（2017）琼96民终300号

裁判日期: 2017-04-14

公开日期: 2018-05-29

案件名称

海南高速公路房地产开发公司与余文鸣、余维承商品房预售合同纠纷二审民事判决书

法院

海南省第一中级人民法院

所属地区

海南省

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

海南高速公路房地产开发公司,余文鸣,余维承

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

海南省第一中级人民法院民事判决书(2017)琼96民终300号上诉人（原审被告）：海南高速公路房地产开发公司，住所地海南省海口市蓝天路16号金银岛大酒店七楼。法定代表人：郭强，该公司董事长。委托诉讼代理人：周朝霞，北京大成（海口）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘启亮，北京大成（海口）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：余文鸣，男，1967年2月26日出生，汉族，住上海市。被上诉人（原审原告）：余维承，男，1995年5月25日出生，汉族，住上海市。委托诉讼代理人：余文鸣（余维承的父亲），住上海市。上诉人海南高速公路房地产开发公司（以下简称高速公司）因与被上诉人余文鸣、余维承商品房预售合同纠纷一案，不服海南省琼海市人民法院（2016）琼9002民初1814号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月16日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人高速公司的委托诉讼代理人刘启亮、被上诉人余文鸣（被上诉人余维承的委托诉讼代理人）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。高速公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回余文鸣、余维承的诉讼请求；2、一、二审诉讼费用均由余文鸣、余维承承担。事实与理由：1、高速公司因供电原因造成逾期交房，依据合同约定可以据实延期，一审法院未予采信，属事实查明不清。2014年11月30日,余文鸣、余维承购买的瑞海水城二期西岸X栋X号商品房通过了四方验收。因10kV银海1#线处于满负荷运行状态，110kV银海变电站又尚未建成，故琼海市供电局一直未受理高速公司的用电报装申请。银海路变电站于2015年11月至12月投入运行，琼海市供电局于2015年11月23日正式受理高速公司的供电申请，并于2015年11月30日与高速公司签订《供电方案协议（10kV客户）》，约定2016年11月送电。此后，高速公司加紧供电工程的建设，并于2016年8月完成。高速公司虽存在延期交付的事实，但根据《琼海市商品房买卖合同》第八条第2款“但如遇下列特殊原因外，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：……5、供水供电供气等公用事业单位对相关设施建设及安装之延误”的约定，高速公司不应承担延期交房的违约责任。2、一审法院没有采纳高速公司提出的违约金过高应予调整的抗辩主张，属适用法律不当。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少”，从逾期交房日2015年12月31日至起诉提起期间，银行同期存款利息为1.5%，贷款利息为4.35%，按余文鸣、余维承主张的每日万分之四计算则高达14.6%，违约金高达47398元，占其购房款49.7883万元的9.52%，明显过高，应予调整至银行同期贷款利息的水平。综上，请求二审法院查明事实，依法改判驳回余文鸣、余维承的诉讼请求。余文鸣、余维承答辩称：一审法院对高速公司提供的证据一一作了认证，并对事实作出了认定，一审判决认定事实清楚，适用法律恰当，应予维持。在签订购房合同时，高速公司明知不能如期交房的事实，却有意予以隐瞒，并在合同中约定因供水供电供气等公用事业单位对相关设施建设及安装之延误，高速公司不承担违约责任，这是对购房者的一种欺骗行为。涉案合同系高速公司提供的格式合同，合同中对违约损失的计算方式是高速公司自己提出的，也是双方均接受的一种计算方式，该约定系双方的真实意思表示，应受法律保护。违约金除了具有赔偿性外，还带有一定的惩罚性。高速公司认为违约金高于银行利息的30%，已超过损失的30%，违约金约定过高，但高速公司未提供相应的证据予以证明，高速公司的这一上诉主张缺乏事实根据。综上，高速公司的上诉请求不成立，应予驳回。余文鸣、余维承向一审法院起诉请求：1、判令高速公司支付延期交房违约金47398元（自2016年1月1日起暂计至2016年8月25日）；2、诉讼费由高速公司承担。一审法院认定事实：2015年5月19日，余文鸣、余维承与高速公司签订《琼海市商品房买卖合同》，购买高速公司开发的位于琼海市瑞海水城西岸二期X幢X层X房，建筑面积80.6㎡，套内面积63.83㎡，按套内面积每平方米7800.14元，总房价款为497883元。合同第八条约定，出卖人（高速公司）应在2015年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第3种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人（余文鸣、余维承）使用：……3、该商品房经设计、施工、监理、勘察四个建设相关单位验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：……5、供水供电供气等公用事业单位对相关设施建设及安装之延误。合同第十一条第2项约定：逾期60日后，买受人有权单方解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，高速公司按逾期日数每日向买受人支付已付房价款万分之四的违约金。余文鸣、余维承于2015年5月18日向高速公司支付全部房款497883元。2014年11月30日，瑞海水城二期工程第二标段（3-G3栋）经设计、施工、监理、勘察四方建设单位验收，验收意见：已按设计图纸和合同约定内容施工完毕，质量符合验收规范要求。2016年8月1日，高速公司向余文鸣、余维承发出交房通知书，通知余文鸣、余维承在2016年8月26日至8月28日期间到瑞海水城一期会所办理交房手续。2016年9月1日，高速公司发出再次通知办理交房手续的催告函，再次通知余文鸣、余维承在2016年9月15日前到瑞海水城项目售楼处办理交房手续。2016年9月14日，余文鸣、余维承与高速公司办理交房手续。由于高速公司延期交房，余文鸣、余维承要求高速公司按合同约定日万分之四支付违约金遭拒后，向一审法院提起诉讼。一审法院另查明，2010年7月21日，高速公司为一、二期工程施工用电，向琼海供电局申请用电报装，总报装用电容量为7500kVA。琼海供电局为高速公司一期工程临时报装了两台变压器，容量共计1630kVA。一期工程完工后，高速公司申请二期工程扩容报装500kVA变压器一台。2011年10月18日，琼海供电局复函高速公司：按照业扩报装有关规定，应从开闭所或变电站引接专线用电。但贵公司一期项目竣工，按实际用电需求向我局申请报装1630kVA变压器用电，为解决用电需求，同意申请报装1630kVA变压器临时挂接10kV银海#1公用线路上用电，并签订供电协议（期限为2010年11月15日至2011年11月15日），执行协议结束后，该项目用电按协议规定从开闭所或变电站引接专线用电。目前二期项目即将开工，再次申请报装临时施工用电500kVA变压器一台。我局考虑到距执行协议结束不足一个月，请贵公司按原协议执行，待110kV银海变电站投入运行后引接专线用电。110kV银海变电站已于2015年11月建成投入运行，2015年11月30日高速公司与琼海供电局签订《供电方案协议（10kV客户）》，约定琼海供电局从110kV银海变电站中为高速公司报装引接专线供电，送电时间为2016年11月。一审法院认为：双方签订的《琼海市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律的强制性规定，该合同应为合法有效，双方应按合同约定履行。本案的争议焦点是：一、高速公司是否逾期交房，应否承担违约责任。二、违约金是否过高，应否调整。第一，关于高速公司是否逾期交房，应否承担违约责任的问题。合同第八条约定，高速公司应在2015年12月30日前向余文鸣、余维承交房，可高速公司在2016年8月1日才向余文鸣、余维承发出交房通知书，通知余文鸣、余维承在2016年8月26日至8月28日前来收房。因余文鸣、余维承不来收房，2016年9月1日又通知余文鸣、余维承在2016年9月15日前来收房。虽然双方在2016年9月14日已办理了交房手续，但高速公司到2016年8月1日才通知余文鸣、余维承收房，已超过合同约定的交房期限。高速公司抗辩延期交房是因二期工程用电量不足，琼海供电局同意引接专线，但110kV银海变电站迟迟未能投入运行，严重影响瑞海水城二期引接专线，并非高速公司的原因导致，而且合同第八条第二款第5项也约定如遇供水供电供气等公用事业单位对相关设施建设及安装之延误的，属据实延期情形，可延期交房，高速公司并不存在违约，不同意承担违约责任。从查明的事实看，高速公司在2011年10月向琼海供电局申请瑞海水城二期工程施工用电，琼海供电局2011年10月18日复函称：一期项目按实际用电需求已同意申请报装1630kVA变压器临时挂接10kV银海#1公用线路上用电，并签订供电协议，执行协议结束后，该项目用电按协议规定从开闭所或变电站引接专线用电。目前二期项目即将开工，再次申请报装临时施工用电500kVA变压器一台。考虑到距执行协议结束不足一个月，请贵公司按原协议执行，待110kV银海变电站投入运行后引接专线用电。琼海供电局已明确答复了高速公司解决二期工程临时施工用电问题，即按双方签订的一期工程《供电协议》执行作为二期工程临时施工用电，待110kV银海变电站投入运行后引接专线用电，且高速公司在二期工程开工后也在琼海供电局提供的一期工程临时施工用电的基础上继续使用临时施工用电进行施工，该房屋于2014年11月30日经设计、监理、施工、勘察四个建设单位进行验收。高速公司没有提供证据证明因供电不足造成停工，而造成延期交房，故高速公司抗辩因供电原因造成延期交房，证据不足，理由不充分，其抗辩主张不予采纳。高速公司延期交房已构成违约，应当承担违约责任。第二，违约金是否过高，应否调整。双方在合同中已明确约定，高速公司逾期交房，则按逾期日数每日支付已付房价款万分之四的违约金，该约定是双方当事人的真实意思表示，高速公司抗辩违约金的约定标准高于合同法规定的不超过30%的损失，应予调整，没有法律依据，不予采纳。高速公司逾期交房，余文鸣、余维承主张高速公司支付逾期交房违约金，合理合法，应予支持。违约金的计算起止时间应从2016年1月1日起以已付房款497883元的日万分之四计至2016年8月25日止，即497883元×0.0004×238天=47398元。高速公司应当支付违约金47398元给余文鸣、余维承。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定，判决如下：限高速公司在本判决生效的十日内向余文鸣、余维承支付逾期交房违约金47398元。案件受理费492.5元，由高速公司负担。二审中，当事人均没有提交新证据。因当事人对一审认定事实没有争议，本院对一审查明的事实予以确认。根据双方的诉辩主张，本案二审的争议焦点为：高速公司是否应支付逾期交房的违约金；违约金是否过高，是否应予调整。关于高速公司是否应支付逾期交房违约金的问题。根据合同第八条的约定，高速公司应于2015年12月30日前，将经设计、施工、监理、勘察四个建设相关单位验收合格的房屋交付余文鸣、余维承使用，如因供水供电供气等公用事业单位对相关设施建设及安装导致的延误，高速公司可据实予以延期。从现已查明的案件事实看，涉案房屋所在的瑞海水城二期工程第二标段（3-G3栋）已于2014年11月30日通过了设计、施工、监理、勘察的四方验收，涉案房屋在2015年12月30日时已达到双方在合同中约定的交付条件，高速公司于2016年8月1日才通知余文鸣、余维承交房，已超过合同约定的交房期限，高速公司逾期交房是事实。高速公司主张因供电原因造成逾期交房，依据合同约定，其不应承担逾期交房的违约责任，不需支付逾期交房的违约金。本院认为，根据双方在合同第八条的约定，如因供电单位对相关设施建设及安装导致的工期延误，高速公司可据实延期交房，且不承担逾期交房的违约责任，但从本案查明的案件事实看，没有证据证明瑞海水城二期工程因供电问题致使工期延误，从而导致延期交房，高速公司以工程竣工后存在的用电问题来主张不承担逾期交房的违约责任，明显与合同约定不符，本院不予采纳。关于违约金是否过高，是否应予调整的问题。双方在合同第十一条第2款中约定：“逾期60日后，买受人有权单方解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按逾期日数每日向买受人支付已付房价款万分之四的违约金。”该约定是双方当事人的真实意思表示，对双方均具有约束力。高速公司以合同约定的违约金已超过造成损失的30%为由，主张违约金过高，要求对违约金进行调整，但未提供证据予以证明，高速公司的这一上诉主张缺乏事实根据，本院不予采纳。综上所述，高速公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费985元，由上诉人海南高速公路房地产开发公司负担。本判决为终审判决。审判长　陈小燕审判员　林树平审判员　卢艳萍二〇一七年四月十四日法官助理　符子娇书记员　陈素园附：本案适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。关注公众号“”