（2016）豫03民终5641号
裁判日期: 2017-04-14
公开日期: 2017-07-04
案件名称
化程毅、偃师亚新房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
河南省洛阳市中级人民法院
所属地区
河南省洛阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
化程毅,偃师亚新房地产开发有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）豫03民终5641号上诉人（原审原告）:化程毅，男，1990年3月28日生，汉族，农民，住偃师市。委托代理人:郭金波，河南中冶律师事务所律师。特别授权。委托代理人:孙振，河南中冶律师事务所实习律师。一般代理。被上诉人（原审被告）:偃师亚新房地产开发有限公司。住所地：偃师市城关镇槐新南路与伊洛路交汇处（橄榄城小区**号楼*楼）。统一社会信用代码：914103816948725077.法定代表人:李小辉，该公司董事长。委托代理人:刘文社、江洋，该公司员工。特别授权。上诉人化程毅因与被上诉人偃师亚新房地产开发有限公司（以下简称亚新公司）商品房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省偃师市人民法院（2016）豫0381民初1652号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人化程毅及委托诉讼代理人郭金波、孙振、被上诉人亚新公司委托诉讼代理人刘文社、江洋到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原审法院经审理查明：原告化程毅2014年1月在被告处看房认购，后付清了全部房款。2015年11月20日，原告与被告签订《商品房预售合同》（以下简称“合同”，合同编号：YS0001969），合同显示，原告从被告处购买偃师市古运河风情街北，槐新路西橄榄城第11幢1单元701号商品房（房屋代码为76444）一套，该房单价为每平方米4580元，总金额659383元，付款方式为一次性付清全额房款。该合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金”。另该合同包含五个附件，附件四合同补充该协议第十二条约定：“买受人若委托出卖人办理房产证相关手续，应在房屋交接后15日内提供书面委托书和全部办理房产证所需材料，逾期则由买受人自行办理，出卖人不再办理。致使房产证逾期办理的，本合同第15条的违约责任出卖人不再承担。”2015年12月20日，被告向原告交房，原告向被告缴纳60元房产证登记费，被告给原告出具收据。交房后原告在装修房屋过程中，得知其购买价格比多位邻居购买价格要多十余万元，故要求被告退差价，协商未果而诉至法院。另至原告起诉之日，房产证亦未办理。上述事实有原告提交的商品房合同、调查笔录、收据，被告提交的公司系统定价流程、商品房预售资料、认购书、买卖合同签约确认单、客户请求和授权委托书、公司内部流程表、通知回单及庭审笔录等在卷资证。原审法院认为：原、被告之间签订的《商品房预售合同》是双方的真实意思表示，合法有效，且双方均已实际履行。商品房作为一种特殊的商品，属于市场调节管理的范围，其最终销售价格由业主与房地产商双方协商确定。商品房销售过程中，其购买时间、房屋楼层、坐向等因素均会影响最终的价格。本案中原告在双方已签订合同并实际履行的基础上，主张合同价款显失公平要求被告返还购房款，属于对合同价格条款的变更，但其仅提交了购房合同和原告律师自己出具的调查笔录一份，并不能够证明双方的购房合同存在可变更的法定事由，且并未与被告协商一致，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。因此，本案中原告应承担举证不能的法律后果，该院对其第一项诉求不予支持。另原告依据合同第十五条要求被告支付迟延办理房产证的违约金，但原告提交的收据仅证明其缴纳了60元房产证登记费，不能证明其向被告提供了书面委托书和全部办理房产证所需材料，因此被告按照附件四合同补充该协议第十二条的约定可以无需承担合同第十五条的违约责任，因此该院对原告该项违约金主张不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十四条、第七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回原告化程毅的诉讼请求。本案受理费2765元，由原告化程毅承担。化程毅不服原审判决上诉称：一审判决认定事实不清，适用法律不当，举证责任分配不当，所作判决不公，请求二审法院予以改判。2015年11月20日，其与亚新公司签订《商品房预售合同》（以下简称“合同”），合同约定，其从亚新公司处购买偃师市古运河风情街北，槐新路西橄榄城第11幢1单元701号商品房（房屋代码为76444）一套，该商品房单价为（人民币）每平方米4580元，总金额（人民币）陆拾伍万玖仟叁佰捌拾叁元整（小写：659383元），付款方式为一次性付清全额房款。合同签订后，其按合同约定一次性付清全额房款，亚新公司按合同约定向其交房。亚新公司交付房屋后，其即对房屋进行装修，在装修过程中，其及家人向邻居们参考装修规格，无意中问及购买房屋的价格，发现其购买的房屋比邻居们同一时间段购买的同一楼层同一户型的房屋总价高12万余元，其立即问了本楼层的所有邻居，发现所有邻居在同时间段购买的房屋均比自己的便宜12万余元，甚至按揭贷款的房屋总价比自己一次性购买房屋的总价还低。其发现此情况后，立即找亚新公司进行协商，要求退回相应的差价，然亚新公司均以各种理由进行推脱，迟迟不肯为其解决此事。另合同第十五条规定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金”。亚新公司在12月向其交付房屋，现已过半年，其仍不能办理房地产权属证书，故亚新公司应按合同约定向其支付违约金。亚新公司利用自身优势地位，在其缺乏经验的情况下，向其出售明显高于邻居同一楼栋、同一户型的价格的房屋，与其订立了明显不利于其的合同，严重违反了公平原则，损害了其合法权益。其诉讼请求正当，依法应予支持，原审判决不当，应予改判。亚新公司答辩称：一、本案不存在合同变更的事实与理由，请求依法驳回化程毅诉讼请求。亚新公司与化程毅签订的《商品房预售合同》是双方真实意思表示，合法有效，应受法律保护。本案不存在合同变更的事实与理由，化程毅的诉讼请求依法应予驳回。化程毅要求其公司退还12万元购房款属于滥用诉权，依法应予驳回。二、化程毅的第二项诉讼请求与本案并非同一法律关系，也应予以驳回。本案属于合同变更之诉，但化程毅的第二项诉讼请求属于违约责任之诉，与本案并非同一法律关系。三、化程毅的第二项诉讼请求条件尚未成就。综上，化程毅的诉讼请求没有依据，不能成立，原审判决正确，依法应予维持。本院二审经审理查明：原审所认定的基本事实无误，本院予以确认。本院认为：化程毅与亚新公司签订的《商品房预售合同》是双方之间真实意思之表示，该合同不损害国家和其他人合法权益，符合法律规定，属合法有效合同，合法有效合同对双方之间均具有法律约束力，从庭审查明的事实看，双方合同已实际履行，化程毅之所以提起本案诉讼，主要是其得知与其购买时间相近的其他购房户，所享受的购房价格优惠较大，心里不平衡所至；众所周知，商品房作为一种价值较大的特殊商品，购房户在购买时，往往会反复比较，慎重选择，特别是房屋的价格，最终是由购房户与房地产商双方协商后确定的，总体上讲，双方之间磋商的行为属于市场调节管理的范畴，商品房销售过程中，因购买时间、房屋楼层、坐向等因素均会影响最终的价格。化程毅在双方自愿签订购房合同且已实际履行后，以合同价款显失公平为由要求亚新公司返还购房款，属于对合同价格条款的变更，理由不足；根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。因此，本案中化程毅应承担举证不能的法律后果。化程毅依据合同第十五条要求亚新公司支付迟延办理房产证的违约金，但化程毅提交的收据仅证明其缴纳了60元房产证登记费，不能证明其向亚新公司提供了书面委托书和全部办理房产证所需材料，亚新公司按照附件四合同补充该协议第十二条的约定可以无需承担合同第十五条的违约责任，化程毅该违约金诉求也不能成立。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，据情所作判决并无不妥，依法应予维持，化程毅的上诉请求及理由，没有有力证据支持，不能成立，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费2766元，由上诉人化程毅承担。本判决为终审判决。审判长 李太山审判员 邢玉玲审判员 董 鹏二〇一七年四月十四日书记员 麻琳娜 百度搜索“”