（2017）辽0104民初1394号
裁判日期: 2017-04-14
公开日期: 2017-04-28
案件名称
深圳市东方银座物业管理有限公司沈阳分公司诉肖志国物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
沈阳市大东区人民法院
所属地区
沈阳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
深圳市东方银座物业管理有限公司沈阳分公司,肖志国
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十二条
全文
沈阳市大东区人民法院民 事 判 决 书（2017）辽0104民初1394号原告：深圳市东方银座物业管理有限公司沈阳分公司，住所地：沈阳市大东区大北关街2号广乐大厦1206室。负责人：汤志强。委托代理人：赵梓含。被告：肖志国。委托代理人：徐丽秋。原告深圳市东方银座物业管理有限公司沈阳分公司（以下简称东方银座公司）与被告肖志国物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用小额诉讼程序，由审判员吴菁菲独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人赵梓含、被告肖志国均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告东方银座公司诉称：2014年9月10日，被告与我公司签订了《前期物业服务协议》，合同约定由我公司为被告居住的“东方银座中心城”园区提供物业服务，提供物业服务的受益人为该物业全体业主和使用人，受益人按房屋面积向我公司支付物业管理费用，逾期缴费的从逾期之日起按应交费用的日万分之五缴纳滞纳金。根据业管理条例和我们与园区业主委员会签订的委托合同，被告享受了原告提供的物业服务，物业费标准为1.4元/月/平方米，被告住房建筑面积为51.35平方米，被告拖欠从2016年4月1日至2017年1月31日止的物业费719元，现起诉来院要求判令被告立即支付拖欠的物业费719元，滞纳金为110元并承担本案诉讼费用。被告肖志国辩称：我是该园区业主，房屋地址、面积、欠费时间均属实。不交纳物业费原因：1、前期物业协议是在违法的前提下以欺骗协迫的手段使业主签字的有重大安全隐患，危害公共安全，协议条款无效。2、被告不适格，原告告错了主体。2012年83号文件第四项六款条：商品住房交付使用前开发建设单位必须在项目所在地建设行政主管部门申请办理商品住房交付使用通知书，建设单位未办理交付使用通知书的，物业企业无权动用向为主预收的物业服务费。此期间产生的管理费用由建设单位承担，直至建设单位办理交付使用通知书之日止”。该小区是被消防部门责令整改尚未完工的房屋，物业的服务对象是开发商，所以物业费应当由开发商承担。物业的服务中公共区域不包括我们的套内面积，园区的车位费广告费等公共区域的收费都被开发商占有，从物权法的角度讲，在园区没有完成业主共有之前，物业是在为开发商服务，所以物业费应当由开发商承担。我居住的5#楼是开放的没有享受到园区物业服务，对外开门没有保安，按合同约定应当是24小时保安。所有的车都在楼道内停放，存在安全隐患。大门前就是停车场，没有绿化。外来人员随意出入，其它业主丢失大米白面。大门门禁损坏物业公司不予维修，电梯不能正常运营，只同意交纳卫生分钱。物业主要是为园区服务的，我所居住的5#楼属弃管，不同意交纳物业费。经审理查明：2014年9月10日，原告与被告肖志国签订了东方银座中心城前期物业服务协议，协议约定：物业服务费用由业主按其拥有的物业建筑面积交纳，高层住宅物业费收费标准为每月每平方米1.90元。被告肖志国系原告单位物业管理房屋的业主，住房建筑面积为51.35平方米。被告从2016年4月1日至2017年1月31日止共计拖欠物业费719元未付。另查明，2016年12月22日，被告肖志国以本案原告违反相关规定为由起诉要求原告返还2014年4月1日-2015年3月31日物业费1171.2元，2015年4月1日-2016年3月31日物业费862.8元，垃圾清运费260元，电梯运输费400元，合计2694元。经审理，本院认定事实如下：“原告肖志国(乙方)与大东区城市建设局(甲方)签订《城市房屋拆迁补偿安置协议》一份，将沈阳市大东区房屋作为产权调换房屋交付原告使用,建筑面积为50.88平方米。合同约定，甲方保证在入住前将符合国家有关规范标准的产权调换房屋交付给乙方;房屋的面积以房产局核定建筑面积为准，发生误差多退少补。2014年9月10日,原告与被告深圳市东方银座物业管理有限公司沈阳分公司签订《前期物业服务协议》，约定由被告为原告居住的东方银座中心城小区提供物业服务,同日原告办理入住，并按建筑面积51.35平方米向被告交纳了2014年4月1日至2015年3月31日期间的物业费1171.2元、2015年4月1日至2016年3月31日物业费862.8元，电梯运输费400元，垃圾清运费260元”同时，本院认定：依据《物业管理条例》第四十二条，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳，故物业公司收取物业的时间应从业主收房之日起计算。本案中，业主实际收房入住的时间为2014年9月10日，故物业公司在此之前收取的物业费没有法律依据，应当予以返还自2014年4月1日至2014年9月9日期间的物业费。并于2017年1月16日判决如下：一、被告深圳市东方银座物业管理有限公司沈阳分公司于本判决生效后10日内返还原告肖志国物业费517.28元；……。该判决现已生效。上述事实，有原告提供的关于深圳市东方银座物业管理有限公司办理资质备案的证明、前期物业服务协议、（2016）辽0104民初13576号民事判决书、被告提供的前期物业服务协议及庭审笔录等证据，经开庭质证，本院予以确认。本院认为：原告与被告签订的东方银座中心城前期物业服务协议系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律规定，故该物业管理服务合同合法有效，对原、被告均具有约束力。本案被告已实际接受了原告提供的物业服务，被告应依据合同约定向原告支付物业服务费，故本院对原告要求被告给付物业服务费的诉讼请求予以支持。因原告的实际收费标准每平方米每月1.40元低于合同约定的收费标准每平方米每月1.90元，不违反法律规定，故物业费收费标准应按照每平方米每月1.40元计算。针对被告提出前期物业协议是在违法的前提下以欺骗协迫的手段使业主签字的有重大安全隐患，危害公共安全，协议条款无效。被告不适格，原告告错了主体，没有享受到园区物业服务，对外开门没有保安，按合同约定应当是24小时保安。所有的车都在楼道内停放，存在安全隐患。大门前就是停车场，没有绿化。外来人员随意出入，其它业主丢失大米白面。大门门禁损坏物业公司不予维修，电梯不能正常运营等主张因被告未提供证据加以证明,本院不予认定。被告主张园区的车位费、广告费等公共区域的收费都被开发商占有，于本案不是同一法律关系，故本院对被告该项主张不予支持。原告的物业服务未能达到尽善尽美尚需改进，故对于原告要求被告给付物业费滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告肖志国于本判决发生法律效力后10日内给付原告深圳市东方银座物业管理有限公司沈阳分公司物业费719元（自2016年4月1日起至2017年1月31日止）；二、驳回原告其他诉讼请求。如被告未按本判决所指定的期限履行给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告负担。本判决为终审判决。审判员 吴菁菲二〇一七年四月十四日书记员 殷丽霞 关注公众号“”