（2017）渝0103民初3588号

裁判日期: 2017-04-18

公开日期: 2017-05-28

案件名称

徐福生与张黎房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

重庆市渝中区人民法院

所属地区

重庆市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

徐福生,张黎

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第九十三条第一款，第九十四条，第一百零九条，第二百二十六条，第二百二十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条

全文

重庆市渝中区人民法院民事判决书（2017）渝0103民初3588号原告：徐福生（曾用名徐富生），男，1948年9月3日出生，汉族，住重庆市渝中区。被告：张黎，女，1983年1月19日出生，汉族，住重庆市九龙坡区。委托诉讼代理人：涂昊，男，1982年11月23日出生，汉族，住重庆市九龙坡区。原告徐福生与被告张黎房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年2月8日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告徐福生、被告张黎委托诉讼代理人涂昊均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。徐福生向本院提出诉讼请求：1、判令解除徐福生与张黎于2016年5月26日签订的《房屋租赁合同》，张黎将渝中区X号X幢XX/XX层X5#房屋腾空交付给徐福生；2、判令张黎向徐福生支付自2016年9月5日起至还房之日止按每月4500元计算的租金，及自2016年5月起至还房之日止按每月268.6元计算的物管费和公摊费；3、判令张黎支付徐福生免租期间租金4500元。事实和理由：2016年5月26日，徐福生与张黎签订《房屋租赁合同》约定，张黎承租位于重庆市渝中区X号X幢XX/XX层X5#房屋房屋，租期5年，租金每月4500元。合同签订后，徐福生将涉案房屋交由张黎承租，但张黎无故于2016年8月提起诉讼要求解除合同，经（2016）渝0103民初9707号民事判决书和重庆市第五中级人民法院（2016）渝05民终6198号民事判决书判决，驳回张黎要求解除合同的诉求。张黎从2016年9月起开始拖欠房租，从2016年5月起未交物管费。张黎的违约行为，给徐福生带来了损失，为维护其合法权益，故徐福生诉至法院。张黎辩称，双方签订的房屋租赁合同已经解除，不存在再次解除合同的情况。2016年8月5日张黎向徐福生邮寄送达了再次解除合同的函件，徐福生于次日以短信的方式回复收到函件。依据合同法的相关规定，即使张黎系违约方也享有解除合同的权利，如徐福生有异议应在收到函件后三个月内向法院提起诉讼，而徐福生并未提起诉讼，故双方签订的房屋租赁合同已于2016年8月6日解除。张黎从来未使用涉案房屋，且合同并未约定还房标准，张黎认为徐福生持有涉案房屋钥匙可自行进入房屋，在合同解除时已将房屋交还，故不存在还房问题。同时，张黎提出解除合同时，徐福生只是口头要求继续履行合同，徐福生完全可将房屋转租以减少损失，故扩大部分的损失应由徐福生自行承担。张黎愿意承担2016年8月6日之前的租金，但因张黎已将2016年8月6日前的租金支付给了徐福生，故不存在欠租的情形；愿意支付2016年6月1日至2016年8月6日的物管费和公摊费；愿意支付免租期租金。签订房屋租赁合同后，双方因房屋装修问题意见相左，矛盾激化，张黎曾多次告知徐福生不愿意再继续承租涉案房屋，故2016年8月6日之后的费用和损失应由徐福生自行承担。本院经审理认定事实如下：重庆市渝中区X号X幢XX/XX层X5#房屋登记为徐福生、徐钢按50%按份共有。徐钢同意涉案房屋由徐福生出租。2016年5月26日，徐福生（甲方）与张黎（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定由乙方承租甲方坐落于重庆市渝中区X号X幢XX/XX层X5#房屋屋用于分租。租赁期限为5年，自2016年6月10日至2021年6月9日止。其中免租期30天（以上租赁期由甲方对该房屋进行装修完善后次日计算）。月租金为4500元，押金4500元，乙方按季度支付租金给甲方，下次租金提前一个月支付给甲方。在该房屋出租期内，产生的税费、水、电、天然气、物管费等其他杂费均由承租方自行承担。乙方如未按时交付房租视同违约，甲方有权终止该合约。2016年4月26日，徐福生出具收条一份，载明今收到张黎6月10日至8月9日房租壹万叁仟伍佰元，另收到……，合计壹万肆仟壹佰元。后张黎未再向徐福生交纳租金，徐福生通过短信等方式向张黎催收租金未果。2016年，张黎将徐福生诉至本院，请求解除双方签订关于重庆市渝中区X号X幢XX/XX层X5#房屋的房屋租赁合同并要求徐福生返还租金、押金、装修费材料费共计29813元。本院于2016年7月8日作出（2016）渝0103民初9707号民事判决书，载明：2016年4月1日，收款人徐福生向付款人张黎出具收条一张载明，今收到租房定金4500元，此定金于房屋交付签订正式合同之日起自动为房租押金。房屋交付日期不得超过2016年4月20日，正式合同以实际交付日期为准。如此期间房东除不可抗拒因素外人为原因不签订正式合同，则双倍赔偿定金，金额9000（玖仟元整）。如租房除不可抗拒因素外不签订正式合同，则不退定金。2016年5月26日，徐福生（甲方）与张黎（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定由张黎承租徐福生坐落于重庆市渝中区X号X幢XX/XX层X5#房屋用于分租。……上述合同签订后，徐福生对涉案房屋的厨房、卫生间、地面进行整修，但吊顶存在脱落、开关线板未安装完备。庭审时，出示的房屋照片表明涉案房屋存在进行隔断的挡板。另查明，张黎举示的证据表明其于2016年5月5日和当月6日购买了装修材料。……从庭审过程中举示的照片看，涉案房屋存在阻断的挡板及装修材料，与合同约定的分租用途相互印证。再从张黎举示装修材料收据显示的购买时间为2016年5月5日与徐福生辩称的5月5日已经交付房屋相互印证，故本院认为徐福生已经将涉案房屋交付张黎，并不存在张黎诉称的未交付房屋的事实，并判决驳回张黎的全部诉讼请求。张黎对上述判决不服，上诉至重庆市第五中级人民法院，该院于2016年10月18日作出（2016）渝05民终6198号民事判决书，判决驳回张黎的上诉，维持原判。审理中，双方确认涉案房屋于2016年5月5日由徐福生交付给张黎使用。2016年8月5日，张黎通过EMS向徐福生寄送了《解除合同通知函》，载明其与徐福生于2016年5月26日签订的《房屋租赁合同》在履行过程中，因交房及装修等问题发生争议，且矛盾不可调和，如继续履行将产生更多矛盾。为避免双方矛盾恶化和损失的进一步扩大，现张黎愿意承担4500元（即放弃要求退还保证金）作为赔偿条件，解除与徐福生签订的《房屋租赁合同》，解除合同时间为徐福生收到本函当日，同时请退还余下未租赁期间的租金4500元即从2016年8月10日至2016年9月9日。徐福生于2016年8月6日短信回复收到上述《解除合同通知函》，但并未同意解除合同。审理中，张黎陈述截止目前尚未将涉案房屋钥匙交还给徐福生，愿意支付2016年6月1日至2016年8月6日的物管费和公摊费以及免租期的租金。2017年1月3日巴渝世家管理处出具的证明载明，兹有证明X小区X单元XX楼X号从2016年5月至2016年12月的物管费和公摊水电费共计2148.80元由徐福生代租赁户缴清。2017年3月15日巴渝世家管理处出具的证明载明，兹有证明X小区X单元XX楼X号住户从2016年5月至2016年12月的物管费、公摊费由1单元17楼4号住户全部完清。费用明细为每月物管费258.6元，2016年5月至2016年12月物管费合计2068.8元；每月公摊费10元，2016年5月至2016年12月公摊费合计80元，物管费和公摊费合计2148.8元。审理中，徐福生举示了2016年11月14和2016年11月15日的照片和监控视频，拟证明张黎一直在使用涉案房屋。张黎对上述证据的真实性无异议，但陈述因签订租赁合同后其购买了装修材料放置在涉案房屋，向徐福生发出解除通知函后欲将装修材料搬走遭到徐福生阻拦，故其于2016年11月14日和2016年11月15日深夜将装修材料搬走。张黎举示了收费日期为2015年5月6日的收款收据一张，拟证明其交纳了2016年5月的物管费和公摊费，徐福生对该收据的真实性无异议，但陈述该收据系其给张黎，让张黎支付物管费和公摊费，但张黎并未支付该笔费用。庭审中，徐福生放弃要求张黎支付2016年5月的物管费和公摊费的诉讼请求。另查明，徐福生还交纳了2017年1月-3月物管费和公摊费。上述事实，有房产证、房屋租赁合同、（2016）渝0103民初9707号民事判决书、（2016）渝05民终6198号民事判决书、证明、收款收据、监控视频等证据及双方当事人的陈述载卷为凭，并经当庭质证，足以认定。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第二百二十六条规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。徐福生与张黎签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方均应按约履行。2016年5月5日徐福生将涉案房屋交付给张黎后，张黎支付2016年6月10日至2016年8月9日的租金后未再支付租金，经徐福生催收后仍未支付。根据上述法律规定，徐福生有权解除合同。故本院对徐福生要求解除双方签订的房屋租赁合同的诉讼请求予以支持。关于张黎辩称双方之间的房屋租赁合同于2016年8月6日解除的问题，该房屋租赁合同中并未约定张黎有解除合同的权利，且张黎向徐福生发函要求解除合同也不符合法定解除合同的条件，同时张黎发函时其诉徐福生要求解除双方签订的房屋租赁合同纠纷一案尚未审结，且张黎于2016年11月14日和2016年11月15日仍进入涉案房屋取走装修材料，故本院对该辩称不予采信。房屋租赁合同解除后，张黎理应将涉案房屋返还给徐福生。徐福生于2016年5月5日将房屋交付给张黎后，张黎一直未将房屋交还给徐福生，且未按约按时支付租金及物管费和公摊费。现徐福生要求张黎支付从2016年9月5日以每月4500元的标准计算的租金，符合法律规定。关于房屋租赁合同解除后房屋占有使用费的标准，参照房屋租赁合同中约定的每月4500元计算。故本院对徐福生要求张黎支付从2016年9月5日至返还房屋之日止以每月4500元计算的租金和房屋占有使用费及从2016年6月起至返还房屋之日止以每月268.6元的标准计算的物管费和公摊费的诉讼请求，本院予以支持。关于免租期租金4500元，审理中张黎表示愿意支付，本院予以照准。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、第一百零九条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告徐福生与被告张黎于2016年5月26日签订的《房屋租赁合同》于本判决生效之日立即解除；二、被告张黎于本判决生效之日起十日内将重庆市X小区X单元XX楼X号腾空并返还给原告徐福生；三、被告张黎于本判决生效之日起十日内支付原告徐福生从2016年9月5日起至返还房屋之日止以每月4500元的标准计算的租金和房屋占有使用费，及从2016年6月起至返还房屋之日止以每月268.6元的标准计算的物管费和公摊费；四、被告张黎于本判决生效之日起十日内支付原告徐福生免租期租金4500元。如果未按照本院指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取152元，由被告张黎负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审判员　蓝　兰二〇一七年四月十八日书记员　蒋仁兰搜索“”