（2016）粤01民终17402号
裁判日期: 2017-04-14
公开日期: 2017-04-24
案件名称
李建华与广州市同方置业有限公司、许桂元租赁合同纠纷2016民终17402二审民事裁定书
法院
广东省广州市中级人民法院
所属地区
广东省广州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
许桂元,李建华,广州市同方置业有限公司
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤01民终17402号上诉人（原审被告）：许桂元，住安徽省巢湖市庐江县。委托诉讼代理人：叶景达，广东富颂达律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李建华，住湖北省洪湖市。委托诉讼代理人：古少栋，广东安国律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈慧婷，广东安国律师事务所律师。原审被告：广州市同方置业有限公司，住所地广州市花都区。法定代表人：杨炎辉。上诉人许桂元因与被上诉人李建华及原审被告广州市同方置业有限公司（以下简称同方置业公司）租赁合同纠纷一案，不服广州市花都区人民法院（2016）粤0114民初3314号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。许桂元上诉请求：1.撤销一审判决第二项，依法改判或发回重审；2.一、二审诉讼费全部由李建华承担。事实和理由：一、涉案《市场店铺租赁合同》无效，许桂元、李建华均存在过错，应承担同等过错责任，许桂元只需退还押金50000元。二、李建华陈述其向许桂元支付了一个月的租金21600元，与事实不符，李建华也未提供证据证明，应承担举证不能的责任。三、李建华至今未将涉案商铺交还给许桂元，李建华应按照合同约定的租金标准向许桂元支付房屋占有使用费。许桂元对此保留另案追偿的权利。四、李建华在租赁涉案商铺期间，向实际的租户收取的租金近40000元，李建华应向许桂元返还该款项。许桂元对此保留另案追偿的权利。李建华二审答辩称：李建华同意一审判决。关于许桂元提及的过错责任以及所谓的租金问题，李建华已经投入了相应的装修，一审法院已经考虑到相关的法律责任，仅支持了押金的退还，故许桂元认为押金是属于过错责任的承担是没有事实和法律依据的，因为押金是许桂元的所得，是李建华的支出，不予退还没有任何的依据。关于许桂元主张的租金以及占用费，因其在本案当中没有主张，且与一审查明事实也不符，所以请求二审法院驳回许桂元的上诉请求，维持原判。同方置业公司二审未陈述意见。李建华向一审法院起诉请求：1.解除《市场店铺租赁合同》；2.许桂元、同方置业公司向李建华退还押金100000元，李建华归还已交付的商铺；3.许桂元、同方置业公司向李建华赔偿损失21600元。一审法院经审理查明：涉案商铺位于广州市花都区机场安置区新民市场相邻的L型建筑物，共24间店铺。2016年3月5日，李建华（乙方）与同方置业公司、许桂元（甲方）签订《市场店铺租赁合同》，约定甲方将坐落于花都区机场安置区新民市场共24间店铺（下称场地，面积860平方米）出租给乙方作经营生意使用，租用期限从2016年3月5日至2021年11月30日，场地设施租赁费21600元/月，按季度收取，乙方应在签约当日和每季度前十日内缴交下一季度的设施租赁费，每逾期一天，甲方按总额3%收取滞纳金，逾期十日仍不缴交的，甲方有权解除合同，没收按金收回场地，并追究乙方违约责任。许桂元称合同签订当天已将涉案24间商铺钥匙交付李建华。李建华称签订合同后，许桂元只将部分已完工的商铺进行交付，其中有三四户已签订租赁合同，便直接转由李建华与租户签订合同。其没有收到24间商铺的钥匙，其只接收了1、2、8、25号商铺，且其余没有出租的商铺是不锁门的，钥匙由许桂元的姐夫持有和管理。合同签订时李建华向同方置业公司、许桂元支付了押金10万元。李建华经营一段时间后认为由于涉案商铺无法办理工商营业执照，且新民市场不同意同方置业公司、许桂元将商铺转租，李建华感觉经营困难，于2016年3月30日委托律师向同方置业公司、许桂元发函要求解除合同，并于当日到花都区人民法院起诉要求解除合同。起诉后李建华就通知已出租的商铺铺主直接缴租给许桂元，且2016年4月起涉案商铺已开始由许桂元的姐夫进行再招租。许桂元称该24间店铺已取得建设工程规划许可证，并提供了建设工程规划许可证（编号：A-200000027）、新民市场地理位置图及自行制作的新民市场布局简图的复印件予以证明，李建华对此不予确认。经一审法院向广州市花都区国土资源和规划局发函查询，广州市花都区国土资源和规划局复函一审法院称根据该院提供的资料，未查询到新民市场L型建筑物24间店铺的规划报建手续，许桂元提供的《建设工程规划许可证》（编号：A-200000027）及其附图不包括L型建筑物。诉讼中，一审法院向李建华行使释明权，如果一审法院认定双方签订的《市场店铺租赁合同》无效，李建华是否变更诉讼请求，李建华表示变更第1项诉讼请求为：请求法院确认《市场店铺租赁合同》无效。一审法院认为：因涉案位于广州市花都区机场安置区新民市场旁L型建筑物（24间店铺）在本案法庭辩论终结前没有取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，同方置业公司和许桂元作为出租人就未取得建设工程规划许可证建设的商铺，与承租人李建华订立的《市场店铺租赁合同》无效。根据合同法第五十八条的规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”李建华要求同方置业公司、许桂元退还押金100000元，其交还已交付的商铺，理由充分，一审法院予以支持。合同虽然无效，但同方置业公司、许桂元已将涉案商铺交付李建华使用，李建华应按合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，因此，李建华要求同方置业公司、许桂元赔偿其已支付的租金损失21600元，没有法律依据，一审法院不予支持。同方置业公司经一审法院传票传唤，无正当理由拒不履行到庭义务，违反法律规定，一审法院依法缺席判决。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，于2016年9月29日作出如下判决：一、李建华与广州市同方置业有限公司、许桂元于2016年3月5日签订的《市场店铺租赁合同》无效；二、广州市同方置业有限公司、许桂元于本判决发生法律效力之日起十日内向李建华退还押金100000元；三、驳回李建华的其他诉讼请求。案件受理费2732元，由李建华负担485元，广州市同方置业有限公司、许桂元负担2247元。二审中，当事人没有提交新的证据。经审理查明，一审法院查明事实基本无误，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。本案二审的争议焦点在于:同方置业公司、许桂元应否向李建华退还押金10万元。本案中，根据广州市花都区国土资源和规划局向一审法院的复函，涉案新民市场L型建筑物24间店铺未取得规划报建手续。许桂元对此未能提供相反证据予以否定，亦无提供证据证明上述商铺系经主管部门批准建设，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条关于“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，一审法院关于李建华与同方置业公司、许桂元就涉案24间店铺签订的《市场店铺租赁合同》无效的认定并无不当，本院予以维持。涉案《市场店铺租赁合同》无效，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。本案一审庭审中，许桂元确认其收取了李建华支付的10万元押金，现涉案租赁合同无效，许桂元理应返还该押金，一审法院判决同方置业公司、许桂元向李建华退还10万元押金的处理并无不当，本院予以维持。许桂元主张其只需退还5万元押金的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，上诉人许桂元的上诉理由不能成立，其上诉请求应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费2247元，由上诉人许桂元负担。本判决为终审判决。审判长 张 怡审判员 李 静审判员 余 盾二〇一七年四月十四日书记员 甄雪皓游瑞娜 来源：