（2017）浙05民终215号
裁判日期: 2017-04-14
公开日期: 2017-06-27
案件名称
德清中大莫干山生态园开发建设有限公司、杨海斌商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省湖州市中级人民法院
所属地区
浙江省湖州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
德清中大莫干山生态园开发建设有限公司,杨海斌
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
浙江省湖州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）浙05民终215号上诉人（原审被告）：德清中大莫干山生态园开发建设有限公司，住所地浙江省德清县武康镇春晖街，统一社会信用代码330500400006190。法定代表人：徐有忠，该公司董事长。委托代理人：徐永平，浙江汉本律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杨海斌，男，1985年9月25日出生，汉族，住浙江省德清县。委托代理人：施思，浙江天阁律师事务所律师。上诉人德清中大莫干山生态园开发建设有限公司（以下简称中大公司）因与被上诉人杨海斌商品房销售合同纠纷一案，不服浙江省德清县人民法院(2016)浙0521民初2439号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月18日立案后，依法组成合议庭，于2017年3月6日公开开庭进行了审理。上诉人中大公司的委托代理人徐永平，被上诉人杨海斌的委托代理人施思到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中大公司上诉请求：一、撤销原审判决，依法改判驳回杨海斌的全部诉讼请求；二、由杨海斌承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审判决中大公司承担期限赔偿责任没有依据。1.一审认为“根据权利义务对等原则，中大公司向杨海斌降低一定数额的购房款，杨海斌对中大公司交房时间给予一定的宽限，而非无限期延长”，违反当事人意思自治原则，超越了法官自由裁量权限。中大公司与杨海斌签订《商品房买卖合同补充协议（二）》时，双方应已经预料到因施工方原因中大公司无法按照合同约定的时间向杨海斌交付房屋，且无法预测准确的可交房时间，故中大公司才会愿意让价38万元，以此换取杨海斌放弃主张逾期交房违约责任的权利。一审判决由中大公司承担逾期交房的违约责任不当。2.一审以杨海斌的单方诉讼主张作为中大公司承担逾期责任的时间起点没有合同依据。3.一审根据双方签订的《商品房买卖合同》的条款来确定房屋交付及办证时间的期限责任没有合同依据。相关权利义务应根据变更合同《商品房买卖合同补充协议（二）》确定。4.杨海斌的诉请及一审判决事实上解除了《商品房买卖合同补充协议（二）》，没有法律依据，该协议没有法定解除及约定解除的事由产生。二、一审认定自2016年8月16日起计算中大公司逾期交付权属证书违约金错误。双方签订的《商品房买卖合同》第九条约定房屋交付时间为2014年12月31日前，第十六条约定权属证书交付时间为2015年6月30日前，两者相隔六个月。按照惯常的实务操作流程，商品房从交房到办理好权属证书，一般需要一段时间。一审判决的逾期交付权属证书违约金起算日与逾期交房违约金的起算日相同违反交房在先、办证在后的基本常识。中大公司与杨海斌签订《商品房买卖合同补充协议（二）》，约定杨海斌放弃追究中大公司逾期交房的责任，应包含办证的自然顺延。杨海斌辩称，一、根据权利义务对等原则，杨海斌已对中大公司的交付时间给予一定的宽限，但杨海斌不可能容忍中大公司无限期迟延交房，中大公司应承担逾期交房的违约责任。二、根据《商品房买卖合同》的约定，交付权属证书时间为2015年6月30日前，并非交房后六个月，杨海斌并未免除中大公司逾期交付权属证书的违约责任。杨海斌放弃追究中大公司在合理期限内延期交房的责任不包含办证的自然顺延。中大公司至今未交付权属证书，已逾期400多天，中大公司应根据《商品房买卖合同》的约定承担逾期交付权属证书的违约责任。一审判决合理合法，请求驳回上诉。杨海斌向一审法院起诉请求：1.中大公司立即向杨海斌交付悦舍5幢房屋及其土地、房屋权属证书；2.中大公司承担逾期交付房屋违约金566400元（计算方式：590万元×320天自2015年7月1日起暂计至2016年5月16日×每日万分之三）；3.中大公司承担逾期交付房屋权属证书违约金188800元（计算方式：590万元×320天自2015年7月1日起暂计至2016年5月16日×每日万分之一）。一审法院认定事实：2014年5月12日,中大公司、杨海斌签订《商品房买卖合同》，约定杨海斌向中大公司购买位于德清县××省道北侧的悦舍5幢房屋，房屋价款为628万元。合同约定中大公司应在2014年12月31日前将符合条件的商品房交付给杨海斌使用，于2015年6月30日前将土地、房屋权属证书交付给杨海斌。合同对付款方式及期限、逾期交房的违约责任、产权登记等作了具体约定。合同签订后，双方签订《商品房买卖合同补充协议（一）》，对付款方式及付款期限进行了调整。2014年12月，双方签订《商品房买卖合同补充协议（二）》，约定中大公司有条件地将购房款降为590万元，且对付款期限再次作了调整。《商品房买卖合同补充协议（二）》第五条约定，甲方（杨海斌）按本补充协议约定全面履行付款义务的，则乙方（中大公司）不得再追究甲方延期付款违约责任；同时，甲方将自动放弃对乙方的房屋交付延期（如有）及房屋质量瑕疵（重大质量问题除外）的责任。2014年5月12日，杨海斌支付给中大公司购房款200万元，2014年12月15日，杨海斌支付给中大公司购房款14万元，2015年1月4日，杨海斌贷款376万元支付给中大公司。中大公司至今尚未向杨海斌交付房屋，也未办理土地、房屋权属证书。一审法院认为，商品房买卖合同及补充协议系双方当事人的真实意思表示，双方应按约定履行义务。本案争议焦点为中大公司是否需要承担延期交付房屋及产权证书的违约责任。中大公司辩称补充协议（二）中其降低购房款的对等条件是杨海斌同意放弃追究其交付延期的责任，对此杨海斌称该协议仅仅表示其放弃追究中大公司在合理期限内延期交房的责任，而非无限期的延期交房，一审法院认为根据权利义务对等原则，中大公司向杨海斌降低一定数额的购房款，杨海斌对中大公司交房时间给予一定的宽限，而非无限期延长，双方签订的《商品房买卖合同》约定交房时间为2014年12月31日前，办理土地、房屋权属证书时间为2015年6月30日前，杨海斌于2016年6月15日起诉请求中大公司向其交付房屋及土地、房屋权属证书，其宽限时间已属合理,中大公司于2016年8月1日收到杨海斌起诉状，酌情给予十五天的履行期限，即至2016年8月16日中大公司应向杨海斌交付房屋及土地、房屋权属证书,中大公司至今未交付，应向杨海斌承担相应的违约责任。根据双方签订的《商品房买卖合同》约定，出卖人逾期交房的，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，故中大公司应向杨海斌支付逾期交付房屋违约金162840元（自2016年8月17日暂计至2016年11月17日，2016年11月18日至实际交付房屋之日止的违约金按购房款5900000元为基数，每日万分之三计算）。根据《商品房买卖合同》约定，出卖人逾期交付权属证书的，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金，故中大公司应向杨海斌支付逾期交付土地、房屋权属证书违约金54280元（自2016年8月17日暂计至2016年11月17日，2016年11月18日至实际交付土地、房屋权属证书之日止的违约金按购房款5900000元为基数，每日万分之一计算）。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、中大公司于判决生效之日起二十日内向杨海斌交付悦舍5幢房屋及土地、房屋权属证书；二、中大公司支付杨海斌逾期交付房屋违约金162840元（自2016年8月17日暂计至2016年11月17日，2016年11月18日至实际交付房屋之日止的违约金按购房款5900000元为基数，每日万分之三计算），于判决生效之日起二十日内履行；三、中大公司支付杨海斌逾期交付土地、房屋权属证书违约金54280元（自2016年8月17日暂计至2016年11月17日，2016年11月18日至实际交付土地、房屋权属证书之日止的违约金按购房款5900000元为基数，每日万分之一计算），于判决生效之日起二十日内履行；四、驳回杨海斌其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取人民币5676元，由杨海斌负担4044元，由中大公司负担1632元。二审中，中大公司向本院提交如下证据：1.交付使用再次通知书一份，以证明中大公司于2016年12月25日再次致函杨海斌要求其接受涉案房屋的事实。2.回复函一份，以证明杨海斌接到中大公司督促其接收涉案房屋的通知后，表示不接收的事实。杨海斌质证认为，对证据1的真实性、合法性、关联性均有异议，“再次”说明不是第一次发送通知书，但杨海斌之前从未收到过通知书。对证据2的真实性没有异议，但对证明目的有异议，该证据可以证明涉案房屋直至2016月12月23日仍存在严重质量问题，因此中大公司要求杨海斌办理交房不合理。杨海斌向本院提交如下证据：1.回复函一份，同中大公司证据2，以证明杨海斌在2016年12月23日前从未收到过中大公司通知交房的任何函件；涉案房屋直至2016月12月23日仍存在严重质量问题，没有达到合同约定的交付条件。2.照片一组，以证明中大公司已收到上述回复函；涉案房屋存在严重质量问题。中大公司质证认为，对证据1的真实性、关联性没有异议，但对证明目的有异议，中大公司在本案诉讼前曾与杨海斌交涉过交房事宜，因存在分歧，故没有完成交房行为。该证据可以证明杨海斌拒绝收房的事实。对证据2的真实性、合法性、关联性均有异议，杨海斌没有详细阐明照片取得的时间和环境。本院经审查，中大公司与杨海斌提交的证据，均与涉案房屋是否存在质量问题，涉案房屋是否于2016年12月23日交付相关，但房屋质量问题本案并未涉及，至于涉案房屋是否于2016年12月23日交付，系本案违约金的结算问题，与本案所争议的事项并无关联，且2016年12月23日在一审判决之后，该争议已超出一审审理范围，故二审中大公司与杨海斌提交的证据与本案不具有关联性，对上述证据的效力，本院不予认定。本院二审查明的事实与一审查明的一致。对一审法院查明的事实，本院予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为：一、中大公司是否应承担逾期交付房屋及权属证书的违约责任；二、一审对违约金起算点的认定是否正确。关于争议焦点一，中大公司上诉主张，其与杨海斌签订《商品房买卖合同补充协议（二）》，对原合同进行变更，中大公司减少房屋价款38万元，杨海斌则放弃主张逾期交房违约责任的权利，故中大公司不应承担违约责任。本院认为，双方当事人在签订《商品房买卖合同补充协议（二）》时，对房屋交付迟延已有所预期，杨海斌通过获得房屋价款减少的利益，放弃向中大公司主张合理期限内迟延交房违约责任，系双方当事人在签订该合同时的真实意思表示。双方原约定中大公司于2014年12月31日前交房，但直至一审判决时，中大公司仍未交房，可见房屋逾期交付的期间已经大大超出了双方签订《商品房买卖合同补充协议（二）》时的预期，杨海斌所获的减价利益已远不足以弥补其因逾期交房所带来的损失。因此，一审根据权利义务对等原则和公平原则，给予中大公司一段时间的合理期限，并判决中大公司向杨海斌承担合理期限以外的逾期交房违约责任并无不当。《商品房买卖合同补充协议（二）》并未约定杨海斌放弃主张逾期交付权属证书的权利，故中大公司应承担逾期交付权属证书的违约责任。对中大公司的相关上诉意见，本院不予支持。关于争议焦点二，一审以中大公司收到杨海斌起诉状之日起15日后作为违约责任的起算点，已给予了中大公司合理的宽限期和履行期，该起算点尚属合理，本院予以维持。至于中大公司上诉提出的逾期交付权属证书违约金的起算点应晚于逾期交房违约金的起算点的主张，本院认为，《商品房买卖合同》约定了交付房屋和交付权属证书的具体时间，现交付时间均已超过；《商品房买卖合同补充协议（二）》并未约定杨海斌放弃主张逾期交付权属证书违约责任的权利，一审已考虑本案实际情况给予中大公司逾期交付权属证书一定的宽限期，故一审判决逾期交付房屋和权属证书违约金的起算点为同时未有明显失当，本院不再予以调整。综上，中大公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11352元，由上诉人德清中大莫干山生态园开发建设有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 徐 晶代理审判员 周辰晨代理审判员 张美琴二〇一七年四月十四日书 记 员 沈文婷 微信公众号“”