（2017）津01民终1603号
裁判日期: 2017-04-14
公开日期: 2017-12-13
案件名称
张春香、李继旺房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
天津市第一中级人民法院
所属地区
天津市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
张春香,李继旺,李玉书
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十九条，第一百七十条
全文
天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）津01民终1603号上诉人（原审被告）：张春香，女，1961年12月25日出生，汉族，天津市宝坻区高家庄镇中心小学教师，住天津市宝坻区。委托诉讼代理人：任庆山（夫妻关系），男，1962年9月5日出生，汉族，天津市宝坻区八门城镇政府干部，住天津市宝坻区。被上诉人（原审原告）:李继旺，男，1964年3月29日出生，汉族，农民，住河北省廊坊市香河县。委托诉讼代理人：刘绍川，天津文韬律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李玉书，女，1965年8月29日出生，汉族，农民，住河北省廊坊市香河县。委托诉讼代理人：刘绍川，天津文韬律师事务所律师。上诉人张春香因与被上诉人李继旺、李玉书房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市宝坻区人民法院（2016）津0115民初8278号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。张春香上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审诉讼请求。2、诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：天津市房产买卖协议中记载的诉争房屋标的不存在，合同应为无效。2、被上诉人承诺付款时间届满时，其因房屋贷款未审批通过，导致无法给付上诉人剩余房款，合同无法继续履行的原因不在上诉人。3、一审法院以银行贷款时间不可左右为由，认为被上诉人给付剩余房款的时间不足以影响合同履行的观点是错误的。4、被上诉人于2016年9月23日办理房屋贷款，已超出合同约定的时间，其将剩余房款交付一审法院的时间距双方办理房屋手续时已达四个月时间，给上诉人造成损失。综上，因被上诉人的违约行为导致合同目的不能实现，构成根本违约，上诉人有权解除合同。李继旺辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉。1、双方买卖的诉争房屋是真实存在的；2、合同明确约定以按揭方式买房，但是按揭贷款审批时间不能由当事人决定；3、双方约定准备过户后上诉人反悔。李玉书辩称，双方在中介、房管局均已签订协议，被上诉人已在银行办理贷款。贷款完成后，被上诉人要求过户，上诉人张春香开始同意后又反悔，双方应继续履行合同。李继旺、李玉书向一审法院起诉请求：1.判令被告依法履行天津市第XXXXXXXXXX号房屋买卖协议第六条之规定与原告到宝坻区房地产管理局办理房屋所有权转移登记手续；2.诉讼费用由被告负担。一审法院认定事实：2016年8月4日，原告李继旺与被告张春香、房产经纪公司居间签订《房屋买卖居间合同》，约定被告张春香将自有的坐落于宝坻区XX镇苑××路XXXX住宅楼X-X-XXX房屋出卖给原告李继旺，建筑面积109.96平方米，成交价660000元。双方在该合同中约定原告以贷款方式购买涉诉房屋，首付款数额以银行要求为准，剩余房款由原告向银行申请按揭贷款。后二原告与被告于2016年8月19日到房屋管理行政部门签订《天津市房产买卖协议》，约定上述房屋出卖人为张春香，买受人为二原告。该合同第二页记载涉诉房屋建筑面积118.69平方米，建筑层数为6，所在层为5。双方在上述合同中约定原告首付款200000元，申请银行贷款460000元。该合同第六条约定，协议订立后，原、被告应在30日内，到房地产权属登记机构办理房屋所有权转移登记手续，并缴纳相关税费。……。该合同签订后原告向天津市房地产交易资金监管中心账户中存入首付款200000元，并申请贷款460000元。原告申请房屋经纪人高海英出庭作证，证人作证称原告将涉诉房屋贷款申请下来后，其通知双方于2016年9月23日到房管局办理过户手续，但因为剩余房款给付时间的问题，被告没有配合办理房屋产权变更手续。被告称中介承诺剩余房款20多天就下来（给付被告），证人称其所讲的剩余房款20多天，是从签订房管部门备案合同时起算。原告于2016年12月15日已将剩余房款460000元交纳至一审法院。被告代理人于2016年12月19日又向一审法院提交“请求”一份，认为本案因原告违约给其造成了实际损失，并要求原告承担违约责任，解除涉诉合同，由原告赔偿其经济损失700000元。一审法院庭后调取涉诉房屋不动产登记簿查询证明，该证明记载涉诉房屋坐落为宝坻区XX镇苑××路XXXX住宅楼X-X-XXX号，建筑面积109.96平方米。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第八条第一款规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。第六十条第一款规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中无论是原告李继旺与被告签订的中介合同，还是二原告与被告签订的备案合同，均系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的效力性强制规定，一审法院确认合法有效。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。现二原告依据合同约定将房屋首付款200000元交纳至监管账户，在贷款未能发放的情况下又将剩余房款460000元交纳到一审法院，因此被告应当协助原告办理房屋产权变更登记，现被告拒绝协助违反合同约定和法律规定，因此一审法院对原告的诉讼主张予以支持。对于被告的抗辩意见，一审法院认为，原、被告签订房屋买卖合同后，原告积极履行交纳首付款、办理贷款等义务，而银行作为商业机构对贷款的审批时间非本案当事人所能确定和左右。另外被告也未能提供证据证实双方就剩余房款给付时间及如违反该约定即不再履行涉诉合同进行了约定。因此一审法院认定原告并未违反约定。至于被告认为其因未能及时收到原告剩余房款给己方造成了实际损失，因其提供的证据并不能证实该损失的存在，亦不能证实该损失与原告给付剩余房款的时间存在直接因果关系，因此一审法院对其抗辩主张不予采信。至于被告庭后向一审法院提交的要求原告赔偿损失的请求，因其已经超出法律规定的反诉的期间，一审法院不予合并审理，被告可另诉。对于房屋坐落位置、房屋面积及所在层数等，因双方签订的中介合同、备案合同及一审法院调取的不动产登记簿查询证明记载房屋坐落均一致，备案合同对房屋面积及所在层数的记载应为不动产登记部门在打印该合同时的笔误，因此一审法院认定涉诉房屋基本情况以不动产登记簿查询证明记载为准。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百三十二条之规定，判决如下：一、原告李继旺、李玉书与被告张春香关于宝坻区XXXX住宅楼X-X-XXX房屋签订的《天津市房产买卖协议》继续履行；二、被告张春香于判决生效后十日内协助原告李继旺、李玉书办理宝坻区XXXX住宅楼X-X-XXX房屋产权变更登记手续；三、原告李继旺、李玉书于判决生效后十日内给付被告张春香购房款660000元（其中资金监管200000元，一审法院暂存460000元）；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8200元，减半收取计4100元，由被告张春香负担，于判决生效后十日内交纳。二审中，当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实与一审法院查明的案件事实一致，本院予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《房屋买卖居间合同》以及《天津市房产买卖协议》，均系双方当事人的真实意思表示，应为真实有效，双方均应依约履行。被上诉人依约交付首付款，并办理了银行贷款，履行了合同约定的义务。上诉人未配合被上诉人办理过户手续，应承担违约责任。关于上诉人主张的诉争房屋标的不存在的问题，经本院核实，根据双方所签订的《房屋买卖居间合同》以及《天津市房产买卖协议》以及不动产登记簿的记载，诉争房屋的坐落均一致，能够确定本案买卖合同的标的物为天津市宝坻区XXXX住宅楼X-X-XXX房屋。对上诉人的该项主张，本院不予支持。关于上诉人主张的被上诉人银行贷款未被审批通过以及给付房款的时间违反双方约定的问题，经本院核实，被上诉人已在银行办理了贷款手续，后上诉人未取得剩余房款系因未配合被上诉人办理过户手续，合同未继续履行，银行无法将贷款发放。在此情况下，被上诉人将剩余房款交付至一审法院，未违反合同约定。上诉人的上述主张，本院亦不予支持。综合本案情况以及一审房屋中介的证人证言，能够认定上诉人在合同履行中不存在根本违约，不能实现合同目的的情形，本案合同履行中断的原因在于上诉人未能配合办理过户手续，现被上诉人要求上诉人以继续履行方式承担违约责任，应予准许。综上所述，张春香的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人张春香负担。本判决为终审判决。审 判 长 刘宝莉代理审判员 张 宇代理审判员 张 莹二〇一七年四月十四日书 记 员 王 孟附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 来自：