐投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付南通中南新世界中心开发有限公司租金人民币1078054.05元并支付逾期付款违约金（均按银行同期同类贷款基准利率上浮30%的1.3倍计算至实际给付之日，其中568033.67元从2015年6月2日起算，510020.38元从2015年12月1日起算）。二、南通久八娱乐投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付南通中南新世界中心开发有限公司合同约定租金总额20%的违约金计871983.40元。三、顾佳对南通久八娱乐投资管理有限公司的上述给付义务承担连带责任。四、驳回南通中南新世界中心开发有限公司、南通久八娱乐投资管理有限公司的其他诉讼请求。本诉案件受理费32579元、反诉案件受理费13958元、保全费1120元，合计人民币47657元，由南通中南新世界中心开发有限公司负担14476元，南通久八娱乐投资管理有限公司、顾佳负担33181元。本院经审理查明，一审法院查明的基本事实正确，本院予以确认。本院认为，关于双方争议封路时间问题，从当事人提供有关的照片来看，封路确为事实，但是封路的时间长短，封路范围，封路对久八公司经营造成的影响，双方当事人均没有充分证据予以证明。本院认为，封路虽对经营造成影响，导致人流减少，但并非绝对不能经营，亦不能通过简单的度量计算就能加以解决。原审法院酌情确定3个月的租金作为封路的损失并无不当。关于下雨漏水造成的损失问题，久八公司举证了有关照片和损失清单，但是案涉的照片、损失清单体现的财产损害事实均非属于久八公司自身受到损害之财产。如果今后久八公司的确有充分证据证明漏水给其造成了损失，其可另行向中南公司主张权利。关于久八公司是否需要承担逾期返还房屋的违约金和解除合同的违约金以及违约金数额的问题，本院认为，我国合同法规定的违约金为弥补损失，而非惩罚性违约金。双方虽然在合同中约定了解除合同违约金、逾期交付房屋违约金等多个名称的违约金，但无论何种违约金，都只能以弥补损失为目的。原审根据本案的实际情形，酌情确定逾期返还房屋的违约金和解除合同的违约金的计算方法并无不当，本院予以支持。关于久八公司需要承担的逾期付款违约金应如何确定的问题，本院认为，逾期付款违约金是久八公司对于已经到期的租金未能支付而导致，与前述的违约金不属于同一类型的违约金，久八公司认为交叉重叠的理由不能成立，本院不予采纳。一审法院对于逾期付款违约金，认为合同约定的日千分之二的滞纳金明显过高，根据公平及诚信原则，酌情调整为中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30%的1.3倍符合我国法律规定以及司法实践，故中南公司的该上诉理由，本院不予采纳。至于上诉人提出的其他上诉理由如程序违法等均无事实和法律依据，本院均不予采纳。综上，上诉人中南公司与上诉人久八公司、顾佳的上诉理由均不能成立。原审判决认定基本事实清楚，实体结果并无不当,本院依法予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费46537元，由上诉人中南公司和上诉人久八公司、顾佳各半负担。本判决为终审判决。审　判　长　杨　盛代理审判员　周　敏代理审判员　张峥嵘二〇一七年四月十八日书　记　员　施惠惠 来源：百度搜索“”