（2017）闽01民终719号
裁判日期: 2017-04-18
公开日期: 2017-11-16
案件名称
林伟奇、肖碧英房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
福建省福州市中级人民法院
所属地区
福建省福州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
林伟奇,肖碧英,吴元炳
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
福建省福州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)闽01民终719号上诉人（原审被告）：林伟奇，男，1988年12月30日出生，汉族，住福建省福州市台江区。委托诉讼代理人：徐一凡，福建天人和律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：林燕秋，福建天人和律师事务所执业律师。被上诉人（原审原告）：肖碧英，女，1951年1月22日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。委托诉讼代理人：周雅彬，福建瑞权律师事务所执业律师。原审被告：吴元炳，男，1943年6月24日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。委托诉讼代理人：许水清，北京中银（福州）律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：吴伟良，北京中银（福州）律师事务所实习律师。上诉人林伟奇因与被上诉人肖碧英、原审被告吴元炳房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省福州市鼓楼区人民法院（2016）闽0102民初6306号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。林伟奇上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回肖碧英的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由肖碧英承担。事实和理由：一审法院认定事实不清、适用法律错误。一、本案讼争房屋系拆迁安置取得，一审法院在未对拆迁安置前原房屋的所有权归属进行查明的情况下，仅依据讼争房屋经拆迁安置取得的时间在肖碧英与吴元炳婚姻关系存续期间就认定讼争房屋为夫妻二人共同财产，明显属于认定事实不清。吴元炳在庭审中已承认讼争房屋系祖屋拆迁安置而来，且讼争房屋仅登记在吴元炳一人名下，据此可以认定讼争房屋拆迁安置前系吴元炳一人所有。根据谁主张谁举证的证据规则，应由肖碧英举证证明其为诉争房屋的共有权人，由于肖碧英未能举证证明其为讼争房屋的共有权人，故其主张不应得到支持。二、《房地产评估报告》系肖碧英与吴元炳恶意串通、单方委托作出的，一审法院据此认定讼争房屋的价格为1643000元，明显属于认定事实不清。1.《房地产评估报告》由肖碧英向一审法院提供，但其中的委托人却是吴元炳，该《房地产评估报告》从形式上不具备作为证据使用的客观性。2.从内容上来说，该《房地产评估报告》未考虑交易时市场的客观实际情况、采用的评估方法不恰当、所选取的可比实例不具备可比性，不具备作为证据采信的客观性。三、吴元炳不属于无权处分，且林伟奇与吴元炳不存在恶意串通、损害他人利益的行为，一审法院适用法律错误。吴元炳为产权证上登记的唯一产权人，林伟奇完全有理由相信其对讼争房屋享有完全的处分权，且本案讼争房屋系拆迁安置房，吴元炳确实对讼争房屋具有完全的处分权，本案林伟奇与吴元炳明显不属于恶意串通，相反是吴元炳拒不履行交房义务，才与肖碧英恶意串通提起本案诉讼。肖碧英辩称，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，林伟奇的上诉请求没有事实和法律依据，应依法予以驳回。一、本案诉争房屋系肖碧英与吴元炳在夫妻关系存续期间所取得的夫妻共有房产。肖碧英与吴元炳于1970年12月28日登记结婚，1975年各方在（××蛇山路××）上多次搭建房屋，1990年11月至12月期间，祖屋的继承人在其所在单位或居住地居委会的见证下，放弃了原两间民房的继承权，2002年福州凤凰房屋拆迁工程处经过实地排查确认肖碧英与吴元炳居住房屋总拆迁面积为331.95㎡，肖碧英与吴元炳补缴209867元购置费后，获得包括诉争屋在内的三套安置房。二、一审法院依据闽中经房评（2016）第020号《房地产估价报告》认定2014年8月19日诉争房的价格为1643000元，事实清楚、证据充分。1.福建中经资产评估房地产土地估价有限公司（以下简称中经评估公司）接受诉争房屋估价时，要求必须以房屋登记产权人作为估价委托人，因诉争房屋产权原登记在吴元炳名下，故以吴元炳作为估价委托人对诉争房屋进行评估，无论以谁的名义作为委托人，并不会影响评估结果。2.中经评估公司系依法成立具有房地产估价资质的机构，《房地产评估报告》系依据国家标准《房地产估价规范》GB/T50291-2015的规定作出的，中经评估公司通过调查选取可比案例，并采取对比法进行评估符合客观事实。3.经一审法院释明，林伟奇在法定期限内未申请重新评估，本案《房地产评估报告》可以作为定案依据。三、一审判决认定吴元炳无权处分，林伟奇未支付合理对价、非善意取得，认定《房屋买卖合同》无效，事实清楚、适用法律正确。诉争屋系肖碧英与吴元炳夫妻共有房产，吴元炳私自出售与肖碧英共有的房产，构成无权处分；林伟奇与吴元炳签订的《房地产买卖合同》约定本案诉争屋的成交价为680000元，该价格仅为评估价格的41%，一审认定林伟奇不构成善意取得正确。四、肖碧英自收到林伟奇的收房诉状，方知自己的权利被侵害，肖碧英提起本案诉讼是为了维护自己的合法权益，不存在与吴元炳恶意串通。吴元炳述称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回林伟奇的上诉请求。肖碧英向一审法院起诉请求：1.请求依法确认林伟奇、吴元炳于2014年8月19日签订的关于买卖位于福州市××镇××蛇山小区××＃楼（原左海新城12#楼）403单元房产的《房地产买卖合同》无效；2.请求判令林伟奇、吴元炳共同承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：肖碧英与吴元炳系夫妻关系，双方于1970年12月28日登记结婚。本案讼争房屋位于福州市××镇××蛇山小区××＃（原左海新城12#）楼403单元，建筑面积123.6㎡。本案讼争房屋于2002年1月27日拆迁安置受华兴（福建）房地产发展有限公司产业，登记在吴元炳名下；该讼争房屋于2014年8月28日因买卖登记为林伟奇名下。2014年8月19日，林伟奇（乙方）与吴元炳（甲方）签订《房地产买卖合同》，该合同主要约定：1.甲方自愿将坐落于鼓楼洪山镇梅峰路82号蛇山小区原左海新城12#403单元的房地产现状（包括室内所有的物品）全部出售给乙方，建筑面积123.6㎡。2.房屋总售价计人民币680000元整，合同签订之日乙方应付甲方首付款（含定金）计人民币650000元整，余款30000元于2014年11月30日之前办好过户手续后乙方一次性付清，房屋交付乙方时其该建筑物范围内的土地使用权一并转移给乙方。3.在签订合同时，甲方已确认已如数收到乙方首付款（含定金）计人民币650000元整，付款方式：乙方将购房款转至甲方指定的收款账户：户名吴元炳，开户行：建行，账号：尾号为5627。4.房屋交付截止日期为2014年11月30日，甲方如不按合同规定日期交付房屋，每逾期一天按房价总额的日千分之三计算违约金赔偿给乙方，逾期超过一个月时，乙方有权单方解除本合同，甲方除将乙收的房款全部退还乙方外，并赔偿所付房款同额的赔偿金。2014年8月19日，林伟奇转账350000元、300000元两笔共计650000元至吴元炳的尾号为5627的银行账户。同日，吴元炳亦在上述两笔转账凭条上签名。吴元炳于2015年5月1日出具《承诺书》，其中载明：“吴元炳于2014年8月19日自愿将本案讼争房屋转让，总售价65万元，由于自身客观原因想赎回该房屋，经双方协商买家也同意本人赎回。因本人款项没到位一直拖延，现已超过赎回期。现本人最后一次郑重承诺于2015年5月31日之前一次性付清房款赎回，另补贴买家人民币10000元整。届时如无法实现该承诺，本人愿意承担一切责任；于2015年6月1日无条件自动搬离该房屋，决无异议。备注：如没有资金补贴5000元正。”林伟奇作为原告起诉吴元炳房屋买卖合同纠纷一案，案号为（2015）鼓民初字第3981号，林伟奇起诉要求吴元炳搬离讼争房屋并支付逾期交房违约金。因吴元炳委托，福建中经资产评估房地产土地估价有限公司于2016年10月9日出具闽中经房评[2016]第020号《房地产估价报告》，本案讼争房屋在2014年8月19日的价值被评估为1643000元。一审法院认为，根据肖碧英要求确认合同无效的诉请，经一审法院释明，本案案由应认定为房屋买卖合同纠纷，而非撤销权纠纷。本案争议的焦点为2014年8月19日的《房地产买卖合同》的效力问题，肖碧英主张吴元炳无权处分和林伟奇非善意购买、支付合理对价，林伟奇则辩称购房价格合理且已超过诉讼时效，对此一审法院围绕无权处分和善意取得的构成要件以及诉讼时效的问题分析如下：其一，肖碧英与吴元炳于1970年12月28日登记结婚，本案讼争房屋吴元炳于2012年1月27日经拆迁安置取得。因此，本案讼争房产虽登记在吴元炳个人名下，但系吴元炳在与肖碧英婚姻关系期间取得，应当认定为夫妻共同财产。林伟奇虽提出异议，但并无相关证据予以否定，一审法院对其辩解不予采信。其二，本案2014年8月19日的《房地产买卖合同》，系林伟奇与吴元炳签订，吴元炳于2015年5月1日出具《承诺书》亦无肖碧英的签名，林伟奇到庭陈述签订经过时均未提到肖碧英。因此，本案相关证据均不能认定肖碧英对于林伟奇、吴元炳的讼争房屋买卖知情，故吴元炳私自出售与肖碧英共有的房产，构成无权处分。其三，根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定，构成善意取得的条件有三个：1.受让人受让该不动产时是善意的；2.以合理的价格转让；3.转让的不动产依照法律规定应当登记的已经登记。本案中，肖碧英提交评估报告可证明讼争房屋在2014年8月19日的价值被评估为1643000元，而林伟奇提交的福州日报不能证明房产价值不足以否定评估报告，经一审法院释明林伟奇不申请重新评估，故一审法院采纳1643000元作为本案讼争房屋的在2014年8月19日的价值。因此，依照《房地产买卖合同》，林伟奇与吴元炳对本案讼争房屋的成交价仅有680000元，仅为评估价格的41%，故一审法院认定讼争房屋以不合理的显著过低的价格转让，本案林伟奇不构成善意取得。其四,林伟奇称肖碧英起诉已超过诉讼时效。一审法院认为，本案林伟奇到庭陈述合同签订过程均未提到肖碧英，吴元炳于2015年5月1日出具《承诺书》并无肖碧英的签名，林伟奇作为原告起诉吴元炳的起诉状中亦未将肖碧英列为被告。因此，本案并无证据证明肖碧英对林伟奇、吴元炳之间的买卖事先是知情的。由于本案系房屋买卖合同纠纷，适用两年的普通诉讼时效，本案林伟奇、吴元炳签约时间为2014年8月19日，肖碧英于2016年8月19日提起诉讼并未超过两年的诉讼时效。综上，吴元炳系无权处分本案讼争房产，林伟奇亦因不合理的交易价格不构成善意取得，也无证据证明肖碧英起诉超过诉讼时效，故2014年8月19日的《房地产买卖合同》应属无效。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条，《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：林伟奇与吴元炳于2014年8月19日签订的关于买卖位于福州市××镇××蛇山小区××＃（原左海新城12#）楼403单元房产的《房地产买卖合同》无效。本案案件受理费减半收取9150元（肖碧英预交18300元），由林伟奇、吴元炳各负担4575元。二审审理中，肖碧英提交以下证据：证据一土地房产所有证、证据二放弃继承房产权利书、证据三亲属关系证明，证据一、二、三共同证明原祖屋两间平房仅18.5㎡，原祖屋继承人已于1990年11月至12月期间放弃继承房产，原祖屋产权属肖碧英与吴元炳共同共有；证据四关于盖房情况的报告，证明肖碧英与吴元炳于1975年搭建房屋的事实；证据五诉争房产权登记档案，证明福州凤凰房屋拆迁工程处认定肖碧英与吴元炳的房屋拆迁面积，肖碧英与吴元炳通过补差价获得诉争屋，该诉争屋属夫妻共有房产。林伟奇质证认为，对于证据一，因肖碧英未提供原件核对，该份证据为无效证据，但是可以看出吴元炳是讼争屋的原始产权人；对于证据二，不能确认其形式要件的真实性和证明效力的法定性，依法不能成立；对于证据三，当肖碧英不能提供相应户口本以及户籍管理机关出具的证明时，亲属关系证明不具备法定的证据效力，并且所证实的亲属关系林伟奇不予确认，肖碧英提交的身份证复印件虽提供原件核对，但是不能直接证实与吴元炳的亲属关系且与本案无关，放弃继承权的时间并非吴元炳取得房屋产权的时间；对于证据四，这是对本案诉争屋在拆迁前的追诉，其形式要件真实性和有效性，林伟奇不予确认；对证据五真实性没有异议，证明对象有异议，肖碧英提交的证据仍无法证明讼争房屋系肖碧英与吴元炳的夫妻共同财产，所以拆迁安置后的房屋仍为吴元炳的个人财产。吴元炳对肖碧英提供的证据没有异议。本院认为，肖碧英提供的证据一未提供原件，证据二、三、四的真实性本院难以确认，对于上述证据均不予采纳。林伟奇、吴元炳对证据五的真实性均无异议，本院对该证据予以采纳。经查，本案当事人在一审诉讼中提交的证据均已随一审案卷移送至本院。根据本案现有证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，根据在案证据，可证明系争房屋系吴元炳的拆迁安置房，双方当事人对此均无异议，根据福州凤凰拆迁工程处所出具的《拆迁房屋产权调换证明书》及与吴元炳签订的《拆迁补偿安置协议书》，吴元炳采取房屋置换并补差价的方式进行拆迁安置，吴元炳支付了51956元的差价款，无论系争房屋在经拆迁安置前的所有权是否属于肖碧英和吴元炳二人，吴元炳在夫妻关系存续期间以夫妻共同财产支付了房屋的差价款，一审法院将系争房屋认定为吴元炳与肖碧英的夫妻共同财产并无不当，林伟奇主张系争房屋系吴元炳的个人财产于法不合、于理不符，不予支持。吴元炳未取得肖碧英的同意擅自处分系争房屋，一审法院认定吴元炳的处分行为为无权处分正确，本院予以维持。肖碧英提供的《房地产评估报告》，证明系争房屋在签订合同时价格为1643000元，林伟奇对此虽有异议，但在一审询问其是否重新评估时明确表示不进行重新评估，故其未能提供充分有力的证据足以推翻《房地产评估报告》的结论，对其异议不予采信。系争房屋的建筑面积为123.6㎡，而林伟奇与吴元炳约定的成交价为650000元，即使系争房屋为拆迁安置房，其约定的价格也明显与2014年期间的福州市房产交易价格相差甚远，因此，林伟奇明显以不合理的过低的价格取得系争房屋，虽其已被登记为诉争房屋的所有权人，但其不构成善意取得。在购买涉案房屋过程中，林伟奇有与吴元炳进行串通，损害共同共有权人肖碧英权益的故意，二人的行为符合《中华人民共和国合同法》中关于恶意串通，损害他人利益，合同应属无效的规定，故双方就涉案房屋订立之买卖合同无效。肖碧英要求确林伟奇与吴元炳签订之《房地产买卖合同》无效，予以支持。综上所述，林伟奇的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费18300元，由林伟奇负担。本判决为终审判决。审 判 长 林哲森审 判 员 黄 锋审 判 员 吴筱洲二〇一七年四月十八日法官助理 龚 蓉书 记 员 林 舒 搜索“”