（2017）粤0705民初564号
裁判日期: 2017-04-14
公开日期: 2017-06-16
案件名称
李佛敬与新会区会城安德纸制品厂租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
江门市新会区人民法院
所属地区
江门市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李佛敬,新会区会城安德纸制品厂
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第一百零八条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条第一款，第五条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
广东省江门市新会区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0705民初564号原告：李佛敬，男，1962年3月4日出生，汉族。委托诉讼代理人：黄郁坤、卢泽铭，均是广东永泽律师事务所律师。被告：新会区会城安德纸制品厂。经营者：何能。委托诉讼代理人：林柳仙，广东华卓律师事务所律师。原告李佛敬与被告新会区会城安德纸制品厂租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月25日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李佛敬及其委托诉讼代理人黄郁坤、卢泽铭，被告的委托诉讼代理人林柳仙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令被告向原告支付租金136137元；2、本案的诉讼费用全部由被告承担。事实和理由：2014年12月15日作为出租方的原告与作为承租方的被告（由被告的实际经营者何坚强签字）签订租赁合同，合同约定原告把位于北门水大尾的厂房出租给被告方，租赁期限从2015年1月1日至2021年12月31日止；每月租金及管理费合共5919元。合同签订后，上述厂房由被告新会区会城安德纸制品厂实际租赁使用、被告支付了2015年1月和2015年2月的租金后就没有再向原告支付租金，截至2017年1月，被告共拖欠原告23个月的租金合共136137元。被告拖欠租金的行为损害了原告的合法权益，为此，恳请法院判如所请，以维护原告的合法权益。被告辩称：原告要求被告支付2015年3月至2017年1月23日的租金合共136137元，是没有事实根据和法律根据的。1、被告已支付原告2015年3月、4月的租金。2、被告不需支付2015年5月至2017年1月期间的租金。2015年5月1日13时01分，与被告厂房相邻的江门市××区腾晋纸制品厂的（该厂亦属被告所有）起火，火势蔓延烧到被告厂房，火灾烧损被告的厂房、生产设备及纸制品成品和材料。火灾经公安消防部门处理，认定火灾的起火部位在江门市××区腾晋纸制品厂内，江门市××区腾晋纸制品厂没有及时扑灭波及被告的厂房。2015年5月29日，江门市公安消防支队新会大队作出新公消火认字[2015]第0006号《火灾事故认定书》，认定起火原因：排除人为放火、雷击起火，不排除江门市××区腾晋纸制品厂的办公室内电器设备线故障起火引燃周围可燃物而导致火灾发生。被告的厂房的墙身屋顶的铁皮被火烧严重变形、脱落，墙身、屋顶露出了大洞，毁损严重，原告至今没有进行修理，根本无法经营。火灾发生后，被告一直没有得到赔偿，为保存相关证据，火灾现场没有进行清理，至今没有进行经营。原告作为出租厂房的所有人，没有办理报建和消防许可相关手续，亦未尽到安全监管义务，对于火灾的发生有过错。《中华人民共和国合同法》第二百三十一条：“因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。”，据此，江门市××区腾晋纸制品厂起火波及被告的厂房造成被告厂房毁损严重无法经营的责任方是原告与江门市××区腾晋纸制品厂，被告要求不支付租金的主张依法应得到支持。3、《租赁合同》第三条约定：承租方向出租方先交纳租金后使用租赁物，承租方每月交付租金期限为每月28日前交付下月租金。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条的规定，追索租金的诉讼时效为一年，原告向被告主张2015年3月至2016年1月租金已超过一年的诉讼时效，依法不应支持。4、2015年5月1日火灾发生后，被告再没有经营，原告也没有进行管理，原告主张管理费是没有事实根据和法律依据的。二、被告场内的机器设备、生产材料在火灾中烧毁，被告当初租赁厂房的目的已无法实现，《租赁合同》已无法继续履行，应予解除。被告在2015年6月至7月期间曾多次要求原告退回押金10000元，但原告至今回复称需要财会结算后才退回被告，但原告至今没有退回。根据《租赁合同》的约定，原告应退回10000元的押金给被告。三、火灾造成被告停业达一年多时间，期间所造成的营业损失，被告保留向责任方追究的权利。综上所述，原告的诉讼请求缺乏事实根据和法律依据，请法院查明本案事实，依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明：被告是个体工商户，生产、来料加工、销售办公用纸和纸杯，成立于2015年1月20日，经营者登记为何能，实际管理者是何坚强。被告和江门市××区腾晋纸制品厂的经营场所相邻，共用一铁皮墙，两厂均是租赁原告所有的位于江门市××区会城××号厂房。2015年4月13日，原告与被告2015年4月13日签订《租赁合同》，约定由原告出租位于北门水大尾土地上物业给被告，同时约定：1、租赁期间自2015年1月1日至2021年12月31日至，租赁面积609平方米；2、租赁期间，2015年1月1日至2017年12月31日每月租金5481元，2018年1月1日至2021年12月期间每月租金为6029.2元，当月28日前交付次月租金；3、原告收取租金押金10000元，如被告没有违约或者没给原告造成损失的，租金合同终止时退回；4、出租方提供供电、供水设施至经营场所门口，场内供电、供水设施由承租方自行安装；出租方已在场外安装一定数量消防设施，承租方在租赁期内要保证出租物的安全，场内要购置足够的灭火器材等安全设施，费用由承租方负担，如不执行规定出现意外事故，造成出租方损失的，承租方必须承担赔偿责任等。2015年5月1日，被告与江门市××区腾晋纸制品厂发生火灾，烧毁机械设备和半成品等物品。江门市公安消防支队新会区大队到现场扑灭大火，并对火灾现场进行了勘验，于2015年5月5日作出火灾现场勘验笔录，认定火灾的起火部位在江门市××区腾××纸制品厂西南××办公室内，波及而与之隔墙的被告，烧毁了部分纸板和纸箱以及租赁的厂房。2015年6月23日，江门市公安消防支队新会区大队出具新公消火认字〔2015〕第0006号《火灾事故认定书》，认定江门市××区腾晋纸制品厂、被告发生火灾，起火原因认定为排除人为放火、雷击起火，不排除江门市××区腾晋纸制品厂的办公室内电器设备线路故障起火引源周围可燃物而导致火灾发生。江门市××区会城××号厂房原告没有办理报建和消防许可有关手续。本院认为：本案为租赁合同纠纷。被告承租的位于江门市××区会城××号厂房，该厂房原告未取得所有权证书，未办理建设工程规划许可证，在法庭终结前亦未能取得上述许可证或经行政主管部门批准建设，故原、被告双方签订的涉案《租赁合同》依法应认定无效。综合原、被告双方的诉辩意见，本院归纳本案双方争议的焦点为：1、涉案债务是否过诉讼时效的问题；2、被告应否支付厂房占有使用费，如应支付，数额是多少的问题。一、涉案债务是否过诉讼时效的问题。被告抗辩称原告追索2015年3月至2016年1月租金已超过一年的诉讼时效，依法不应支持。本院认为，因涉案《租赁合同》为无效合同，故被告使用原告厂房应支付给原告的是厂房使用费，并非租金，不适用《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条关于追讨租金为一年期诉讼时效的规定。请求一般民事权利保护的诉讼时效是二年期，被告抗辩涉案原告主张的部分债权已过诉讼时效，缺乏法律依据，本院不予采纳。二、被告应否支付厂房占有使用费，如应支付，数额是多少的问题。原、被告双方签订《租赁合同》后，原告将涉案厂房交付给被告使用，虽然《租赁合同》无效，但不影响原告利用该厂房进行经营、收益。被告占有使用原告的厂房，理应支付相应的占有使用费，在双方对占有使用费的标准没有约定的情形下，计算的标准可参照双方签订的《租赁合同》约定的租金标准。因江门市××区腾晋纸制品厂火灾波及涉案厂房，导致厂房毁损，功能缺失，被告无法正常使用、利用涉案的厂房，事故发生之后，原告也未能及时对涉案厂房进行修复。参照《中华人民共和国合同法》第二百三十一条“因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。”的规定，本案被告占有使用的厂房因火灾造成毁损，该事由不可归责于被告，考虑到火灾事故发生之后，消防部门已对事故进行认定，但被告也未及时将属于自己的物品搬离现场，客观上也确占有、使用了原告的厂房，故此应支付一定的占有使用费。涉案厂房为原告所有，原告在利用该厂房对外出租使用获得收益时，应保证厂房符合消防安全的规定以及达到消防部门所规定的安全标准，但该厂房并未办理报建和消防许可相关手续，在日常管理中也并未对使用者的消防安全设施进行监管，无证据证明原告出租的厂房符合相关消防技术标准和尽到安全监管义务，因此原告对火灾事故的发生存在过错，而火灾的发生也造成了涉案厂房无法交付被告正常使用。综合考虑原告未及时修复厂房、被告未及时将物品搬离厂房等因素，结合双方当事人对本次事故发生的过错问题，本院酌定被告应按照《租赁合同》约定的租金标准支付占有厂房期间产生的40%的占有使用费。庭审过程中，被告抗辩其已支付原告2015年3月、4月的租金，但无提交相关证据，且原告对被告的陈述亦不予认可，故此，根据证据举证规则，被告应自行承担举证不能的不利法律后果。本次事故的发生，造成双方无法按照《租赁合同》的约定继续履行，故原告原收取被告的押金10000元，应退回给被告，并可作为抵扣本案被告应支付给原告的厂房使用费。双方在《租赁合同》中约定2015年1月1日至2017年12月30日厂房每月租金5481元，但庭审过程中原、被告一致确认每月厂房租金为5919元（包含管理费），鉴于涉案厂房为原告所有，且事故发生之后，原告仍应对涉案厂房进行管理、维护、看管，而该管理、维护、看管的行为在一定程度上对被告存放在现场的物品也产生有利的后果，故本院对包含管理在内的每月厂房租金5919元不作调整。经核算，从2015年3月份截止至原告诉请的2017年1月份，按照《租赁合同》约定的支付租金标准，共产生的厂房使用费为136137元（5919元/月×23个月），本院酌定被告应支付给原告的厂房占有使用费为54454.8元（136137元×40%）。冲抵原告应退回被告的厂房押金10000元，被告仍应支付的厂房占有使用费为44454.8元。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第五条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告新会区会城安德纸制品厂应自本判决生效之日起十日内支付厂房占有使用费44454.8元给原告李佛敬；二、驳回原告李佛敬的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3022.74元，减半收取计1511.37元，由原告李佛敬负担911.37元，被告新会区会城安德纸制品厂负担600元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。代理审判员 陈晓建二〇一七年四月十四日书 记 员 吴婉莹