（2017）鲁02民终275号
裁判日期: 2017-04-14
公开日期: 2017-07-19
案件名称
李述岩、刘晨房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省青岛市中级人民法院
所属地区
山东省青岛市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
李述岩,刘晨,孙春燕
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)鲁02民终275号上诉人（原审被告）：李述岩。被上诉人（原审原告）：刘晨。委托诉讼代理人：孙树香。委托诉讼代理人：刘兴志。原审被告：孙春燕。上诉人李述岩与被上诉人刘晨、原审被告孙春燕房屋买卖合同纠纷一案，不服青岛市市北区人民法院（2016）鲁0203民初6688号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月3日受理后，经过阅卷审查，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条之规定，决定对本案不开庭审理，并于2017年2月21日组织当事人进行了证据和事实核对。上诉人李述岩，被上诉人刘晨的委托诉讼代理人孙树香、刘兴志，原审被告孙春燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李述岩上诉请求：1、撤销原审判决第二项中返还购房定金70000元及购房款10410元部分，并予以改判；2、撤销原审判决第三项，并予以改判；3、诉讼费由刘晨承担。其上诉的主要理由是：一、一审法院对事实认定不清，因刘晨原因导致房屋买卖合同不能履行，定金及补偿款应不予返还。刘晨对合同不能继续履行存在重大过错，李述岩不应返还其定金。合同签订后，李述岩积极配合刘晨过户，并依照合同约定解除租赁关系。李述岩出售房屋的原因是为了解决资金问题，而刘晨因个人原因不能办理银行贷款，给李述岩造成租金损失和资金使用损失。李述岩只得与刘晨解除合同，提高房屋价格。房屋没有过户的原因并不是李述岩涨价，而是因为刘晨超过了四个月的合同履行期，因刘晨的违约行为延误了李述岩对资金的使用及租金收益，也影响了房屋的继续出售；二、刘晨支付李述岩补偿款10410元，非购房款，不应返还。2016年6月12日因刘晨仍无法办理贷款手续，李述岩提出合理赔偿。6月13日，刘晨转帐25000元，其中20000元为房款，李述岩对此出具了收条，剩余5000元即为补偿金。2016年7月4日，在中介见证下，双方约定因刘晨原因导致仍无法办理贷款，当月房贷5410元由刘晨承担。一审法院没有查明上述事实，而将补偿款当作购房款；三、李述岩不应当给付刘晨1500元，该笔费用与本案无关，对该款项李述岩不知情；四、一审法院适用法律错误，本案应适用定金罚则，定金不予返还。被上诉人刘晨辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉，维持原判。原审被告孙春燕陈述称，同意李述岩的上诉意见。刘晨向一审法院起诉请求：1、解除刘晨、李述岩签订的青岛市市北区绍兴路x号x户的房屋买卖合同；2、李述岩、孙春燕返还给刘晨购房款530410元，定金70000元，合计600410元；3、判决李述岩、孙春燕赔偿刘晨损失1500元；4、诉讼费由李述岩、孙春燕承担。一审法院认定事实：青岛市市北区绍兴路x号x户房屋（权证字号：青房地权市字第××号）系登记在李述岩名下单独所有的私有房屋（以下简称涉案房屋），建筑面积78.37平方米。2016年3月13日刘晨与李述岩通过中介方存房经纪公司签订《买卖定金协议书》，约定刘晨拟以1100000元购买涉案房屋，定金70000元；同日，双方签订《青岛市存量房屋买卖合同》，在合同中，双方明确，涉案房屋已设定抵押，李述岩于2016年6月15日前办理抵押注销手续；对付款方式、付款时间双方约定，刘晨选择商业贷款方式申办贷款，拟贷款金额为500000元，双方一致同意，刘晨分两次支付除定金与拟贷款金额外的所有成交总价款，第一次于李述岩解抵押当天（2016年6月14日前）支付520000元，资金通过自行交接方式划转，第二次于2016年7月1日之前支付10000元，自行交接；关于贷款的约定：刘晨向【居间机构指定的银行】/【公积金管理中心】（此项未勾画）申办抵押贷款，拟贷款金额为500000元，刘晨因自身原因未获得银行或公积金管理中心批准的，双方同意按照第2种方式解决：（2）刘晨继续申请其他银行贷款，至贷款批准，其间已发生的及要产生的各项费用由刘晨自行负担；在权属转移登记条款中，双方约定自本合同签订之日起4个月内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。当日，刘晨向李述岩支付定金70000元；2016年6月14日向孙春燕账户汇款25000元；同年7月1日向李述岩账户汇款200000元，李述岩出具收条；7月4日向被告孙春燕账户汇款300000元，孙春燕出具收条；2016年7月15日向李述岩账户汇款5410元，共向李述岩付款600410元。由于房屋设定抵押，2016年7月15日刘晨与李述岩一同前往中国建设银行股份有限公司青岛分行办理抵押撤销登记，因解押资金不足未成（根据庭审中李述岩陈述，尚余80万元左右贷款未还清），刘晨与李述岩协商到青岛凯盛经略投资咨询有限公司（以下简称凯盛公司）借款，以过桥资金解押，刘晨向凯盛公司支付意向金1500元。2016年7月18日晚上孙春燕以微信方式通知中介方，即证人修某某，房屋出售价格由1100000元调整为1160000元，证人修某某随即通知刘晨，刘晨不同意涨价。2016年7月28日，刘晨向法院起诉，要求解除房屋买卖合同，返还购房款600410元并赔偿损失1500元。诉讼过程中，双方均同意合同解除，但李述岩、孙春燕认为刘晨违约，不同意返还定金，也不同意先行向刘晨返还除有争议的定金70000元之外的款项，也未提出反诉。一审法院认为：刘晨与李述岩之间签订的房屋买卖合同合法有效，双方均应遵照履行。刘晨起诉要求解除合同，李述岩同意解除，双方无意继续履行，法院对此予以照准。合同履行过程中，双方在合同中约定了刘晨的首付款520000元应当于2016年6月14日交付，而刘晨仅支付了25000元，李述岩并未以刘晨违约为由终止合同履行，7月1日和7月4日刘晨交付500000元，李述岩和孙春燕分别出具收条，李述岩在收条中还注明了“房主本人保证受到全额首付后，双方过户前撤销此房抵押”字样，说明李述岩对于刘晨延迟支付首付款这一事实是接受的，应视为双方对首付款支付时间的条款约定在合同履行过程中协议进行了变更，因此，刘晨没有严格按照合同约定时间支付全额首付款，李述岩已经接受，该行为并未导致合同不能履行，而且在李述岩收到全额首付款之后，双方又一同前往银行办理解押手续，根据李述岩当庭陈述，解押需要80余万元，因解押款不够，未能解除抵押，但双方同意继续交易，刘晨并为此向凯盛公司交纳“意向金”，替李述岩办理“过桥”资金用于解押，此时刘晨仍有继续履行合同的意愿，然而，孙春燕却在三天后代表李述岩发出房屋涨价信息，刘晨不同意，双方交易失败。另外，李述岩认为刘晨根本无法办理贷款，也是导致合同不能履行的原因，对此法院不予采纳，双方在合同中约定：“刘晨因自身原因未获得银行或公积金管理中心批准的，双方同意刘晨继续申请其他银行贷款，至贷款批准，其间已发生的及要产生的各项费用由刘晨自行负担”，由此可以看出，即便刘晨此时因其自身原因无法办理贷款，也不能导致交易终止，刘晨可以以继续申请其他银行贷款的方式完成交易。由上述交易过程可以看出，最终导致交易不能完成，是李述岩单方提高交易价格所造成，并非由于刘晨的违约行为，因此李述岩主张适用定金法则，刘晨交付的定金不予返还，法院不予支持。刘晨总共向李述岩交付款项600410元，李述岩认为除定金70000元和首付款520000元外，其余的5000元和5410元系刘晨向其支付的阶段性违约金，但被告李述岩并未提交该款项性质即为双方合意之违约金的证据，该款作为刘晨交付的购房款，合同解除后应予以返还。刘晨向凯盛公司交纳的1500元“意向金”，是替李述岩办理“过桥”资金用于解押，由于李述岩的原因导致合同不能履行，该费用应由李述岩承担。房屋所有权登记在李述岩名下，尽管有一部分购房款入进孙春燕账户，但整个交易过程中，孙春燕仅为代理人，法律后果应由交易相对人李述岩承担，因此对于刘晨要求孙春燕共同承担责任的主张，法院不予支持。为此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条之规定，判决：一、刘晨与李述岩于2016年3月13日签订的青岛市市北区绍兴路x号x户房屋的《青岛市存量房屋买卖合同》予以解除。二、李述岩返还刘晨购房定金70000元、购房预付款530410元。三、李述岩给付刘晨1500元。上述二、三项于判决生效之日起10日内履行，如果李述岩未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。四、驳回刘晨对孙春燕的诉讼请求。案件受理费人民币9819元、诉讼保全费人民币3520元，由李述岩负担。刘晨已预缴，李述岩于判决生效之日起10日内给付刘晨。本院二审查明的事实与原审查明的事实一致。本院认为，本案双方争议的焦点为：1、刘晨交付的70000元定金李述岩是否应当返还；2、除李述岩认可的定金70000元和首付款520000元外，其余的5000元和5410元的性质；3、刘晨交纳的1500元“意向金”李述岩应否予以赔偿。对于第一个诉争焦点，本院认为，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十五条规定：“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金”。在本案中，2016年3月13日刘晨与李述岩签订的《买卖定金协议书》中第三条约定：“1、乙方应于本协议签署时向甲方支付购房定金共计人民币（大写）柒万圆整，甲方收取定金时应向乙方出具收据。2、甲乙双方应在本协议约定的期限内签署房屋买卖合同。如甲方违约，甲方应向乙方双倍返还定金；如乙方违约，则甲方已收取的定金不予退还”。由此约定结合上述规定，可以看出，该70000元定金的性质为立约定金。刘晨与李述岩在签订《买卖定金协议书》当日即就涉案房屋签订了《青岛市存量房屋买卖合同》，刘晨并未违反定金条款。因此，在双方合同解除的情况下，原审判令李述岩将该70000元定金返还刘晨，并无不当。李述岩主张适用定金罚则，于法无据，本院不予支持。对于第二个诉争焦点，本院认为，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”。在本案中，李述岩主张在其收到600410元中，除定金70000元和首付款520000元外，其余的5000元和5410元分别是因刘晨违约而自愿向其支付的补偿款和代为偿付的房贷，而不是购房款。刘晨对此不予认可。依照上述规定，李述岩应对其主张负有举证责任，但李述岩未能对此提交证据予以证明，故，应由其承担举证不能的法律后果。原审据此认定该10410元系购房款并判令李述岩予以返还，并无不当。关于第三个诉争焦点，本院认为，根据双方合同约定，为涉案房屋解除抵押，本应是李述岩的合同义务。但李述岩在收到首付款后，仍以资金不足为由未办理解押手续。根据证人证言及李述岩的自述，刘晨所支付的1500元“意向金”，即是替李述岩办理“过桥”资金用于解押而产生的费用。后因李述岩单方提高房屋交易价格，导致交易无法继续，进而双方合同解除，由此给刘晨造成损失。李述岩对合同的解除存在过错，其对于该1500元负有赔偿责任。原审据此判令李述岩向刘晨支付该笔费用，并无不当。综上，上诉人李述岩的上诉理由不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1848元，由上诉人李述岩负担。本判决为终审判决。审 判 长 马 喆审 判 员 杨保国代理审判员 龙 骞二〇一七年四月十四日书 记 员 魏 威书 记 员 王庆光 搜索“”