（2017）晋03民终168号
裁判日期: 2017-04-18
公开日期: 2017-04-28
案件名称
阳泉标准信合物业服务有限公司与郭志情物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
山西省阳泉市中级人民法院
所属地区
山西省阳泉市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
郭志情,阳泉标准信合物业服务有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
山西省阳泉市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）晋03民终168号上诉人（原审被告）郭志情，男，1974年4月30日出生，汉族，住阳泉市城区。委托代理人赵虎如，男，1949年2月26日出生，汉族，阳泉市城区下站办事处退休职工，住阳泉市城区。被上诉人（原审原告）阳泉标准信合物业服务有限公司，住所地阳泉市滨河世纪城半山商务楼六层。法定代表人王瑞峰，执行董事。委托代理人侯云东，该单位职工上诉人郭志情因与被上诉人阳泉标准信合物业服务有限公司（以下简称信合物业）物业服务合同纠纷一案，不服阳泉市城区人民法院（2016）晋0302民初1250号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人的委托代理人赵虎如、被上诉人信合物业的委托代理人侯云东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原判查明，2010年5月15日，原告信合物业作为乙方与被告郭志情作为甲方签订了一份《前期物业管理服务协议》，主要约定：“乙方对阳泉新天地住宅楼提供前期物业管理服务，负责本小区房屋共用部位、共用设施设备及其运行的维护和管理；公共设施和附属建筑物构筑物的日常维护、养护和管理；公共区域的绿化养护与管理等。物业管理服务费用标准1元/建筑平方米/月，首期物业管理费按年度缴纳，首期交费期满第一个月内，预交下一年度物业管理费，以此类推。甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，乙方有权要求甲方补缴从逾期之日起按每天3‰的违约金至实际支付日止”。被告因老带新业务免除���纳2010年5月15日至2011年5月15日的物业管理费，从2011年5月16日起止2016年5月14日被告拖欠原告物业管理费9240元。（192.5平方米×1元/建筑平方米/月×48个月）。庭审中，原告提供以下证据：1、《前期物业管理服务协议》，证明被告与原告达成协议；2.原告与阳泉金联置业建设有限责任公司（以下简称金联置业）于2009年1月16日及2015年10月12日分期签订的前期物业服务合同；3、物业优惠申请单，2009年10月16日由被告申请免交一年物业费，免交理由是老带新，最终我们也同意免交2010-2011年的物业费，有相应的签字盖章。4、欠费明细，其中18列，明确记载了被告房屋面积，面积为192.5平方米，收费标准是每平米每月1元，计费时间是2012年5月15日-2016年5月15日共计4年。对此被告的质证意见如下：对金联公司和物业公司的管理合同两份，和物业签订的合同，��实性没有异议，但是内容是格式条款。明显对被告显失公平，以老带新的申请单没有异议，欠费明细，明细表只是表面物业公司自行编印的明细表，没有被告的签字和认可。原告自行编制的欠费明细，按照法律规定依法不予采信。被告提供以下证据：1.原告在2011年3月至2013年9月自行撤出小区期间，致使物业服务出现断档，有小区的215户业主签字原件。可以证明原告在此期间没有对小区做过一丝一毫服务。2.2011年3月原告撕毁合同撤出小区后，小区内自行管理，所聘用的物业服务人员开资工资表和小区部分业主证明签字。3.物业公司自行撤出以后，小区电梯损坏之后，由小区人员自行出资维修电梯的相关证据。4.由于物业对小区管理不完善，小区业主自行投资100万元，增加小区的设施设备，已经向建筑工程队支付70万元。5.相关照片，显示了物��公司服务根本不到位，导致小区内脏乱差，垃圾遍地，车辆被损毁，还有物业人员设置进出门障碍物，汽车不能入库，小区业主自行投资增加的健身器材。对以上证据，原告的质证意见为：1、证据真实性有异议，证据属于证人证言，应当有人出庭作证，证明出具的时间是2016年5月26日，证明的事情2011-2013年，正常的证明材料不会写同意或者不同意，证据有悖常理。2、工资明细，对证据形式、真实性均持有异议，因为应当属于X号楼个别业主，自行制作的一个图表，虽然有所谓X号楼小区业主自治委员会的盖章，但据我们了解，所谓的自治委员会并非经住建部门批准成立的小区业主组织，对外并不发生法律效力。3、第一份是赵虎如打的收条是12000元的电梯维修费，该证据并不能证明所产生的费用系X号楼。第二份证据在2016年5月25日向桃花园物业开具的发票，该发票同样��明不了所产生的费用是因X号楼的电梯产生的。对于电梯急修单，该证据没有附带相应的收据或者发票，而且该证据同样显示不出是否系因X号楼电梯产生的。4、对于投资100万元，对协议书效力持有异议，该协议的甲方，为所谓的业主委员会筹备组，该组织并非经合法批准设立的组织，对外不具有相应的权利义务效果。对于所开具的5份收据，因协议效力本身存在严重问题，所以我们对收据不认可。对该组证据，即便对公共设施有相应投入，这个和物业服务合同没有关联。5、证据真实性有异议，均是打印出来的，从照片也反映不出来被告所标示的内容，对该组证据不认可。原判认为，金联置业作为开发商与原告信合物业签订的《阳泉新天地前期物业服务合同》及原告信合物业与业主签订的《前期物业管理服务协议》，系各方真实意思表示，该合同不违法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告未按合同约定向原告交纳物业管理费的行为已构成违约，被告应承担继续给付所欠物业管理费用的责任。被告应将所欠原告物业管理费9240元支付原告，对于被告的辩称理由没有提供有效证据予以证明，不予支持。被告以此来拒绝支付物业服务费，于法无据，不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决为：被告郭志情于本判决生效之日起十日内给付原告信合物业欠交的2011年5月16日起至2016年5月14日期间的物业管理费9240元。案件受理费50元由被告郭志情负担。一审判决送达后，郭志情不服，向本院提起上诉。郭志情上诉理由：《前期物业管理服务协议》并不是上诉人真实意思表示，被上诉人并未按约定履行合同义务，不应向业主收取物业费。被上诉人2016年3月撤离小区，收取之后的物业费没有依据。被上诉人信合物业辩称：郭志情是完全行为能力人，意思表示真实，所签合同合法有效；履行了物业服务，应该收取物业费；虽然2016年3月我们被迫撤离，公共设备仍正常运行。经二审审理，对原判查明的基本事实予以确认。另查明，2016年3月后，被上诉人撤离，不再为上诉人所在小区提供服务。本院认为，开发商金联置业与信合物业签订的《阳泉新天地前期物业服务合同》及信合物业与郭志情签订的《前期物业管理服务协议》合法有效，信合物业为郭志情所在小区提供物业服务，郭志情应按约缴纳物业费。郭志情关于信合物业没有提供服务的上诉请求证据不足，本院不予支持。信合物业2016年3月不再为该小区提供服务，原审判决郭志情支付2016年3月1日至2016年5月14日期间的物业管理费481.25元错误，应予纠正。郭志情应支付2011年5月16日起至2016年2月29日所欠的物业管理费8758.75元。郭志情上诉请求中合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销阳泉市城区人民法院（2016）晋0302民初1250号民事判决；二、郭志情于本判决生效之日起十日内支付阳泉标准信合物业服务有限公司物业管理费8758.75元。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一、二审案件受理费各50元，均由郭志情负担。本判决为终审判决。审判长 田志国审判员 张敏芳审判员 薛利华二〇一七年四月十八日书记员 李海旭 来源：