（2017）川20民终174号

裁判日期: 2017-04-14

公开日期: 2017-05-27

案件名称

四川省勇前房地产开发有限公司与周高明、彭前珍商品房销售合同纠纷一案二审判决书

法院

四川省资阳市中级人民法院

所属地区

四川省资阳市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

四川省勇前房地产开发有限公司,周高明,彭前珍

案由

商品房销售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

四川省资阳市中级人民法院民事判决书（2017）川20民终174号上诉人（原审被告）：四川省勇前房地产开发有限公司，住所地安岳县岳阳镇沱街88号。法定代表人：吴伟，总经理。委托诉讼代理人：陈孝凯，男，该公司工作人员。被上诉人（原审原告）：周高明，男，1966年2月2日出生，汉族，居民，住安岳县。被上诉人（原审原告）：彭前珍，女，1970年1月3日出生，汉族，居民，住安岳县。二被上诉人的委托诉讼代理人：方旭东，安岳县岳阳法律服务所法律工作者。上诉人四川省勇前房地产开发有限公司与被上诉人周高明、彭前珍商品房销售合同纠纷一案，不服四川省安岳县人民法院（2016）川2021民初3003号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月6日受理后,依法组成合议庭，于2017年3月6日公开开庭进行了审理。上诉人四川省勇前房地产开发有限公司的委托代理人陈孝凯，被上诉人周高明、彭前珍的委托代理人方旭东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。四川省勇前房地产开发有限公司上诉请求：请求撤销原判第二项；本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审认定上诉人向被上诉人支付房屋初始登记违约金是错误的。根据《商品房买卖合同》第二十条的约定，出卖人应当在2012年9月30日前取得商品房所在楼栋的权属证明。事实上我公司于2011年1月17日已经取得该所在楼栋的权属证明。周高明、彭前珍辩称，一审法院认定事实正确，请求维持原判。周高明、彭前珍向一审法院提出诉讼请求：1.判令勇前公司向周高明、彭前珍交付房屋所有权证和国有土地使用证；2.判令勇前公司给付逾期办理初始登记违约金21830.53元；3.判令勇前公司支付周高明、彭前珍逾期办理房屋权属证明的违约金（违约金以225989元为基数，自2013年1月1日起计算至房屋权属证书实际交付之日止，标准按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率上浮40%计算）；4.诉讼费由勇前公司负担。事实和理由：周高明、彭前珍系夫妻关系。2009年11月5日、10日、2010年6月29日，周高明、彭前珍为向勇前公司购房先后三次，共预交房款212159元。2011年1月18日，周高明、彭前珍与勇前公司签订《商品房买卖合同》，约定周高明、彭前珍向勇前公司购买安岳县“民族星城”一期商住楼6号楼1单元第2层1-2-1号住房1套；建筑面积97.30㎡，单价2370元/㎡，总价款230601元；周高明、彭前珍采取分期付款方式；勇前公司在2012年6月30日前交房；勇前公司在2012年9月30日前取得该商品房所在楼栋权属证明，如因勇前公司责任未能在约定期限内取得，勇前公司应在期限届满次日起至实际取得权属证明日止，按日计算向周高明、彭前珍支付全部已付款0.3‰的违约金，并于勇前公司实际取得权属证明之日起60日内支付；如因勇前公司责任致周高明、彭前珍未能在商品房交付之日起180日内取得房屋权属证书，处理方式未约定。合同签订当日，周高明、彭前珍向勇前公司交房款7276元，2012年9月11日勇前公司向周高明、彭前珍交付了房屋，周高明、彭前珍同时向勇前公司交款16813元（其中房款6554元、工本费133元、契税9349元、玻璃费777元）。至此，周高明、彭前珍共向勇前公司交付购房款225989元。勇前公司于2013年8月22日取得周高明、彭前珍购买房屋所在楼栋权属证明，但至今未向周高明、彭前珍交付所购房屋权属证书，其应承担相应违约责任。一审法院认为，勇前公司承认周高明、彭前珍在本案中主张的事实，故对周高明、彭前珍主张的事实予以确认。周高明、彭前珍与勇前公司间的商品房买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律规定，应属有效，双方均应依约行使权利并履行义务。勇前公司至今未向周高明、彭前珍交付房屋权属证书，已属违约，应依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，向周高明、彭前珍承担及时交付房屋权属证书并支付违约金的违约责任。从周高明、彭前珍主张违约金的期间看，其主张内容应包含有两个部分，一为转移登记违约金，一为初始登记违约金，因双方未约定转移登记违约金或损失额的计算方法，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限……。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，以年利率6%的标准计算勇前公司应承担的违约金额。就初始登记违约金而言，周高明、彭前珍与勇前公司所签合同并未约定勇前公司在办理初始登记（即楼栋权属证明）后应及时通知周高明、彭前珍，勇前公司至今亦未将办理初始登记的情况告知周高明、彭前珍，周高明、彭前珍即使在本案诉讼时亦系到主管部门查询后才知晓初始登记办理的确切时间，故周高明、彭前珍初始登记违约金权利主张的诉讼时效起算点应为实际知道之日，勇前公司认为周高明、彭前珍向其主张初始登记违约金已过诉讼时效的理由不成立。周高明、彭前珍在约定期限届满前未获房屋权属证书即应知道勇前公司违约且自己权利被侵害，逾期之日即为勇前公司应当支付违约金的起算时间点，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，……”、第一百三十七条“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。……”的规定，此项违约金的法律保护期间为逾期之日起二年内，或违约期限超过二年的主张权利之日后推二年内，故周高明、彭前珍主张的逾期交付房屋权属证书违约金二年内的部分未过诉讼时效期间，人民法院应予保护，超过二年的部分已过诉讼时效期间，人民法院不予保护，勇前公司认为周高明、彭前珍向其主张交付房屋权属证书违约金已过诉讼时效的理由部分成立。综上所述，周高明、彭前珍要求勇前公司交付房屋权属证书并承担违约责任的请求合法，予以支持，但对违约金请求过高及超过诉讼时效期间部分不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，判决：一、限四川省勇前房地产开发有限公司于本判决生效之日起六十日内向周高明、彭前珍交付所购商品房的权属证书；二、限四川省勇前房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付周高明、彭前珍初始登记违约金21830.53元。三、限四川勇前房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿周高明、彭前珍逾期办证的违约金（违约金以225989元为基数，自2014年9月26日起计至房屋权属证书交付完成之日止，标准按年利率6%计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2270元，减半收取1135元，由四川省勇前房地产开发有限公司负担。二审中，勇前公司提交了478、489、482号房权证复印件，证明2011年1月17日已取得楼栋的权属证明。周高明、彭前珍质证认为，勇前公司提交的证据不是新证据，从在房管局的查询结果看初始登记的时间为2013年，因此，勇前公司提交的证据不能达到其证明目的。二审中，周高明、彭前珍未提交新的证据。本院经审查认为，勇前公司提交的证据系复印件，且与一审查证核实的证据不一致，应不予采信。二审认定的事实与一审认定的事实一致。本院认为，关于勇前公司何时取得本案所涉楼栋权属证明的问题。二审中，勇前公司对一审查明的事实并无异议，且有一审查证核实的证据即安岳县房地产管理局查询的《产权情况记载》予以证实，证明勇前公司于2013年8月22日取得周高明、彭前珍购买房屋所在楼栋权属证明。因此，对勇前公司关于2011年1月17日已经取得该所在楼栋的权属证明，不应支付房屋初始登记违约金的上诉理由，不予采纳。综上所述，勇前公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费346元，由上诉人四川省勇前房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长　　唐晓琼审判员　　张　慧审判员　　郑　宇二〇一七年四月十四日书记员　　鲜　状微信公众号“”