（2017）晋11民终257号
裁判日期: 2017-04-14
公开日期: 2017-06-23
案件名称
山西省兴县兴贸大楼与尹候保房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
山西省吕梁市中级人民法院
所属地区
山西省吕梁市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
尹甲,山西省兴县兴贸大楼
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
山西省吕梁市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）晋11民终257号上诉人（原审被告）：尹甲，个体户。委托诉讼代理人：尹倩。被上诉人（原审原告）：山西省兴县兴贸大楼，住所地兴县城区中街。负责人：布永忠。委托诉讼代理人：杨中勤，山西晋兴律师事务所律师。委托诉讼代理人：李惠平，系被上诉人山西省兴县兴贸大楼办公室主任。上诉人尹甲因与被上诉人山西省兴县兴贸大楼（以下简称“兴贸大楼”）房屋租赁合同纠纷一案，不服山西省兴县人民法院（2016）晋1123民初633号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月20日立案后，依法组成合议庭，经阅卷、公开询问审理了本案。上诉人尹甲及其委托诉讼代理人尹倩、被上诉人兴贸大楼的委托诉讼代理人杨中勤、李惠平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人尹甲上诉请求：依法撤销山西省兴县人民法院（2016）晋1123民初633号民事判决书，查清事实，依法改判。事实与理由：1、一审法院没有认定被上诉人兴贸大楼违约，不合法、不合理。2014年冬季，被上诉人将兴贸大楼一层和二层之间的通道擅自关闭，导致上诉人本来承租的商场一层大厅孤立，商场经营的整体性被破坏，客流量大幅下降，严重影响了上诉人的经营活动，给上诉人造成了巨大的经济损失。违反了上诉人与被上诉人订立租赁合同的根本目的，被上诉人的行为构成违约。2、一审判决违约金过高。违约金的承担应考虑违约行为给对方造成的损失，上诉人第一年的租赁费用已交清，第二年的租赁费用已交150000元，没有欠交水电费，对被上诉人造成的损失较小，一审法院判决上诉人承担60000元的违约金明显过高。3、一审判决上诉人承担租金的日期明显过长。租金是租赁有效期内应交的金额，一审法院判处上诉人按821.92元/日的租金从2016年3月10日起至实际付清之日止给付被上诉人租金，2016年12月10日，上诉人已经将全部物品搬出，将钥匙交还兴贸大楼，不应承担租赁期限以外的租金。4、一审查明部分事实不清。2009年至2014年5月15日，在上诉人与被上诉人第一期租赁期内，被上诉人的职工李凤因与被上诉人有纠纷，长期占用上诉人的租赁物，致使上诉人前一期租赁时，被上诉人没有给上诉人全部交付租赁物。该问题被上诉人一直没有解决，这是上诉人欠租的原因。被上诉人兴贸大楼辩称，一审判决事实清楚，适用法律正确，程序正确，请求二审驳回上诉，维持原判。被上诉人并没有违约，兴贸大楼一层和二层的通道是兴贸大楼和城关供销社的一个通道，与一层没有关系。2014年9月10日，上诉人与我公司签订合同就说明了之前与兴贸大楼没有经济纠纷和账目纠纷。违约金在合同中没有明确约定。日租金按照821.92元计算，按照合同第3条总租金300000元计算下来，日租金就是821.92元。被上诉人兴贸大楼向一审法院起诉请求：1、被告尹甲将所租原告兴贸大楼一层南厅营业场地腾空交还原告；2、支付从2016年3月10日起至实际交还营业场地之日止按每月25000元计的所欠租金和60000元违约金；3、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2014年9月10日，本案原、被告签订《兴贸大楼营业厅出租经营合同书》，其中对租金的金额、支付形式和违约金做了约定。被告交纳租金至2016年3月9日，其余未交。2014年冬季，兴贸大楼一层和二层之间的通道被关闭。一审法院认为，原、被告所签订的租赁合同合法有效，对双方有约束力。被告未按约定交纳租金，构成重大违约，应承担违约责任，同时解除租赁合同。被告的辩称既不符合合同约定，也无法律依据，不予采信。被告应依约腾出租赁场地，同时给付所欠租金，承担违约金。判决：一、准许本案原告解除与被告尹甲于2014年9月10日签订的该租赁合同；二、被告尹甲于本判决生效后十日内腾出所租原告“兴贸大楼”一层南厅营业场地及其附属设施，交还原告；三、被告尹甲于本判决生效后十日内给付原告“兴贸大楼”按821.92元/日计算的自2016年3月10日起至实际付清之日止的所欠租金；四、被告尹甲于本判决生效后十日内交付原告“兴贸大楼”违约金60000元。本案受理费4550元，由被告尹甲负担。二审期间，上诉人尹甲提供照片三张，2016年11月拍摄于锁门，当天因为被上诉人兴贸大楼的职工闹事，这期间的租金我们不应交。被上诉人山西省兴县兴贸大楼质证意见为，锁门是因为上诉人不缴纳租金，职工一年多没有领工资了，是职工自己的行为。锁了一天后上诉人自己解开了。该照片是我们兴贸大楼商场一层的门，是职工自发行为。本院认定如下：兴贸大楼共有三层，上诉人所称通道系连接兴贸大楼和城关供销社的通道，关闭该通道是因为城关供销社停业自行关闭。城关供销社属案外人，非本案当事人。上诉人于二审当庭提交的证据不能证明兴贸大楼锁门的原因及时长，本院无法据此作出事实认定，不予采信。其余事实同一审查明。本院认为，本案的争议焦点主要是：1、一审判决上诉人尹甲承担60000元违约金是否过高；2、被上诉人兴贸大楼关闭商场一层和二层之间的通道，是否构成违约；3、一审判决上诉人支付租金的期限是否合法。一审法院判决上诉人承担60000元违约金，符合上诉人与被上诉人签订的租赁合同约定，上诉人称该违约金判决过高，应按造成的实际损失确定，没有事实与法律依据，不予采信。上诉人称被上诉人关闭兴贸大楼一层和二层之间的通道，构成违约，应承担违约责任。经查明关闭通道系案外人城关供销社所为，与被上诉人兴贸大楼无关，被上诉人不存在违约行为。上诉人未按合同约定交纳租金，也未腾退租赁场地，由此给被上诉人造成经济损失，一审判决上诉人按821.92元/日交纳租金至实际交还租赁场地之日止并无不当，上诉人的上诉请求没有法律依据，不予支持。综上所述，上诉人尹甲的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5529元，由上诉人尹甲负担。本判决为终审判决。审判长 闫红珍审判员 王晓瑜审判员 张晓艳二〇一七年四月十四日书记员 雷姗姗 搜索“”