（2017）新02民终140号
裁判日期: 2017-04-14
公开日期: 2017-05-11
案件名称
袁艺华与克拉玛依市阳光物业服务有限责任公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
新疆维吾尔自治区克拉玛依市中级人民法院
所属地区
新疆维吾尔自治区克拉玛依市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
袁艺华,克拉玛依市阳光物业服务有限责任公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
新疆维吾尔自治区克拉玛依市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）新02民终140号上诉人（原审被告）：袁艺华，女，1963年6月13日出生，汉族。委托诉讼代理人：丁俊（上诉人之夫），1958年3月10日出生，汉族，个体从业人员。被上诉人（原审原告）：克拉玛依市阳光物业服务有限责任公司，住所地：克拉玛依市阳光花园(西北路2号)。统一社会信用代码:×××。法定代表人：唐惠明，该公司经理。委托诉讼代理人：荣毅男，男，1961年1月7日出生，汉族，该公司员工，住克拉玛依区润福家园D10幢47号，身份证号码：×××。委托诉讼代理人：梁彩玲，新疆荣远律师事务所律师。上诉人袁艺华因与被上诉人克拉玛依市阳光物业服务有限责任公司（以下简称阳光物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服克拉玛依区人民法院（2016）新0203民初2945号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月3日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人袁艺华之委托诉讼代理人丁俊、被上诉人阳光物业公司之委托诉讼代理人荣毅男、梁彩玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人袁艺华上诉请求：请求二审法院撤销一审判决，依法改判减去上诉人多承担的物业费1217.59元，并由被上诉人承担诉讼费用。事实和理由：一审判决上诉人向被上诉人交纳物业费1826.39元，所依据的法律规定是《新疆维吾尔自治区物业服务收费管理办法》附件1《普通住宅的无业管理综合服务费基准价的最高价格水平》备注2：多层是指6层及以下，高层是指7层及以上，一审法院适用此规定作出判决属于适用法律错误，应当依据《中华人民共和国国家标准民用建筑设计通则》第3条第3.1.2款规定：1、住宅建筑按层数分类：一至三层为低层住宅，四层至六层为多层住宅，七层至九层为中高层住宅，十层及十层以上魏高层住宅；2、除住宅建筑之外的民用建筑高度不大于24米者为单层和多层建筑，大于24米者为高层建筑。上诉人所住楼房只有七层，并没有超过该项规定的24米，应属于多层建筑，不属于高层，物业费不应当按照1.5元/月·平方米价格计算，而应当按照0.5元/月·平方米价格，上诉人应当承担的物业费是608.8元，而不是一审判决的数额。被上诉人阳光物业公司答辩称，1、一审法院依据《新疆维吾尔自治区物业服务收费管理办法》的相关规定认定上诉人所居住的房屋是高层，按照1.5元/月·平方米计算物业费，适用法律正确；2、上诉人所称的《中华人民共和国国家标准民用建筑设计通则》不应当适用本案，一是因为该通则并不是用来规范物业服务收费的法律法规，二是即便按照该通则的规定，其规定的是除住宅建筑之外的民用建筑适用关于24米的规定，而本案所涉房屋是住宅，故不应当适用于本案。阳光物业公司向一审法院提起的诉讼请求是：1.被告向原告支付物业费2029.30元(112.74平方米×1.5元/月·平方米×12个月)；2.被告承担本案诉讼费用。一审法院认定的事实：2012年6月10日，袁艺华向新疆三联房地产开发有限责任公司购买康城花园祥和苑5幢1单元203号房屋，该房屋建筑面积112.74平方米。2012年，新疆三联房地产开发有限责任公司与阳光物业公司就绿色康城小区二期住宅签订《前期物业服务合同》一份，约定阳光物业公司为绿色康城小区二期住宅提供物业服务，合同期限为2012年10月31日至2015年10月30日。合同中约定的物业管理服务内容包括：物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；公共绿化的养护和管理；公共秩序维护等。物业服务费为每月每平米1.50元，按年度交纳，业主或物业使用人应在每年7月1日前履行交纳义务。合同附件一规定的物业管理服务质量标准包括按规定定期检查、维护、保养共用设施设备，发生故障时及时维修排除等。2014年11月1日，克拉玛依市发展和改革委员会向原告出具《关于核定康城花园平安苑、祥和苑住宅前期物业服务费收费标准的通知》，核定康城花园平安苑、祥和苑前期物业综合服务费高层为1.50元/月·平方米，自2014年11月1日起执行。2015年，新疆三联房地产开发有限责任公司与原告续签一份《前期物业服务合同》，合同期限为2015年10月31日至2018年10月30日。根据以上两份合同，阳光物业公司自康城花园祥和苑住宅陆续交工起至今为该小区提供物业服务，自2014年11月1日起开始收取物业费，在其提供物业服务期间，小区单元门经常损坏；其对此解释称：因该小区刚交工，装修或出租房屋的业主较多，部分装修工人或承租人为了出入方便故意损坏单元门，现阳光物业公司已将损坏的单元门更换，并未动用维修基金。一审法院认为，物业服务合同是物业服务企业向业主提供物业管理服务，业主支付物业管理费用的合同。新疆三联房地产开发有限责任公司与阳光物业公司于2012年签订的《前期物业服务合同》对包含袁艺华在内的所有业主具有约束力。该《前期物业服务合同》约定：本合同期限自2012年10月31日起至2015年10月30日止；但在合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。2015年10月30日，该合同期限届满，业主委员会尚未与物业管理企业签订物业服务合同，建设单位新疆三联房地产开发有限责任公司有权与阳光物业公司续签《前期物业服务合同》，且阳光物业公司已经为袁艺华提供了物业服务，其有权依照《前期物业服务合同》向袁艺华收取物业费。关于物业费数额。参照《新疆维吾尔自治区物业服务收费管理办法》附件1《普通住宅的物业管理综合服务费基准价的最高价格水平》的备注2：多层是指6层及以下，高层是指7层及以上，袁艺华居住的房屋为7层带电梯，应当属于高层。阳光物业公司在提供物业服务期间，存在单元门维护、管理方面的瑕疵，应承担违约责任。即便其对出现以上问题的解释属实，因其对共用设施有养护与管理的义务，人为损坏设施的客观原因不能成为其违约的免责事由。因阳光物业公司未按合同约定提供完善的物业服务，可酌情减免被告应付的物业费用，结合本案具体情况，可减免袁艺华应付物业费的10%。承前所述，新疆三联房地产开发有限责任公司与阳光物业合同签订的两份《前期物业服务合同》对袁艺华有约束力，该合同约定物业费为1.50元/月·平方米,且该价格已经克拉玛依市发展和改革委员会核定，阳光物业公司欠付的物业费应依该标准计算，袁艺华2015年的物业费为1826.39元（1.50元/月·平方米×112.74平方米×12个月×90%）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《物业管理条例》第二十一条、第四十二条之规定，判决袁艺华于本判决生效之日起五日内向阳光物业公司交纳物业费1826.39元。经二审审理，对一审法院查明的全部事实本院依法予以确认，另查，上诉人袁艺华二审提交业主备案表一份，拟证实其业主委员会于2015年12月18日成立，并在房产局备案。本院认为，上诉人所居住房屋的建设单位新疆三联房地产开发有限责任公司与被上诉人阳光物业公司于2012年签订《前期物业服务合同》，该合同对包含上诉人袁艺华在内的业主具有约束力。合同期限自2012年10月31日起至2015年10月30日，据二审审理查明，上诉人所在小区业主委员会于2015年12月成立，故2015年10月30日该合同期限届满时，业主委员会尚未与其他物业管理企业签订物业服务合同，故建设单位新疆三联房地产开发有限责任公司有权与阳光物业公司续签《前期物业服务合同》。现被上诉人阳光物业公司已经为上诉人提供了物业服务，有权依《前期物业服务合同》向上诉人收取物业费。关于物业费数额的收取，上诉人认为一审判决适用法律错误，应依据《中华人民共和国国家标准民用建筑设计通则》的规定，其所住住房只有七层，高度没有超过24米，应属于多层建筑，按照0.5元/月·平方米计算物业费。本院审查后认为，上诉人依据的《中华人民共和国国家标准民用建筑设计通则》是为了使民用建筑符合适用、经济、安全、卫生、环保等基本要求而制定，并不适用于本案，且即便适用该通则，上诉人居住房屋为七层，也应当属于中高层住宅。本院认为，物业费收取标准应首先依据《新疆维吾尔自治区物业服务收费管理办法》（以下简称《办法》）规定，该《办法》附件1《普通住宅的物业管理综合服务费基准价的最高价格水平》规定，多层住宅及不带电梯的七层住宅二级服务质量等级，物业费为0.5元/月·平方米，高层住宅为1.50元/月·平方米，且《前期物业服务合同》也约定物业费为1.50元/月·平方米，该价格已由克拉玛依市发展和改革委员会核定。备注2注明：多层是指6层及以下，高层是指7层及以上，故被上诉人居住的房屋为7层带电梯，应当属于高层，一审判决按照1.50元/月·平方米计算物业费有法律依据，上诉人该上诉理由不成立。一审判决已经认定被上诉人阳光物业公司提供物业服务期间，存在单元门维护、管理方面的瑕疵，未按合同约定提供完善的物业服务，给酌情减免应付物业费的10%。综上所述，上诉人袁艺华的上诉请求无法律及事实依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律及处理结果并无不当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人袁艺华负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 乔汇涛审 判 员 吕 平代理审判员 魏艳美二〇一七年四月十四日书 记 员 郭 骁 来自