（2015）常民初字第73号
裁判日期: 2017-04-14
公开日期: 2017-05-04
案件名称
陶俊与溧阳市金溢房地产开发有限公司、溧阳市富子农村小额贷款有限公司等商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
江苏省常州市中级人民法院
所属地区
江苏省常州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陶俊,溧阳市金溢房地产开发有限公司,溧阳市富子农村小额贷款有限公司,溧阳市苏宏置业有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十三条第一款；《中华人民共和国物权法》：第一百八十二条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条，第一百五十二条
全文
江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）常民初字第73号原告：陶俊，男，1989年12月2日出生，汉族，住上海市长宁区。委托诉讼代理人：李继，北京德和衡（南京）律师事务所律师。被告：溧阳市金溢房地产开发有限公司，住所地江苏省溧阳市天目湖镇镇前街59号。法定代表人：王为民，该公司总经理。被告：溧阳市富子农村小额贷款有限公司，住所地江苏省溧阳市戴埠镇善庆北路。法定代表人：沈祖富，该公司董事长。委托诉讼代理人：陆少杰，江苏方直律师事务所律师。被告：溧阳市苏宏置业有限公司，住所地江苏省溧阳市天目湖镇广场边绿水湾202室。法定代表人：史瑞英，该公司总经理。委托诉讼代理人：胡连新，江苏方直律师事务所律师。原告陶俊与被告溧阳市金溢房地产开发有限公司（以下简称金溢公司）、溧阳市富子农村小额贷款有限公司（以下简称富子公司）、溧阳市苏宏置业有限公司（以下简称苏宏公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年6月4日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年8月26日、2017年4月14日公开开庭进行了审理。陶俊委托诉讼代理人李继、富子公司委托诉讼代理人陆少杰、苏宏公司委托诉讼代理人胡连新到庭参加了诉讼，金溢公司经本院公告传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陶俊诉讼请求：1.判令金溢公司立即支付延期交房违约金748600元（以2105888.4元为基数，按照每日万分之三标准，自2012年1月1日暂算至2015年4月14日）；2.判令金溢公司限期交付天目湖国际茶文化城四幢3、4号房屋；3.判令金溢公司立即支付自2012年1月1日起未及时交房产生的扩大损失（以涉案房屋所在地段诉讼之日房屋、土地市场评估价格为参考）；4.判令金溢公司支付律师费50000元；5.判令富子公司、苏宏公司对上述债务承担连带责任。诉讼中，陶俊撤回了第3项诉讼请求。事实与理由：原告与金溢公司于2008年7月2日签署了《商品房买卖合同》两份（以下简称合同），约定原告购买位于溧阳市天目湖国际茶文化城四幢3、4号房屋，合计建筑面积均为447.3平方米，合计价款2105888.4元。合同同时约定金溢公司应当在2008年12月19日前交付房屋，否则每日逾期按照已付价款的万分之三计算迟延交房违约金。双方在住建委办理了登记，两份合同备案号分别为ZD18BAE1A26CA78B3F8B2，Z93E5B66752EFA4D74ABF。后金溢公司以各种理由拖延交房时间，原告多次要求退款，但是其均表示能够交付房屋。2010年3月26日，原告与金溢公司签署《补充协议》，将原告正准备继续交付的74万元以租金形式返还，返租期到2011年12月31日。返租期满，如金溢公司仍不能交付房屋，则原告有权要求其承担违约责任、赔偿律师费等相应的全部损失。截止到2011年12月31日，我方已经付清了全部房款，金溢公司应当按约办理交房手续。金溢公司自2012年以来编造各种理由拖延交房。2007年9月8日，原告姐姐陶莉也出资购买了溧阳市天目湖国际茶文化城四幢1、2号房屋，合计建筑面积均为447.3平方米，合计价款2134786.4元。鉴于金溢公司不履行交房手续，2013年11月1日陶莉起诉金溢公司要求其支付迟延交房违约金，2014年4月25日，溧阳市人民法院（以下简称溧阳法院）支持了陶莉的诉请，同年2月27日，溧阳法院判决支持了另一购房人蔡赟、ＸＸ迟延交房违约金的诉请。就在陶莉等购房人起诉要求金溢公司支付迟延交房违约金并交付房屋之后，2013年12月21日、22日，金溢公司与富子公司恶意串通，编造不真实的借贷债务，擅自将原告的土地违法抵押给富子公司，目的竟然是用于为与金溢公司毫不相关的若干自然人提供抵押担保。金溢公司明知借款债务不存在，还与富子公司串通，恶意抵押，侵害了我方的利益。2014年6月9日，若干借款人不约而同的通知停止支付利息，富子公司向法院申请实现担保物权，法院在未审查有无相关利害关系人的情况下，违法裁定将抵押土地拍卖，用于偿还金溢公司与富子公司之间根本不存在的债务。在拍卖过程中，富子公司于2015年3月成立苏宏公司，苏宏公司将拍卖土地收括囊中。被拍卖的土地包括已经售出的房屋项下土地，而溧阳法院的执行法官在拍卖之初明确告知我们不会拍卖已经售出的房屋及项下土地，实际情况却恰恰相反，目前我方全款购得的房屋与其项下土地已经分离。金溢公司本应诚信经营，但其违背良心，与富子公司、苏宏公司恶意串通，虚构事实，利用国土局的违规操作，使得苏宏公司获得了土地使用权。金溢公司未作答辩。富子公司辩称，原告起诉我公司没有任何事实根据及法律依据，依法应驳回原告对我方的请求。苏宏公司辩称，原告请求我公司对金溢公司的债务承担连带责任没有事实与法律依据，请求予以驳回。为证明其主张，陶俊提交如下证据：1.购房合同两份、补充协议一份以及发票一张。证明自己与金溢公司之间的合同真实有效，金溢公司应当依约交付房屋，并应承担自2012年1月1日以来每日万分之三的迟延交房违约金。同时证明金溢公司在售出房屋之前已取得了预售许可证且买房合同向建设局进行了备案，原告已经付清了房款。2.溧阳法院（2013）溧天民初字第591号民事判决书。证明自己与金溢公司之间的房屋买卖合同合法有效。3.溧阳法院（2013）溧天民初字第498号民事判决书，证明金溢公司所称2009年全线停工而导致不能交房的主张不成立，其2011年继续销售房屋的行为证明其客观上完全有交付房屋的履行能力。4.股东会决议,证明金溢公司将售出房屋的土地二次抵押给富子公司，故意不履行交房义务，同时证明富子公司与孙晨等四人借款是虚假的，是以合法形式掩盖富子公司在抵押之前借款1.45亿元给金溢公司的非法目的。5.抵押登记表及国有土地使用权抵押清单，证明该抵押清单上没有中国农业银行抵押登记，金溢公司在2013年12月24日股东会议中公司借款1.45亿元归还农业银行的事实不成立。6.拍卖公告一份，证明2015年3月4日，溧阳法院在陶莉案件中对涉案房屋认定事实是配套设施齐全，故2015年3月27日，溧阳法院民事判决书中认定的金溢公司全线停工不能交房无法实现合同目的，没有事实基础。7.（2014）溧执字第2815-4、2889-4、2972-4、2972-4、2973-4、2974-4、2975-4、2976-4、3203-4执行裁定书，公司登记基本信息表，证明溧国用（2006）第xxx号国有土地使用权，该土地上的建筑，也就是说执行标的不仅包括原告土地还包括位于该土地上两处房屋，在未告知并征求原告意见的情况下直接裁定并拍卖侵害了原告的合法权益。8.溧阳天诚房地产估价事务所有限公司出具的溧天诚所专审（2014）N86号鉴定报告，证明对溧阳市天目茶文化公园1、2号地块工程现存工程的工程造价进行司法审计鉴定，包含了原告所购房屋，工程最终造价是41645411.32元，其中包含原告所购房屋工程造价的价值，依据这份证据，原告房屋已经被溧阳法院拍卖。9.工商登记查询材料一组，证明富子公司、苏宏公司以及溧阳市天目湖农业生态示范园有限公司（以下简称示范园公司）是关联公司，其中示范园公司是自然人独资，股东是郑辉，郑辉也是苏宏公司股东，而示范园公司是富子公司的股东之一。10.律师服务费发票一份，证明本案律师费用为4万元。富子公司质证称，对证据1购房合同的真实性没有异议，但该份证据与我方没有关联。对证据2的真实性没有异议，该份证据不能证明原告主张，反而证明了金溢公司无法履行交房义务，双方签订的合同约定交房时间为2008年，而该判决时间是2014年4月，而且原告是通过诉讼主张其权利，恰恰证明了金溢公司无法实现合同目的，并且在该判决书中金溢公司也抗辩要求解除合同，因此即使违约也是金溢公司违约，与我方没有关联。对证据3的意见与证据2一致，原告进行了预售商品房登记备案，并不是预告登记，预告登记和合同备案，法律性质不同，实际功能不同，操作、适用范围、登记主体不同，原告的登记行为仅是建设行政管理部门为了加强管理行为，而预告登记是由物权法规定的不动产登记制度，因此原告仅取得合同债权的请求权，而没有取得物权的请求权。对证据4的真实性没有异议，对证明目的有异议，该股东会决议已明确2006年10月金溢公司1-8号所有地块，因相关贷款已向中国农业银行溧阳市支行予以抵押，并办理了相关的他项权证，同时该决议也明确将其债务以融资的方式予以清偿。对证据5的真实性没有异议，但对该证明对象有异议，该组证据充分证明所抵押的手续合法有效，而且是在农业银行解除抵押的前提下进行登记抵押，农行抵押登记没有被解除，我方的抵押行为合法有效。对证据6的真实性没有异议，证明目的有异议，对于土地上建筑物功能或者设施配套齐全不是由法院认定，而是由相关的建设部门认定，从2008年10月应该交付的房屋到2015年3月长达8年之久，而且本案所涉房屋早已全线停工，金溢公司也早已人去楼空，金溢公司曾就合同目的不能实现向溧阳法院提起诉讼，而且得到溧阳法院判决确认。对证据7的真实性没有异议，原告并未取得土地或房屋的物权，因此该裁定没有必要征得原告同意，也没有损害原告的权益，同时该组证据早已发生法律效力，在原告未提出撤销该裁定之前，裁定书正当合法有效。对证据8的真实性合法性没有异议，对证明的对象有异议，原告不具有物权上的请求权，因此该证据不能作为侵害原告权利的直接证明。对证据9的真实性没有异议，对证明对象有异议，三家公司投资主体不一致，法律也没有禁止自然人同时投资两个公司，苏宏公司由两个自然人投资设立，与我公司没有关联性。对补充协议，根据原告诉状以及合同补充协议中的74万元是以租金形式返还，而至今房屋没有交付，因此原告是不是已经履行了全部房款交付存在异议。对于证据10，真实性无法确认，且与其主张的5万元律师费金额不一致，该证据与我公司无关联。苏宏公司质证称，认可证据7执行裁定书的真实性，苏宏公司是依法通过法院拍卖以拍卖方式取得了相关国有土地使用权，并且支付对价，是合法取得相关财产；认可证据9的真实性，苏宏公司是两个自然人投资成立的。对于其他证据，因为苏宏公司是后成立的，对公司成立之前的事情不清楚，而且这些证据都是原告与金溢公司所产生的，与我方无关。证据10的真实性无法确认，请求法院依法核实，该证据与我公司无关联。被告富子公司提交如下证据：1.《借款合同》四份，《最高额抵押合同》两份，土地抵押他项权证两份，证明溧阳市金盛旅游开发有限公司（以下简称金盛公司）于2006年10月、2007年1月共计向农行溧阳支行借款5500万元，由金溢公司提供担保，金溢公司2006年10月将其拥有的1-8号地块土地使用权，为金盛公司在农行溧阳支行的5500万元借款提供抵押担保。2.金溢公司《股东会决议》1份，证明金溢公司股东表决同意对外进行融资借款，用于归还农行溧阳支行借款本息，同意将1号地块土地使用权给富子公司，用于借款债务履行担保。3.富子公司与四位借款人签订的《借款合同》四份，金溢公司与富子公司签订的《最高额抵押合同》一份，抵押物清单一份，由四位借款人向富子公司出具的《借款凭据》四份，支票存根四份，证明金溢公司为归还银行借款，由四位借款人向富子公司借款，并将1号地块（086969号）土地使用权为上述借款提供最高额抵押担保，证明富子公司已按约履行出借义务。4.他项权证一份（溧他项2013第xxx号），证明金溢公司与富子公司签订的《最高额抵押合同》约定，金溢公司以其1号地块土地使用权为借款向富子公司提供抵押担保。5.溧阳法院（2014）溧商特字第00010号民事裁定书一份，证明因四位借款人逾期未归还富子公司借款，故富子公司申请实现担保物权。6.溧阳法院执行裁定书一份，证明富子公司申请实现担保物权案已经在溧阳法院执行完毕。7.溧阳法院行政判决书一份，证明金溢公司与富子公司向溧阳市国土局申请土地使用权抵押登记行为合法有效。陶俊质证称，对于证据1的真实性、关联性均不予认可。借款合同没有原件，如不能提供该份证据的合法有效来源，该份复印件不能作为证据使用。对于证据2，真实性不予认可，股东会召开的时间是2013年12月24日，而被告提交的5500万元银行贷款合同到期日是2013年10月20日，即股东会决议形成时，土地上的农业银行抵押登记仍未注销，且股东会决议中对外融资1.45亿元并无证据证明融资的资金来源。对于证据3的真实性不予认可，四份借款合同的借款时间是2013年12月12日（胡彬、孙晨、徐胜的合同均缺页，无法显示签订日期），是在2013年12月24日股东会决议之前，如果金溢公司融资资金来源是富子公司，那么显然四名自然人借款是假的（富子公司当庭也认可了自然人借款身份虚假）。同时，包括四人在内的60多名自然人在同一天停息止付，不合理，明显串通。对于最高额抵押合同的真实性不予认可，金溢公司在毫无利益的情况下，免费为他人借款提供担保显然不成立。且最高额抵押合同在前，农行贷款还清在后，意味着最高额抵押合同形成时，抵押物上存在重复抵押，系无效的。对于证据4的真实性、合法性、关联性均不予认可。对于证据5的真实性、合法性、关联性均不予认可，溧阳法院在实现担保物权审理的过程中没有审查待拍土地有无利害关系人存在，裁定结果直接损害了他人的合法权益，侵害了预告登记权人的物权，裁定依法应当被撤销。对于证据6的真实性、合法性、关联性均不予认可，该份裁定依据的是证据5，而证据5本身不具有合法性。执行裁定本是执行过程中人民法院撰写的书面总括，但溧阳法院在执行证据的裁定过程中，一方面不仅欺骗我方在内的所有购房人，称不会拍卖售出的房屋，一方面又委托房地产评估公司对售出房屋的工程造价进行司法评估，同时又不将相应的拍卖款有限划拨购房人。对于证据7，真实性、合法性、关联性均不予认可，该案已经进入二审程序，查明事实与法律适用均需二审法院再次审理查明，故该行政判决书不具有法律效力。苏宏公司质证称，富子公司提供的证据与我公司没有关联性。苏宏公司提交如下证据：溧阳法院（2014）溧执字第2815-4、2889-4、2972-4、2973-4、2974-4、2975-4、2976-4、3023-4号执行裁定书，证明苏宏公司是通过合法程序，合法取得了金溢公司的土地使用权和土地上构筑物。陶俊质证称，质证意见同富子公司提交的证据6。富子公司质证称，对该份证据的三性予以认可。经审理查明，2008年7月2日，原告与金溢公司签署了《商品房买卖合同》两份，合同载明房屋所在地的土地性质、建设工程规划许可证书号、商品房预售许可证书号等内容，涉案房屋所在土地位于溧阳市天目湖镇桂林村，国有土地使用权证号为：溧国用（2006）第xxx号。合同约定陶俊购买位于溧阳市天目湖国际茶文化城四幢3、4号房屋，房屋用途商用，其中3号房屋的价款为1052944.2元，4号房屋的价款为1052944.2元，合计价款2105888.4元。金溢公司应当在2008年12月19日前交付房屋，否则每日逾期按照已付价款的万分之三计算迟延交房违约金。交付条件为该商品房经有关政府部门办妥竣工备案手续，小区内公共配套设施按设计要求建成并满足使用功能要求，道路、供电、给水、排水、供气等市政公共设施按设计要求建成并达到正常使用条件，园林绿化工程按设计要求建成。后双方在溧阳市住建委办理了登记。合同签订当日，陶俊向金溢公司支付房款1065888.4元，2010年3月26日，陶俊向金溢公司支付30万元，同时金溢公司与陶俊签订《合同补充协议》，约定陶俊尚有74万元房款未交付，由金溢公司用支付房屋租金的方式返还结算，返租期间到2011年12月31日止。返租期满后，如金溢公司不能履行交房手续，陶俊有权要求金溢公司承担违约责任及赔偿律师费等相应全部损失。2010年9月14日，金溢公司交付陶俊136.58884万元的销售不动产统一制式发票。合同约定的交房日期届满后，金溢公司未能按合同约定时间向陶俊交付房屋。另查明，2013年12月21日、22日，富子公司分别与胡彬、孙晨、孙胜、胡国君签订最高额借款（信用）合同，合计借款1150万元。2013年12月22日，金溢公司与富子公司签订最高额抵押合同，金溢公司以溧国用（2006）第xxx号国有土地使用权为上述借款提供最高额抵押担保。2013年12月26日，富子公司与金溢公司向溧阳市国土资源局申请国有土地使用权抵押登记。溧阳市国土资源局审核两公司提交的相关材料后，办理了登记，并核发溧他项（2013）第xxx号土地他项权利证明。因胡彬等四人不履行还款义务，富子公司于2014年6月9日将金溢公司诉至溧阳法院，申请实现担保物权。溧阳法院于2014年7月8日作出（2014）溧商特字第00010号民事裁定：准许拍卖、变卖被申请人金溢公司享有的坐落于溧阳市天目湖镇桂林村国有土地使用权[编号为溧国用（2006）第xxx号]，拍卖、变卖所得款项用于清偿被申请人担保的借款本金1150万元及自2014年5月21日起至实际清偿之日止的逾期利息（以本金1150万元，按月息12‰计算），优先受偿范围以2000万元为限。该裁定生效后，富子公司已向溧阳法院申请执行。因与金溢公司担保物权纠纷，金溢公司在溧阳法院被申请执行的案件为八件，2015年3月23日，溧阳法院作出（2014）溧执字第2815-4、2889-4、2972-4、2973-4、2974-4、2975-4、2976-4、3023-4号执行裁定，将原属于被执行人金溢公司所有的坐落于溧阳市天目湖镇的土地使用权经拍卖作价给苏宏公司。另查明：陶俊亲属陶莉购买了同地块的1、2号房屋，2014年4月25日，因金溢公司未能按约交房，陶莉向溧阳法院提起民事诉讼，溧阳法院于2014年4月25日作出（2013）溧天民初字第591号民事判决，判决金溢公司支付陶莉违约金1617516.49元。后金溢公司以合同目的无法实现为由，于2014年7月向溧阳法院起诉要求与陶莉解除房屋买卖合同。溧阳法院于2015年3月27日作出（2014）溧民初字第00799号民事判决，判决解除合同。陶莉不服，上诉至江苏省常州市中级人民法院（以下简称常州中院），常州中院二审裁定撤销一审判决，发回溧阳法院重审，后因金溢公司无正当理由未到庭参加诉讼，溧阳法院裁定该案按撤诉处理。2015年4月15日，陶莉不服溧阳法院（2014）溧商特字第00010号民事裁定，向溧阳法院提出异议，要求撤销该裁定。溧阳法院于2015年8月10日作出（2015）溧商特异字第00002号民事裁定，驳回了陶莉的异议。2015年9月21日，溧阳法院受理了陶莉诉溧阳市国土资源局国有土地使用权抵押登记违法一案，2016年7月7日，溧阳法院驳回了陶莉要求确认溧阳市国土资源局办理金溢公司与富子公司关于溧国用（2006）第xxx号国有土地抵押登记违法的诉请。陶莉不服一审法院，上诉至常州中院，目前该案正在审理中。另查明，因与金溢公司担保物权纠纷，富子公司申请人民法院强制执行的八案中，溧阳法院对涉案房屋并未处理。本院认为，一、关于原告在诉讼中撤回部分诉讼请求的问题，因该请求是原告真实意思表示，且不违反相关法律规定，本院予以准许。二、关于本案房屋买卖合同效力的问题，原告与金溢公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效。三、关于原告诉请是否支持的问题，合同签订后，原告已经按约履行了支付购房款的义务，被告金溢公司应按约交房，现被告金溢公司逾期交房构成违约。原告作为守约方，有权选择解除合同还是要求违约方继续履行合同。富子公司辩称金溢公司无法履行合同义务，无法继续交付房屋。本院认为，原告在保留合同相关权利的前提下，自愿按照现状接受涉案房屋，是其对合同权利的自由处分，不违反法律规定，故本院予以支持。原告第一项诉请中存在计算错误，经核算违约金应为758120元。原告陶俊诉请要求金溢公司承担违约责任，陶俊与金溢公司签订的《商品房买卖合同》以及《合同补充协议》中有明确约定，本院应予支持，但陶俊提交的律师代理费发票金额为4万元，故本院支持律师代理费4万元。因本案审理的是商品房预售合同纠纷，原告与富子公司及苏宏公司无直接的合同关系，其要求该两公司承担连带责任，无法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、《中华人民共和国物权法》第一百八十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百五十二条第一款规定，判决如下：一、溧阳市金溢房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内向陶俊交付溧阳市天目湖国际茶文化城四幢3、4号房屋；二、溧阳市金溢房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向陶俊支付延期交房违约金758120元（以2105888.4元为基数，按照每日万分之三标准，自2012年1月1日暂算至2015年4月14日共计1200天）、律师费40000元；三、驳回陶俊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费44413元，保全费5000元，合计49413元，由溧阳市金溢房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉至江苏省高级人民法院。审判长 卢文忠审判员 袁海燕审判员 是飞烨二〇一七年四月十四日书记员 方 栋 关注公众号“”