（2016）鲁0281民初7917号
裁判日期: 2017-04-14
公开日期: 2017-05-31
案件名称
谭志远与青岛恒翔置业有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
胶州市人民法院
所属地区
胶州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
谭志远,青岛恒翔置业有限公司,中国工商银行股份有限公司胶州支行
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第九十七条，第一百零七条，第一百一十三条第一款，第一百一十四条第一款，第二百七十九条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第二十四条，第二十五条第一款
全文
山东省胶州市人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁0281民初7917号原告：谭志远，男，汉族，住胶州市。委托代理人：刘洪海，山东昶德律师事务所律师。委托代理人：孟娟，山东昶德律师事务所实习律师。被告：青岛恒翔置业有限公司，住所地胶州市。法定代表人：谢洪涛，董事长。委托代理人：邱永刚，山东康元律师事务所律师。委托代理人：刘丽，山东康元律师事务所实习律师。第三人：中国工商银行股份有限公司胶州支行，住所地胶州市。负责人：栾经光，行长。委托代理人：王德聪，男，汉族，住胶州市，公司员工。原告谭志远与被告青岛恒翔置业有限公司、第三人中国工商银行股份有限公司胶州支行商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告谭志远的委托诉讼代理人刘洪海、孟娟、被告青岛恒翔置业有限公司的委托诉讼代理人邱永刚、刘丽、第三人中国工商银行股份有限公司胶州支行的委托代理人王德聪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判决解除原、被告于2014年3月7日签订的关于购买位于胶州市香港东路588号恒翔·金水苑小区24号楼1单元4层402户房屋的《青岛市商品房预售合同》，2、判决被告立即退还原告已付购房款443558元，并按照中国人民银行规定的同期同类贷款利率支付原告自2014年3月11日起至判决生效之日止的利息60000元，3、判决被告赔偿原告维修基金损失12251元，4、判决被告支付原告逾期交房违约金18275元，5、判决被告承担诉讼费用。事实与理由：2014年3月7日，原、被告签订了关于购买位于胶州市香港东路588号恒翔·金水苑小区24号楼1单元4层402户房屋的《青岛市商品房预售合同》，购房总价款443558元，其中包括首付款133558元、银行贷款310000元，商品房预售合同约定，被告应于2015年6月30日前将该房屋交付给原告，逾期交付房屋应当向原告支付违约金，逾期交付房屋超过180天的，原告有权单方面解除合同，第三人系按揭贷提供方，原告已经按照约定付清了全部购房款，被告出售给原告的房屋一直未经验收合格，被告一直未向原告交付经过验收合格的房屋，故原告依法起诉，请求判如所请。被告辩称，原告与被告签订了购房合同，被告收到了原告的交付的首付款133558元、贷款310000元，被告因不可抗力原因未交付原告房屋。第三人辩称，在法院判令解除原、被告购房协议的前提下，判令原、被告将退还的购房款优先偿还原告在第三人处办理的按揭贷款剩余本金294763.91元及利息，偿清按揭贷款本息后，第三人配合原、被告双方撤销抵押手续。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交的证据和被告、第三人的质证意见：证据一、青岛市商品房预售合同、预售商品房预告登记证。证明2014年3月7日，原告与被告签订了一份关于购买位于胶州市香港东路588号恒翔·金水苑小区24号楼1单元4层402户房屋的《青岛市商品房预售合同》，2014年3月31日，上述房屋在胶州市房产管理局进行了预告登记（证号：胶房地预市字第201422785号）。证据二、青岛市房地产业预收收款专用收据。证明被告收到原告交付的上述房屋的购房首付款133558元并向原告出具收据。证据三、个人购房借款/担保合同、中国工商银行抵（质）押品凭证。证明2014年3月28日，原告与第三人签订了个人购房借款/担保合同一份，原告以住房抵押贷款方式向胶州工行贷款人民币310000元，用于付清原告购买的位于胶州市香港东路588号恒翔·金水苑小区24号楼1单元4层402户房屋的购房款，中国工商银行股份有限公司胶州支行于2014年3月31日向原告出具了抵押凭证。证据四、房屋专项维修资金交款通知（房屋购买人专用）、山东省住宅专项维修资金专用票据。证明原告按照通知的要求于2014年3月18日交付了其购买的位于胶州市香港东路588号恒翔·金水苑小区24号楼1单元4层402户房屋的维修资金12251元。证据五、解除合同通知书、EMS快递回执单、快递物流信息查询打印单。证明根据原、被告签订的《青岛市商品房预售合同》中第十一条和第十二条的约定，被告逾期交房超过180天时原告有权单方解除合同。原告于2016年8月13日通过EMS向被告邮寄了解除原、被告双方于2014年3月7日签订的《青岛市商品房预售合同》的解除合同通知书一份，被告于2016年8月15签收。证据六、银行贷款还款明细。证明原告自2014年4月5日起每月均按时偿还胶州工行银行贷款，截止到2016年10月19日，还本付息共计60092.9元。被告质证称对证据一真实性没有异议，对证明内容有异议，房屋维修基金不是被告收取的，不应由被告返还，对违约金有异议，违约金的支付是以原告接受房屋为前提，现原告请求解除合同，不适用该条款，违约金和解除合同不能同时适用。对证据二没有异议，收到了原告的交付的首付款133558元。对证据三没有异议。证据四与被告无关。证据五被告没有收到。对证据六不予质证。第三人质证称对原告的证据没有异议。被告和第三人未提交证据。经审理查明，2014年3月7日，原、被告签订了青岛市商品房预售合同，约定原告购买被告位于胶州市香港东路588号恒翔·金水苑小区24号楼1单元4层402户的房屋，购房总价款443558元。2014年3月11日，原告向被告支付首付款133558元。2014年3月31日，原告向被告支付银行贷款310000元，该房屋至今未交付，原、被告同意解除双方签订的青岛市商品房预售合同。2016年8月13日，原告向被告发出了解除合同通知书，通知被告解除双方签订的青岛市商品房预售合同。被告确认2016年8月15日收到了该通知。青岛市商品房预售合同第十一条约定甲方（被告）于2015年6月30日前将房屋交付给乙方（原告），除不可抗力外。第十二条约定甲方如未在本合同第十一条约定的期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之1.00计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天超算至实际交付之日止。逾期超过180天，乙方有权选择单方面解除合同追究甲方责任。2014年3月28日，原告与第三人签订了个人购房借款/担保合同，约定原告借第三人款310000元，原告以胶州市香港东路588号恒翔·金水苑小区24号楼1单元4层402户的房屋抵押。第三人依合同约定向原告发放了贷款310000元。个人购房借款/担保合同第四十三条约定，贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率。原告与第三人同意解除个人购房借款/担保合同。原告的贷记卡账户历史明细清单显示截至2017年4月5日原告已偿还第三人贷款本金18897.35元、利息52126.95元。原告与第三人确认截至2017年4月5日尚欠第三人借款本金291102.65元，2017年4月5日以后的借款利息按借款合同以实际发生的数额确定。2014年3月18日，原告交纳了房屋专项维修资金12251元。本院确认的上述事实，有原、被告提交的以上证据及原、被告的陈述在案佐证，经庭审质证和本院审查，可以采信。本院认为，原、被告双方签订的青岛市商品房预售合同是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方应依约定全面履行合同义务。原告依合同约定交纳了购房款，但被告未依合同约定向原告交付房屋，依合同约定和庭审中原、被告同意解除合同的意见，解除原、被告签订的青岛市商品房预售合同。被告于2016年8月15日收到了原告发出的解除合同通知，依《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”、第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。”的规定，确定原、被告签订的青岛市商品房预售合同的解除时间是2016年8月15日。依《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，被告未能依合同约定向原告交付房屋构成违约，原告请求被告返还购房款133558元予以支持。青岛市商品房预售合同第十二条约定是交付房屋情形下违约责任的承担，对于因逾期超过180天解除合同情形下违约责任的承担没有明确约定，因此确定被告青岛恒翔置业有限公司承担的违约责任是赔偿原告谭志远以购房款133558元为基数自2014年3月11日起本判决生效之日止按同期同类银行贷款利率计算的利息。因原告与被告签订的青岛市商品房预售合同解除，致使原告与第三人签订的个人购房借款/担保合同目的无法实现，结合原告和第三人对个人购房借款/担保合同履行的意见，依《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”的规定，解除原告与第三人签订的个人购房借款/担保合同，被告返还原告依个人购房借款/担保合同向第三人偿还的贷款本金18897.35元、贷款利息52126.95元，被告返还第三人贷款本金291102.65元。因被告的违约行为导致原、被告签订的青岛市商品房预售合同解除，原告请求被告赔偿房屋专项维修资金的损失12251元，予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第二百七十九条第二款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条之规定，判决如下：一、解除原告谭志远与被告青岛恒翔置业有限公司签订的青岛市商品房预售合同。二、解除原告谭志远与第三人中国工商银行股份有限公司胶州支行签订的个人购房借款/担保合同。三、被告青岛恒翔置业有限公司返还原告谭志远购房款133558元、贷款本金18897.35元、贷款利息52126.95元，于本判决生效之日起十日内付清。四、被告青岛恒翔置业有限公司赔偿原告谭志远以购房款133558元为基数自2014年3月11日起至本判决确定给付之日止按同期同类银行贷款利率计算的利息，于本判决生效之日起十日内付清。五、被告青岛恒翔置业有限公司返还第三人中国工商银行股份有限公司胶州支行贷款291102.65元及利息（自2017年4月6日起至实际付清之日止按个人购房借款/担保合同约定计算的利息），于本判决生效之日起十日内付清；自被告青岛恒翔置业有限公司清偿上述贷款之日起十日内，第三人中国工商银行股份有限公司胶州支行撤销胶州市香港东路588号恒翔·金水苑小区24号楼1单元4层402户的房屋的抵押登记。六、被告青岛恒翔置业有限公司赔偿原告谭志远房屋专项维修资金损失12251元，于本判决生效之日起十日内付清。七、驳回原告谭志远的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9141元，由被告青岛恒翔置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长 泮晓朋审 判 员 匡建玲人民陪审员 刘振堂二〇一七年四月十四日书 记 员 王文杰 更多数据：