（2017）豫03民终1090号

裁判日期: 2017-04-14

公开日期: 2017-05-17

案件名称

王长春、孟津县工商行政管理局房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

河南省洛阳市中级人民法院

所属地区

河南省洛阳市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

王长春,孟津县工商行政管理局

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

河南省洛阳市中级人民法院民事判决书(2017)豫03民终1090号上诉人（原审被告、反诉原告）：王长春，男，1958年3月6日生，汉族，住孟津县。委托诉讼代理人：裴丽平，系王长春儿媳。被上诉人（原审原告）：孟津县工商行政管理局。住所地：孟津县城慧林路***号。法定代表人：张灿锋，局长。委托诉讼代理人：牛智通，孟津县小浪底镇法律服务所法律工作者。特别授权。上诉人王长春因与被上诉人孟津县工商行政管理局房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省孟津县人民法院（2016）豫0322民初1919号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。王长春上诉请求：1、撤销原审判决；2、改判支持上诉人一审反诉请求，即判令被上诉人依法清偿上诉人因租赁关系产生的债务14400元及租赁合同存续期间为上诉人垫付的因出租物不能正常使用而产生的合理修缮费用20100元；3、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审事实认定错误、适用法律不当，判决有误，有损上诉人的合法权益。上诉人2008年1月以来一直租用被上诉人的房屋和场地，截止2015年12月31日租赁合同履行完毕。双方租赁关系存续期间，上诉人作为承租方依约履行自己的合同义务，即每年按时足额缴纳租金（被上诉人原审诉求2016年租金，可见2016年之前的上诉人己交清合同期内全部租金）。然作为出租方的被上诉人却迟迟怠于履行支付合同关系存续期间上诉人经出租方认可的合理修缮费用14400元，才终致2015年12月31日合同到期后，上诉人尚有部分财务搁置在被上诉人的房屋。被上诉人也从来没有告知过上诉人要求腾空此房屋，上诉人并没有继续租赁的意思，也没有继续使用，上诉人对自己没有使用的房屋没有义务支付租金。故此，一审判决上诉人支付被上诉人租金，既无事实根据，又无法律依据。二、被上诉人依法应当对上诉人在双方租赁关系存续期间已经认可的修缮费14400元的债务予以清偿。自2008年1月--2015年12月31日上诉人与被上诉人一直存在着房屋租赁合同关系。租赁合同文本一直延续签订，涉案的这份合同系双方最后一次签订的。签合同时上诉人提出前份合同履行期间的合理修缮费用14400元，要求予以给付。被上诉人予以认可后出具证明一份，并承诺在此份合同履行期界满前最后一年可抵房租（即2015年）。2014年被上诉人单位换领导，对前任领导的承诺不予认可亦不执行，上诉人只好又交清了2015年的房租。综上，上诉人认为，虽本案合同条款没有对上述费用安排有明确记载，但一审中上诉人提供的证据证明了该款项已经形成了被上诉人的合同之债，且被上诉人也认可了这个事实的存在，但没有任何证据证明其反驳理由的成立。2012年1月1日双方签订租赁合同，2012年1月5日被上诉人给上诉人书写的欠房屋修缮费的证明，这个债的形成时间是上诉人与被上诉人在此份合同履行期内，那么该合同终止，被上诉人依法应当将由此产生的债务予以清偿。三、上诉人与被上诉人房屋租赁合同存续期间，上诉人所支出的对出租物合理修缮费用20100元，依法应由被上诉人承担。上诉人租赁被上诉人的房屋及场院是用来开办乡村幼儿园的。2013年初（合同履行期间），因（出租物所在地）白鹤镇南街公路重建，致使本合同房屋院内地势走低，路面积水冲入院内，一楼房屋完全被淹，致上诉人的学生无法正常上课，上诉人全家无法居住，学校停办，多数家长找到上诉人要求退回学费，后上诉人便告知被上诉人。为使上诉人继续租用，被上诉人上任局长、所长同意上诉人出资建造一间房屋，由学生临时当做教室继续上课，同时对门口下水道及院内电路和墙体进行合理修缮。基于此，上诉人因建造房屋及相关合理修缮费用共计支出两万余元。根据《中华人民共和国合同法》第221条之规定，承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可自行维修，维修费用由出租人承担。因维修租赁物影响承租人使用的,应当相应减少租金或者延长租期。故此上诉人要求该费用由出租方被上诉人承担于法有据。综上，恳请上级法院在查明事实的基础上，支持上诉人的上诉请求，依法作出公正判决。孟津县工商行政管理局辩称，一、一审法院认定事实清楚，适用法律正确、判决并无不当之处。上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同于2015年12月31日到期。上诉人在没有与被上诉人重新签订租赁合同的前提下，强行占有被上诉人的房屋，侵犯了被上诉人的合法权益，一审法院判令上诉人限期腾空所占有的租赁物追缴租金并无不当之处。二、上诉人反诉修缮费14400元，双方2012年已协商解决，并已冲抵房租，不存在债权债务问题。上诉人2008年至2011年租赁期间，经上诉人与被上诉人基层工商所协商，上诉人确实对租赁的房屋进行了修缮，其产生的费用双方共同承担，上诉人承担的部分已冲抵了六个月的租金。因此该修缮费早已解决，不存在债权债务关系。三、上诉人反诉的2012年至2015年期间的修缮费20100元没有事实依据。首先，本案所涉及的租赁物是租给上诉人王长春使用的，而王长春从没有开办过幼儿园，所谓的幼儿园是王长春又私自租赁给别人使用的。被上诉人在庭前到孟津县教育局幼教办了解情况，幼教办的工作人员告诉被上诉人，2012年在普查时该幼儿园由于没有办园资格，并且只有50多个学生，属于违法经营已被主管部门勒令停办。因此，上诉人称2013年因院内积水一楼被淹，导致无法上课，完全是无中生有。其次，上诉人称当时经上任局长、所长同意由上诉人出资建造一间房屋由学生当教室继续上课，这根本不是事实。其一所谓的幼儿园2012年就已经停办，没有学生上课，其二，被上诉人没有任何领导同意上诉人建房，反而在2014年6月11日曾向上诉人下达过“关于拆除违章建筑的通知”，其三，上诉人在租赁楼房东头搭建的钢构房是用来卖瓷砖的，后来又转租给上诉人的亲戚卖羊肉汤。上诉人根本就没有对租赁物进行过修缮，所谓的修缮费20100元没有事实依据和法律依据，一审法院据此驳回上诉人的反诉请求合情合理合法。综上，敬请二审法院维持一审判决，驳回上诉人的上诉请求。孟津县工商行政管理局向一审法院起诉请求：1、判令被告限期腾空所占用原告白鹤镇老工商所二层楼房及院落，并将房屋及院落交还原告。2、判令被告限期拆除在楼房东边私自搭建的临街门面房一间，并恢复原状。3、判令被告按每月1000元租金支付原告房租（从2016年1月1日至腾清返还之日止）4、本案受理费被告承担。王长春向一审法院反诉请求：1、判令反诉被告支付反诉原告支付的合理修缮费用34500元。2、本案反诉费由反诉被告承担。一审法院认定事实：2012年1月1日，原被告签订房屋及场地租赁协议，约定被告承租原告位于孟津县白鹤镇××大街西侧房屋及场地，院落面积1077.3平方米。租赁期限四年，从2012年1月1日至2015年12月31日止。租金每年12000元，每年1月1日前交清。租赁期满，租赁人如需继续承租，需于期间届满之日前1个月与出租方签订协议并交纳房租。本租赁协议届满后，原被告未再签订新的租赁协议，被告从2016年1月1日至今继续占用，未再交纳房租。原告称租赁期内房租已清。被告不交出租赁院落的原因，被告称在租赁期间支付有修缮费用，原告不予支付。被告反诉提供的证据是2012年1月5日，会盟工商所上任所长杨军出具证明一份。证明原被告双方合同关系存续期间，被告所产生的合理修缮费用（共计：14400元）已经过前任所长认可，且加盖孟津县工商行政管理局会盟中心所的公章。2、2013年3月9日，孟津县白鹤镇赵新乐出具的证明一份。2013年3月15日，孟津县白鹤镇张文楼出具证明一份。2013年3月21日，孟津县白鹤镇王超峰出具的证明一份。证明原被告合法租赁关系存续期间，因原告的租物无法正常使用，反诉人为修缮所支出的费用共计：20100元，依法应由原告支付。原告质证后认为：对证据1有异议，该证据证明的是2010年7月和2011年11月的维修费用，并不在本次诉讼租赁合同以内，该笔款项双方已协商解决，折抵了半年的房租，被告剩余部分自行承担不涉及本案这次租赁合同，本次租赁合同是从2012年元月1日起。对三个证人证言证明的真实性不清楚，是否发生过修缮费用原告不知道，其数额不真实。一审法院认为，原被告租赁合同2015年12月31日到期后，在原被告未续签租赁合同的情况下，被告应当将租赁物无条件交付原告，被告逾期不交付，应承担占用期间的租赁费，租赁费参照租赁合同约定的标准每月1000元确定。被告没有证据显示在租赁期间原告准许被告在租赁院落楼房东边搭建的临街门面房一间，其私自建造应当无偿拆除，综上原告诉求有事实根据和法律依据，该院予以支持。被告反诉请求提供的证据1不能证明与本案租赁合同期间权利义务有关联，证人证言证明的内容因证人没有到庭，其真实性存疑，且即便事实存在，被告也无证据证明原告准许其维修或事后认可被告相关修缮费用，被告主张冲抵逾期房租没有证据，被告反诉请求证据不足，该院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十三条第二款、第二百三十五条之规定，判决：一、被告在判决生效后30内腾空所占用原告白鹤镇老工商所二层楼房及院落，并将房屋及院落交还原告。二、被告在判决生效后30内拆除在原告出租院内楼房东边私自搭建的临街门面房一间，并恢复原状。三、被告在判决生效后30内支付原告逾期占用原告出租场所的租金。（从2016年1月1日计算至腾清返还之日止按每月1000元确定）四、驳回反诉原告的诉讼请求。被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费100元，减半收取50元，反诉费用330元，减半收取165元，共计215元，由被告承担。本院二审期间，针对王长春主张的14400元修缮费问题，孟津县工商行政管理局提交了2012年1月12日收取王长春房屋租金的收据一张，该收据显示王长春于当日缴纳“白鹤工商所1-12月房租”6000元，经手人杨军，以此证明王长春主张的14400元修缮费经协商已通过抵消2012年半年的租金（全年租金为12000元）、其余由王长春自行负担的方式予以解决。王长春对上述收据的真实性提出异议，称所有的租金均是交给孟津县工商行政管理局的，没有向杨军交过房租，杨军是白鹤工商所的所长，租赁房屋虽位于白鹤镇，但由孟津县工商行政管理局管理，该笔14400元修缮费孟津县工商行政管理局一直未支付。本院经审理查明的事实与一审法院查明事实一致。本院认为，双方当事人的租赁合同到期后，在未协商续签的情况下，王长春未将租赁房屋返还并继续占用，其应承担占用期间的租赁费，租金标准应参照双方合同约定。王长春主张其在租赁院落楼房东边搭建的临街门面房是在经孟津县工商行政管理局负责人同意的情况下由其出资建造的，但未提交相应的证据，故一审法认定该门面房系其私自建造，并判令其限期拆除并无不当。王长春的反诉涉及两笔费用，其中14400元的修缮费经过原白鹤工商所负责人杨军认可，但孟津县工商行政管理局主张该笔费用经与王长春协商，已通过免去王长春2012年半年租金的方式解决，并提交了当年的租金收据予以证明。王长春虽对该收据的真实性提出异议，但无相反证据予以证明，也无证据证明王长春自2012年杨军为其出具证明认可该14400元后直至本案诉讼发生前曾向孟津县工商行政管理局主张过该笔费用，故依据证据优势原则，应对孟津县工商行政管理局提交的证据及其主张予以认可。王长春反诉主张的另20100元据其陈述包含其修建临街门面房的费用和在租赁院落修下水道、地坪、房屋电路的费用。临街门面房系王长春私自搭建，其要求孟津县工商行政管理局承担建房费用无法律依据；其余费用王长春仅提交了证人证言予以证明，证人均未到庭，证人身份及证言的真实性无法确定，又无孟津县工商行政管理局同意或事后认可的相关证据，故王长春要求孟津县工商行政管理局承担该部分费用的证据不足。综上所述，王长春的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由王长春负担。本判决为终审判决。审判长　祖　萌审判员　付爱丽审判员　王　鹏二〇一七年四月十四日书记员　黄思维关注微信公众号“”