（2016）鄂0192民初3271号

裁判日期: 2017-04-14

公开日期: 2017-04-27

案件名称

王伟与胡再菊房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

武汉东湖新技术开发区人民法院

所属地区

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

王伟,胡再菊,武汉华联行房地产经纪有限公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国物权法》：第十四条，第十七条，第十九条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条

全文

湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院民事判决书(2016）鄂0192民初3271号原告：王伟，男，1965年8月8日出生，汉族，住湖北省武汉市汉阳区。委托代理人：何新权，湖北观筑律师事务所律师。委托代理人：魏泽宇，湖北观筑律师事务所律师。被告：胡再菊，女，1969年4月19日出生，汉族，住湖北省枣阳市。委托代理人：喻��辉，湖北言达律师事务所律师。第三人：武汉华联行房地产经纪有限公司，住所地：湖北省武汉市武昌区沙湖新村特1号沙湖友谊国际二期9栋架空层1号。法定代表人：胡洋洋，该公司总经理。原告王伟诉被告胡再菊、第三人武汉华联行房地产经纪有限公司（以下简称：华联行公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月14日立案受理后，由审判员杜厚胜适用简易程序审理，于2016年12月1日公开开庭进行了审理。原告王伟的委托代理人魏泽宇，被告胡再菊及其委托代理人喻建辉，到庭参加了诉讼，第三人华联行公司经传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王伟诉讼请求：1、被告胡再菊继续履行双方《存量房居间（买卖）合同》，将位于武汉市东湖路××天下××单元××室房屋（以下简称：案涉东湖��下房屋）过户至原告王伟名下；2、若被告胡再菊不能履行第一项诉讼请求，则请求判令其返还定金50000元及购房款600000元，并支付违约金300000元，共计950000元；3、被告胡再菊负担本案诉讼费用。事实和理由：原、被告及第三人华联行公司于2016年2月21日签订《存量房居间（买卖）合同》，购买被告胡再菊名下位于东湖路××天下××单元××室房屋，房屋总价3000000元，合同签订时付定金50000元，在房产过户收单后3个工作日内付首付款600000元，剩余购房款以银行按揭贷款方式支付，如被告方收到定金后违约，原告有权主张房产转让价百分之十的违约金。签约当日，原告王伟依约支付定金，并在2016年4月18日支付首付款，按揭贷款也已审批通过。但被告胡再菊一直拒绝办理过户，并明确表示不再继续履行合同。故诉至人民法院，请求判如所请。在诉讼中，原告王伟对其诉讼��求进行明确，坚持第1、3项诉讼请求，放弃第2项诉讼请求。被告胡再菊辩称：案涉东湖天下房屋虽登记在被告胡再菊名下，但2011年8月12日由案外人申请异议登记并经生效的民事判决书确认为案外人所有，后各方当事人虽就该判决书达成和解协议，确认房屋仍为被告胡再菊所有，但由于未及时处理异议登记问题，导致该被判决书确认的异议登记无法撤销，造成房屋无法过户；被告胡再菊多次向房产管理部门沟通，仍无法撤销异议登记，故目前双方房屋买卖合同属于在事实和法律上不能履行的非金钱债务，原告王伟不能要求继续履行，其诉求应当驳回。在前期努力无法撤销异议登记后，被告胡再菊表示过愿意赔偿原告王伟的损失并解除合同，但原告王伟不同意，被告胡再菊无故意违约的情形，对房屋不能过户无主观过错，不应承担本案诉讼费用。��三人华联行公司未到庭陈述，也未向本院提交证据材料。经审理查明：2006年6月5日，案外人姜一民、刘荣军注册成立案外人深圳市旭明机电设备销售有限公司（以下简称：旭明公司），案外人赵心亮（系被告胡再菊前夫）为该公司监事。2009年6月，刘荣军以赵心亮名义与案外人武汉市天时物业发展有限公司（以下简称：天时公司）签订《武汉市商品房买卖合同》，购买该公司开发的“东湖天下”小区1栋2单元1层C室房屋（即案涉东湖天下房屋）；2009年6月11日，旭明公司向天时公司支付购房款1169450元；2009年7月6日，旭明公司向天时公司出具证明，表示该转账购买的房屋已划归赵心亮名下，要求为赵心亮办理房产手续；2009年9月18日，赵心亮领取并持有房屋所有权证；2011年7月18日，赵心亮与被告胡再菊协议离婚，约定案涉东湖天下房屋归被告胡再菊所有；2011年7月29日，案涉东湖天下房屋房产权属变更登记为被告胡再菊名下。2011年6月8日，旭明公司成立清算小组，清算中对案涉东湖天下房屋的权属发生争议，并向武汉市东湖生态旅游风景区房屋交易中心申请异议登记，在异议期限内向本院以赵心亮、胡再菊为被告提起所有权确认之诉，并申请对该房屋进行财产保全，本院于2011年8月12日对案涉东湖天下房屋进行了查封，期限2年，并于2013年9月23日查封续期至2015年9月21日止。2014年8月18日，本院作出（2011）东开民一初字第570号《民事判决书》，判决：一、位于武汉市东湖路××天下××单元××室房屋归旭明公司所有；二、胡再菊于本判决生效之日起十日内协助旭明公司办理房屋过户手续。判后上诉期间，2014年11月3日，旭明公司与胡再菊、赵心亮达成《和解协议书》，约定：一、案涉东湖天下房屋确认归赵心亮所有，并因赵心亮与胡再菊已离婚，赵心亮同意该房产给予胡再菊所有，赵心亮不再向旭明公司、深圳市旭明电力技术有限公司主张以上房产权利；二、旭明公司协助解除对案涉东湖天下房屋的诉讼保全；三、无论（2011）东开民一初字第570号《民事判决书》是否生效，旭明公司不再主张该判决书之权利或申请执行等，同时该房产归胡再菊所有，也不再争议。2014年11月12日，旭明公司将上述《和解协议书》内容提交本院，并提交解除查封申请书。该案各当事人对旭明公司原申请的异议登记未处理。2016年2月21日，原告王伟（买方，乙方）、被告胡再菊（卖方，甲方）、第三人华联行公司签订《存量房居间（买卖）合同》，约定：第一条，转让房产标的，即案涉东湖天下房屋，建筑面积233.89平方米，住宅用途；房屋所有权证号为武房权证市字第××号，土地使用证号为东国用交（2011）字第77号；第二条，房产产权状况，该房产已办理房屋所有权证及土地使用权证，无抵押或其他权利限制；第三条，房产转让价格，该房产转让价格为按套转让，3000000元；第四条，付款约定，（一）定金50000元为第一部分房款，卖方同意买方在签署本合同时支付50000元，经纪方应预留20000元在经纪方作为交房保证金及水电费、煤气费、物业费等保证金；本条所约定的定金如部分或全部交由经纪方托管的，买方将定金支付给经纪方后，视为卖方收讫，发生定金效力；托管在经纪的定金于过户交房手续完毕时由经纪方直接支付给卖方；（二）人民币2950000元为第二部分房款，银行按揭贷款，（1）买方应在房产过户收单后3工作日内将首期款600000元足额支付给卖方，此款不包括已支付的定金；（2）第二部分房款2350000元，买方以商业贷款方式支付给��方；第五条，房产过户，（一）买买双方在房产注销抵押登记后（注：未约定）个工作日内到房产管理部门签署《武汉市存量房买卖合同》，交纳过户税费，办理房产过户手续；第六条，过户税费承担，由买方承担；第七条，第二部分房款，（一）办理完房产过户手续后3工作日由经纪方直接将托管款项划入卖方指定收款账户；（二）交房保证金、水电费、物业费保证金，在卖方办理完房产交接手续、水电过户手续、并结清所欠的水电费、物管费等后3工作日内由经纪方直接划入卖方指定的收款账户；第八条，房产交付；第九条，佣金支付；第十一条，违约责任；第十三条，合同备注；等内容。签约后，原告王伟于2016年2月21日支付定金50000元，于2016年4月18日向第三人华联行公司支付首期款500000元，于2016年8月15日向第三人华联行公司支付首期款100000元、佣��20000元。原、被告共同向兴业银行申请了二手房按揭贷款，并已获审查通过。原告王伟要求办理过户手续，双方办理过户手续中，因前述旭明机电公司申请过的异议登记事项发生障碍。2016年9月，被告胡再菊提出，自己经多次向房管部门协调，无法撤销异议登记，导致无法过户，要求解除合同，原告王伟不同意，认为该异议登记不构成过户障碍。双方就此不能协商一致，致有本案诉讼。在诉讼中：1、本院经原告王伟申请，对案涉东湖天下房屋进行了查封，期限3年，从2016年10月24日起至2019年10月23日止。2、原告王伟已将剩余购房款2950000元支付至本院账户，愿意用于一次性付清余款。以上事实，有当事人陈述、《存量房居间（买卖）合同》、武汉市房屋产权登记信息查询单、收条、转账记录等材料在卷佐证。本院认为：关于案涉东湖天下房屋的权利归属。旭明公司在申请异议登记后，已在期限内向人民法院起诉，并取得确认房产为该公司所有的一审民事判决书，但在上诉期间，争议双方已达成《和解协议书》，确认无论原判决生效与否，均不再就房产主张权利，该房产归胡再菊所有，则原（2011）东开民一初字第570号《民事判决书》不具有强制执行效力。旭明公司其后向人民法院申请解除查封，并未再就案涉东湖天下房屋主张过权利，系履行《和解协议书》的行为。故，旭明公司已放弃原异议登记及民事判决书的相应权利，而依物权公示公信原则，以及《中华人民共和国物权法》第十七条“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明”等规定，该房屋所有权人应为被告胡再菊。王伟、胡再菊、华联行公司签订《存量房居间（买卖）合同》，系双方真实意思表示，其主要内容不违反法律、行政法规强制性规定，为有效合同，对各方当事人具有法律约束力。原告王伟已支付定金50000元，并在付款期限届满前且付款条件未成就前将首付款600000元支付至居间方，已履行了合同义务；被告胡再菊也应当履行相应合同义务，其以异议登记无法撤销为由拒绝履行合同，依据不足，构成违约。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”原告王伟要求继续履行合同、办理过户登记手续，并愿意一次性支付剩余房款，该合同无事实及法律上的履行障碍，则对于原告王伟的该项诉讼请求，本院予以支持。对于王伟支付至本院账户用于支付购房余款的2950000元，胡再菊可在完成本案房屋��有权变更登记手续后持生效法律文书来本院领取（扣除其应负担费用后的余额）。综上，本院为保护当事人合法权益，维系正常的房地产交易秩序，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》十四条、第十七条、第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告王伟与被告胡再菊、第三人武汉华联行房地产经纪有限公司于2016年2月21日签订的《存量房居间（买卖）合同》继续履行；二、被告胡再菊于本判决生效之日起十五日内协助原告王伟将位于武汉市武昌区东湖路189号东湖天下*栋*单元*层*室房屋（市××号）变更登记至原告王伟名下（税费由原告王伟负担）。本案案件受理费15400元（已减半收取），财产保全费5000元，由原告王伟负担5000元，被告胡再菊负担15400元（此款王伟已预交24200元，本院退还3800元，被告胡再菊于本判决生效之日起十五日内直接向王伟支付15400元）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于武汉市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第（一）项的规定，预交上诉案件受理费，款汇湖北省武汉市中级人民法院，收款单位全称：湖北省武汉市中级人民法院，账号：17×××67，开户行：农行武汉民航东路支行。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。审判员　　杜厚胜二〇一七年四月十四日书记员　　颜晓霞关注公众号“”