（2016）苏05民终10334号

裁判日期: 2017-04-18

公开日期: 2017-06-29

案件名称

10334诸世钰与苏州东方国际名品城有限公司、上海奥银房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书

法院

江苏省苏州市中级人民法院

所属地区

江苏省苏州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

诸世钰,苏州东方国际名品城有限公司,上海奥银房地产开发有限公司

案由

商品房销售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

江苏省苏州市中级人民法院民事判决书（2016）苏05民终10334号上诉人（原审原告）：诸世钰。委托诉讼代理人：高军，上海融孚律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：苏州东方国际名品城有限公司，住所地江苏省苏州市相城区元和街道华元路906号。法定代表人：董建晶，总经理。被上诉人（原审被告）：上海奥银房地产开发有限公司，住所地上海市黄浦区金陵东路500号710室。法定代表人：董建晶。上诉人诸世钰与被上诉人苏州东方国际名品城有限公司（下称名品城公司）、上海奥银房地产开发有限公司（下称奥银房产公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服苏州市相城区人民法院(2015)相民初字第00861号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月19日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。诸世钰上诉请求：撤销原审判决第二项，改判支持诸世钰的一审诉讼请求。事实和理由：一、一审判决程序严重违法，从起诉到判决长达一年半时间，且本案系争的名品城项目发生了变化，导致错误判决。二、一审判决认定涉案房屋已交付是错误的，认定合同约定的时间为诸世钰取得房屋的时间更错误，涉案房屋没有取得《苏州市商品房交付使用通知书》，至今没有交付。在办证问题上所谓的“5日解除期间”和“按法定认定原告享有解除权的期限应为2013年10月31日后的90日起计算一年”都是错误的，诸世钰的合同解除权不应受期限限制，其仍有权解除合同；一审判决认定涉案房屋可以办理产权登记没有根据，奥银公司没有资金缴纳税费，且名品城公司新老股东存在矛盾，老股东控制着网签审核和公章，导致涉案房屋无法办理产权证。三、即使一审判决的时间在2016年10月25日，也没有证据证明涉案房屋可以办理产权登记，即使可以办理产权登记，也是一审拖延判决所致，损害了诸世钰的合法权益。名品城公司、奥银公司未作答辩。诸世钰向一审法院起诉请求：1、判令2011年12月1日签订的《商品房买卖合同》（编号：苏相合同201112010078）；2、判令名品城公司、奥银公司返还购房款187119元；3、判令名品城公司、奥银公司赔偿利息损失人民币23312元（以187119元为基数，以同期银行贷款利率为基准，自2011年12月1日起算到判决生效之日）；4、判令名品城公司、奥银公司赔偿税费损失人民币8123元；5、本案诉讼费由名品城公司、奥银公司承担。一审法院认定事实：2011年12月1日，诸世钰（作为买受方）与名品城公司（作为出卖方）签订《商品房买卖合同》（合同编号：苏相合同201112010078）1份，约定：“买受人购买的商品房位于相城区元和街道××室，用途为商业服务用房，建筑面积12.45㎡，该商品房总价款187119元整，房屋所有权初始登记证明编号为3084262，国有土地使用权分割转让许可证编号为0179”。其中第六条付款方式及期限，约定：“买受方应在本合同签订当日付足该商品房的全部合同总价款。”。第八条交付期限及交接，约定：“1.出卖方应当在2013年10月31日前，依据国家和地方的有关规定，将已取得《苏州市商品房交付使用通知书》，并符合本合同约定的商品房交付买受方使用；如遇不可抗力或特殊原因，出卖方可据实予以延期。2.商品房达到交付使用条件后，出卖方应当书面通知买受方办理验收交接手续，买受方应当在出卖方交接通知书到达之日起15日内，会同出卖方共同对该商品房进行勘验，双方进行勘验时，出卖方应当出示本条第一款规定的证明文件，勘验情况符合本合同约定的，双方应当及时签署房屋验收单以示交接，毁损灭失风险责任自交接之日起由买受方承担”。第九条出卖方逾期交房的违约责任，约定：“出卖方如未按本合同约定将该商品房交付买受方使用，按下列方式处理（1）逾期不超过30天，自本合同第八条约定的房屋最后交付期限之第二天起至房屋实际交付之日止，每逾期一天，出卖方按天向买受方支付本合同第四条约定房屋总价款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30天后，买受方有权解除合同，自买受方解除合同通知书到达之日起30天内，出卖方应当将买受方已付房价款如数退还买受方，并按本合同第四条约定房屋总价款3%向买受方支付违约金，造成买受方其他损失的，出卖方另行依法承担赔偿责任。如买受方要求继续履行合同，可请求迟延天数按每天万分之三的违约金”。第十五条关于房地产权属登记的约定，其载明：“1.出卖方应当在该商品房交付使用之日起60天内向该商品房所在区的房屋权属登记机构申请房屋所有权初始登记，如因出卖方的责任，致使买受方不能在期房交付使用或现房销售合同签订之日起90天内申请房屋所有权转移登记的，按逾期时间分别作以下处理，（1）逾期不超过90天，自本条款约定的房屋所有权转移登记申请期限之第二天起，每逾期一天，出卖方按天向买受方支付本合同第四条约定房屋总价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90天，买受方有权解除合同，自买受方解除合同通知书到达之日起30天内，出卖方应当将买受方已付房价款如数退还买受方，并按本合同第四条约定房屋总价款的1%向买受方支付违约金，造成买受方其他损失的，出卖方另行依法承担赔偿责任。买受方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本条款约定的房屋所有权转移登记申请期限之第二天起，每逾期一天，出卖方按天向买受方支付约定房价万分之一的违约金”。双方在该合同附件五《合同补充协议》第10条中还约定：“买受方根据合同约定或法律规定行使解除权的，除合同已有约定外，应于解除事由出现之日起5日内书面通知出卖方解除合同，逾期未通知的，视为放弃此项权利。‥‥‥”。另查明，涉案房屋于2007年3月15日通过苏州市相城区建设局的竣工验收备案。奥银房产公司于2013年12月26日收取办证费用7923.38元，并开具了收据。诸世钰另于2013年10月23日与苏州奥食卡企业管理有限公司签订租赁合同，将涉案房屋出租给该公司，租赁期限为2011年1月1日起至2030年12月31日。再查明，苏州市相城区龙鼎置业有限公司于2005年5月22日就建设苏州国际商业城项目申请立项获批，其之后变更工商登记名称为苏州龙鼎置业有限公司，并于2006年4月24日申请进行苏州国际精品批发城商品房预售，其间所有建设审批手续均系苏州龙鼎置业有限公司为权利人，国有土地使用权证和所建房产的大产权证均登记在其名下。其后，苏州龙鼎置业有限公司又几经变更为现名品城公司。奥银房产公司目前为名品城公司的唯一股东。上述事实，由诸世钰身份证复印件、原审被告的登记信息、《商品房买卖合同》、通过竣工备案告知书、分割转让许可证、房屋初始登记证明、收据、租赁合同以及当事人陈述为证，一审法院予以确认。审理中，名品城公司称收款方为奥银房产公司，其公司至今未收到房款。诸世钰称，名品城公司至今未取得《苏州市商品房交付使用通知书》，也就不可能将房屋交付诸世钰，因为合同中有相关约定。名品城公司称，涉案房屋于2007年即开发完成，当时尚无要求取得《苏州市商品房交付使用通知书》；合同中有此约定是因为格式合同所致。诸世钰称多次口头要求与名品城公司解除《商品房买卖合同》，但均未发书面通知。名品城公司称，根据合同附件五《合同补充协议》中的约定，买受方应于解除事由出现之日起5日内书面通知出卖方解除合同，逾期未通知的，视为放弃此项权利，故诸世钰已丧失解除权。名品城公司在相关案件中还陈述，其委托奥银房产公司对其所开发房产进行销售。审理中，一审法院向诸世钰释明，如一审法院不支持解除合同的诉讼请求，诸世钰是否需变更相应诉讼请求，诸世钰表示，不变更诉讼请求。一审法院认为，诸世钰与名品城公司于2011年12月1日所签《商品房买卖合同》，为双方当事人真实意思的表示，且不违反法律规定，应为合法、有效，双方应全面履行各自的义务。双方约定于2012年4月30日交房，诸世钰称名品城公司至今未交房。一审法院认为，诸世钰已将涉案房屋出租给苏州奥食卡企业管理有限公司签订租赁合同，可认为诸世钰已收房。因具体交房时间不明确，故一审法院认定诸世钰于合同约定的交房期限2012年4月30日即取得了房屋。诸世钰还认为，涉案房屋至今未取得《苏州市商品房交付使用通知书》，房屋不符合交付条件、更不可能交付。对此，本院认为，涉案房屋为非住宅商品房，苏州市对非住宅商品房交付应取得使用通知书的相关规定于2009年6月23日出台，并于2009年8月1日起实施；而涉案房屋于2007年3月15日即通过了竣工备案，苏州市的相关规定是对开发商的政府管理行为；本案中，涉案房屋是否取得、是否必须取得《苏州市商品房交付使用通知书》并不是交房的障碍。名品城公司认为房款由奥银房产公司收取，至今未转交其公司。一审法院认为，房屋开发主体为名品城公司，其与诸世钰约定签订合同时即付清房款，应认定名品城公司认可诸世钰已交清房款，名品城公司的抗辩理由不成立。诸世钰还以至今未取得产权登记要求解除合同。对此，一审法院认为，涉案房屋虽于2007年3月15日通过竣工备案，但诸世钰与名品城公司签订《商品房买卖合同》在2011年12月1日，约定交房为2012年4月30日。双方合同约定，现房销售合同签订之日起90天内未申请房屋所有权转移登记的，买受方有权解除合同。如根据约定，即为在交房前即应办理相应所有权转移登记，如此约定不符合实际。根据本案情况，一审法院以双方约定的交房日期即2012年4月30日的第二天起算90日为办证时间，逾期即应负相应法律责任。名品城公司认为合同附件特别约定，诸世钰应于解除事由出现之日起5日内书面通知出卖方解除合同，逾期未通知的，视为放弃此项权利，故诸世钰已丧失解除权。诸世钰对此不予认可。一审法院认为，本案中无论按名品城公司主张的“5日解除期间”，还是按法定认定诸世钰享有解除权的期限应为2012年4月30日后的90日起计算一年，诸世钰均未在此期限内按约定书面向名品城公司发出解除通知，故诸世钰已丧失了解除权。事实上，涉案房屋可以办理产权登记，故对诸世钰解除合同的请求不予支持，合同应继续履行。但延迟办证应归责于名品城公司。名品城公司应按约支付逾期办证违约金，标准按双方约定的房价187119元的每天万分之一计算，从办证期限届满的第二天即2012年7月30日起计算至判决生效为止。根据合同相对性，违约金应由名品城公司支付。关于诸世钰赔偿利息损失的请求，一审法院已以违约金的方式一并予以体现。两原审被告经合法传唤、无正当理由拒不到庭，应负对己不利的法律后果。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同适用法律若干问题的解释》第十五条、第十八条、第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条以及相关法律的规定，一审法院判决：一、苏州东方国际名品城有限公司支付诸世钰187119元从2012年7月30日起至判决生效之日止、按每日万分之一计算的逾期办证违约金，于判决生效之日起十日内履行。二、驳回诸世钰的其他诉讼请求。案件受理费减半收取为2289元，由诸世钰负担2027元，苏州东方国际名品城有限公司负担262元。二审中，当事人未提交新证据。二审查明的事实与一审查明事实相一致。本院认为：诸世钰与名品城公司于2011年12月1日签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，未违反法律强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。涉案房屋为非住宅商品房，苏州市对非住宅商品房交付应取得使用通知书的相关规定于2009年6月23日出台并于2009年8月1日起实施，而涉案房屋于2007年3月15日已通过苏州市相城区建设局的竣工验收备案，故涉案房屋是否取得《苏州市商品房交付使用通知书》并不是房屋交付的障碍。且在诸世钰与苏州奥斯卡企业管理有限公司签订的租赁合同中约定，诸世钰将涉案房屋出租给苏州奥斯卡企业管理有限公司统一经营，租赁期限为2011年1月1日至2030年12月31日，上述诸世钰将涉案房屋对外出租而获益的行为应视为其行使对涉案房屋的所有权，据此可认定名品城公司已将涉案房屋交付诸世钰。诸世钰关于涉案房屋不符合交付条件且至今未交付的上诉理由不能成立，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第九十五条第一款规定：法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。涉案合同附件五《合同补充协议》第10条约定，买受方根据合同约定或法律规定行使解除权的，除合同已有约定外，应于解除事由出现之日起5日内书面通知出卖方解除合同，逾期未通知的，视为放弃此项权利。因涉案合同主文对逾期办证解除权行使期限未作特别约定，故相应解除权的行使期限应适用上述《合同补充协议》第10条的约定。本案中，合同约定如因名品城公司原因致使诸世钰未能在现房销售合同签订之日起90天内申请房屋所有权转移登记，逾期超过90天，诸世钰有权解除涉案商品房买卖合同。如根据该约定，即为在交房前即应办理相应所有权转移登记，如此不符合实际。一审法院根据本案实际情况认定以双方约定的交房日期即2013年10月31日起算90日为办证时间，逾期即应负相应法律责任，并无不当。因诸世钰未在约定期限内按照约定书面向名品城公司发出解除权通知，该解除权消灭，且涉案房屋已取得《苏州市房屋所有权初始登记证明》、国有土地使用权《分割转让许可证》，涉案房屋产证及土地证的转移登记并不存在法律上的障碍，一审法院据此对诸世钰要求解除商品房买卖合同的主张不予支持并无不当。诸世钰上诉认为名品城公司没有能力办理产证的理由，依据不足，本院不予支持。一审程序并未严重违法，诸世钰有关一审程序严重违法导致错误判决的上诉主张缺乏依据，本院对此不予采信。综上，上诉人诸世钰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4578元，由上诉人诸世钰负担。本判决为终审判决。审判长　　曾雪蓉审判员　　沈维佳审判员　　黄学辉二〇一七年四月十八日书记员　　黄　婷百度搜索“”