（2016）豫0105民初28556号
裁判日期: 2017-04-14
公开日期: 2017-11-14
案件名称
汪正与王娜娜房屋买卖合同纠纷一审民��判决书
法院
郑州市金水区人民法院
所属地区
郑州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
汪正,王娜娜
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六条，第八条第一款，第一百零七条；《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》：第三条第一款
全文
河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书(2016)豫0105民初28556号原告：汪正，男，1977年5月27日出生，汉族，住安徽省芜湖市芜湖县。委托诉讼代理人：田海康、李朋，河南豫和律师事务所律师。被告：王娜娜，女，1979年11月27日出生，汉族，住河南省洛阳市西工区。委托诉讼代理人：郭永红，河南新林州律师事务所律师。原告汪正与被告王娜娜房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告汪正的委托诉讼代理人李朋，被告王娜娜及其委托代理人郭永红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告办理郑州市××区××院××楼××单元××号房屋过户手续；2、被告因逾期交房应向原告支付违约金8000元(按月损失额4000元为准，从2016年9月1日起暂计算至2016年，后续损失计算至实际交付之日止)；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年6月29��，经郑州伟业房地产经纪有限公司提供居间服务，原告就购买被告名下位于郑州市××区××院××楼××单元××号房屋有关事宜同被告签订了《郑州市存量房（二手房）买卖居间合同》,约定了该房屋成交价格为人民币228万元，并对付款方式、房屋交付方式及违约责任等进行了约定。合同签订后，原告按照合同约定支付了首付款、税费等各项费用，按揭贷款也已如数审批通过，但被告突然提出增加价款，否则拒绝办理过户手续，经原告多次催告，被告仍不履行合同义务，致使该房屋无法完成交易，给原告造成了巨大损失。被告的行为已经构成违约，应依照合同向原告办理过户手续并支付违约金。原告为支持其诉讼请求，向本院提交以下证据：第一组证据：1、《郑州市存量房（二手房）买卖居间合同》；2、王娜娜房产证复印件；3、郑州市房产分层分户图；4、浦发银行个人跨行汇款汇出回单；5、中介跨行汇款回单；6、《郑州市存量房买卖合同》；7、郑州市存量房交易结算资金非监管证明一张；8、世熙项目部收费收据。第二组证据：1、中华人民共和国税收缴款书，即地税票一张；2、郑州市房屋专项维修资金交存凭证一式两张；3、河南增值税普通发票；4、中华人民共和国税收缴款书，即个人所得税票一张；5、郑州市中原区地方税务局税务事项通知书两份。第三组证据：1、贷款审批通知书；2、面谈笔录；3、房地产买卖契约；4、个人二手住房贷款资金划转授权委托书；5、承诺书；6、郑州市房屋交易和登记中心办事大厅预约服务单两份；7、证人安某证言。被告辩称，一、本案遗漏了必须参加诉讼的当事人，应予追加。原告起诉所依据的《郑州市���量房（二手房）买卖居间合同》是三方签署的，本案原告所诉遗漏了合同当事人，属于明显的程序错误，依法应追加合同居间人郑州伟业房地产经纪有限公司参加本案诉讼。范洪源为被告王娜娜丈夫，是本案买卖居间合同标的物的共有人，本案处理结果会直接影响范洪源的合法权益，追加范洪源参加本案诉讼，有利于公平公正处理本案纠纷，保护各方当事人合法利益。二、本案原告主张不能成立。1、本案所涉三方签订的《郑州市存量房（二手房）买卖居间合同》侵害了房屋共有人范洪源的合法权益，依据合同法第52条规定应认定为无效合同。2、因原告迟迟不能办理好按揭贷款手续，导致急需用钱的被告无奈向别人高息举债，致使被告通过卖房解决急用资金的合同目的不能实现，本合同无继续履行的必要。3、双方已经于2016年9月份达成解除双方买卖合同的口头意见，只是在补偿金额上有争议。三、原告第一次办理按揭时候，款项没有办下来，第二次是办的假手续，被告担心原告构成诈骗，导致被告权利不能得到保障。签订三方协议的时候，被告给中介了一把钥匙，之后中介把钥匙交给了原告，现在原告把锁换了。原告提供的证据八，原告已经办理了小区门禁，办理门禁必须拿房产证原件，房产证原件被告是保留在中介处的，所以房产证原件也是中介交给了原告。被告为支持其答辩意见，向本院提交以下证据：证据一、结婚证复印件。证据二、《郑州市存量房（二手房）买卖居间合同》。证据三、《限时委托出售协议》。证据四、资金非监管证明复印件。证据五、《解押借款协议》。证据六、《定金收付书》。证据七、房本收据。���据八、客户付款回单两份。证据九、情况说明一份。经审理查明：2016年6月29日，原、被告与郑州伟业房地产经纪有限公司（以下简称伟业公司）签订了《郑州市存量房（二手房）买卖居间合同》，主要内容有：被告将其位于郑州市××区××院××楼××单元××号的房屋及地下车位（车位号C557）出售给原告，房屋所有权人为被告，无共有权人；总房款为228万元；原、被告双方同意使用按揭贷款的付款方式，双方于签订本合同后10个工作日内共同到贷款银行办理相关按揭贷款手续，原告应在贷款审批通过后10日内，将首付款68万元存入存量房交易资金监管账户，剩余房款160万元由贷款银行于放贷之日存入存量房交易资金监管账户；原告在签订本合同时支付购房定金5万元，该定金由伟业公司保管，作为履行本合同的担保；被告保证自本合同签订后30日内完成注销抵押登记手续；在签订本合同同时，通过《郑州市存量房网上交易系统》网签买卖合同，并于网签合同后5日内办理资金监管手续，向房屋权属登记机关申请办理该房屋所有权转移登记手续，过完户后3日内由被告将本合同约定的房屋及附属物交付给原告。合同签订后，原告向被告支付购房定金5万元。2016年7月6日，原、被告签订了一份《解押借款协议》，主要约定：被告借用原告30万元用于解除上述房屋抵押，上述房屋解押后，被告同意将上述房屋以228万元的价格转让给原告，上述借款为房屋转让款的一部分，剩余款项原告应当依据双方签订的《郑州市存量房（二手房）买卖居间合同》向被告支付。同日，原告交付给被告30万元。后，被告办理了房屋解押手续。2016年7月18日，原、被告共同到中国农业银行股份有限公司郑州东明支行申请房屋按揭贷款。2016年8月9日，贷款审批通过，贷款金额160万元。2016年8月19日，原、被告双方签订（经郑州市房产档案馆备案的）《郑州市存量房买卖合同》。同日，原告就涉案房屋向郑州市地方税务局契税税务分局缴纳契税24000元，该税务分局向原告开具了税收缴款书。同日，郑州市中原区地方税务局向原告开具了河南增值税普通发票一份，载明，商品住房价税合计160万元。郑州市物业维修基金管理中心向原告开具《郑州市房屋专项维修资金交存凭证》。2016年8月30日，原告又向被告交付购房款30万元。原告在郑州市房屋交易和登记中心办事大厅领取预约服务单，预约于2016年9月7日办理过户手续。2016年9月7日，原、被告双方均到达了办理过户手续的郑州市房屋交易和登记中心，但被告以过户时间长、资金迟迟拿不到为���，未协助原告办理房屋的过户手续。2016年11月9日，原告诉至本院。另查明，郑州市房屋交易和登记中心为被告颁发的（郑房权证字第××号）《房屋所有权证》显示：坐落于金水区××院××楼××单元××号的房屋，房屋所有权人为被告，单独所有，登记时间为2015年1月27日。审理中，原告提交了一份其与被告于2016年8月19日签订的《郑州市存量房买卖合同》，以证明涉案房屋已经在房管局备案交易，并走非资金监管程序。该合同系格式文本，仅具体约定了房屋的位置、面积及房屋成交价160万元，另约定原告于2016年8月20日前向被告支付房款160万元，其余均为空白。经质证，被告对该合同的真实性无异议，认为该合同约定的房款是160万元，但是原告没有实际支付160万元，原告存在严重违约。庭审中，原告自认其已实际使用房屋，是在办理网签、水电费结清后，中介方通知其拿钥匙，后中介将房屋钥匙交付给原告。本院认为：原、被告双方在伟业公司的居间下签订了《郑州市存量房（二手房）买卖居间合同》，双方就该合同的真实性无异议，被告辩称该合同侵害了房屋共有人范洪源的合法权益，应认定为无效合同。本院认为我国的房地产登记制度具有公示公信的效力，原、被告签订的《郑州市存量房（二手房）买卖居间合同》载明被告为涉案房屋的所有权人，无共有权人，且郑州市房屋交易和登记中心为被告颁发的《房屋所有权证》亦载明涉案房屋为被告单独所有，故原告有理由相信房产证所载明的房屋所有权人即为产权人。另根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张��同无效的，人民法院不予支持。故被告该辩称意见，本院不予采纳。本院依法确认《郑州市存量房（二手房）买卖居间合同》的效力，该合同包括房屋买卖合同及居间合同两方面的内容，本案涉及的房屋买卖合同，依法成立并有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。本案中，原告已依约向被告支付首付款65万元、办理了房屋按揭贷款手续且贷款已审批通过，此外，原告已交纳了房屋契税和维修基金、原告已实际占有和使用房屋。被告至今未协助原告办理房屋的过户手续，已构成违约。原告诉请被告办理涉案房屋的过户手续，有据、合法，本院予以支持。原告自认其已实际占有使用房屋，故原告主张的逾期交房违约金，缺乏依据，本院不予支持。原告提交的经房管局备案的《郑州��存量房买卖合同》系格式合同，仅具体约定了房屋位置、面积和房屋成交价，其余均为空白。综合本案证据，本院认定原、被告于2016年6月29日签订的《郑州市存量房（二手房）买卖居间合同》系双方的真实意思表示。被告依据《郑州市存量房买卖合同》认定原告构成违约，缺乏依据，本院不予采纳。本案系房屋买卖合同纠纷，被告申请追加伟业公司为被告，本院认为没有追加的必要，被告该申请，本院不予准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条，并参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，判决如下：一、被告王娜娜于判决生效后20日内将位于金水区东风路28号院18号楼2单元9层904号（郑房权证字第××号）的房屋过户至原告汪正名下；二、驳回原告汪正的其他诉讼请求。案件受理费25104元，由原告汪正负担88元，被告王娜娜负担25016元；保全费5000元，由被告王娜娜负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审 判 长 张 岩审 判 员 王盼盼人民陪审员 赵景仲二〇一七年四月十四日书 记 员 马 睿 搜索“”