（2016）粤2071民初9260号

裁判日期: 2017-04-14

公开日期: 2017-06-16

案件名称

梁友娣与袁竹明房地产咨询合同纠纷一审民事判决书

法院

中山市第一人民法院

所属地区

中山市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

梁友娣,袁竹明,中山市南朗镇汇佳房地产咨询服务部

案由

房地产咨询合同纠纷

法律依据

全文

广东省中山市第一人民法院民事判决书（2016）粤2071民初9260号原告：梁友娣，女，1965年1月19日出生，汉族，住广东省中山市，。委托诉讼代理人：郑坚沫，广东德疆律师事务所律师。委托诉讼代理人：毛国华，广东德疆律师事务所律师。被告：袁竹明，男，1985年10月17日出生，汉族，住湖北省广水市，。委托诉讼代理人：张银华，广东深鹏律师事务所律师。第三人：中山市南朗镇汇佳房地产咨询服务部。住所地广东省中山市南朗镇榄边小区在水一方花园**号。主要负责人：黄小春，女，1989年3月29日出生，壮族，住广西贵港市港北区，。原告梁友娣诉被告袁竹明、第三人中山市南朗镇汇佳房地产咨询服务部（以下简称汇佳服务部）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年5月10日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理。原告梁友娣及其委托诉讼代理人郑坚沫，被告袁竹明委托诉讼代理人张银华，第三人汇佳服务部主要负责人黄小春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梁友娣向本院提出诉讼请求：1.被告返还原告双倍定金40000元；2.被告赔偿原告中介服务费5000元；3.被告赔偿原告损失365123元（以2016年5月份均价7500元/㎡-购买价格4278.8元/㎡）×113.35㎡）。诉讼期间，原告梁友娣增加1项诉讼请求，要求解除汇佳地产买卖合同。事实与理由：2015年11月26日，原、被告及第三人签订汇佳地产买卖合同，约定第三人为原、被告双方提供居间服务，被告将位于中山市××路××房，建筑面积113.35㎡的房产转让给原告。合同签订后，原告依约向被告支付了定金20000元，并向第三人支付了5000元中介服务费。原告支付上述费用后，中山市房价一路飙升，被告见状拒绝继续履行合同。被告袁竹明辩称：1.案涉房产为被告与案外人李亚平共同共有，被告对案涉房产没有完全的处分权；2.因被告没有处分权，故本案合同应为无效合同，被告应当返还已收取的不当得利2万元；3.导致合同无效，原、被告、第三人均有过错，因此中介服务费应当按缔约过失责任大小分担；4.赔偿损失没有法律依据，合同约定了定金罚则或违约金不再支付赔偿金。第三人汇佳服务部述称：按合同和中介方的惯例，因被告违约，第三人有权利起诉被告主张中介服务费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：1.位于中山市××路××房系袁竹明与案外人李亚平于2012年12月30日购买的商品房，合同业务编号为HTN2012072703，至今未经产权登记。2.2015年11月26日，袁竹明（卖方）、汇佳服务部（经纪方）、梁友娣（买方）签订汇佳地产买卖合同，约定：卖方同意向买方出售位于中山市××路××房；转让成交价485000元，于合同签订之日支付定金20000元，于银行同意买方房地产扣款赎楼日10日内支付160000元，余款305000元以银行按揭贷款的方式支付；卖方须在过户当天将房地产交付给买方使用；买方在签订合同时支付成交价的3%作为经纪方本次交易的佣金。该合同还约定了其他条款，其中第十条违约责任约定：如买方交纳定金后违约，则定金由卖方没收，而卖方有权再将该房地产转让予任何人，唯卖方不可再为此向买方进一步追究责任或要求赔偿，并由买方负责人支付买卖双方所约定应付的全额中介服务佣金，并承担经纪方因追讨佣金而产生的诉讼及律师费用；如卖方收取定金后违约，则卖方须返还买方双倍定金予买方以弥补买方之损失，唯买方不可要求进一步赔偿或逼使卖方履行此合同，并由卖方负责支付买卖双方所约定应付的全额中介服务佣金，并承担经纪方因追讨佣金而产生的诉讼及律师费用。第十三条备注特别约定：该房地产处于未出证状态，出证后买卖双方积极配合办理所有相关手续，买方需在出证后15个工作日内办理贷款申请，卖方需在出证后15个工作日内办理还款申请；如买方贷款承诺书最终因个人原因贷不了款，卖方有权没收已付定金20000元，或者由买方在2个月内一次性付清全款。同日，梁友娣向袁竹明交纳购房定金20000元，向汇佳服务部交纳中介费5000元。2016年5月7日，汇佳公司工作人员打电话给袁竹明要求袁竹明继续履行合同，袁竹明坚持要求取消合同、退还定金，并表示同意赔偿一点。3.诉讼期间，依梁友娣的申请，本院依法委托中山市中鑫房地产土地评估有限公司对案涉3幢703房的市场价值进行司法评估，结果为该房地产在2016年9月9日时点时评估价格为850125元，单价为7500元/平方米。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。涉案汇佳地产买卖合同由卖方、经纪方、买方共同签署，内容包含有卖方与买方之间的商品房买卖合同条款，及经纪方与卖方、买方之间的居间合同条款。本案争议因买卖房屋而引起，属房屋买卖合同纠纷，审查的重点为涉案汇佳地产买卖合同中的买卖合同条款。关于涉案汇佳地产买卖合同的效力问题。袁竹明主张该合同无效，理由是未经另一共有人李亚平的同意。虽然没有证据证实该合同的签订有经李亚平的同意，但该合同主体资料上列有李亚平身份信息，督促李亚平补签或者对其授权本是出卖人袁竹明的合同义务，该义务的不履行或者履行不能本身并不影响合同的效力，只是影响到履行合同的强制力。同时，案涉房地产至今未经产权登记，但产权登记与否是物权变动的要件，并非合同是否有效的条件，故而该事实也不影响本案合同的效力。据此，该合同没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。梁友娣诉请解除合同，袁竹明亦表示同意，故而本院予以支持。关于袁竹明拒绝履行合同而应承担的法律责任问题。首先，因合同未经另一共有人的同意，且所涉房地产至今未经产权登记，故目前该合同在事实和法律上不能强制履行。但不能强制履行不等于袁竹明可以放任合同而不去履行，如果袁竹明积极采取措施取得李亚平的追认或者取得李亚平的授权，甚至取得李亚平的财产份额，待案涉房地产取得产权登记之后案涉合同是可以获得履行的，因此袁竹明未适当采取措施，仅以另一共有人不同意而拒绝履行合同，显然构成违约，应当承担相应的违约责任。其次，合同第十条对买卖双方违约所应承担的法律后果作了具体、明确、对等的约定，现袁竹明违约，应当依照该约定双倍返还所收定金共40000元，并赔偿梁友娣已付的中介费用5000元。最后，梁友娣主张的房产差价损失，虽然法律规定非违约方有权要求违约方赔偿可得利益损失，但是合同第十条明确排除了该条款的适用，故而本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款的规定，判决如下：一、解除原告梁友娣与被告袁竹明于2015年11月26日签订的汇佳地产买卖合同中的买卖合同部分；二、被告袁竹明于本判决生效之日起七日内向原告梁友娣双倍返还定金共40000元，并赔偿中介服务费损失5000元；三、驳回原告梁友娣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7452元（原告已预付），由原告梁友娣负担6634元，被告袁竹明负担818元（该款被告袁竹明于本判决生效之日起七日内径行支付给原告梁友娣）；评估费4251元（原告已预付），由原告梁友娣负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五天内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审　判　长　周　　　　逵审　判　员　陆　招　胜人民陪审员　周　观　燕二〇一七年四月十四日书　记　员　张治强阮妙珍罗鑫百度搜索“”