（2017）苏01民终2233号

裁判日期: 2017-04-14

公开日期: 2017-05-27

案件名称

卢文与南京润昌房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书

法院

江苏省南京市中级人民法院

所属地区

江苏省南京市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

卢文,南京润昌房地产开发有限公司

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏01民终2233号上诉人（原审原告）：卢文，女，1964年4月15日生，汉族，住河南省信阳市浉河区。委托诉讼代理人：刘洋，江苏三法律师事务所律师。委托诉讼代理人：倪杰，江苏三法律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：南京润昌房地产开发有限公司，住所地江苏省南京市鼓楼区东井村100号。法定代表人：王基平，该公司董事长。委托诉讼代理人：孙建，国浩律师（南京）事务所律师。委托诉讼代理人：周军胜，国浩律师（南京）事务所实习律师。上诉人卢文因与被上诉人南京润昌房地产开发有限公司（以下简称润昌公司）商品房预售合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2016）苏0106民初6342号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。卢文上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持上诉人原审全部诉讼请求或发回重审；被上诉人承担本案的诉讼费用。事实和理由如下：一、一审判决认定事实不清，在事实查明部分并无本案关键事实即被上诉人是否就涉案房屋阳台特殊性告知上诉人，曲解合同条款文义，依法应予纠正。（一）涉案合同附件平面图不能反映涉案房屋阳台的真实情况。1.涉案合同附件平面图不能看出涉案房屋阳台存有墙体，更不能看出涉案房屋阳台为封闭状态，一审判决认定十一层平面图显示阳台外围存在4处墙体属于事实认定错误。2.平面图右下方注明的“三-九层为标准层，二层、十层、十一层，立面外墙造型线条凸出外墙400mm-600mm”并非针对涉案房屋阳台的特殊说明，二层、十层、十一层立面外墙造型线条确实凸出外墙400mm-600mm，系指楼房外延装饰，这与本案争议焦点无关，不能据此认定被上诉人就涉案房屋阳台的特殊性向上诉人告知。（二）一审判决错误截取《甲、乙双方的其他约定》（下称《约定》），曲解了相关条款的文义，该《约定》不能代替被上诉人履行告知义务，亦不能成为被上诉人免责的依据。1.一审判决认定“《甲、乙双方的其他约定》约定合同附图或销售广告、模型、沙盘等宣传资料所示位置仅供参考，如有变动或未加具体标明、示意的设施及其位置，以实际建设为准，乙方对其设置、增减、移位等无异议，甲方不构成违约；”该条款针对的是房屋所在小区内的市政基础设施与公共配套建筑，与涉案阳台毫无关系，一审错误引用该条款作为被上诉人的抗辩事由，实属错误。2.一审判决认定“甲方交付的该房屋装饰、设备标准应符合合同约定的标准，如该房屋未满足前述交付条件，但乙方仍选择接收房屋的，视为双方对房屋交付条件的变更。”属于错误理解条款本意，该条款针对房屋验收交付中的装饰、材料、设备等，并非针对阳台。上述条款均是格式条款，免除一方责任，应属无效，更何况上述条款均并非针对阳台，不应在本案中引用。二、一审判决认定被上诉人已通过沙盘模型、实景图、样板房、合同附件等形式将涉案房屋的外观、特殊性向上诉人告知，无事实与法律依据，依法应予纠正。首先，如前所述，合同附件并未对涉案阳台的特殊性进行说明。其次，现无证据证明沙盘模型及实景图在销售现场，更无法证明现场销售人员对沙盘模型及实景图进行讲解，不能证明被上诉人已经履行提示告知义务。最后，上诉人购买房屋，主要参考样板房与已建成的一、二期房屋，从样板房及已建成的一、二期房屋，均不能看出案涉房屋阳台存在封闭问题，在销售人员未作提醒的情况下，正常的买房人不会注意到细小的区别。综上，即便被上诉人交付的房屋与合同约定的一致，但是被上诉人在销售房屋时未尽充分的提示告知义务是不争的事实，违反了诚实信用原则，应承担相应的赔偿责任。三、一审判决以上诉人未提交证据证明其对阳台类型提出明确的要求，据此认定被上诉人不存在违约行为，有违常理，显属不公。上诉人作为普通的买房人，在样板房与已建成的一、二期房屋阳台均为开放式，且销售人员未作特殊说明的情况下，上诉人有理由相信其购买的房屋阳台与其他房屋是一致的。被上诉人作为开发商和销售者应当对房屋阳台的特殊性进行说明，而不应由上诉人就房屋阳台类型提出明确的要求。退一万步来看，即便认定上诉人应知晓涉案阳台是封闭的。在销售人员未明确告知的情况下，上诉人又如何预测关于涉案阳台被设计成八扇窗且只有两扇窗户可以向外推出不足10厘米，且中间有l米宽的实体墙遮挡的实际情况。需要强调的是，涉案阳台的特殊构造客观上严重影响了房屋的通风采光，对上诉人的生活环境造成了影响，但一审法院对此并未作出任何说明。四、涉案阳台设计客观上存在瑕疵，且足以影响到上诉人对购买涉案房屋的判断，被上诉人未尽到提醒或告知的义务，违背了诚实信用原则。本案中涉案房屋阳台虽是初始设计且经过了规划审批，但阳台设计存在瑕疵（本应是窗户的地方存在一米宽的竖墙面）的事实足以影响到上诉人对购买涉案房屋的判断，而被上诉人与上诉人签订商品房预售合同时，未尽到提醒或告知的义务，违背了诚实信用原则。涉案阳台的设计客观上影响到房屋的通风、采光效果，对上诉人的生活环境产生了实际影响，也降低了房屋的使用价值。民事活动应当遵循诚实信用原则，被上诉人理应为其有违诚信的行为承担相应的责任。润昌公司辩称，润昌公司开发的涉案楼盘经过南京市规划局规划许可，取得了建设局发布的施工许可证，建设施工依据的图纸符合相关的法律规定，施工行为经过竣工验收备案为合格。润昌公司开发的系列房产符合开发房产的流程，完全符合法律规定，无违法行为。同时润昌公司交付的房屋符合与上诉人的合同约定，润昌公司也无违约行为。在商品房销售的过程中，润昌公司通过网络、图片、现场沙盘模型以及合同附件的方式对顶层与其他楼层阳台结构不同作出了相应的提示，润昌公司无故意隐瞒的行为。综上，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。卢文向一审法院起诉请求：一、润昌公司赔偿损失5万元；二、润昌公司对南京市鼓楼区安怀东路8号21幢2单元1102室房屋的阳台进行改造，使其与其他楼层阳台保持一致。一审法院认定事实：2014年11月30日，润昌公司（甲方、预售人）与卢文（乙方、预购人）签订了《南京市商品房预售合同》（以下简称案涉合同），约定由甲方将其开发建设的位于南京市鼓楼区安怀东路8号21幢2单元1102室房屋（即涉案房屋）出售给乙方；房屋总价款为1620527元；甲方应于2016年1月30日前向乙方交付该商品房等等。案涉合同中附有21栋十一层平面图，该平面图显示阳台外围存在4处墙体。该平面图右下方注明：三-九层为标准层；二层、十层、十一层，立面外墙造型线条凸出外墙400mm-600mm。双方同时签订的《甲、乙双方的其他约定》约定合同附图或销售广告、模型、沙盘等宣传资料所示位置仅供参考，如有变动或未加具体标明、示意的设施及其位置，以实际建设为准，乙方对其设置、增减、移位等无异议，甲方不构成违约；该房屋的交付条件以合同正文条款第六条的约定为准。甲方交付的该房屋装饰、设备标准应符合合同约定的标准，如该房屋未满足前述交付条件，但乙方仍选择接收房屋的，视为双方对房屋交付条件的变更等等。涉案房屋所在楼盘于2013年7月26日通过规划审批，于2013年12月17日取得建筑工程施工许可证，并于2015年8月31日完工，并通过竣工验收。上述合同签订后，卢文依约支付了全部购房款。润昌公司于2015年11月28日向卢文交付了涉案房屋。卢文与润昌公司办理了相关交付手续，并签署了《交付流程表》。润昌公司交付的涉案房屋位于顶层，其阳台外立面含有四根柱状墙面，阳台窗户被分隔成八扇，为封闭状态，且窗户无法完全开启。与涉案房屋所在楼盘1期、2期顶层阳台设计不同，其他楼层阳台为半封闭状态。卢文因此诉至法院，要求判如所请。一审审理中，润昌公司辩称其在销售涉案房屋在内的商品房时，已经通过沙盘、模型、网络宣传、实景图等方式告知卢文涉案房屋阳台构造的特殊性，且在案涉合同中所附的平面图中也作出了说明，润昌公司并无隐瞒、欺诈等违约行为。对此，润昌公司提交南京市钟山公证处出具的关于涉案房屋实景图、效果图、沙盘等证据保全的公证书以及沙盘模型照片等证据予以证明。卢文对此不予认可。卢文在签订案涉合同前，曾查看过样板房，但卢文称润昌公司销售人员并未对涉案房屋阳台的特殊性作出明确解释。双方均确认包括涉案房屋在内的商品房预售合同并未对阳台的封闭状态进行约定。卢文在庭审中向一审法院明确就其主张的第一项诉讼请求具体包括因阳台缺陷导致的延迟装修入住损失（以租金损失为计算标准）、全封闭阳台所产生的多支出购房款的数额、房屋交易价格的损失，并向一审法院就上述损失申请鉴定。一审法院认为，本案双方之间签订的《南京市商品房预售合同》系双方的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，该合同依法成立并生效，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。涉案房屋的开发建设已通过规划许可，现已竣工验收，且实际交付的外观结构与规划图纸所载结构一致。润昌公司在销售涉案房屋的过程中已通过沙盘模型、实景图、样板房、合同附件等形式将涉案房屋的外观、特殊性向卢文告知。虽然涉案房屋阳台为全封闭，与其他同层阳台封闭类型不同，但案涉合同并未对此作出明确约定，卢文也未提交证据证明其对此向润昌公司提出明确的要求，且涉案房屋的阳台窗户并非全部无法开启，仍然具有通风采光的功能。因此，润昌公司在履行案涉合同过程中，不存在隐瞒、欺诈等违约行为，故对于卢文提起的损失鉴定申请以及各项诉讼请求，一审法院不予支持。判决：驳回卢文的诉讼请求。一审案件受理费1050元，减半收取计525元，由卢文负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，本案双方签订的合同为《南京市商品房预售合同》，故本案案由应为商品房预售合同纠纷，而非商品房销售合同纠纷，一审法院认定案由不当，本院依法予以纠正。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案双方签订的合同合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。双方合同约定，被上诉人交付的房屋装饰、设备标准应符合合同约定的标准，如该房屋未满足前述交付条件，但上诉人仍选择接收房屋的，视为双方对房屋交付条件的变更，另外双方还约定合同附图或销售广告、模型、沙盘等宣传资料所示位置仅供参考，如有变动或未加具体标明、示意的设施及其位置，以实际建设为准，上诉人对其设置、增减、移位等无异议，被上诉人不构成违约。从双方履行合同的情况看，尽管涉案房屋阳台与涉案小区内大部分类似房屋的阳台设计不同，但从被上诉人在公证书中显示的被上诉人在互联网上对涉案项目的展示情况、被上诉人在销售现场设置的样板房和沙盘的情况，不能得出被上诉人对涉案房屋阳台有特别承诺的结论；且上诉人在收房前对涉案房屋阳台的特殊性已经明知，但仍然选择收房，应视为其对涉案房屋阳台的设计不持异议。现被上诉人对涉案房屋的阳台设计样式并无特别承诺，双方对涉案房屋阳台的设计样式也未有明确约定，且涉案房屋的规划设计已经通过规划许可，涉案房屋的外观结构与规划图显示结构一致，故上诉人要求被上诉人对涉案房屋进行改造依据不足，一审判决并无不当。上诉人主张被上诉人在销售房屋时未尽充分的提示告知义务，但未举证证明被上诉人有应当履行该义务的依据，故本院对此不予支持。综上所述，卢文的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由上诉人卢文负担。本判决为终审判决。审　判　长　　殷源源审　判　员　　张旭东代理审判员　　王　路二〇一七年四月十四日书　记　员　　郭旭冬 关注公众号“”