（2016）粤1972民初9418号

裁判日期: 2017-04-18

公开日期: 2018-07-27

案件名称

钟志威与房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

东莞市第二人民法院

所属地区

东莞市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

钟志威,满堂红（中国）置业有限公司东莞虎门分公司,东莞盈晖按揭服务有限公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十六条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十二条

全文

广东省东莞市第二人民法院民事判决书（2016）粤1972民初9418号原告（反诉被告，下称“原告”）：钟志威。委托诉讼代理人：祝龙生，广东大洲律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨哲宇，广东大洲律师事务所律师。被告（反诉原告，下称“被告”）：龙金连。被告（反诉原告，下称“被告”）：李运聪。两被告共同委托诉讼代理人：张天虹，广东扬权律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：陈君，广东扬权律师事务所律师。第三人：满堂红（中国）置业有限公司东莞虎门分公司，住所地：广东省东莞市虎门镇连升中路38号地标广场5号楼1301号铺，统一社会信用代码为91441900MA4ULMHM4G。法定代表人：张霞。委托诉讼代理人：代清君，该公司员工。委托诉讼代理人：钟细文，该公司员工。第三人：东莞盈晖按揭服务有限公司，住所地：广东省东莞市南城街道莞太路111号民间金融大厦一号楼24楼02-07单元，统一社会信用代码为91441900053745161T。法定代表人：张明峰，该公司总经��。委托诉讼代理人：袁沛全，该公司员工。委托诉讼代理人：李志斌，该公司员工。原告钟志威诉被告龙金连、李运聪、第三人满堂红（中国）置业有限公司东莞虎门分公司（以下简称“满堂红公司”）、东莞市盈晖按揭服务有限公司（以下简称“盈晖公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年8月22日立案受理后，被告龙金连、李运聪提起反诉，本院对被告提起的反诉予以受理。本案立案后依法由审判员宋华适用简易程序独任审理，于2016年11月4日公开开庭进行了审理，原告钟志威及其委托诉讼代理人杨哲宇、祝龙生、被告龙金连、李运聪及其共同委托诉讼代理人陈君、第三人满堂红公司委托诉讼代理人代清君、钟细文、第三人盈晖公司委托诉讼代理人李志斌到庭参加诉讼；后案件转为适用普通程序，依法由审判员宋华担任审判长，与人民陪审员邓燕雯、人民陪审员欧一璐组成合议庭进行审理，于2017年2月23日公开开庭进行了审理，原告钟志威及其委托诉讼代理人祝龙生、被告委托诉讼代理人陈君、第三人满堂红公司委托诉讼代理人钟细文到庭参加诉讼，第三人盈晖公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告钟志威诉称：钟志威与龙金连、李运聪及满堂红公司于2016年2月23日签订《房屋买卖及居间合同》，约定龙金连、李运聪将位于东莞市××镇丰泰华园山庄丰泰区10座3F房屋转让给钟志威，转让价格为600000元，钟志威同时依约支付了30000元定金给龙金连、李运聪。2016年3月初双方通过盈晖公司在华夏银行签署了银行按揭文件。钟志威于2016年5月3日将80000元存入银行监管账户。2016年5月11日，钟志威的三姑钟海清代钟志威收到满堂红公司寄来的《通知函》，要求钟志威于2016年5月8日前将首期楼款存入华夏银行的供楼账户，钟志威于2016年5月18日将140000元汇入供楼账户。然2016年6月2日，龙金连、李运聪以钟志威违约为由，向钟志威发出《解除合同通知书》，通知钟志威中止合同，已收的30000元定金不退。钟志威认为，钟志威签订合同并交付了定金，后一直积极办理贷款事宜，并在约定时间内将首期款汇入银行的监管账户，已完全履行了合同义务，龙金连、李运聪认为钟志威违约与事实不符，其真正原因系因房价上涨，龙金连、李运聪不再愿意按照合同约定将涉案物业转让给钟志威。基于上述事实和理由，为维护自身合法权益，钟志威依法起诉至法院，请求判令：1.确认钟志威、龙金连、李运聪以及满堂红公司签订的《房屋买卖及居间合同》合法有效，钟志威要求继续履行合同，要求龙金连、李运聪配合办理涉案房产过户等一切手续��并支付违约金（从2016年6月2日起计算，每天按成交价600000元的1‰计算至办理好过户之日止，暂算至起诉之日为48600元）；2.本案诉讼费由龙金连、李运聪承担。被告龙金连、李运聪辩称：合同第四条约定，买方通过商业贷款方式支付剩余房款550000元。合同第六条约定，买卖双方应在合同签署后5个工作日内提交货款所需资料并签订贷款申请相关文件。“提交货款所需资料并签订贷款申请相关文件”是指提交申请贷款所需的全部资料，应包括双方签署按揭合同、办理委托公证、钟志威提交存入首期款的银行证明。2016年2月24日，龙金连、李运聪已经备齐了材料（《房产登记信息查询结果》、身份证、结婚证等）提供给满堂红公司，此时，龙金连、李运聪已经提交了所需的全部材料，具备随时签署贷款申请文件的条件，可是满堂红公司已通知双方在2016年3月7日签署贷款申请文件，但据满堂红公司称是由于钟志威的原因导致拖延。2016年3月7日，龙金连、李运聪依通知前往盈晖公司签署《个人二手楼按揭贷款代理服务合同》（一下简称“按揭合同”），钟志威却没有出现。龙金连、李运聪在当日同时办理了委托公证手续，并在盈晖公司的指引下签署了其他办理银行按揭所需的文件，接下来就是等钟志威办理相关手续。据盈晖公司称，钟志威是在2016年3月24日才前往盈晖公司签署按揭合同，但是钟志威当日并未提交完整的贷款材料。很明显，钟志威从交易开始时就有延期的违约表现。依合同第七条约定，从签订合同至银行审批贷款结束最长不超过三个月，即龙金连、李运聪应在签订合同后三个月内收到全额转让款，而事实上，截至2016年6月2日，因钟志威未存入首期款和提供存款证明，贷款申请材料一直未向银行提交。钟志威在开设供楼用银行卡时即应当知道其有存入首期款并提交银行存款证明的义务，其后满堂红公司和盈晖公司也一直催促钟志威办理。依合同第二十六条约定，满堂红公司通过电话或者书面形式的通知均为有效通知，满堂红公司第一次通知钟志威之日即为履行时间，履行该义务的合理期限应该是一个工作日。钟志威逾期超过十五日未履行该项义务的，依合同第十七条约定，钟志威即构成根本违约。2016年5月3日满堂红公司向钟志威发出书面《通知函》，目的是给予钟志威最后宽限期，通知钟志威必须能在2016年5月8日前完成该项义务。钟志威主张其在2016年5月18日完成存入首期款的义务，且不论其真实性，根据《合同法》第六十条规定合同当事人应当履行通知义务，钟志威如足额存入首期款应当及时告知盈晖公司并且提供存款证明，否则是未全面履行义务。根据申请贷款的要求，申请人应当主动提供所需材料，仅仅存入了首期款而未提供存款证明的，依然无法办理贷款申请。因此钟志威的该项主张并不影响龙金连、李运聪行使解除权。截至2016年6月2日，龙金连、李运聪向满堂红公司证实了钟志威仍然未履行上述义务而导致交易无法正常办理，依据合同第十七条约定，龙金连、李运聪作为守约方有权单方解除合同并要求钟志威承担违约金。在交易过程中，龙金连、李运聪全程配合满堂红公司及盈晖公司的指引办理各项手续，包括提供材料及签署文件。龙金连、李运聪夫妇是涉案房屋的一手房主，房屋一直用于自住，出售该房屋的目的是搬迁回广西老家定居，无奈钟志威一直延误，导致龙金连、李运聪后期多次在广西和东莞两地来回跑。龙金连、李运聪并非因房价涨就解除合同，而是因为钟志威故意违约、缺乏诚信，使得龙金连、李运聪享��单方解除权，龙金连、李运聪行使解除权合法合理。钟志威未积极办理贷款事宜，一拖再拖导致严重超出了合同约定的时间，在满堂红公司通知的最后限期内也未履行义务，钟志威的违约行为严重损害了龙金连、李运聪的合法权益。综上，请求法院确认合同有效，驳回钟志威的其他诉讼请求。第三人满堂红公司述称：关于交易流程，从签订合同开始，第一步是银行审批同贷，但是贷款部分还没走完，因为钟志威资料不齐全，导致时间在延迟，满堂红公司最后发通知函给钟志威，催促钟志威到满堂红公司办理相关手续，因为钟志威之前在沟通中，表示不能凑齐资金，2016年5月2、3日再次跟钟志威确认，钟志威还是不能准备好首期款，满堂红公司才发了通知函给钟志威。第三人盈晖公司述称：关于交易的办理过程，2016年2月23日龙金连、李运聪双方��满堂红公司达成案涉房屋的成交并签订了《房屋买卖及居间合同》，3月7日龙金连、李运聪在满堂红公司的带领下，在盈晖公司签订了个人二手楼按揭服务合同，并提交了龙金连、李运聪作为业主一方应提交的贷款资料，上述资料齐全，后龙金连、李运聪到南华公证处办理委托公证，在龙金连、李运聪离开后，钟志威当天即到盈晖公司提交了部分贷款手续所需资料，缺的是银行流水、收入证明、银行首期存款证明，及没有办理委托公证，上述资料除首期存款证明外，钟志威于2016年3月24日补齐，其后办理过程一直正常进行，盈晖公司收齐资料后进行审批，但由于无首期存款证明，盈晖公司无法送至华夏银行，后盈晖公司及满堂红公司进行多次沟通，龙金连、李运聪提出解除合同，盈晖公司收到上述通知后，对本次交易作出退单处理，正式退单时间是2016年6月20日。本��双方申请贷款的银行为华夏银行，当时到盈晖公司送审的贷款金额为570000元，成交金额为820000元，双方选择的贷款方式为担保快贷中的担保赎楼，担保赎楼为通过担保公司介入使银行快速发放贷款，将贷款在赎楼前发放，为业主即龙金连、李运聪进行赎楼，提前至赎楼前发放贷款，提前为业主进行赎楼，因放款时间提前，从银行发放贷款到房屋过户至钟志威名下，中间有一到两个月时间，在此时间段内银行与款项使用人即龙金连、李运聪并无直接法律关系，银行为避免业主收齐楼款后违约，要求对首付款进行一定的监控，华夏银行具体的监控模式为贷款审批通过，钟志威需将首付款存在华夏银行，在同贷前不能动用，同贷后双方需到华夏银行签署资金监管协议，将首付款放在银行进行监管，首付部分既是钟志威作为购房能力的证明，也是避免业主发生违约行为，或双方骗取银行贷款，因此，双方需将220000元首付款按银行要求提前存放做审批之用。关于盈晖公司能否自主获悉华夏银行存款信息的问题，钟志威在华夏银行开户的账户在同贷前由钟志威自己保管，同贷后才收取进行控制，因此，自2016年3月24日钟志威开卡完成后，到2016年6月20日盈晖公司退单，这期间卡一直由钟志威自行管理，盈晖公司无法查询卡内存款及余额，华夏银行审批不会自主查询卡内状况，只有钟志威自行打印银行流水或截取存款截屏交由盈晖公司交给华夏银行，由华夏银行确认资料备齐方进行审批，盈晖公司未曾收到任何首期存款凭证。关于盈晖公司服务合同未盖章的说明，盈晖公司服务合同等需要与银行同贷进行确认，为避免承担合同责任，盈晖公司一般不在同贷前将合同填写完整并盖章，但该份空白合同有双方签名及收银真实性可以确认，双方确��委托盈晖公司办理贷款手续。关于案涉合同能否继续履行的问题，因双方涉嫌合同价格造假，不符合盈晖公司规定，且涉及本案诉讼，钟志威与龙金连、李运聪交易的信任基础无法确认，银行获得同贷的几率较小，盈晖公司担保风险较大，盈晖公司不能配合双方继续履行此合同和房屋交易，除非双方不需要担保贷款。被告龙金连、李运聪反诉称：一、龙金连、李运聪与钟志威的房屋买卖交易过程如下：2016年2月23日，龙金连、李运聪与钟志威、第三人满堂红公司签订了《房屋买卖及居间合同》（以下简称“买卖合同”）。买卖合同约定在满堂红公司作为居间人的前提下，龙金连、李运聪向钟志威出售位于东莞市××镇的丰泰华园山庄丰泰区10栋3F房以及相关事项。2016年2月24日，龙金连、李运聪依照满堂红公司的要求前往东莞市房产管理局查询并打印涉案房产证明信息，并在当天把证明文件即《房产登记信息查询结果》（申请表编号：0620160224005）的原件交给满堂红公司，然后收取30000元定金。此后龙金连、李运聪及钟志威被通知于2016年3月7日前往第三人盈晖公司处签署贷款文件和办理相关手续。2016年3月7日，龙金连、李运聪如约前往盈晖公司签署《个人二手楼按揭贷款代理服务合同》（以下简称“按揭合同”），并办理了按揭代理的公证手续，但是钟志威当日未前往办理。由于只有龙金连、李运聪一方签署按揭合同，所以只签署了名字未签署日期。据盈晖公司称，钟志威是在2016年3月14日前往签署按揭合同、办理公证手续和开设供楼用银行卡。在双方都签署了按揭合同后，满堂红公司的工作人员钟细文和盈晖公司的工作人员ＸＸ一直催促钟志威存入首期款并提交完整材料办理贷款，两位工作人员分别多次通过固话、手机、短信及微信等多种途径催促钟志威办理，可是钟志威一直拖延办理。2016年5月3日，由于钟志威拖延的时间过长，满堂红公司决定向钟志威发出书面通知函。当日钟细文通过短信再次催促钟志威存首期款，随后，钟细文再次发短信通知钟志威已发了催告函，5个工作日还没有存审批款就算钟志威违约了。2016年5月5日，满堂红公司向钟志威在买卖合同中注明的地址发出《通知函》，函件明确通知：“请你方于2016年5月8日前按银行要求将首期款存入至你方在华夏银行开具的供楼账户里，否则卖方有权按《合同》第十七条约定追究你方违约责任。”函件是通过顺丰速运寄出。2016年5月9日，李运聪致电钟志威询问为何拖延办理，钟志威又再拖延时间表示尽快办理。次日，2016年5月10日，龙金连、李运聪向满堂红公司了解了前述发函情况，得知钟志威的故意拖延行为已经构成根��违约，于是李运聪致电钟志威表示解除买卖合同。2016年5月18日，满堂红公司联系龙金连、李运聪、钟志威在满堂红公司虎门办事处协商解除买卖合同事宜。协商会议由钟细文主持，龙金连、李运聪两人到场，钟志威一方包括其本人共有三男一女到场。协商过程中龙金连、李运聪表示同意解除买卖合同并返还30000元定金，而钟志威不同意解除买卖合同，最终双方协商未果。2016年6月2日，龙金连、李运聪询问满堂红公司事情处理情况，满堂红公司答复称钟志威仍未提交首期款材料，依然未能向银行申请货款。满堂红公司同事告知龙金连、李运聪此时有权单方解除买卖合同并没收定金，于是龙金连、李运聪决定解除合同。《解除合同通知书》由满堂红公司代为起草，龙金连、李运聪签署后仍由满堂红公司代为寄出。2016年6月9日，龙金连、李运聪收到钟志威从深圳市宝安区西乡寄出的《关于不同意解除买卖合同的通知书》。二、钟志威逾期未履行合同义务构成根本违约，龙金连、李运聪依法享有解除权，理由如下：依买卖合同第六条约定，买卖双方应于2016年3月1日前提交贷款所需资料并签订贷款申请文件。龙金连、李运聪未在2016年3月1日前签署按揭合同和办理代理委托公证手续，是因为未接到满堂红公司的通知。在接到通知后，龙金连、李运聪按通知的时间在2016年3月7日已经完成全部义务，剩余的申请贷款的手续须由钟志威办理。钟志威于2016年3月14日开设供楼用的银行卡时理应立即存入首期款并把相关材料提供给盈晖公司进行申请贷款，然而钟志威从2016年3月份一直拖延至2016年5月份仍未履行该项义务，并且在此期间，满堂红公司及盈晖公司的工作人员均多次催办。2016年5月3日钟细文给钟志威发短信限期办理，然而钟志威在限期内��未办理。依买卖合同第六条约定，截至2016年6月2日，钟志威已经逾期93日未履行“提交贷款所需资料”的合同义务。再者，依买卖合同第二十六条约定，钟志威应按照满堂红公司通知的时间履行合同义务，满堂红公司工作人员钟细文在2016年5月3日通知钟志威必须在5个工作日内存入首期款，满堂红公司在2016年5月5日发函通知限期在2016年5月8日前存入首期款用于申请贷款，然而，钟志威在限期内并未履行相应合同义务。可见，钟志威是明知而故意不履行合同义务。钟志威的行为严重违反买卖合同第六条第（一）款、第二十六条约定，构成根本违约。第十七条第（二）款约定龙金连、李运聪有权单方解除合同并要求交易价款20%的违约金，故龙金连、李运聪请求法院确认买卖合同在钟志威收到《解除合同通知》时解除，即2016年6月2日。钟志威在《关于不同意解除买卖合��的通知书》中称“你方于2016年5月19日私自向东莞盈晖按揭服务有限公司提出解除买卖合同的行为，并且让东莞盈晖按揭服务有限公司把贷款合同从银行中取回，在我方存入相应的款项后，不配合东莞盈晖按揭服务有限服务贡献公司签署银行规定签署的资金监管协议，导致资料不齐，相应的手续也无法再继续履行”是虚假陈述。首先，龙金连、李运聪未曾通知盈晖公司把任何材料从银行中取回，也未曾接到要签署资金监管协议的通知；其次，钟志威从未把存入首期款的资料提交给盈晖公司，盈晖公司也因钟志威的申请贷款材料不全而未曾向银行提交贷款申请。钟志威违约却提起诉讼属于恶意诉讼，为维护自身合同权益，龙金连、李运聪依据《民事诉讼法》第五十一条之规定依法提起反诉，请求法院判决：1.确认龙金连、李运聪与钟志威在《房屋买卖及居间合同》中��房屋买卖关系于2016年6月2日解除；2.钟志威向龙金连、李运聪支付违约金90000元（计算方式为：物业转让价格的20%，扣减已经收取的30000元，公式：600000元×20%－30000元=90000元）；3.钟志威赔偿龙金连、李运聪因本案诉讼产生的律师费10000元；4.钟志威承担本案全部诉讼费、保全费、鉴定费（如有）。钟志威针对龙金连、李运聪的反诉辩称：钟志威并未违约，相反龙金连、李运聪明确表示解除买卖合同，其单方解除合同的行为构成根本违约。一、根据《房屋买卖及居间合同》第七条之约定：“钟志威应在接到龙金连、李运聪补交首期款通知后10日内自筹资金补足”，中介方于2016年5月5日发出书面的《通知函》催告钟志威付款，钟志威于2016年5月11日由其姑母钟海清代收到中介方的函件。钟志威遂筹措资金于2016年5月18日将140000元汇入华夏银行的指定账户，��时该指定账户余额达220000元，已达到了首期款的要求。然龙金连、李运聪于2016年5月9日就电话通知钟志威要求单方解除合同，钟志威当然予以拒绝。龙金连、李运聪在反诉状中称2016年6月2日询问满堂红公司事情处理情况，满堂红公司答复称钟志威仍未提交首期款材料，依然未能向银行申请贷款，然事实上，钟志威已将220000元款项汇入银行指定账户。同日，龙金连、李运聪发出书面函件寄给钟志威要求单方解除合同。可见龙金连、李运聪因房价上涨，甚至在其认为钟志威违约在先的情况下，甘愿退还30000元定金给钟志威，以谋求达到解除合同之目的。然合同契约既已成立生效，双方依据契约精神，应当遵守。二、关于钟细文所称“今天公司发了催告函给钟志威，5个工作日还没存审批款就算钟志威违约了”，然钟志威5月11日才收到中介公司邮寄的《通知函》。钟志威��为，从收到次日起计算5个工作日，至5月18日才超期。钟志威5月18日已将款项汇入指定账户，并不构成违约。关于满堂红公司《通知函》要求钟志威5月8日前存入首期款，首先此时间与钟细文提及的时间自相矛盾，且其约定明显不合理，满堂红公司5月5日将快递寄到廉江市，快递消耗在路途上的时间就已经不够钟志威交款；钟志威再次收到快递的时间是5月11日，在时间上，钟志威就无法在5月8日交款。故《通知函》要求交款时间本身就不合常理。综上，双方签订的《房屋买卖合同及居间合同》仍然存续，龙金连、李运聪单方解除合同构成了根本违约，钟志威作为守约方当然无需支付违约金、律师费等，请法庭依法驳回龙金连、李运聪的反诉请求。第三人满堂红公司述称：对龙金连、李运聪的反诉没有意见。第三人盈晖公司述称：认同龙金连、李运聪的反诉意见。经审理查明：2016年2月23日，钟志威作为乙方，龙金连、李运聪作为甲方，满堂红公司作为丙方，签订了《房屋买卖及居间合同》，约定：“物业位于东莞市××镇丰泰华园山庄丰泰区10座3F房，建筑面积为97.2平方米，房产证编号为0600532575、0600532574，抵押所在银行为东莞农村商业银行虎门支行；该物业在上述现状下转让价格为600000元，乙方支付该转让价款的时间及方式：定金30000元，乙方应在本合同签订之日支付给甲方，合同生效后，已付定金抵作楼款，支付前甲方办理：A、将该物业产权资料托管于丙方处作后续交易手续办理之用；B、去房管所查档且确认产权暂未查封。手续办理至甲乙双方到房管所签署（房地产买卖合同）（先查档，后转款，再签合同，均同一天完成），支付20000元。剩余部分550000元由乙方通过购房商业贷款方式支付，以��物业作抵押；办理贷款产生的相关费用（即计划书中的贷款收费）由乙方承担，须在贷款申请文件签署前支付。甲乙双方同意通过盈晖公司担保办理快贷手续（即提前放贷），因办理担保而增加的费用由乙方承担，在贷款审批前支付。办理快贷的，上述所有费用应于担保公司担保函送至银行前付清。甲方委托公证费由乙方承担，乙方委托公证费由乙方承担，在办理委托公证前支付；办理购房商业贷款或公积金快贷的，应于本合同签署（或甲方名下房地产权证办出）后5个工作日内提交贷款所需资料并签订贷款申请相关文件；甲方确认尚有230000元的贷款（含本金及当月利息）未偿还，甲乙双方约定利用乙方快速贷款额中230000元解决提前还贷问题（提前还贷费用由甲方承担）；甲方在收齐全部楼款3日内应向乙方交付该物业，乙方应按时接收，双方签署物业交楼文件或交��物业钥匙标志交付完毕；三方约定，居间服务费由甲方支付18000元，由乙方支付18000元，此笔款项应在本合同签署完成时支付完毕。甲方或乙方违反本合同约定的，或拒不履行其他应尽义务导致交易手续无法正常办理的，守约方可按以下约定追究对方的违约责任：每逾期一日，违约方须按标的物转让价的1‰向守约方支付违约金。逾期十五日且仍未履行的，守约方可依据《合同法》第93条单方面解除本合同，并可要求违约方承担相当于该物业转让价格20%的违约金。因一方违约导致合同解除，若居间服务费是守约方支付的，违约方还应赔偿守约方该笔费用；合同履行期限无具体日期的，由丙方根据交易办理进程通过电话或书面形式通知义务人，通知指定的时间即履行时间；补充约定：双方约定如果过户产生的个人所得税全额征收，则甲方愿承担8000元，若个税减半征��，甲方则只出3000元费用。”同日，钟志威向满堂红公司支付定金30000元，满堂红公司开具了收据，满堂红公司再将定金交给李运聪、龙金连。2016年3月7日，满堂红公司通知双方到盈晖公司办理担保手续，龙金连、李运聪和满堂红公司一起先到盈晖公司，签订了《个人二手楼按揭服务合同》，并提交了作为业主一方应提交的贷款资料，后龙金连、李运聪到南华公证处办理委托公证，当天钟志威也到盈晖公司签订了《个人二手楼按揭服务合同》。钟志威于2016年3月24日在华夏银行开设了账户。盈晖公司称，钟志威到盈晖公司签订合同当天提交了部分贷款手续所需资料，还缺银行流水、收入证明、银行首期存款证明，也没有办理委托公证，钟志威于2016年3月24日补齐了除首期存款证明外的其他资料，盈晖公司进行审批，但由于无首期存款证明，盈晖公司无法将资��送到华夏银行；220000元首期款是2016年3月7日到盈晖公司签订合同、提交资料时就已经确定了的，当时确认房屋价格为820000元，定金30000元，银行贷款570000元，由盈晖公司代钟志威向银行申请贷款570000元，3月24日由盈晖公司员工陪同钟志威去开设银行账户；双方的交易到盈晖公司就停止了，因为盈晖公司还未向银行提交材料，原因是买方钟志威资料不齐，无法送审。2016年5月3日，满堂红公司的员工钟细文发信息给钟志威，称“钟先生你那边审批到现在都还没存吗？不能再拖了，我们公司本来上个礼拜都要发通知给你”、“今天公司发了催告函给你了，5个工作日还没存审批款就算你违约了”。钟志威确认收到了满堂红公司员工发送的该条信息。2016年5月5日，满堂红公司向钟志威发出《通知函》，通知钟志威于2016年5月8日前按银行要求将首期楼款存入其在华夏银行开具的供楼账户里，否则卖方有权按《房屋买卖及居间合同》第十七条约定追究其违约责任。钟志威主张该份《通知函》是2016年5月11日由其三姑代收。龙金连、李运聪则主张，《通知函》在2016年5月5日以顺丰快递寄出，次日即已经送达收件地址并由快递员电话通知钟志威收件，当时钟志威要求自取，一直拖延至2016年5月11日才由他人代收，且满堂红公司的工作人员钟细文在2016年5月3日通过短信已告知钟志威发函的事实和内容，当日满堂红公司致电钟志威说明要发函给他并询问其收件地址，但是钟志威故意不提供，因此在5月5日才发出函件。龙金连、李运聪主张，在满堂红公司通知钟志威存入首期款并提交存入证明后，钟志威没有在期限内履行，构成违约，龙金连、李运聪以低于市场价的价格出售房屋，目的是急于用钱，龙金连、李运聪在签订合同第二��就提交了房产登记信息查询结果，并按照约定时间提交了协助办理贷款资料，但钟志威在多次催促下仍不履行存入首期款并提交存入证明的义务，使龙金连、李运聪的合同目的无法实现，故主张有权解除双方的合同关系，且在2016年5月10日由李运聪通过电话通知钟志威解除合同。钟志威提交了打印时间为2016年8月4日的个人账户明细账单，显示其2016年5月3日存入了80000元，2016年5月18日存入了140000元，主张其于2016年5月18日已将首期款220000元存入了华夏银行的账户，盈晖公司在2016年3月24日前几天通知钟志威存入首期款，因为之前不知道需要存入这么多钱，一时无法存入这么多钱，与龙金连、李运聪协商，龙金连、李运聪也只是说要尽快，到了2016年5月9日，龙金连、李运聪才第一次打电话问首期款准备得怎么样了，钟志威告知三天可以完成，龙金连、李运聪只是让钟志威��快，但在2016年5月10日就提出了解除合同，2016年5月18日在满堂红公司的主持下进行协商，钟志威已告知龙金连、李运聪及满堂红公司已经存入首期款。龙金连、李运聪主张，2016年5月18日双方是针对解除合同进行协商，但钟志威从来没有告知龙金连、李运聪已存入首期款，所以龙金连、李运聪质疑钟志威提交的个人账户明细账单的真实性。满堂红公司称，签订《个人二手楼按揭服务合同》时，盈晖公司有通知双方准备资料，钟志威说有一笔钱在朋友处，一个月之内可以搞定，后来时间到了，满堂红公司就催促钟志威，但钟志威一直说没有准备好，满堂红公司多次催促办理，直到2016年5月3日，由于拖延时间过长，就决定发送书面通知函，但至2016年5月9日龙金连、李运聪反馈给满堂红公司的情况是钟志威还没有准备好，钟志威没有告知过已存入首期款。盈晖公司称，钟志威没有通知盈晖公司已存入首期款，也未提交过凭证，盈晖公司在2016年3月7日已通知钟志威存入首期款并提交存入凭证，盈晖公司才向银行申请贷款。2016年6月2日，龙金连、李运聪通过满堂红公司向钟志威邮寄出《解除合同通知书》。2016年6月8日，钟志威向李运聪、龙金连发出《关于不同意解除买卖合同的通知书》。钟志威要求继续履行合同，并主张根据合同第十七条第一款的约定，要求龙金连、李运聪支付违约金。龙金连、李运聪则主张双方的房屋买卖合同关系已解除，并根据合同第十七条第二款的约定，要求钟志威支付违约金120000元，扣除已支付的定金30000元，还应支付90000元。龙金连、李运聪还向本院提交了律师费发票，要求钟志威向其支付律师费10000元。钟志威在诉讼期间向本院提出财产保全申请，根据钟志威的申请，本院依��作出了（2016）粤1972民初9418号民事裁定书，并依法查封了龙金连、李运聪名下的案涉房产。以上事实，有原告提交的房屋买卖及居间合同、房地产权证、收据、个人二手楼按揭贷款代理服务合同、个人账户明细账单、通知函、解除合同通知书、快递单、聊天记录，被告提交的房屋买卖及居间合同、房产登记信息查询结果、个人二手楼按揭贷款代理服务合同、聘书、情况说明、手机通讯记录、手机短信记录、通知函、手机通话记录、解除合同通知书、不同意解除买卖合同的通知书、快递单、律师费发票，以及当事人陈述和本院的庭审笔录等附卷为证。本院认为：本案系房屋买卖合同纠纷，钟志威与龙金连、李运聪及满堂红（中国）置业有限公司东莞虎门分公司于2016年2月23日签订《房屋买卖及居间合同》，该合同系各方的真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，是合法有效的，各方均应按照合同的约定履行各自的义务。《房屋买卖及居间合同》中虽然没有涉及到钟志威存入220000元首期款的约定，但约定了双方同意通过盈晖公司担保办理快贷手续。双方于2016年3月7日已与盈晖公司签订了《个人二手楼按揭服务合同》，从盈晖公司、满堂红公司的陈述看，盈晖公司在2016年3月7日已通知钟志威存入首期款并提交存入凭证，钟志威也确认在2016年3月24日前几天盈晖公司通知其存入首期款，由此可知，存入首期款并提交存入凭证是履行《房屋买卖及居间合同》过程中钟志威应尽的义务，且钟志威已收到要求其存入首期款的通知，而在双方委托担保公司向银行申请贷款的过程中，由担保公司或中介公司进行通知、指引，是房屋买卖交易中的惯例。从满堂红公司员工向钟志威发送的短信内容看，满堂红公司员工在2016年5月3日催促钟志威存入首期款，并告知钟志威“5个工作日还没存审批款就算你违约了”，钟志威收到了该条短信，但仍没有在五个工作日内存入首期款，且钟志威未能举证证明有和龙金连、李运聪协商变更了履行期限，也未能举证证明向龙金连、李运聪、满堂红公司或盈晖公司提交了存入首期款的凭证，盈晖公司亦因为钟志威没有提交存入首期款证明而无法向银行送达审批贷款资料，之后作出了退单处理。因此，双方的房屋买卖合同至今未能履行的原因在于钟志威，钟志威未能在期限内履行存入首期款并提交存入凭证的义务，已构成违约。故根据《房屋买卖及居间合同》第十七条的约定，龙金连、李运聪有权解除双方的房屋买卖合同关系，双方确认，龙金连、李运聪已于2016年5月10日提出了解除合同，故本院确认钟志威与龙金连、李运聪因双方签订的《房��买卖及居间合同》而产生的房屋买卖合同关系于2016年5月10日解除。钟志威主张继续履行合同，要求龙金连、李运聪配合办理过户手续，并要求龙金连、李运聪支付违约金，均缺乏依据，本院不予支持。《房屋买卖及居间合同》第十七条约定：“逾期十五日且仍未履行的，守约方可依据《合同法》第93条单方面解除本合同，并可要求违约方承担相当于该物业转让价格20%的违约金。”在钟志威违约的情况下，龙金连、李运聪要求钟志威支付房屋总价600000元20%的违约金120000元，有合同及法律依据，本院予以支持，扣除钟志威已支付的定金30000元，还应支付90000元。另外，龙金连、李运聪因本案花费了律师费10000元，该费用的性质为因违约行为而造成的损失，已包含在违约金所弥补的损失中，故对于龙金连、李运聪主张钟志威支付律师费10000元，本院不予支��。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告钟志威与被告龙金连、李运聪于2016年2月23日签订的《房屋买卖及居间合同》合法有效；二、确认原告钟志威与被告龙金连、李运聪因签订的《房屋买卖及居间合同》而产生的房屋买卖合同关系于2016年5月10日解除；三、原告钟志威应于本判决发生法律效力之日起三日内向被告龙金连、李运聪支付违约金90000元；四、驳回原告钟志威的其他诉讼请求；五、驳回被告龙金连、李运聪的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事��讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉部分受理费1016元、保全费3520元（原告已预交），由原告钟志威承担；反诉部分受理费1150元（被告已预交），由原告钟志威承担1035元，被告龙金连、李运聪承担115元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审　判　长　　宋　华人民陪审员　　邓燕雯人民陪审员　　欧一璐二〇一七年四月十八日书　记　员　　郑曼华关注公众号“”